解構(gòu)房?jī)r(jià)

【摘要】本次研究從消費(fèi)端—購(gòu)房者視角提出并論證房?jī)r(jià)支撐要素理論。經(jīng)實(shí)證研究獲得如下成果：（1）房屋價(jià)值由居住要素、配套要素和投資要素復(fù)合構(gòu)成;（2）房?jī)r(jià)支撐要素理論可以解釋高房?jī)r(jià)現(xiàn)象，并形成房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制及解決高房?jī)r(jià)難題的建議思路。

【關(guān)鍵詞】房屋價(jià)值;區(qū)位配套價(jià)值;房?jī)r(jià)支撐要素;房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

引言

關(guān)于房地產(chǎn)及房?jī)r(jià)問(wèn)題，在人們不斷的爭(zhēng)論中，任澤平的觀(guān)點(diǎn)很有影響，他說(shuō)：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。

但是，同樣的房子，放在不同的城市、地區(qū)，房?jī)r(jià)的差異是巨大的，比如：假如是一套材料、設(shè)施完全一樣的100平米的房子，放在北京的海淀、西城和豐臺(tái)、大興價(jià)格就很不一樣，放到河北保定就更不一樣，再放到保定下面的一個(gè)小鎮(zhèn)，那價(jià)格就只有北京的二十、甚至三十分之一了。

可見(jiàn)，影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素并不一定是人口、金融、土地，顯然還有更重要的因素。本文擬從需求端入手，結(jié)合多年市場(chǎng)研究實(shí)踐，通過(guò)文獻(xiàn)研究，構(gòu)建出房?jī)r(jià)要素指標(biāo)體系和復(fù)合價(jià)值理論;通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查實(shí)證測(cè)試，檢測(cè)出人們?cè)跊Q定購(gòu)買(mǎi)與否和決定出價(jià)多少時(shí)的行為數(shù)據(jù)，得出支撐高房?jī)r(jià)的要素機(jī)理，并給出遏制高房?jī)r(jià)的新思路和建議。

1、理論回溯

研究房?jī)r(jià)要素，首先得從商品的價(jià)值理論入手?；仡櫲缦拢?/p>

勞動(dòng)價(jià)值論從生產(chǎn)環(huán)節(jié)論述了價(jià)值形成的過(guò)程，認(rèn)為商品的使用價(jià)值形成商品的交換價(jià)值，進(jìn)而形成商品的價(jià)格[1]。

而效用（utility）價(jià)值論認(rèn)為效用是價(jià)值的源泉，消費(fèi)者在消費(fèi)產(chǎn)品過(guò)程中感受到的滿(mǎn)足程度，即主觀(guān)評(píng)價(jià)，賦予商品價(jià)值的主觀(guān)屬性[2]，有用性和稀缺性是效用價(jià)值的必要條件，決定了商品的效用價(jià)值。有用性，是指該物品滿(mǎn)足人們的某種需要。例如，房子是可以居住的。因?yàn)榉孔幽軌驖M(mǎn)足人的居住需要，所以房子對(duì)人來(lái)說(shuō)是有價(jià)值的。稀缺性，是指該物品或者資源的有限可得性。

地球具有的有限適合人類(lèi)居住的土地與龐大人群需求的矛盾，使得房地產(chǎn)具有了典型的稀缺性。特別是在人口急劇增長(zhǎng)、資源相對(duì)不變的現(xiàn)代社會(huì)，資源與物品的有限可得性，在一定程度上，更大比重的決定了商品的價(jià)值。

同時(shí)，人們消費(fèi)商品過(guò)程中對(duì)于效用價(jià)值的主觀(guān)感受隨消費(fèi)數(shù)量的增加而遞減，這種邊際遞減效應(yīng)也決定著商品的價(jià)格[3]。

均衡價(jià)格論認(rèn)為，供給和需求的變動(dòng)最終會(huì)使需求價(jià)格和供給價(jià)格在市場(chǎng)上形成均衡時(shí)，即消費(fèi)者愿意支付的價(jià)格和生產(chǎn)者可以接受的價(jià)格相等時(shí)就形成了均衡價(jià)格。生產(chǎn)成本和邊際效用共同決定了商品價(jià)值[4]。

