現(xiàn)代測繪技術(shù)在房地產(chǎn)工程中的應(yīng)用分析

劉毅飛

摘? 要：中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速也促進(jìn)了中國城市建筑總量的增加，而房屋測繪工作在中國房地產(chǎn)工程中的應(yīng)用也越來越廣泛?，F(xiàn)代測量科學(xué)技術(shù)給房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生了巨大的影響，精密、科學(xué)的測量成果也為現(xiàn)代房產(chǎn)事業(yè)的開發(fā)和社區(qū)的長治久安提供了重要保證。本文重點(diǎn)介紹了當(dāng)前的測量新技術(shù)及其在現(xiàn)代房產(chǎn)測量中的重要作用，并著重剖析了多種現(xiàn)代測繪技術(shù)的實(shí)際應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：測繪技術(shù);房地產(chǎn)工程;分析

房地產(chǎn)定量測繪技術(shù)是指運(yùn)用專業(yè)的儀器和技術(shù)手段，對房地產(chǎn)的位置、面積等進(jìn)行測量，為房地產(chǎn)經(jīng)營管理提供有效信息服務(wù)的一門專業(yè)定量測繪技術(shù)，屬于測繪專業(yè)的一門分支學(xué)科。運(yùn)用傳統(tǒng)測繪技術(shù)手段，輔之以現(xiàn)代測繪測量儀器和先進(jìn)的專業(yè)測繪管理技術(shù)，結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)管理的實(shí)際管理需要，對房屋實(shí)際面積按照規(guī)定要求進(jìn)行數(shù)據(jù)測量、按照房地產(chǎn)測量需要提供互平面戶型圖和實(shí)際面積數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)的開發(fā)提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。因此現(xiàn)代測繪技術(shù)對房屋面積測量起到了重要作用，也是在房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理方面的重要環(huán)節(jié)。

一、房地產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀

現(xiàn)在，隨著國家房屋所有權(quán)的歸屬以及所有權(quán)的維護(hù)問題中的糾紛日益增多，房產(chǎn)的實(shí)際面積、具體位置等相關(guān)信息在解決問題的過程中引起了社會群眾的廣泛關(guān)注。雖然房產(chǎn)的建筑測量工作在房屋的實(shí)際建造中已經(jīng)取得了較好的發(fā)展，但是由于現(xiàn)代測繪技術(shù)在房地產(chǎn)工程中的應(yīng)用起步較晚，房地產(chǎn)測繪在測量方式和數(shù)據(jù)獲取方面也與工程和地形測量有許多不同之處，現(xiàn)代測繪技術(shù)在房地產(chǎn)工程的實(shí)際應(yīng)用中仍然面臨著各種各樣的技術(shù)問題。

雖然房地產(chǎn)的工程測繪管理工作很重要，但因?yàn)槿鄙賹?shí)際參考標(biāo)準(zhǔn)，其本身沒有一個規(guī)范的對測繪內(nèi)容和測繪要求的定位，因此普遍被公眾認(rèn)為與道路測繪一樣，是一項(xiàng)很簡單的普通測量技術(shù)工作，令現(xiàn)代測繪技術(shù)在實(shí)際的房地產(chǎn)工程開發(fā)中處于邊緣位置，沒有得到理所應(yīng)當(dāng)?shù)闹匾暋，F(xiàn)階段各地區(qū)均使用《房地產(chǎn)測量規(guī)范》作為測繪房地產(chǎn)的通用依據(jù)。

由于現(xiàn)在房地產(chǎn)工程行業(yè)的市場壟斷現(xiàn)象很嚴(yán)重，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程中的測繪工作也出現(xiàn)了嚴(yán)重的行業(yè)壟斷行為，行業(yè)間缺少強(qiáng)有力的競爭，也讓行業(yè)間的相互監(jiān)督失去了作用，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)的工程測繪行業(yè)失去了原有競爭力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

隨著房產(chǎn)測量工作的不斷進(jìn)步，員工們越來越意識到常規(guī)的方式已無法滿足當(dāng)前的工作需要，而為了使自身在競爭激烈的社會環(huán)境里不被淘汰，必須增強(qiáng)自身的專業(yè)能力，掌握更為先進(jìn)、科學(xué)的測量方式，提高房產(chǎn)測量工作的服務(wù)效能和成圖質(zhì)量。

