淺議征地拆遷中弱勢群體居住利益的保障對策

徐文東

江陰市人民政府房屋征收管理辦公室 江蘇 無錫 214400

一、對征地拆遷中弱勢群體居住利益保障的目的和意義

隨著城市建設步伐的加快,拆遷中碰到的問題和困難也越來越多,尤其是在拆除違章建筑以及應拆房等房屋的過程中,矛盾很尖銳。對于拆遷中的這些弱勢群體,我們應該對其進行保護。保障好這部分弱勢群體的居住利益,對于拆遷工作的順利推進,對于城市建設的順利開展,對于體現(xiàn)政府在拆遷中多次強調的“以人為本”,“以情拆遷”,“居者有其屋”的拆遷指導思想,對于體現(xiàn)社會主義的人文關懷精神,都具有深遠而重要的意義。

二、征地拆遷中因拆遷造成居住困難群體的表現(xiàn)形式及其成因

(一)征地拆遷中因拆遷造成居住困難群體的表現(xiàn)形式。征地拆遷中因拆遷造成居住困難的群體有多種多樣,大都發(fā)生在城郊結合區(qū)域的征地拆遷中,歸納起來主要有以下表現(xiàn)形式：

1、居住應拆房屋

(1)女方離婚后遷回娘家居住應拆房。指夫妻離婚后,女方回娘家居住,因兄弟已結婚生子,不方便與其共同居住,只要娘家有應拆房的,大部分婦女選擇居住在應拆房內?，F(xiàn)在娘家的住房面臨拆遷,該應拆房也在被拆除之列。由于按拆遷相關規(guī)定,拆除應拆房不予補償安置,因此在該應拆房被拆除后女方可能面臨居住困難的問題。

(2)夫妻離婚時法院將應拆房判決給女方居住?，F(xiàn)在該應拆房所在區(qū)域被列入拆遷范圍,根據(jù)拆遷相關規(guī)定,應拆房不予補償安置,女方在該應拆房被拆除后同樣會面臨居住困難的問題。

(3)買賣應拆房后居住。部分農民購買同一集體經(jīng)濟組織成員的應拆房后實際居住。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農村村民出賣住宅后,再申請宅基地的,不予批準。但很多地方的農民申請建房后,原有房屋沒有及時拆除,而是將其賣給同集體經(jīng)濟組織其他成員。新建房屋往往又具有合法批建手續(xù)或領取了不動產權屬證書,拆遷中就造成買房農民居住利益的損害問題。

2、搭建違章房屋

(1)離婚后女方在男方房屋旁搭建違章房屋居住?，F(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍,違章房屋被拆除后女方將面臨居住困難的問題。

(2)女方因嫁外地人在父母宅基旁翻建住房?，F(xiàn)該房屋被列入拆遷之列,拆遷后這對夫妻將面臨居住困難的問題。

3、借住合法房屋

(1)無房村民借住在兄弟合法房屋中。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農村村民一戶可以擁有一處宅基地。但有些符合分戶建房條件的農村村民因貧困、疾病等多種原因未建房,而是借住在其他成年已婚兄弟的合法房屋中。

(2)女方離婚后借住在親戚家合法房屋中?，F(xiàn)在其親戚家面臨拆遷,如該親戚選擇貨幣補償后購買了較小面積的房屋或選擇了較小的房屋置換面積,則在其親戚家的房屋被拆遷后女方很可能會面臨居住困難的問題。

(二)征地拆遷中因拆遷造成居住困難群體的成因。征地拆遷中造成上述問題的原因是多方面的,筆者認為,主要有以下幾方面的原因。

1、應拆房沒有及時拆除。應拆房就是應當拆除而沒有拆除的房屋。根據(jù)農村建房規(guī)定,農村村民建新房時必須把舊房拆除,也就是所謂的“拆舊建新”,以前的舊房應當拆除后才可以建新房,但該舊房因有老年人要與成年子女分開居住等原因,再加上相關部門管理不嚴,沒有及時拆除,這就存在居住應拆房的情況。

2、有關部門沒有及時制止違法行為。搭建違章房屋是一種違法的行為,對于這種違法行為,政府有關部門應及時予以制止,將違法行為扼殺在萌芽狀態(tài)。如果這樣,在拆遷中就不會碰到如此多的違章建筑,就不會引起如此多的矛盾和糾紛。

3、被拆遷人生活困難。很多人居住應拆房或搭建違章房居住,都是因為生活困難,買不起房或租不起房所導致的,尤其是對于離婚后沒有分到房產的女方,更是如此。古人云：倉廩實而知禮節(jié),有些人居住應拆房或搭建違章房實在是生活所迫。