“商品的使用價(jià)值是商品的交換價(jià)值的前提，從而也是商品的價(jià)值的前提”，馬克思勞動(dòng)價(jià)值論和效用價(jià)值論的共通之處。理論層面：勞動(dòng)價(jià)值論從生產(chǎn)者角度研究?jī)r(jià)值的取向，效用價(jià)值論從消費(fèi)者需求角度研究?jī)r(jià)值的取向[2]，而均衡價(jià)格論同時(shí)從供給和需求入手來(lái)研究?jī)r(jià)值[3]。因此，三種理論在需求視角方面存在著共性[5，6]。

關(guān)于商品價(jià)值實(shí)現(xiàn)的途徑和條件，晏智杰提出，市場(chǎng)價(jià)格是商品價(jià)值的普通和真實(shí)地表現(xiàn)形式和共同尺度，市場(chǎng)供給和需要的均衡是商品價(jià)格決定的一般基礎(chǔ)[8]。

房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)就是房屋價(jià)格。但房屋和具有天然稀缺性的土地聯(lián)系在一起，就和人的基本生活密切相關(guān)。所以，研究房屋價(jià)值需要從更寬廣的視角來(lái)度量?，F(xiàn)有的研究對(duì)購(gòu)房需求區(qū)分為消費(fèi)需求和投資需求，缺乏對(duì)房屋居住價(jià)值和金融投資價(jià)值的定量分析，沒(méi)有對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段房屋附加的公共資源價(jià)值做出科學(xué)的定性和評(píng)估。

2、 ?房?jī)r(jià)的構(gòu)成

作為商品的房屋，其它任何商品一樣，是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體。房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)即是房屋的價(jià)格。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的效用價(jià)值理論，房屋之所以有價(jià)值（價(jià)格），是因?yàn)樗鼈儩M(mǎn)足有用性、稀缺性以及有效需求這三種內(nèi)在要求。

同時(shí)，作為商品的房屋，有其特殊性。它和具有天然稀缺性的土地聯(lián)系在一起，而且和每個(gè)人基本生活需要密切相關(guān)，所以，房屋不是簡(jiǎn)單的商品。它所具有的復(fù)合屬性使其具有了復(fù)合價(jià)值。為此，我們需要從更寬廣的視角來(lái)理解房屋價(jià)值。

現(xiàn)有的房地產(chǎn)價(jià)值相關(guān)研究雖然對(duì)購(gòu)房需求區(qū)分消費(fèi)需求和投資需求，但是缺乏對(duì)房屋居住價(jià)值和金融投資的定量分析;雖然一般性地承認(rèn)地段在房地產(chǎn)價(jià)值中的作用，但是缺乏對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段房屋附加的區(qū)位內(nèi)公共服務(wù)及便利價(jià)值的定性明確說(shuō)明。

因此，房屋屬性包括居住屬性、區(qū)位配套屬性和金融投資屬性。房屋價(jià)值即是這三種屬性滿(mǎn)足人們需要程度的綜合體現(xiàn)，即房屋價(jià)值是房屋居住價(jià)值、區(qū)位配套價(jià)值和金融投資價(jià)值三種價(jià)值的復(fù)合體現(xiàn)。下面給出房屋三類(lèi)價(jià)值的描述性定義，并簡(jiǎn)述其價(jià)值內(nèi)涵及影響因素。

2.1 房屋居住價(jià)值

房屋居住價(jià)值指其可以為居住其中的人提供居住服務(wù)的價(jià)值。為了滿(mǎn)足居住需要，人們可以選擇買(mǎi)房和租房。一套房子用于出租，它的租金現(xiàn)金流即是其居住價(jià)值的直接度量。如果房屋用于自住，那可以業(yè)主為了獲得等量質(zhì)量的居住服務(wù)或體驗(yàn)，所需要支付的房租來(lái)代表該房屋的居住價(jià)值。房屋居住價(jià)值是房屋復(fù)合價(jià)值的前提和必要構(gòu)成;沒(méi)有居住價(jià)值的房屋不再是房屋。