二、房地產(chǎn)測繪作業(yè)方法分析

（一）采集外業(yè)數(shù)據(jù)

在進(jìn)行外業(yè)數(shù)據(jù)采集處理工作時，所有外業(yè)相關(guān)技術(shù)設(shè)備以及工具都必須要嚴(yán)格滿足國家相關(guān)的質(zhì)量檢驗(yàn)和質(zhì)量精度的工作要求，并嚴(yán)格遵循，先對高層住房及其附屬外業(yè)數(shù)據(jù)采集，再采集建筑結(jié)構(gòu)外業(yè)數(shù)據(jù)，最后對住宅內(nèi)部外業(yè)數(shù)據(jù)采集的工作流程。因此在處理外業(yè)數(shù)據(jù)采集記錄時，我們首先應(yīng)該認(rèn)真檢查標(biāo)準(zhǔn)草案中明確標(biāo)注的外業(yè)數(shù)據(jù)，并比較兩者間的質(zhì)量差異。如發(fā)現(xiàn)存在較大差異，應(yīng)及時進(jìn)行復(fù)查。

（二）處理及分?jǐn)傆?jì)算內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)

完成以上環(huán)節(jié)后，應(yīng)及時處理行業(yè)內(nèi)調(diào)整和圖形處理，盡量避免因與測繪時間間隔過長，造成數(shù)據(jù)上的遺漏，而進(jìn)行不必要的返工?；跀?shù)據(jù)處理的總體規(guī)劃原則，不僅要有針對性地對每一層或每一套數(shù)據(jù)進(jìn)行考慮，而且對有關(guān)上下標(biāo)準(zhǔn)層數(shù)據(jù)的一致性也應(yīng)該進(jìn)行充分考慮;在處理完圖形，進(jìn)行內(nèi)業(yè)計(jì)算之前，必須嚴(yán)格全面的檢查相應(yīng)的數(shù)據(jù)處理。

（三）常用測量方法分析

常規(guī)的測量方法有兩種。一是直接測量面積的方法。對房屋進(jìn)行實(shí)地測量，然后按照圖形將其分割成若干的簡單圖形，再使用幾何圖形的面積公式對若干簡單圖形進(jìn)行計(jì)算，最后求和計(jì)算出房產(chǎn)總面積;二是直接采用圖形化的測量法，使用相應(yīng)的測量儀器，對圖紙上的圖形進(jìn)行測量，通過運(yùn)用儀器求積法和方格網(wǎng)法計(jì)算匯總，最終得到放房屋實(shí)際面積。

測距管理儀器的測繪使用。目前，房地產(chǎn)測繪工作中常用的方法主要是內(nèi)外一體化數(shù)字化測繪，通常對這種測繪的精度有比較高的要求。所使用的工具必須是通過測繪行業(yè)資質(zhì)審核測試、符合相關(guān)測繪專業(yè)要求的房產(chǎn)測繪儀器。使用全站儀進(jìn)行房產(chǎn)測繪必須考慮到儀器加常數(shù)，因?yàn)槭覂?nèi)面積較小，距離較短，可以不考慮儀器乘常數(shù)。必須加常數(shù)的主要原因是因?yàn)?，儀器在信號發(fā)射和接收是存在著信號不一致的現(xiàn)象，而且由于反光棱鏡的反射面也存在著一定的差異，導(dǎo)致儀器測出的距離會與實(shí)際距離值存在一定的誤差。

數(shù)字測算方法。這種方法是數(shù)字測繪技術(shù)的演化，通過繪制房屋平面圖，標(biāo)出相應(yīng)的坐標(biāo)，計(jì)算出房屋的面積。其具體方法是：先進(jìn)行首層，標(biāo)準(zhǔn)、非標(biāo)準(zhǔn)層和分戶平面圖測繪，綜合成數(shù)字房屋測繪平面圖;然后在通過建筑面積、公攤面積、產(chǎn)權(quán)面積、戶內(nèi)使用面積的綜合計(jì)算，測算出實(shí)際房產(chǎn)面積。

