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      馮侖對話楊天南:買房抗通脹還是一個好選擇嗎

      2021-06-10 22:28:48馮侖風馬牛
      投資與理財 2021年3期
      關鍵詞:巴菲特買房租房

      馮侖風馬牛

      買房抗通脹還是一個好的選擇嗎

      風馬牛:先請馮叔聊一聊房子的事。從去年開始,很多人說,“現(xiàn)在全球央行都在放水,通脹會是一個普遍現(xiàn)象”。想請教馮叔,在未來10年,買房抗通脹還是一個好的選擇嗎?

      馮叔:我不認為這是一個好的選擇了。實際上,最近這四五年,關于住宅的政策一直都是在強調(diào)“健康、可持續(xù)發(fā)展”,對房價有一個比較有效的宏觀調(diào)控。

      另外,各地現(xiàn)在都在支持租賃房的發(fā)展,解決了很多人短期沒房住的困難,以及一些人因為頻繁變化工作帶來的住房需求。

      更重要的是,正如我們過去一直講的,中國人均GDP到了1萬美金之后,城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)將近40平米了,住房的問題基本上是解決了。當然這是個平均數(shù)。買房也好,租房也好,在城鎮(zhèn),完全沒房住的人其實已經(jīng)很少了。當然,還是有一些人沒有,但目前社會,不太可能每個人,100%都擁有。

      要解決有房住的問題,一個是買房,一個是租房。從全國來看,住宅的增長速度在放緩,而租賃房的總量在增加。

      從各地的經(jīng)濟結構和經(jīng)濟成長的發(fā)展邏輯看,大部分城市由于人口沒有增量了,房價都是穩(wěn)中有降。只有少數(shù)幾個城市,比如GDP前10位的城市,人口增量是正的,房價穩(wěn)中略漲。即使是這樣,政府的調(diào)控也是非??斓?。而其它如大規(guī)模的城市基礎設施建設等支持房價上漲的因素,慢慢地也都沒那么明顯了。

      我認為,在目前這樣的調(diào)控方向和租賃房得到更多鼓勵的政策環(huán)境下,單就一個微弱或者說溫和的通脹,并不能支持“投資一定要去買房”這樣一個判斷。我覺得還是要做更多的研究。買房不是一個最好的選擇。

      風馬牛:對于很多90后、00后的年輕人來說,如何理性看待買房這件事,也是一個一直被討論的話題。也想聽聽馮叔的看法。您年輕的時候是怎么看待買房這件事的?

      馮叔:第一,我們年輕的時候沒有買房子的事,都是分房。第二,天南知道,我們第一次買房,是1995年前后公司買的,我們只有住的權利。那時候沒有商品房,都是單位才能買房。

      那時候,年輕人的住房有兩種選擇。一種是待在機關里,等著,單位給你分配解決。另一種就是像我這樣自己折騰。單位從來沒給我分配過房,我一直是自己找地兒住,一會兒住朋友那兒,一會兒住單身宿舍了,完全是自己折騰,到最后蓋房子,當然也就解決了。

      我一直覺得,這是兩種人生態(tài)度的選擇。一種是選擇穩(wěn)定,按部就班。如果有能力,那么可以買個房,年輕時可以先買個小的,到40多歲換個大一點的,等到老了再換成小的。

      如果說你愿意自由,你喜歡創(chuàng)業(yè),我覺得租房就可以。而且租房還可以租好的,你只要有一定的經(jīng)濟條件,就可以在不同的城市切換。比如你在上海租個好房,住一段時間,想換地方了,還可以再到北京來住。我身邊就有朋友,租房也活得很幸福,不停地換地兒,從來不為房子操心。比如要跳槽了,他就從北京到上海了,再換工作,又從上海去深圳了。他就把錢拿來做別的投資,回報也不差。

      對于年輕人來說,選擇租房,還是在力所能及的情況下買房,以及在力所不及的情況下非要買房,這三種不同的活法,人生的快樂程度是不一樣的。

      力所不及卻非要買房的人,其實活得特別痛苦。我最近買了一本美國人寫的書,叫《房奴》,這些人一輩子就在為房子打工,經(jīng)濟上過得很緊,其它方面都不能很放松。

      我是不贊成這樣的。我覺得,年輕的時候,在力所能及情況下買個小房,到中年了,有能力了,稍微換大一點,老了以后再換成小的。然后還可以賺其它方面的錢,還可以做一些別的事。這樣會更好一些。

      為什么散戶在大牛市時總是虧錢?