房屋居住價(jià)值的估算可以參考現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）以收益法估計(jì)收益性房地產(chǎn)的方法。該方法需要基于過(guò)去經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)，對(duì)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都要進(jìn)行預(yù)測(cè)，因此，對(duì)房屋居住價(jià)值的數(shù)值進(jìn)行估算在實(shí)踐層面是很困難的[9]。

房地產(chǎn)市場(chǎng)上正常交易的房屋需要符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。房屋和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50096-2011）》和《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB50352-2019）》包括若干強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)和推薦標(biāo)準(zhǔn)，涉及影響房屋居住品質(zhì)的多個(gè)方面。開(kāi)發(fā)商基于差異化競(jìng)爭(zhēng)和成本利潤(rùn)的權(quán)衡，所提供的房屋品質(zhì)也必然千差萬(wàn)別，居住價(jià)值自然也會(huì)不同。

2.2 區(qū)位配套價(jià)值

區(qū)位配套價(jià)值，是指居住者享受的居住區(qū)位范圍內(nèi)的教育、就業(yè)、醫(yī)療等公共服務(wù) 及便利的價(jià)值。（ 《國(guó)家基本公共服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃》指出，“基本公共服務(wù)，指建立在一定社會(huì)共識(shí)基礎(chǔ)上，由政府主導(dǎo)提供的，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和階段相適應(yīng)，旨在保障全體公民生存和發(fā)展基本需求的公共服務(wù)。享有基本公共服務(wù)屬于公民的權(quán)利，提供基本公共服務(wù)是政府的職責(zé)?！保?/p>

區(qū)位配套價(jià)值最大的特點(diǎn)是具有典型的地域差異性;同時(shí)區(qū)位配套價(jià)值的概念外延寬泛，和戶(hù)籍、業(yè)主等身份變量關(guān)系復(fù)雜，是在各種法律法規(guī)行政規(guī)定框架下的個(gè)體公民權(quán)利和市民權(quán)益的具體體現(xiàn)。

區(qū)位配套價(jià)值中包含的空氣、環(huán)境等部分要素源于土地的不可移動(dòng)性;區(qū)位配套要素中的交通配套、教育資源等和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系卻表現(xiàn)出互為因果的正反饋模式。

影響一套房屋的區(qū)位配套價(jià)值的因素是多方面的，既有客觀(guān)因素，也有房屋使用者身份因素。當(dāng)前我國(guó)不同地區(qū)房屋的區(qū)位配套價(jià)值差異巨大，這一方面是體現(xiàn)了區(qū)域間因經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同而表現(xiàn)出來(lái)的城市教育、醫(yī)療、交通等綜合水平的差異。另外一個(gè)方面的原因則是這些公共資源進(jìn)行分配時(shí)設(shè)置了多種的條件或者準(zhǔn)入門(mén)檻，其中最為人所知的就是戶(hù)籍的區(qū)分。

2.3 金融投資價(jià)值

金融投資價(jià)值即指房屋可以為其所有人提供保值、增值和資金融通等服務(wù)功能的價(jià)值。金融投資價(jià)值本質(zhì)上源自它所附著的土地所天然具有的金融屬性，在此不展開(kāi)討論。因?yàn)榉课菔且环N金融屬性較強(qiáng)的商品，所以消費(fèi)者的購(gòu)房行為，可以理解為消費(fèi)行為，也可以理解為投資行為。因此，本質(zhì)上講，房屋買(mǎi)賣(mài)行為即是消費(fèi)行為也是投資行為，所以房屋成交價(jià)格中隱含著房屋的金融投資價(jià)值，金融投資屬性是房屋內(nèi)在屬性之一。

房屋金融投資價(jià)值的實(shí)現(xiàn)最終要依靠抵押、租賃、出售等市場(chǎng)行為實(shí)現(xiàn)。市場(chǎng)的流動(dòng)性是其金融投資價(jià)值的舞臺(tái)。因此，影響房屋交易的因素都會(huì)影響其金融投資價(jià)值，其中最主要的是區(qū)域市場(chǎng)的交易活躍程度（成交量）、存量及交易環(huán)境等。

