不動產(chǎn)拍賣中產(chǎn)生的稅費(fèi)誰承擔(dān)？

劉鐵華

關(guān)於不動產(chǎn)拍賣過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)由誰承擔(dān)這個問題，仔細(xì)翻看各拍賣網(wǎng)站的拍賣信息，會發(fā)現(xiàn)承擔(dān)主體不盡相同。

比如，廣東省惠州市中級人民法院近日在京東網(wǎng)司法拍賣平臺上發(fā)佈的一則拍賣公告中向競買人的提示為：「取得相關(guān)法律文書後，買受人應(yīng)及時到相關(guān)部門辦理標(biāo)的物轉(zhuǎn)移登記過戶手續(xù)。過戶手續(xù)辦理過程中所涉及的買賣雙方所需承擔(dān)的一切稅、費(fèi)（包括但不限於所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、過戶手續(xù)費(fèi)、印花稅、權(quán)證費(fèi)、水利基金費(fèi)、出讓金以及房產(chǎn)及土地交易中規(guī)定繳納的各種費(fèi)用）及有可能存在的物業(yè)費(fèi)、水、電、氣等欠費(fèi)均由買受人自行承擔(dān)，辦理二次過戶及未明確繳費(fèi)義務(wù)人的費(fèi)用也由買受人承擔(dān)。」

再比如，上海市浦東新區(qū)人民法院近日在公拍網(wǎng)上發(fā)出的一則公告則表示：「在辦理標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記過程中，依照相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定，在過戶過程中所發(fā)生的由原權(quán)利人及買受人承擔(dān)的稅收和費(fèi)用，依照法律、法規(guī)規(guī)定由原權(quán)利人和買受人各自負(fù)擔(dān)，原權(quán)利人負(fù)擔(dān)的部分由買受人在輔助機(jī)構(gòu)的陪同下先行墊付。買受人自墊付之日起十個工作日內(nèi)，持有效支付憑證至本院申報退款，逾期視為買受人自願負(fù)擔(dān)?！?/p>

之所以會出現(xiàn)不同的稅費(fèi)承擔(dān)主體，主要源於2016年8月4日最高人民法院頒佈的《關(guān)於人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（法釋[2016]18號），其中第十三條規(guī)定：「實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣公告發(fā)佈當(dāng)日通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺公示下列信息：……（九）拍賣財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移可能產(chǎn)生的稅費(fèi)及承擔(dān)方式……」；同時第三十條規(guī)定：「因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān)；沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實(shí)際情況確定稅費(fèi)承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額?！?/p>

實(shí)務(wù)中，法院通常會根據(jù)標(biāo)的物拍賣後是否足夠償還原不動產(chǎn)權(quán)利所有人的債務(wù)範(fàn)圍來決定稅費(fèi)的承擔(dān)主體，因此才會出現(xiàn)有的是由原不動產(chǎn)權(quán)利所有人承擔(dān)，有的則由買受人承擔(dān)。

眾所周知，不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變更時，對於企業(yè)性質(zhì)的轉(zhuǎn)讓方來說，需繳納的除了按30%～60%的超額累進(jìn)稅制計(jì)算土地增值稅以外，還涉及企業(yè)所得稅、印花稅、增值稅等多種稅負(fù)，如由買受人承擔(dān)，意味著在不動產(chǎn)本身預(yù)算之外，往往還需要負(fù)擔(dān)一筆沉重的稅負(fù)。以下為我們針對土地廠房買賣及公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓時曾進(jìn)行過的稅負(fù)比較表，表中紅框所列即為不動產(chǎn)直接過戶中轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳納的稅負(fù)計(jì)算（見上圖）：

正因如此，在2020年十三屆全國人大三次會議上，有代表提出了第8471號建議，並得到了國家稅務(wù)總局於2020年10月19日給出的答復(fù)，具體見下：

對十三屆全國人大三次會議第8471號建議的答復(fù)

您提出的關(guān)於規(guī)範(fàn)完善不動產(chǎn)司法拍賣中稅費(fèi)征繳的建議收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

關(guān)於取消不動產(chǎn)司法拍賣公告中由買方承擔(dān)稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁條款，統(tǒng)一改為「稅費(fèi)各自承擔(dān)」的建議。

您提出的拍賣不動產(chǎn)的稅費(fèi)按照規(guī)定由「買賣雙方各自負(fù)擔(dān)」的建議，是一種較為合理的做法。根據(jù)稅收征管法第四條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個人為納稅人。即單位或個人發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為，按照法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有納稅義務(wù)，則該單位或個人屬於法定的納稅人，應(yīng)依法履行納稅義務(wù)。各稅種單行法律及暫行條例也對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)和納稅主體作出了明確規(guī)定。

2016年8月2日公佈、2017年1月1日施行的《最高人民法院關(guān)於人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》對財產(chǎn)處置環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題作出了明確規(guī)定，其中第六條規(guī)定，確定拍賣保留價、保證金的數(shù)額、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等是人民法院應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)；第十三條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣公告發(fā)佈當(dāng)日通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺公示拍賣財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移可能產(chǎn)生的稅費(fèi)及承擔(dān)方式；第三十條規(guī)定，因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān)，沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實(shí)際情況確定稅費(fèi)承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額。

我局和最高人民法院贊同您關(guān)於稅費(fèi)承擔(dān)方面的建議，最高人民法院將進(jìn)一步向各級法院提出工作要求：一是要求各級法院盡最大可能完善拍賣公告內(nèi)容，充分、全面向買受人披露標(biāo)的物瑕疵等各方面情況，包括以顯著提示方式明確稅費(fèi)的種類、稅率、金額等；二是要求各級法院嚴(yán)格落實(shí)司法解釋關(guān)於稅費(fèi)依法由相應(yīng)主體承擔(dān)的規(guī)定，嚴(yán)格禁止在拍賣公告中要求買受人概括承擔(dān)全部稅費(fèi)，以提升拍賣實(shí)效，更好地維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益。

後記：

需要注意的是，雖然有國稅局的上述表態(tài)，從本文上述列舉的兩個正在拍賣的案例來看，法院顯然仍存在按法釋[2016]18號規(guī)定執(zhí)行的情形，在此只能提醒競拍人在參與競拍時，務(wù)必提前閱讀競拍須知，對自己所要承擔(dān)的支出有一個非常明確清晰的預(yù)算，才不至於超額負(fù)擔(dān)。