      風馬牛:確實,不買房也可以做別的投資。我們也知道,楊老師當年就是讀了《巴菲特之道》后去做投資的。楊老師,您可以跟我們分享一下這其中的緣分嗎?

      楊天南:1995年的時候,馮叔把這本書的英文版帶回到中國來,馮叔很愛讀書,帶了很多書,這是其中的一本。然后公司的中高層,一二十個人都看到了《巴菲特之道》,但被這本書改變命運的,據(jù)說到目前就我一個。其他人可能沒仔細看。而且馮叔帶回來的是英文版,我們很多人當時已經(jīng)不怎么用英文了,馮叔還專門找到北外的老師,翻譯了幾章,沒有全翻譯。

      我們那時候已經(jīng)有了二級市場實踐的經(jīng)驗,所以一看到這本書,感覺簡直是“天外之音”。

      馮叔:那時候天南在公司的金融證券部。

      楊天南:當時有自營盤,虧了很多,從1993年到1995年是個大熊市。1993年到1995年,股市從1500點跌到300點,然后反彈,漲到500點。在500點的時候我讀了這本書。接下來在1996、1997年的時候就從500點漲了1500點。然后我運氣好,就是指數(shù)漲了200%的情況下,我賺了1000%。當時買了長虹這樣的牛股,它的漲幅遠遠超越大盤。

      現(xiàn)在很多年輕人很關心賺10倍這個事,實際上這個不是最重要的,最重要的是,全部身家賺10倍。這是很不一樣的。比如,你買了1萬塊錢的股票,你賺10倍,實際上沒什么用,對吧?

      但我當時年輕,二十七八歲,而且沒結婚,光桿一個,還沒有買房的負擔,不用還按揭,也沒有負債。

      馮叔:那時候工資也不高吧?

      楊天南:當時萬通算高的。當時的年輕人愛去兩類公司,一個是外企,一個是名企。萬通算是名企,工資高。

      所以現(xiàn)在回過頭來想,我們在1995年的時候,已經(jīng)算是拿到高工資了。運氣也好,1996、1997年碰上一輪中國的大牛市,又賺了10倍。

      這是1995年馮叔帶給我的故事。然后整整過了20年,2015年的時候,這本書出第三版,他們“千回百轉(zhuǎn)”找到我,請我翻譯。就是因為出版社也聽到了我這個故事,說“你看,當年你就是被這本書改變命運”,而且我當時又到美國去見巴菲特。

      馮叔:天南可能是第一個去美國找巴菲特的中國人,見到了,還拍照。

      楊天南:1995年的時候讀到了書,2015年的時候找我來翻譯,這真的是一個緣分。當時他們找我,我也沒答應,因為當時沒翻譯過書,怕耽誤人家。我是想了5個月才答應。現(xiàn)在翻譯了7本關于巴菲特的書了。

      我的工作比較忙,就用業(yè)余的時間每年翻譯一本。剛才還跟馮叔說,再過兩年,巴菲特的搭檔芒格就99歲了,出版社邀請我翻譯一本《查理·芒格傳》,書出來的時候正好是他100歲。這很有意義??赡茉龠^20年,再下一代人也在讀這個書,而且還能受到啟發(fā)。

      當然,這是另外一個話題,怎么讀書?是讀亂七八糟的書,隨便看看,還是讀經(jīng)典,可能改變命運的?我認為有一個觀點很有道理,叫“精兵一千勝過烏合十萬”。

      風馬牛:您剛剛也提到大牛市。最近大家也都在討論股市的問題,說是不是新的一輪小牛市又開始了?但是,也有人說,大部分的散戶在大牛市時是虧錢的。這個是什么原因?qū)е碌模?/p>