①成交量。商品成交量大意味著流動(dòng)性好、資金融通功能強(qiáng)，因此，房地產(chǎn)成交活躍的地區(qū)的房屋金融投資價(jià)值一般大于成交不活躍地區(qū)的。

②存量/流量。存量（Stock）指某種商品在世界上的庫(kù)存總量;流量（Flow）指一段時(shí)期內(nèi)該商品的產(chǎn)出量，一般情況下用一年內(nèi)的全球產(chǎn)量。如果這個(gè)比值越高，那么意味著該商品的金融屬性越強(qiáng);如果比值越低，說(shuō)明金融屬性越弱。相對(duì)于房屋的存量，每年新增的流量很少，所以一般認(rèn)為房屋金融屬性很高。

③交易環(huán)境。主要包括利率水平、國(guó)家或地區(qū)的對(duì)交易資格、交易成本等的。

3、 ?房屋價(jià)值和價(jià)格的關(guān)系

3.1居住價(jià)值是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)

居住的效應(yīng)價(jià)值是房屋成為商品的基礎(chǔ)前提，即居住著對(duì)影響居住體驗(yàn)的各類(lèi)因素的綜合判斷的體現(xiàn)。例如，住宅小區(qū)的建筑規(guī)模、建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)和可視性等;房屋建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、房間裝修裝飾，以及日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲和防水;樓宇物業(yè)管理與服務(wù)、小區(qū)停車(chē)規(guī)劃、綠化景觀(guān)規(guī)劃等;這些因素都影響住宅居住體驗(yàn)，也成為房屋居住價(jià)值的現(xiàn)實(shí)構(gòu)成素。

3.2 區(qū)位配套是房?jī)r(jià)的內(nèi)涵

區(qū)位配套本質(zhì)上是基于區(qū)位理論[10]的，公共品資本化[10]的量化實(shí)現(xiàn)，因此，房屋具有區(qū)位配套價(jià)值有其客觀(guān)必然性及現(xiàn)實(shí)規(guī)定性。三維空間坐標(biāo)下每一點(diǎn)位置都是獨(dú)一無(wú)二的。位置的唯一性造就了每一套房屋的唯一性，這集中體現(xiàn)為區(qū)位的差異。獨(dú)特的區(qū)位意味著房屋處在相對(duì)獨(dú)特的自然環(huán)境、社會(huì)人文環(huán)境之中，享受相對(duì)有差異性的公共服務(wù)和便利，而且這種差異是相對(duì)穩(wěn)定和固定的，成為一種房屋的客觀(guān)必然性。

根據(jù)蒂博特模型 （Tiebout Model），人們會(huì)“用腳投票”，尋找最佳地方政府的努力而定居下來(lái)。研究表現(xiàn)，世界范圍內(nèi)廣泛存在的城市間房屋價(jià)格的巨大差異，是因?yàn)樽》績(jī)r(jià)格中包含著公共品的資本化實(shí)現(xiàn)[12]。人們選擇在一處房屋定居下來(lái)，在考慮其居住屬性之外，更大的重點(diǎn)是其區(qū)位配套是否滿(mǎn)足自己的要求。從這個(gè)意義上，房屋居住價(jià)值和區(qū)位配套價(jià)值就構(gòu)成了房屋實(shí)質(zhì)的使用價(jià)值，并體現(xiàn)在最終的交易價(jià)格中。

3.3金融價(jià)值是房?jī)r(jià)的溢價(jià)表現(xiàn)

雖然可以認(rèn)為所有商品都有金融屬性，但是其強(qiáng)弱卻千差萬(wàn)別。房屋金融投資價(jià)值在不同社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段呈現(xiàn)出不同的水平，極端情況下，其金融屬性可以歸零。因此，金融投資屬性的強(qiáng)弱直接受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響，同時(shí)也直接受制度、法律、政策等因素影響。雖然房屋的金融投資價(jià)值一直都有跡可尋，但是其金融屬性卻具有極大的不穩(wěn)定性。房屋的金融投資價(jià)值是附著于房屋使用價(jià)值之上的，房屋復(fù)合價(jià)值中經(jīng)常受市場(chǎng)預(yù)期和流動(dòng)性影響的一種價(jià)值體現(xiàn)形式。