三、房地產(chǎn)測繪技術(shù)應(yīng)用

（一）全站儀在房產(chǎn)測繪中的應(yīng)用

全站儀是一種現(xiàn)代化新型測量儀器，主要是通過測距、測角、微處理等技術(shù)提高測量的質(zhì)量和測量效率。全站儀能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)相關(guān)建筑測繪過程中的測量信息進(jìn)行自動分析和計(jì)算，然后將測量結(jié)果轉(zhuǎn)化為電子信息形式進(jìn)行自動保存，使用者可以根據(jù)需要對電子信息進(jìn)行傳輸。目前全站儀在實(shí)際應(yīng)用中，能夠有效提高自動測量時的精度，通過測繪工作的廣泛應(yīng)用，全站儀的使用范圍也不停擴(kuò)大，在工業(yè)房產(chǎn)建筑測繪過程中也發(fā)揮起了越來越重要的作用。

（二）GPS-RTK在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用

GPS-RTK技術(shù)是新型的一種GPS在線測量相位技術(shù)，是基于載波相位測量觀測器數(shù)值的一種實(shí)時相位動態(tài)技術(shù)。該檢測技術(shù)的廣泛應(yīng)用已經(jīng)成為質(zhì)量控制行業(yè)測量測繪工作的重要里程碑，受到質(zhì)量測繪專業(yè)人員的廣泛應(yīng)用，有效地提升了工程測量管理工作的技術(shù)外業(yè)性和效率。例如，房地產(chǎn)工程測繪管理系統(tǒng)實(shí)際應(yīng)用中使用GPS-RTK技術(shù)，可以對每一宗土地、每一個權(quán)屬界止點(diǎn)和測繪地籍進(jìn)行精確詳細(xì)的測量。在衛(wèi)星信號被遮擋處，可以使用測距儀、全站儀等一起進(jìn)行繪制，經(jīng)過專業(yè)軟件整理、錄入，最終獲得精確的測繪數(shù)據(jù)。

使用傳統(tǒng)的測繪技術(shù)對土地進(jìn)行檢測，通常需要進(jìn)行補(bǔ)測。這不僅嚴(yán)重影響了測繪效率，也對數(shù)據(jù)誤差難以把控。而使用GPS-RTK技術(shù)，可以準(zhǔn)確有效地保證測量結(jié)果的真實(shí)可靠性，也可以在一定程度上減少人力資源的使用。此外，房地產(chǎn)工作中通過對GPS-RTK技術(shù)的應(yīng)用，可以科學(xué)合理地獲取真實(shí)準(zhǔn)確的地籍?dāng)?shù)據(jù)信息，確保房產(chǎn)資源信息的準(zhǔn)確性，能夠有效地避免合同糾紛。

GPS-RTK技術(shù)克服了一些傳統(tǒng)技術(shù)特點(diǎn)，解決了精度差、成本高、操作繁瑣的三大技術(shù)弊端，實(shí)現(xiàn)了全天候、全方位、高效率的測量。GPS-RTK技術(shù)減少了測量誤差，提高了數(shù)據(jù)質(zhì)量，更好的確保了整個測量項(xiàng)目的高效準(zhǔn)確。

（三）數(shù)字化成圖在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用

對于測繪技術(shù)而言，數(shù)字化地圖與熱成像地圖二個技術(shù)手段的綜合運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)了地圖測繪中的樓層權(quán)屬表的數(shù)字生成和對樓層權(quán)屬關(guān)系信息的處理記錄，從而形成了從棟到門、從門到戶的樓層對應(yīng)權(quán)利信息，這樣能夠有效地進(jìn)行測繪信息的交換與轉(zhuǎn)化。在整個操作過程中，可以使用各種計(jì)算機(jī)軟件來實(shí)現(xiàn)輔助房產(chǎn)地形圖的測繪制圖。而數(shù)字化成圖軟件AutoCAD就是將生成的房產(chǎn)圖像模型進(jìn)行加工調(diào)整和著色美化，得到能夠直觀觀察到的圖層實(shí)際效果。該二項(xiàng)技能因?yàn)椴僮骱啽?、效果直觀，所以迅速被測繪行業(yè)投入到廣泛的實(shí)際運(yùn)用中。

