不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響分析

劉菲

【摘要】不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定實(shí)施的統(tǒng)一登記制度，是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工具，曾被認(rèn)為會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重大影響。然而，自不動(dòng)產(chǎn)登記制度自實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大的波動(dòng)，一直比較平穩(wěn)地發(fā)展，可見不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響是正面的。本文通過簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)登記的意義分析不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的策略。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控發(fā)展路徑

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.02.011

隨著互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、社交網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)的興起和普及，全球數(shù)據(jù)呈爆炸性增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)已經(jīng)滲透到每一個(gè)行業(yè)和業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域，成為重要的生產(chǎn)要素?；凇按髷?shù)據(jù)”開發(fā)和運(yùn)用的政府決策模式，逐漸成為政府務(wù)實(shí)行政、提高執(zhí)政效率的新常態(tài)。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在履行職權(quán)過程中所形成的大量數(shù)據(jù)，加快不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的開發(fā)與運(yùn)用，對(duì)促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)價(jià)值顯化，構(gòu)建精準(zhǔn)治理和便捷化的登記服務(wù)體系，打造高效、便民的不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)機(jī)構(gòu)具有重要意義。研究不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序等有重要的意義。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系分析

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)和職能將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利、自然等一系列的情況記錄在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中并進(jìn)行公布，筆者在本文中探究的主要是房地產(chǎn)。對(duì)房屋進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的原因在于，不動(dòng)產(chǎn)本身是不可移動(dòng)的，相關(guān)權(quán)利歸屬也較為復(fù)雜，必須明確地確定不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。進(jìn)行房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)登記的目的并不是將房?jī)r(jià)降低，而是為了給房產(chǎn)稅的征收提供保障和支持。在不動(dòng)產(chǎn)登記中，其基礎(chǔ)是進(jìn)行土地的登記，其核心是權(quán)屬，主要目的是為了進(jìn)行物權(quán)的保護(hù)，利用空間信息來(lái)表達(dá)不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記所具備的法律特征是勘驗(yàn)取證，其特點(diǎn)是現(xiàn)實(shí)性比較強(qiáng)，并且其用途多樣。進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，能夠很好地保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)人本身所具有的權(quán)益，能夠解決不動(dòng)產(chǎn)本身的權(quán)屬問題;能夠幫助政府更好地進(jìn)行宏觀管理，切實(shí)提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，能夠給房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展奠定基礎(chǔ);;會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理更好地進(jìn)行造成較大的影響，能夠提高二手房房源供給量，更好的減少空置房數(shù)量，將房屋的社會(huì)價(jià)值更好地發(fā)揮出來(lái)，讓房屋更好地為人民群眾服務(wù)，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步奠定基礎(chǔ)。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

在商品房經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房屋是一種商品。根據(jù)經(jīng)濟(jì)理論，住房?jī)r(jià)格主要受供求關(guān)系的影響，房地產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很小。一些學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)注冊(cè)后通過地址查詢房地產(chǎn)所有者的能力改變了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信息查詢方式，可能觸發(fā)投資購(gòu)房者的銷售行為。二手房的房源會(huì)增加，從而可能會(huì)影響房屋價(jià)格。但筆者認(rèn)為，在房產(chǎn)稅出臺(tái)前，房屋持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)不明確，房屋持有人大多持觀望的態(tài)度，并不會(huì)急于拋售房產(chǎn)，因?yàn)槎唐趦?nèi)二手房的房源不會(huì)有明顯的增加，所以不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生大的波動(dòng)。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)使市面上的房屋產(chǎn)權(quán)更加明晰，在土地用途、使用年限等方面有優(yōu)勢(shì)的房屋價(jià)格會(huì)有所上漲。

2.2對(duì)房地產(chǎn)金融的影響

近些年，我國(guó)住房貸款余額總量較大，2019年已達(dá)到25.75萬(wàn)億元。房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定或崩盤，對(duì)金融機(jī)構(gòu)甚至國(guó)家經(jīng)濟(jì)都會(huì)造成巨大影響?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）規(guī)定，已辦理抵押登記的債權(quán)優(yōu)先于未辦理登記的債權(quán)，先辦理抵押登記的債權(quán)優(yōu)先于后辦理登記的債權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)登記可以明晰金融機(jī)構(gòu)與債務(wù)人之間的權(quán)利和義務(wù)，已經(jīng)辦理抵押登記的住房貸款可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償，既保護(hù)債權(quán)人的利益，同時(shí)也促使債務(wù)人自覺履行義務(wù)，對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定產(chǎn)生積極影響。

