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    不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合技術(shù)與實(shí)踐

    2021-07-05 09:38:18黃杰云
    地理空間信息 2021年6期
    關(guān)鍵詞:宗地樓盤(pán)空間數(shù)據(jù)

    黃杰云

    (1.珠海市測(cè)繪院,廣東 珠海 519000)

    2007-03-16 ,十屆全國(guó)人大第五次會(huì)議通過(guò)了《物權(quán)法》,確立了統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,明確了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力對(duì)象,規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記程序,健全了不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型,規(guī)范了登記當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任[1]。2013-11-20由李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定,整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé),基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”[2]。2017年4月,《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)范化和農(nóng)村地籍調(diào)查工作的通知》(粵國(guó)土資登記電[2017]61號(hào)),要求全省各市、縣(市、區(qū))于2017年年底全面完成各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)遷移整合和建庫(kù)工作。

    長(zhǎng)期以來(lái),由于不動(dòng)產(chǎn)登記涉及房、地、林、海的登記由住建、國(guó)土、林業(yè)、海洋等部門(mén)分散登記,信息系統(tǒng)各自建設(shè),形成的登記數(shù)據(jù)各成體系[3]。因此,如何將這些標(biāo)準(zhǔn)不一、分散存儲(chǔ)的數(shù)據(jù)進(jìn)行有效整合,支撐統(tǒng)一登記信息平臺(tái)建設(shè),實(shí)現(xiàn)信息互通共享是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)[4]。而其中的房屋和土地登記制度歷史久遠(yuǎn)、業(yè)務(wù)量大、歷史遺留問(wèn)題多,是不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

    1 數(shù)據(jù)情況

    1.1 存量土地?cái)?shù)據(jù)

    1.1.1 空間數(shù)據(jù)

    不動(dòng)產(chǎn)登記中心現(xiàn)有系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)中的宗地空間數(shù)據(jù)分為已上圖與未上圖2種情況。已上圖宗地是指在現(xiàn)有系統(tǒng)的宗地圖層中有圖形數(shù)據(jù),但圖形對(duì)應(yīng)的宗地可能登記也可能未登記;未上圖宗地是指已登記但在現(xiàn)有系統(tǒng)的宗地圖層中沒(méi)有對(duì)應(yīng)的圖形數(shù)據(jù),但檔案資料中可能會(huì)有坐標(biāo)資料,同時(shí)也會(huì)存在檔案資料中無(wú)坐標(biāo)資料的情況。

    1.1.2 其他數(shù)據(jù)

    不動(dòng)產(chǎn)登記中心提供了土地電子登記檔案,并與已登記的數(shù)據(jù)進(jìn)行了關(guān)聯(lián),可通過(guò)房屋或土地登記信息查看對(duì)應(yīng)的土地登記資料;城建部門(mén)提供了可利用的用地批準(zhǔn)書(shū)及紅線(xiàn)圖、規(guī)劃用地許可證及規(guī)劃用地紅線(xiàn)圖數(shù)據(jù),可用于補(bǔ)充土地的空間數(shù)據(jù)以及屬性信息。

    1.2 存量房屋數(shù)據(jù)

    1.2.1 空間數(shù)據(jù)

    珠海市測(cè)繪信息化水平比較好,各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)也較完善,例如各比例尺的地形圖、DOM以及各類(lèi)專(zhuān)題數(shù)據(jù)等,為不動(dòng)產(chǎn)自然幢空間圖形以及“幢落宗”的工作提供了有效的來(lái)源和保障。

    1.2.2 非空間數(shù)據(jù)

    市不動(dòng)產(chǎn)登記中心數(shù)據(jù)庫(kù)中的房屋非空間數(shù)據(jù)包括房屋的登記數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)以及樓盤(pán)表數(shù)據(jù)。其中部分樓盤(pán)表中部分戶(hù)未登記會(huì)造成樓盤(pán)戶(hù)信息缺失的情況。

    2 目標(biāo)與思路

    2.1 工作目標(biāo)