由于土地的在空間上不可流動(dòng)，金融投資價(jià)值嚴(yán)重依賴(lài)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)交易環(huán)境，因此區(qū)域間房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平差異是造成房?jī)r(jià)差異的重要因素。在解釋區(qū)域間房?jī)r(jià)水平的差異時(shí)，應(yīng)該同時(shí)考慮區(qū)位造成的區(qū)位配套價(jià)值差異和區(qū)域金融環(huán)境造成的金融投資價(jià)值差異。

總之，本研究認(rèn)為：房屋價(jià)格是居住價(jià)值、區(qū)位配套價(jià)值和金融投資價(jià)值三位一體的價(jià)值綜合體。在研究我國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀時(shí)，必須全面考慮三種價(jià)值對(duì)房?jī)r(jià)形成的作用及其相互關(guān)系。

4、 ?房屋復(fù)合價(jià)值測(cè)試

對(duì)于房屋價(jià)值是房屋居住價(jià)值、區(qū)位配套價(jià)值和金融投資價(jià)值三者的復(fù)合價(jià)值這一觀(guān)點(diǎn)，前面做了理論分析。現(xiàn)在進(jìn)行初步的實(shí)證檢驗(yàn)。主要技術(shù)路線(xiàn)是根據(jù)房屋復(fù)合價(jià)值理論，構(gòu)建調(diào)查問(wèn)題指標(biāo)體系，之后以量表的信度和效度檢驗(yàn)關(guān)于房屋各描述指標(biāo)評(píng)價(jià)結(jié)果是否支持理論假設(shè)。

4.1 問(wèn)卷指標(biāo)體系構(gòu)建

本次研究以上述房屋復(fù)合價(jià)值為理論指導(dǎo)，結(jié)合北京艾力森中研咨詢(xún)有限公司的研究實(shí)踐，采取焦點(diǎn)座談會(huì)方式進(jìn)行補(bǔ)充構(gòu)建，以“您在選擇購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)候，哪些因素會(huì)影響您對(duì)房屋價(jià)格的判斷？還有呢？還有呢？…”的窮盡式提問(wèn)，搜集、補(bǔ)充新的主要因素。之后，對(duì)所有因素再進(jìn)行原因和舉例說(shuō)明式追問(wèn)，以補(bǔ)充搜集更多不同地域、環(huán)境和生活習(xí)性下的因素指標(biāo)。最后，根據(jù)各因素在房地產(chǎn)運(yùn)行和交易的情況進(jìn)行專(zhuān)業(yè)歸納，重復(fù)因素合并同類(lèi)項(xiàng)，形成結(jié)構(gòu)相對(duì)完善的“房屋價(jià)值要素評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表”，并根據(jù)研究需要，設(shè)計(jì)相應(yīng)調(diào)查問(wèn)卷。

4.2 房屋價(jià)值構(gòu)成的驗(yàn)證分析

為了探索房屋屬性?xún)?nèi)在概念關(guān)系，對(duì)問(wèn)卷中房屋價(jià)值要素評(píng)定表的項(xiàng)目得分進(jìn)行探索性因子分析法（Exploratory Factor Analysis，EFA）。結(jié)構(gòu)清晰的因素分析結(jié)果即是量表構(gòu)想效度（Construct Validity）的直接證據(jù)。