3、利用不動(dòng)產(chǎn)登記制度促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的策略

3.1做好登記信息共享和信息保護(hù)的協(xié)調(diào)工作

不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)現(xiàn)信息的共享和私人房地產(chǎn)信息保密工作開展存在的聯(lián)系比較緊密，相關(guān)工作人員必須認(rèn)識(shí)到這兩項(xiàng)工作的重要性，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況和需要來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行完善，根據(jù)不同的需求和情況來(lái)做好信息的保護(hù)和使用 。相關(guān)負(fù)責(zé)人工作的時(shí)候必須嚴(yán)格地根據(jù)各項(xiàng)規(guī)章制度進(jìn)行，保證大數(shù)據(jù)處理和信息查詢的有效性，若是泄漏隱私性的問題，則必須對(duì)其進(jìn)行法律上的處理。

3.2優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記流程，推行“互聯(lián)網(wǎng) + 不動(dòng)產(chǎn)登記”服務(wù)

各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)與房屋交易部門的溝通，通過業(yè)務(wù)集成實(shí)現(xiàn)房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記同步辦理，減少群眾的辦事環(huán)節(jié)，切實(shí)解決辦事群眾多頭跑的問題。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)整合完成的地方，可以考慮通過與住建、稅務(wù)、公安、民政、工商等部門進(jìn)行數(shù)據(jù)共享，實(shí)行“互聯(lián)網(wǎng) + 不動(dòng)產(chǎn)登記”服務(wù)模式。筆者所在城市在 2018 年已實(shí)現(xiàn)與住建、稅務(wù)、公安、民政、工商等部門數(shù)據(jù)共享，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記所需的數(shù)據(jù)全部通過部門之間數(shù)據(jù)共享獲取。房屋交易雙方辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記可直接在互聯(lián)網(wǎng)終端申請(qǐng)，全程不需提供任何資料，系統(tǒng)完成交易雙方身份認(rèn)證后，自動(dòng)審核并記載于登記簿，即時(shí)辦結(jié)并生成電子證照。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“零跑腿”，方便辦事群眾，節(jié)約辦事成本，有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.3加大開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的實(shí)際力度

隨著社會(huì)和時(shí)代的發(fā)展，信息技術(shù)已經(jīng)普遍的運(yùn)用到了各個(gè)行業(yè)中去，特別是隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理想要更好地進(jìn)行便必須做好不動(dòng)產(chǎn)登記信息綜合平臺(tái)的建設(shè)和使用。隨著大數(shù)據(jù)處理技術(shù)的應(yīng)用，通過平臺(tái)化信息管理能夠切實(shí)提高整合不動(dòng)產(chǎn)信息的能力，提高房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際管理水平，能夠給查詢提供便利，進(jìn)一步地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作環(huán)境進(jìn)行凈化，給其更好的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

3.4適度公開不動(dòng)產(chǎn)登記信息，為房地產(chǎn)安全交易保駕護(hù)航

不動(dòng)產(chǎn)登記信息涉及權(quán)利人的隱私，不宜向全社會(huì)公開。但是，對(duì)于有不動(dòng)產(chǎn)交易意向的人，應(yīng)該允許其查詢有交易意向的房屋登記基本信息。當(dāng)然，為了防止權(quán)利人的個(gè)人隱私泄露，可以采取分類查詢的模式，即對(duì)權(quán)利人、利害關(guān)系人、潛在利害關(guān)系人等不同查詢主體設(shè)定不同的查詢范圍。潛在交易人可以認(rèn)定為潛在利害關(guān)系人，可以允許其查詢除房屋所有權(quán)人信息以外該房屋的用途、性質(zhì)、面積等自然狀況信息和房屋的抵押、查封等限制性信息。潛在交易人在充分了解待交易房屋的權(quán)屬狀況后，可以對(duì)是否進(jìn)行下一步交易表示真實(shí)的意向，避免因信息不對(duì)稱造成不必要的損失。

不動(dòng)產(chǎn)登記有利于明晰房屋權(quán)屬，保障房地產(chǎn)交易的安全，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)可以為政府部門調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。通過優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理流程和適度公開不動(dòng)產(chǎn)登記信息，可以節(jié)約交易對(duì)象的交易成本，避免產(chǎn)生不必要的交易糾紛，對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展起著重要的作用。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。我們必須意識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性，不斷完善房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。如果要改善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，必須確保其體制框架的完整性，否則該行業(yè)容易出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)登記制度的實(shí)施可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的更好管理。實(shí)施房地產(chǎn)登記制度，可以規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，提高管理水平，為房地產(chǎn)業(yè)的更好發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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