    不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的工作目標(biāo)是依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》、《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合技術(shù)規(guī)范(試行)》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),制定統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范,將現(xiàn)有分散存放、格式不一、介質(zhì)不同的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理、抽取、轉(zhuǎn)換、裝載,并將無(wú)法及時(shí)解決的各類(lèi)問(wèn)題標(biāo)識(shí)備注,最終建成空間參考一致、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)關(guān)系正確、檔案信息完整的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù),為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)的建設(shè)和運(yùn)行奠定牢固的基礎(chǔ)工作目標(biāo)[5]。

    2.2 工作思路

    2.2.1 尊重歷史

    不動(dòng)產(chǎn)登記是公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情況,保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全的基礎(chǔ)性法律制度。不動(dòng)產(chǎn)登記的作用主要體現(xiàn)在維護(hù)交易安全,保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。盡管因?yàn)闄C(jī)構(gòu)變革、規(guī)范調(diào)整等原因造成歷史數(shù)據(jù)多源異構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)不一,需要進(jìn)行數(shù)據(jù)整合,但是不動(dòng)產(chǎn)登記整合工作必須按照尊重歷史、充分繼承的思路,保留和認(rèn)可原有各部門(mén)已形成的登記成果,以歷史檔案原貌和登記簿記載信息為基礎(chǔ)加以傳承和繼承,保證原登記信息的法律效力不變[6]。

    2.2.2 先地后房

    房屋是土地上的構(gòu)筑物,每一幢房屋都必須依附在土地上。同時(shí),土地登記業(yè)務(wù)相比房屋登記業(yè)務(wù),規(guī)則更加簡(jiǎn)單,業(yè)務(wù)歷史易梳理。因此,不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合應(yīng)遵循“先地后房、先空間后關(guān)聯(lián)”的總體思路,即以宗地?cái)?shù)據(jù)為底圖,開(kāi)展幢落宗、搭建樓盤(pán)表,建立唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元,在此基礎(chǔ)上關(guān)聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)的歷史檔案數(shù)據(jù),消除大量冗余數(shù)據(jù),形成滿(mǎn)足登記發(fā)證和信息查詢(xún)、共享、匯交等要求的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù),創(chuàng)建“房地合一”“圖、屬、檔”一體化管理模式[7]。

    2.2.3 急用先行

    由于部分?jǐn)?shù)據(jù)未及時(shí)整合完成,在日常不動(dòng)產(chǎn)登記辦理過(guò)程中會(huì)造成業(yè)務(wù)辦理受限,珠海不動(dòng)產(chǎn)登記中心采用“急用先行,重者先整”的工作模式,不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)與數(shù)據(jù)整合建立無(wú)縫對(duì)接,即整即用,專(zhuān)門(mén)安排數(shù)據(jù)整合人員處理每日加急任務(wù),以支撐日常不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理工作。

    3 技術(shù)路線(xiàn)

    不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合是一項(xiàng)持久性的工作,并與日常登記發(fā)證工作同時(shí)開(kāi)展,珠海市依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)技術(shù)規(guī)范(試行)》的相關(guān)要求,結(jié)合珠海市本地的實(shí)際情況,利用本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的數(shù)據(jù)整合工具,分階段有步驟地開(kāi)展整合建庫(kù)工作。技術(shù)路線(xiàn)主要包括工作準(zhǔn)備、數(shù)據(jù)整理、數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)、數(shù)據(jù)檢查與入庫(kù)等流程,具體如圖1所示。

    圖1 珠海市不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合技術(shù)路線(xiàn)圖

    3.1 工作準(zhǔn)備

    工作準(zhǔn)備是不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作的重要環(huán)節(jié),在數(shù)據(jù)準(zhǔn)備過(guò)程中應(yīng)做好以下兩個(gè)方面的工作,一方面針對(duì)不同類(lèi)型的登記數(shù)據(jù),應(yīng)進(jìn)行全面的收集,同時(shí)不僅要求分析數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu),還應(yīng)對(duì)數(shù)據(jù)的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)分析;另一方面應(yīng)按照相關(guān)規(guī)范要求,完成不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),將存量數(shù)據(jù)與不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)表建立映射關(guān)系,并選取試驗(yàn)區(qū)進(jìn)行數(shù)據(jù)抽取驗(yàn)證。