（四）地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用

地理空間信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)技術(shù)以反映地理活動空間的信息技術(shù)模型為理論基礎(chǔ)，采用符合地理空間模型的信息分析方法，根據(jù)其地理空間性和地理動態(tài)性的不同特點(diǎn)，為開展地理信息研究和執(zhí)行地理信息決策提供服務(wù)的一種計(jì)算機(jī)信息技術(shù)。地理空間信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)本身具有地理信息數(shù)據(jù)采集、信息數(shù)據(jù)分析和地理信息數(shù)據(jù)輸出等完整信息功能。此外，通過多種信息模型的綜合應(yīng)用，能夠在整個的信息使用管理過程中同時實(shí)現(xiàn)綜合信息分析和地理動態(tài)信息預(yù)測。在實(shí)際運(yùn)用過程中，能夠大大提高各類地理信息計(jì)算的快速性、精確度、計(jì)算的處理高度性和科學(xué)性，完成許多其他人力資源無法同時完成的信息計(jì)算處理工作。

隨著當(dāng)前全球地理信息化和云計(jì)算處理時代的快速推進(jìn)發(fā)展，"大數(shù)據(jù)"已逐漸進(jìn)入我國現(xiàn)代社會政治經(jīng)濟(jì)管理發(fā)展的各行各業(yè)。地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)工程中的大量使用，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)測繪工作機(jī)械化，減少了測繪技術(shù)中人力、物力、財(cái)力的投入，解決了人工測量誤差較大的困難，在很大程度上提高了測繪技術(shù)的現(xiàn)代化管理水平和科學(xué)化決策水平，極大地提高了地理信息收集的高速性和準(zhǔn)確性。對提升房地產(chǎn)經(jīng)營管理的質(zhì)量和效率提供了巨大的幫助。

四、房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制優(yōu)化

（一）加強(qiáng)房產(chǎn)測繪質(zhì)量的監(jiān)管

對房產(chǎn)測繪市場質(zhì)量的監(jiān)管，決定了房產(chǎn)測繪技術(shù)的質(zhì)量。結(jié)合實(shí)際情況對房地測繪市場進(jìn)行有效的監(jiān)管，有助于形成良性的市場競爭。通過對房產(chǎn)測繪市場的價格的監(jiān)管，可以有效的確保測繪產(chǎn)品的準(zhǔn)確度及測繪過程中的服務(wù)質(zhì)量，更好地維護(hù)使用方的切身利益。對房地產(chǎn)測繪進(jìn)行合理的監(jiān)管，有助于更好的整合房產(chǎn)測繪行業(yè)的資源，推動房產(chǎn)測繪服務(wù)的發(fā)展。

（二）準(zhǔn)確采集房產(chǎn)面積測繪外業(yè)數(shù)據(jù)

對房屋進(jìn)行實(shí)地測量是，必須遵循單獨(dú)測量兩次數(shù)據(jù)取平均值的方法，作為最終的準(zhǔn)確結(jié)果。對整套住宅進(jìn)行測量時，為保證測繪結(jié)果質(zhì)量合格，所采用的最有效辦法，是對其每側(cè)邊長進(jìn)行分別測量，累加后與外圍測繪的總長度比對誤差。通過平差配賦的方法使各測量面值綜合與總面積保持一致。

外業(yè)測量房屋層數(shù)時，要將外觀層數(shù)與施工建筑圖紙進(jìn)行比對，核對其樓層內(nèi)部是否存在因涉及需要而添加的、未計(jì)入總層數(shù)內(nèi)的功能性樓層。

（三）準(zhǔn)確、合理地計(jì)算房屋面積

房屋的公攤面積必須嚴(yán)格按照合法合規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算，公攤面積計(jì)算完成后，要通過與總面積和室內(nèi)使用面積的比對確保計(jì)算數(shù)值的準(zhǔn)確度。

（四）對房屋面積部位的定性必須準(zhǔn)確

在國家的相關(guān)規(guī)定中，房屋中有些面積是計(jì)算一般部位的，也有些是不計(jì)算面積部位的，如果對房屋面積部位進(jìn)行了錯誤的定性，必將導(dǎo)致后續(xù)面積計(jì)算出現(xiàn)錯誤。因此，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范對房屋的實(shí)際面積部位進(jìn)行功能、性質(zhì)的定性，確保其在性質(zhì)認(rèn)定中不出現(xiàn)偏差，是保證房屋測繪面積計(jì)算數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)。