4.2.1效度驗(yàn)證

房屋價(jià)值要素評(píng)價(jià)量表包含22個(gè)原始項(xiàng)目，對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行探索性因素分析，結(jié)果如下。樣本的KMO值為0.84，BartlettS球形檢驗(yàn)的X2的值為11990（df=210，P=0.000），表示樣本適合進(jìn)行因素分析。采用主軸因子法（Principal Axis Facto—ring）抽取公因子，應(yīng)用OBLIMIN方法對(duì)初始因子解進(jìn)行斜交旋轉(zhuǎn)。根據(jù)初始因素分析結(jié)果進(jìn)行項(xiàng)目刪除，依次刪除在各因素上載荷絕對(duì)值均小于0.4的項(xiàng)目，同時(shí)刪除在因素上載荷絕對(duì)值之差小于0.2的項(xiàng)目。每次刪除一個(gè)項(xiàng)目，重復(fù)進(jìn)行多次因素分析。最后保留的項(xiàng)目進(jìn)行因素分析后，特征根大于1的因素有3個(gè)，累積解釋量為68%。斜交旋轉(zhuǎn)后所得的轉(zhuǎn)軸矩陣（因子負(fù)荷矩陣）Pattern Matrix的結(jié)果見(jiàn)下表（表中省略了因素載荷小于0.2的值）。

表 1 房屋價(jià)值要素評(píng)價(jià)量表各項(xiàng)目的因子載荷表

根據(jù)因素分析的結(jié)果，房屋價(jià)值要素評(píng)價(jià)項(xiàng)目聚集在三個(gè)因素上。因素1包含醫(yī)療、商業(yè)配套、交通等區(qū)位和區(qū)位配套屬性，該因素反映了量表構(gòu)建中的區(qū)位配套價(jià)值主要要素，所以命名為區(qū)位配套屬性。因素2包含小區(qū)規(guī)劃等和直接居住體驗(yàn)相關(guān)的屬性，該因素命名為房屋居住屬性。因素3包含與金融投資相關(guān)的4個(gè)項(xiàng)目，該因素命名為金融投資屬性。

因素分析表明，對(duì)于房屋這一具有多種屬性的商品，其價(jià)值可以從區(qū)位配套價(jià)值、房屋居住價(jià)值和金融投資價(jià)值三個(gè)維度進(jìn)行評(píng)價(jià)。因素分析結(jié)果對(duì)房屋價(jià)值構(gòu)成的三因素理論提供了有力的數(shù)據(jù)支持。

4.2.2信度分析

對(duì)房屋價(jià)值要素量表因素分析保留后的項(xiàng)目所組成的量表進(jìn)行內(nèi)部一致性信度分析（Cronbach's Alpha系數(shù)）。量表總信度值為0.95;區(qū)位配套屬性量表內(nèi)部一致性系數(shù)為0.95;房屋居住屬性量表內(nèi)部一致性系數(shù)是0.88;金融投資屬性分量表內(nèi)部一致性系數(shù)為0.94。量表總體信度和分量表信度指標(biāo)均良好，可以用于后繼相關(guān)研究。

4.2.3 實(shí)證測(cè)試

本次研究，我們使用“現(xiàn)實(shí)占比”和“理想占比”兩種指標(biāo)分別對(duì)區(qū)位配套價(jià)值、居住價(jià)值和金融投資價(jià)值進(jìn)行問(wèn)卷測(cè)試。

區(qū)位配套價(jià)值測(cè)試問(wèn)卷題目：

①現(xiàn)實(shí)占比估計(jì)：請(qǐng)你估計(jì)現(xiàn)在住的房子區(qū)位配套屬性的價(jià)值在房屋總價(jià)值中的占比（百分比表示），并對(duì)區(qū)位配套價(jià)值包含的內(nèi)容進(jìn)行了舉例說(shuō)明。

②理想占比估計(jì)：你認(rèn)為房屋區(qū)位配套屬性?xún)r(jià)值在房地產(chǎn)價(jià)值中的理想的百分比應(yīng)該是多少？

房屋居住價(jià)值測(cè)試問(wèn)卷題目：

①現(xiàn)實(shí)占比估計(jì)：請(qǐng)你估計(jì)現(xiàn)在住的房屋居住屬性的價(jià)值在房屋總價(jià)值中的占比（以百分比表示）。

②理想占比估計(jì)：你認(rèn)為房屋居住屬性?xún)r(jià)值在房地產(chǎn)價(jià)值中的合理的百分比應(yīng)該是多少？

金融投資價(jià)值測(cè)試問(wèn)卷題目：

①現(xiàn)實(shí)占比估計(jì)：請(qǐng)你估計(jì)現(xiàn)在住的房子金融投資屬性的價(jià)值在房屋總價(jià)值中的占比（以百分比表示）。