    3.2 數(shù)據(jù)整理

    3.2.1 宗地整理

    宗地?cái)?shù)據(jù)整理主要包括空間數(shù)據(jù)提取和屬性數(shù)據(jù)整理,空間數(shù)據(jù)提取是以宗地任務(wù)為單位,通過(guò)土地檔案資料核對(duì)已有宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)或補(bǔ)錄宗地坐標(biāo)成圖。屬性數(shù)據(jù)整理是對(duì)以數(shù)據(jù)庫(kù)形式存儲(chǔ)的宗地?cái)?shù)據(jù)通過(guò)ETL工具對(duì)相關(guān)屬性進(jìn)行映射提??;對(duì)于零散矢量數(shù)據(jù)或者以紙質(zhì)檔案存儲(chǔ)的數(shù)據(jù)則通過(guò)人工補(bǔ)錄的形式進(jìn)行采集,最后在就采集過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行分類(lèi)標(biāo)識(shí),并將完成的成果與任務(wù)進(jìn)行關(guān)聯(lián),最終形成具有“圖屬檔一體化”的宗地空間數(shù)據(jù)。具體數(shù)據(jù)采集流程如圖2所示。

    圖2 宗地采集流程圖

    3.2.2 自然幢整理

    自然幢數(shù)據(jù)整理是對(duì)存量房屋所有權(quán)數(shù)據(jù)進(jìn)行落宗、落圖處理,并通過(guò)系統(tǒng)已有數(shù)據(jù)進(jìn)行抽取轉(zhuǎn)換或紙質(zhì)檔案資料進(jìn)行信息補(bǔ)錄。其中自然幢空間圖形選取具有優(yōu)先級(jí)別,使用的優(yōu)先順序?yàn)棰?∶500;②1∶1 000;③1∶2 000對(duì)于內(nèi)業(yè)無(wú)法落圖的房屋,則需通過(guò)外業(yè)調(diào)查的方式進(jìn)行采集定位,再通過(guò)高分辨率的航空影像進(jìn)行勾繪,最后通過(guò)相關(guān)資料完善自然幢屬性信息,形成完整的自然幢數(shù)據(jù)成果。具體采集流程如圖3所示。

    圖3 自然幢采集流程圖

    3.2.3 邏輯幢整理

    邏輯幢是自然幢按結(jié)構(gòu)或類(lèi)型進(jìn)行邏輯分割的幢信息,并按照房屋的層、戶(hù)信息建立樓盤(pán)表。建立樓盤(pán)表有兩種情況,第一種是系統(tǒng)房屋已有樓盤(pán)規(guī)則信息,則完善邏輯幢信息并根據(jù)邏輯幢劃分情況核查樓盤(pán)表信息,自動(dòng)生成樓盤(pán)表;第二種是系統(tǒng)房屋無(wú)樓盤(pán)信息或樓盤(pán)信息不規(guī)則的情況,則需要通過(guò)查找相關(guān)資料或外業(yè)調(diào)查的方式進(jìn)行創(chuàng)建邏輯幢并完善相關(guān)屬性值,再通過(guò)外業(yè)調(diào)查的結(jié)果創(chuàng)建樓盤(pán)表,最后與房屋登記信息掛接關(guān)聯(lián)。具體采集流程如圖4所示。

    圖4 邏輯幢采集及樓盤(pán)表建立流程圖

    3.2.4 登記信息整理

    登記信息整理主要是對(duì)房屋所有權(quán)、預(yù)告登記、抵押權(quán)登記、異議登記、查封登記以及相關(guān)權(quán)利的權(quán)利人信息進(jìn)行整理,主要通過(guò)查找案卷信息(登記檔案)對(duì)各項(xiàng)權(quán)利的屬性信息進(jìn)行逐一核對(duì),特別是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)、證載面積、權(quán)利人名稱(chēng)、身份證號(hào)等關(guān)鍵信息,需認(rèn)真核實(shí),確保數(shù)據(jù)的正確性。具體整理流程如圖5所示。

