老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃問題及優(yōu)化方式研究

馬鞍山市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 安徽 馬鞍山 243000

1 引言

在老城區(qū)的規(guī)劃過程中，考慮到所有權(quán)復(fù)雜，地塊小，重建難度低以及城市整體質(zhì)量的問題，規(guī)劃中提出了分層實(shí)施改造策略。通過確?？臻g結(jié)構(gòu)和建筑面積補(bǔ)償策略來鼓勵(lì)項(xiàng)目提供公共空間，從而有效地解決老城區(qū)改造問題。

2 控規(guī)指導(dǎo)老城區(qū)發(fā)展遇到的主要問題

2.1 編制層面的問題 老城區(qū)的控制性規(guī)劃在土地分割中的編制過于粗略，缺乏對產(chǎn)權(quán)的關(guān)注以及公眾參與不足是老城區(qū)控制性規(guī)劃的主要問題。在管制土地的劃分形式追求太多規(guī)律性的土地劃分，對于未開發(fā)的新城區(qū)來說會(huì)形成強(qiáng)烈的秩序感，但是對于老城區(qū)來說，其結(jié)構(gòu)狀態(tài)本身就非常復(fù)雜，要維持原始的結(jié)構(gòu)狀態(tài)就無法做到規(guī)律性的劃分。如果將地塊分割得太粗略，則老城區(qū)的結(jié)構(gòu)狀態(tài)將會(huì)變得混亂，并且還會(huì)發(fā)生空間形式的實(shí)際效果。同時(shí)，控制規(guī)劃地塊的劃分采用了模塊化和經(jīng)驗(yàn)方法，并根據(jù)土地利用的性質(zhì)和自然地形邊界來劃分地塊的邊界。這種劃分對結(jié)構(gòu)獨(dú)特和產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的老城區(qū)無疑是非常粗略的。這是因?yàn)榫哂邢嗤再|(zhì)的老城區(qū)地塊通常具有不同的保護(hù)級別和不同的保護(hù)屬性。同時(shí)，由于地塊的模塊化劃分，老城區(qū)地塊變得過于規(guī)整和統(tǒng)一。產(chǎn)權(quán)界限不明確的原因有兩個(gè)，首先是客觀條件有限，而且尚未建立完整的產(chǎn)權(quán)制度，由于歷史問題，財(cái)產(chǎn)權(quán)的邊界變得越來越模糊。其次是在中國傳統(tǒng)文化中，人我界限非常薄且對個(gè)人隱私不敏感。老城區(qū)控制規(guī)劃必須妥善處理所有權(quán)和利益分配的調(diào)整，充分尊重土地使用人的權(quán)益和土地所有者的意愿，保護(hù)集體經(jīng)濟(jì)和個(gè)人的合法權(quán)益。在尊重財(cái)產(chǎn)權(quán)法的基礎(chǔ)上，還必須尊重開發(fā)土地的權(quán)利，環(huán)境權(quán)和土地資源權(quán)，并在分配公共設(shè)施時(shí)闡明公共利益。

2.2 用地權(quán)屬復(fù)雜，不利于整體開發(fā)改造 當(dāng)前的土地所有權(quán)調(diào)查和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，行政分配的土地和耕地的比例相對較高，為老城區(qū)儲備土地的再利用提供了有利條件。但是，行政劃撥土地的布局相對分散，給老城區(qū)的空間整合帶來了一定的困難。由于土地所有權(quán)的復(fù)雜性，很多單位在土地邊界相互碰撞，增加了老城區(qū)的規(guī)劃成本，不利于整體發(fā)展和重建。

3 老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化方式

3.1 從自身出發(fā)，以現(xiàn)狀為基點(diǎn)研究 與城市保護(hù)和更新有關(guān)的現(xiàn)狀問題非常復(fù)雜，需要深入了解現(xiàn)狀和發(fā)展?fàn)顩r。否則，老城區(qū)規(guī)劃將無法順利進(jìn)行。因此需要找到歷史城市的特征，并根據(jù)這些特征采取適當(dāng)?shù)母脑旆椒?。首先，在歷史時(shí)間表中結(jié)合老城區(qū)形式，傳統(tǒng)模式和多元文化主義，總結(jié)老城區(qū)內(nèi)在價(jià)值的關(guān)鍵、歷史信息特色。其次，對當(dāng)前土地組成、土地所有權(quán)、建筑風(fēng)格、公共環(huán)境、支撐設(shè)施和道路交通進(jìn)行完整和深入的理解。通過調(diào)查有助于更好地了解居民的生活方式、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)、住房、公共環(huán)境和規(guī)劃方法的要求。最后，在具體的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)中，結(jié)合實(shí)際實(shí)施項(xiàng)目，綜合考慮每個(gè)單位的土地所有權(quán)、土地出讓、水系改善、道路擴(kuò)展等問題，提高老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)性和可操作性。