（五）確保內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的完整

前期數(shù)據(jù)、手續(xù)必須經(jīng)過規(guī)劃部門的嚴(yán)格審查。對已售房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)測的時候，也應(yīng)仔細(xì)核對總建筑面積，比對與銷售面積的誤差。查明誤差產(chǎn)生的原因，及時做出調(diào)整。確保內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的重點(diǎn)在于：房產(chǎn)信息的真實(shí)可靠性;圖紙內(nèi)容的真實(shí)完整性以及面積計(jì)算的準(zhǔn)確性。

（六）完善內(nèi)部質(zhì)量控制系統(tǒng)

房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制，主要是其系統(tǒng)內(nèi)部的控制，控制的內(nèi)容包括房產(chǎn)測繪工作使用的測量方式和軟硬件的配置。軟硬件配置的選擇應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)規(guī)定，測繪工作的進(jìn)行必須在相應(yīng)的法律法規(guī)監(jiān)督之下。良好的軟硬件配置，明確責(zé)任認(rèn)定，對于有效提高測繪質(zhì)量，推動整合行業(yè)和諧穩(wěn)定的發(fā)展，都能起到積極的作用。

（七）增強(qiáng)相關(guān)合作

測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)與房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)合作，以相關(guān)法規(guī)確定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范房地產(chǎn)測繪的操作。房地產(chǎn)測繪技術(shù)應(yīng)與信息系統(tǒng)平臺應(yīng)達(dá)成數(shù)據(jù)、運(yùn)作模式、操作流程及質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制的統(tǒng)一。這不僅能夠規(guī)范房地產(chǎn)測繪的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而且有助于確立房地產(chǎn)測繪成果的權(quán)威性，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序。

（八）重視對于人才的培養(yǎng)

房產(chǎn)中的測繪專業(yè)工作的服務(wù)主體對象，即專業(yè)測繪技術(shù)工作人員。測繪技術(shù)工作人員的綜合能力與其技術(shù)水平直接關(guān)系到房產(chǎn)測繪的專業(yè)總體服務(wù)質(zhì)量。就目前實(shí)際情況來看，在房地產(chǎn)測繪行業(yè)中，房產(chǎn)測繪技術(shù)工作者在開展服務(wù)的整個過程中，普遍存在著從業(yè)人員綜合能力技術(shù)素質(zhì)發(fā)展水平較差的問題。職業(yè)技術(shù)素質(zhì)較差的從業(yè)人員，不僅影響了行業(yè)的整體口碑，而且錯誤的測量數(shù)據(jù)也給將來的房地產(chǎn)工作帶來了巨大的負(fù)面影響，對整個房地產(chǎn)測繪行業(yè)技術(shù)水平的提升與發(fā)展也產(chǎn)生了嚴(yán)重的阻礙作用。想要有效地解決這一切的問題，就應(yīng)當(dāng)高度重視對于測繪人才的能力培養(yǎng)。通過定期組織測繪技術(shù)管理能力的培訓(xùn)，給予專業(yè)測繪工作人員獲得學(xué)習(xí)運(yùn)用現(xiàn)代化測繪知識技術(shù)的機(jī)會。同時適當(dāng)?shù)匾胄姓剳图顧C(jī)制，對于在工作中實(shí)際表現(xiàn)優(yōu)異的測繪工作人員應(yīng)當(dāng)給予一定的行政獎勵，對于在工作中實(shí)際表現(xiàn)成績較差的測繪工作人員應(yīng)當(dāng)給予其他相應(yīng)的行政處罰，以此不斷激勵測繪人員提升專業(yè)能力和業(yè)務(wù)水平。

五、結(jié)語

現(xiàn)代測繪技術(shù)不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)工程提供可靠科學(xué)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，還能為房地產(chǎn)工程測量結(jié)果提供了高質(zhì)量的信息保障，使保證房地產(chǎn)工程能夠有效的前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃上順利發(fā)展。因此，現(xiàn)代測繪技術(shù)在房地產(chǎn)工程中占有極其重要的地位。只用通過實(shí)際應(yīng)用不斷總結(jié)、不停創(chuàng)新，積極改正現(xiàn)代測繪技術(shù)中存在的問題，才能讓現(xiàn)代測繪技術(shù)更加完善，才能更好地服務(wù)于社會。

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