②理想占比估計(jì)：你認(rèn)為房屋金融投資屬性?xún)r(jià)值在房地產(chǎn)價(jià)值中的合理的百分比應(yīng)該是多少？

問(wèn)卷調(diào)查測(cè)試結(jié)果：

在房屋的多重屬性或復(fù)合價(jià)值中，被訪(fǎng)者對(duì)區(qū)位配套價(jià)值實(shí)際占比的評(píng)價(jià)均值是49.83%，對(duì)區(qū)位配套價(jià)值理想占比的評(píng)價(jià)均值是37.3%;對(duì)房屋居住價(jià)值實(shí)際占比的評(píng)價(jià)均值是25.52%，對(duì)房屋居住價(jià)值理想占比的評(píng)價(jià)均值是46.81%;對(duì)金融投資價(jià)值實(shí)際占比的評(píng)價(jià)均值是24.65%，對(duì)金融投資價(jià)值理想占比的評(píng)價(jià)均值是16.15%。

本次研究結(jié)果表明：在實(shí)際占比中，區(qū)域配套價(jià)值占比最高，為49.8%;在理想占比中，房屋居住價(jià)值占比最高，為46.81%。也就是說(shuō)：現(xiàn)實(shí)中，人們實(shí)際購(gòu)買(mǎi)獲得的價(jià)值，主要表現(xiàn)在區(qū)位配套價(jià)值方面，而不是居住和投資價(jià)值，而且，人們給予較高理想需求的居住價(jià)值，在目前是不能滿(mǎn)足的。

5、 ?應(yīng)用展望

本研究發(fā)現(xiàn)：構(gòu)成房?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)支撐要素是負(fù)載在區(qū)位之上的資源、配套要素，而不是別的什么其它因素。特別是日益稀缺而必須的公共資源和配套的滿(mǎn)足。關(guān)于房?jī)r(jià)及調(diào)控問(wèn)題，人們爭(zhēng)議不斷。但破解市場(chǎng)難題，還應(yīng)該從市場(chǎng)需求端尋找突破。艾力森研究發(fā)現(xiàn)，資源稀缺性，是推高商品房?jī)r(jià)格的關(guān)鍵因素。高房?jī)r(jià)形成及調(diào)控不靈的推手是：資源與配套供應(yīng)的過(guò)度差異化。這種差異化，在城市之間和同一城市區(qū)位之間，都表現(xiàn)得日驅(qū)明顯。

由此可見(jiàn)，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的思路應(yīng)該是：

1.從房?jī)r(jià)支撐因素入手，逐步縮減土地、區(qū)位附著的公共資源、配套、服務(wù)等差異性，阻止區(qū)位配套價(jià)值資本化、金融化趨勢(shì);

2.以人口、資源均衡化、均等化為目標(biāo)，推進(jìn)戶(hù)籍、就學(xué)、醫(yī)療、退休等公共配套、公共資源和社會(huì)福利、權(quán)益等的分配機(jī)制改革;

3.從市場(chǎng)化和社會(huì)保障兩方面協(xié)同構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，以提升安居質(zhì)量和制度升級(jí)。

面對(duì)新百年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將從高速度發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，縮小人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要與不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出更高目標(biāo)。建立長(zhǎng)效機(jī)制，破解高房?jī)r(jià)難題，只是時(shí)間問(wèn)題，我國(guó)人居發(fā)展必將進(jìn)入全新境界。

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作者簡(jiǎn)介：

洪文平（海平），1963-，男，湖北人，法國(guó)行政管理預(yù)備學(xué)院高級(jí)工商管理碩士，北京艾力森中研咨詢(xún)有限公司總裁、分析師，北京無(wú)形資產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)。主要研究方向是人居、假日消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)及公共事務(wù)評(píng)估。

（本文作者單位為北京艾力森中研咨詢(xún)有限公司 ?北京 100062）