    圖5 登記信息整理作業(yè)流程圖

    3.3 數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)

    1)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)自動(dòng)生成。依照國(guó)土資源部下發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則(試行)》編碼規(guī)范,在宗地、自然幢、邏輯幢任務(wù)完成后,系統(tǒng)按不動(dòng)產(chǎn)單元所在行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)逐級(jí)依據(jù)空間關(guān)系及樓盤(pán)表進(jìn)行隸屬,對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)宗地、集體建設(shè)用地使用權(quán)宗地以及戶(hù)等不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行統(tǒng)一編碼,實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)單元的“幢落宗”,“戶(hù)落號(hào)”。

    2)數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)。在數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)中通過(guò)宗地代碼、自然幢號(hào)、邏輯幢號(hào)自動(dòng)關(guān)聯(lián)掛接,對(duì)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)階段中形成的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)數(shù)據(jù)與房屋所有權(quán)數(shù)據(jù)進(jìn)行空間疊加,使得從宗地到自然幢、從自然幢到邏輯幢、從邏輯幢到層、從層到戶(hù)的關(guān)聯(lián),實(shí)現(xiàn)了土地、房產(chǎn)與登記數(shù)據(jù)的相互關(guān)聯(lián)。

    3.4 數(shù)據(jù)檢查與入庫(kù)

    在數(shù)據(jù)整合成果中嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量控制規(guī)范,采用多種質(zhì)量控制方法保障數(shù)據(jù)整合成果的有效性,可用性和實(shí)時(shí)性。在進(jìn)行數(shù)據(jù)整合時(shí)采用自查、互查、專(zhuān)查和抽查等不同階段的質(zhì)檢[8]。在各項(xiàng)檢查過(guò)程中采用“業(yè)務(wù)審批”的模式,依據(jù)作業(yè)過(guò)程中保存的依據(jù)材料,對(duì)各項(xiàng)成果進(jìn)行檢查,有問(wèn)題的數(shù)據(jù)進(jìn)行駁回修改,沒(méi)問(wèn)題的數(shù)據(jù)進(jìn)行批轉(zhuǎn)到下一道質(zhì)檢工序??臻g數(shù)據(jù)及非空間數(shù)據(jù)入庫(kù)前需滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求,空間數(shù)據(jù)必須滿(mǎn)足屬性結(jié)構(gòu)一致性、代碼一致性、數(shù)值符合性以及無(wú)拓?fù)溴e(cuò)誤等要求;非空間數(shù)據(jù)必須滿(mǎn)足屬性結(jié)構(gòu)一致性、代碼一致性、數(shù)值符合性以及表間和表內(nèi)的邏輯一致性要求[9]。

    不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)需經(jīng)各級(jí)質(zhì)量檢查,統(tǒng)一入庫(kù)到整合數(shù)據(jù)庫(kù)中,并與現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行有效銜接,以保證各項(xiàng)權(quán)利數(shù)據(jù)中狀態(tài)的正確性。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)單元數(shù)據(jù)、權(quán)利人數(shù)據(jù)、權(quán)利數(shù)據(jù)、登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù),應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)單元為單位進(jìn)行組織,保持?jǐn)?shù)據(jù)關(guān)聯(lián)關(guān)系的正確性[10]。

    4 結(jié) 語(yǔ)

    目前全國(guó)各地在逐步開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作,通過(guò)地方實(shí)踐證明,數(shù)據(jù)整合是推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的難點(diǎn),也是實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記的前提和基礎(chǔ)。本文詳細(xì)介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的背景、數(shù)據(jù)現(xiàn)狀以及目標(biāo)與思路,分析了數(shù)據(jù)整合的技術(shù)路線(xiàn),并以“流水線(xiàn)”的模式對(duì)各類(lèi)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合,同時(shí)采用“業(yè)務(wù)審批”的模式對(duì)各類(lèi)要素的質(zhì)量進(jìn)行控制,有助于為各地區(qū)開(kāi)展具體實(shí)踐提供借鑒。

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