      楊天南:巴菲特的一個老師叫格雷厄姆。格雷厄姆是價值投資的“開山祖師”,他講過一句很有名的話,“牛市是普通人虧損的最重要的原因”。

      大部分人在市場上買高不買低,便宜的還不買,越高越買。而且普通人通常犯的錯誤是所謂的“倒金字塔型建倉”,股價低的時候他拿一點錢試一試,過幾天漲了,他加一點,又漲了,他再加,就越加越多。結果在最高的時候投的錢最多,那么只要一跌,就賠。

      比如說,現(xiàn)在3600點,漲到5000點時,實際上沒投多少。但是他覺得錢投少了,漲到1萬點的時候,“早知道如此,房子都賣出去押上”,1萬點時全押進去。結果1萬點跌到80 00點,就開始虧。按說,從3000點到8000還是賺的,但他最高倉位在1萬點,越往上倉位越重。

      所以大家應該反過來。但反過來是逆人性的,逆人性的事很難干,很難說服自己。

      馮叔:在“鍋底”的時候,沒有人敢說我要下決心做這個。

      楊天南:剛才說到現(xiàn)在大放水對資產(chǎn)的影響,房子只是其中的一類,那么另外一類就是股票。我們看以美國為首的西方國家,社會穩(wěn)定幾十年上百年以后,財富的構成,基本上就兩類,一類是房產(chǎn),一類是股票。

      馮叔:股票要大于房產(chǎn)。中國現(xiàn)在是房產(chǎn)大于股票。

      楊天南:目前美國應該說是證券類的財務構成大于房產(chǎn),證券類中包括股票。中國是反過來。所以這也可能給我們另外一個關于未來10年的信號。

      基本上,只要沒有什么大的動亂,10年之后,中國的GDP應該是全世界第一了。問題是,我們每一個普通人、每一個普通的公司,在歷史大潮中,怎么能不被時代落下?

      馮叔:就是別人進洞房,你能不能吃到喜糖?有時候,都是光看別人進洞房,而自己還在喝粥,那不行。

      上班族理財“定投”就很好

      風馬牛:我們的很多讀者也都是“理財小白”,留言說“他連理財怎么開始都不知道”。楊老師,您對理財小白、剛剛進職場的人有什么建議嗎?

      楊天南:第一,年輕人最好能找一個自己喜歡又擅長的工作。喜歡就會堅持,堅持,經(jīng)過磨練就會變得擅長,又喜歡又擅長,就有可能賺比較多的錢。

      投資是什么?投資是接下來的人生環(huán)節(jié),是以錢賺錢的營生。

      比如說,現(xiàn)在有一個賺10倍的機會,可是我只有1000塊錢。1000塊錢有什么用?好不容易有這個機會,結果也沒什么本金。

      既然是小白,是年輕人,如果不是富二代,第一步最好能夠積累一定數(shù)量的本金,這才是最重要的。

      比如我當時讀了《巴菲特之道》這本書之后,趕上1996、1997年的牛市,但在這之前的三四年,我也在名企上班,當時我又當監(jiān)事,工資、獎金都比較高。一年拿一二十萬,很高了。然后再抓住一次滿倉賺10倍的機會。

      也就說,把100萬變成1000萬,跟1000塊錢變1萬,雖然比例是一樣的,投資水平是一樣的,但是1000塊錢變1萬,不解決問題,把100萬變成1000萬,解決問題。滿倉很重要。

      所以說,第一,得找到一個賺錢的社會位置。自己創(chuàng)業(yè)也行。你先好好找個工作,上三五年班,攢錢,積累一定數(shù)量的本金,然后再想辦法抓住一個漲5倍10倍的機會。

      至于抓住投資的機會,到了那一步再說。通常情況下,我們說要追求人生中的大概率事件,不要追求小概率事件。比如說,想找個像比特幣那樣的機會,漲1萬倍。這樣是可以,但問題是你不太容易找到這樣的機會。

      那么就是找常規(guī)性的東西。比如說,工作幾年之后,當你收入減去成本之后,滿足你生活的需要之后,有了一個額外的錢之后,可以做個定投。

      現(xiàn)在全球大放水,貨幣在貶值,相對資產(chǎn)就是有升值的潛力。至于資產(chǎn)價格的上升,會上升到什么地步、上升多久?說實話,誰也不知道。所以,最好的辦法就是你上班,有穩(wěn)定的現(xiàn)金流,然后做定投,就很好。

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