3.2 土地管控創(chuàng)新 土地管理和控制創(chuàng)新有助于在城市建設(shè)過程中不同群體之間共享城市資源。必須使用創(chuàng)新的土地管理和控制來改變基于全面翻新(拆除和重建)等一刀切的改造方法，探索“精細(xì)改造”模型，并根據(jù)歷史的形狀和容量設(shè)置建筑面積比率。保護(hù)傳統(tǒng)住宅區(qū)整體風(fēng)格并改善居住環(huán)境和公共景觀。

3.3 斜向“智慧共治化”管控 斜向“智慧共治型”管理和控制主張建立用于數(shù)字信息監(jiān)視和管理的智能平臺，促進(jìn)規(guī)劃信息系統(tǒng)的建立和規(guī)劃管理的數(shù)字化。隨著地理信息系統(tǒng)(GIS)的技術(shù)支持，根據(jù)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)完成分區(qū)，建立規(guī)劃管理信息平臺，整合城市中規(guī)劃結(jié)果的技術(shù)內(nèi)容和數(shù)據(jù)格式，建立用于即時(shí)更新計(jì)劃信息的系統(tǒng)，使基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃管理信息系統(tǒng)可以利用最新規(guī)劃成果，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理無盲點(diǎn)和全面覆蓋。它基于規(guī)劃管理信息系統(tǒng)，提供了一個(gè)參與規(guī)劃的平臺，以方便市民查詢和提出建議。同時(shí)，中國的城市建設(shè)行政管理體系已經(jīng)從電子治理——智能治理——公民聯(lián)合治理的轉(zhuǎn)變。公民聯(lián)合治理意味著公民共同建設(shè)，維護(hù)和提高城市的整體質(zhì)量。通過社區(qū)治理積極為弱勢群體提供公平的外部社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。公共政策應(yīng)致力于促進(jìn)就業(yè)機(jī)會(huì)，公共服務(wù)機(jī)會(huì)和社區(qū)參與機(jī)會(huì)的均等化。應(yīng)該動(dòng)員整個(gè)社會(huì)創(chuàng)造一種考慮和尊重弱勢群體權(quán)益的氛圍。同時(shí)，以公共治理理念促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，建立健全的制度和組織良好的機(jī)構(gòu)反映弱勢群體的利益，從而使他們通過合法的方法和渠道維護(hù)自身的合法權(quán)益。老城區(qū)規(guī)劃需要建立一個(gè)公眾參與平臺，以實(shí)現(xiàn)以人為本的共同建設(shè)，共享和共同治理的社區(qū)。

3.4 特色空間打造 創(chuàng)造獨(dú)特的空間將有助于強(qiáng)化城市特色。必須掌握城市空間的特色資源，并在老城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)創(chuàng)建一個(gè)特殊的空間節(jié)點(diǎn)。例如對歷史和文化遺產(chǎn)的挖掘和分類以及對老城區(qū)的改造，可以保護(hù)和修復(fù)在物質(zhì)上和功能上已經(jīng)老化但具有文化價(jià)值和歷史背景的街區(qū)，展現(xiàn)當(dāng)?shù)貧v史文化特色。

3.5 公眾參與踐行 城市建設(shè)的發(fā)展應(yīng)該建立在以人為主的基礎(chǔ)上。通過公眾參與的實(shí)踐，可以在老城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)建立針對性的城市恢復(fù)行動(dòng)計(jì)劃，以尊重和維護(hù)各個(gè)居民的權(quán)利，以共享城市空間和社會(huì)資源。同時(shí)，加強(qiáng)科研機(jī)構(gòu)，企業(yè)和社會(huì)團(tuán)體的廣泛參與和密切合作，各方都可以參與城市改造工作，實(shí)現(xiàn)城市的共同創(chuàng)造，共同建設(shè)和共享。

4 結(jié)語

老城區(qū)的改造是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，是一個(gè)長時(shí)間和連續(xù)的過程，無法在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)老城區(qū)的改造。因此，不可能在老城區(qū)改造的管理規(guī)劃編制中解決老城區(qū)的所有問題。要做的是引導(dǎo)老城區(qū)重組空間環(huán)境，促進(jìn)生態(tài)可持續(xù)發(fā)展，改善交通環(huán)境，并關(guān)注規(guī)劃實(shí)施的可行性。