4、被拆遷人法制意識淡薄。筆者認為,之所以造成上述種種情況,有相當一部分的情況也是由于被拆遷人的法制意識淡薄造成的。很多人根本就沒有意識到搭建違章建筑是不合法行為或違法行為,有些人沒有意識到買賣應拆房的不良后果,沒有意識到其權利可能得不到應有的保障[1]。

三、各地對征地拆遷中弱勢群體居住利益的保障經(jīng)驗及其評價

對征地拆遷中弱勢群體的居住利益進行保障,是拆遷工作中一個非常重要的問題,直接關系到拆遷工作能否順利推進?？v觀各地的做法,大致有以下幾種途徑。

1、經(jīng)濟適用住房制度。所謂經(jīng)濟適用住房,是指政府提供政策優(yōu)惠,限定建設標準、供應對象和銷售價格,具有保障性質的政策性商品住房。經(jīng)濟適用住房的供應方式一般分為銷售和租賃兩種。各地根據(jù)中央的文件精神一般都對經(jīng)濟適用住房的銷售和租賃規(guī)定了一定的條件。

經(jīng)濟適用住房的推出,解決了很多中低收入家庭的住房問題,無疑是國家對弱勢群體進行保護的一種傾斜政策。經(jīng)濟適用住房租賃,就是把經(jīng)濟適用住房租賃給廣大住房困難人員。相比較經(jīng)濟適用住房出售而言,經(jīng)濟租賃住房在節(jié)省成本、減輕政府壓力等方面具有很大的優(yōu)勢。

2、廉租房制度。廉租房制度,是指政府在住房領域實施社會保障職能,向具有城鎮(zhèn)居民戶口的最低收入家庭中的住房困難家庭提供租金補貼或以低廉租金配租普通住房以及對承租公有住房的給予租金減免,廉租房的享受對象是城鎮(zhèn)居民。城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房的保障方式有三種,發(fā)放租賃住房補貼、實物配租和租金核減,其中發(fā)放租賃住房補貼是主要方式。各市、縣可以根據(jù)本地方的實際情況界定本市、縣住房困難的最低收入家庭,即各市、縣可以對廉租房的享受對象進行具體規(guī)定。

3、中低價商品房制度。中低價商品房,即中檔或低檔價位的商品房,也是由政府提供優(yōu)惠政策,具有保障性質的政策性商品住房。這一政策,對緩解廣大被拆遷困難戶的住房問題起了重要的作用[2]。

四、對征地拆遷中弱勢群體居住利益保障的初步對策

針對征收拆遷行業(yè)的現(xiàn)狀,本著以人為本,保護弱勢群體的精神,在借鑒其他地方先進經(jīng)驗的基礎上,筆者提出如下處理建議：

1、適當提高補償標準。由于應拆房沒有及時拆除,違章搭建行為沒有及時制止,政府相關部門負有一定的責任,而這部分人當時居住應拆房或搭建違章房屋居住,大部分是因為生活所迫,這部分群體作為拆遷中的弱勢群體,應酌情予以區(qū)別對待。因此拆除這部分人的房屋,不能簡單地以違章建筑為由僅給予殘值補貼,而應適當提高補償標準,但提高后的補償標準不應超過該房屋經(jīng)折舊后的重置價。對于符合農村建房條件的村民購買本集體經(jīng)濟組織成員應拆房的情況,因該村民本身具有建房資格,對他購買的應拆房,應參照合法房屋的標準進行補償安置。本著公平的原則,應在同集體經(jīng)濟組織賣方者的拆遷補償中扣除一定的金額。

2、適用經(jīng)濟適用房制度或廉租房等制度。如果其近三年的收入低于上年度本地城鎮(zhèn)職工平均工資(以政府統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù)為準),除適當提高補償標準外,允許其申購或承租一定面積的經(jīng)濟適用住房,或讓其享受廉租房政策。

建議借鑒杭州等地的經(jīng)驗,考慮將一部分的經(jīng)濟適用住房拿出來出租,其租金可以適當高于廉租房的租金,租賃期限也可以和廉租房有所不同,以緩解目前廉租房供應量相對不足的局面。

對于適用廉租房政策,具體有以下處理意見：(1)參照廉租房的相關管理辦法,對符合條件的申請人,每人承租的廉租房面積規(guī)定在25平方米左右。(2)對于符合條件的單身人員,其可承租一套45平方米戶型的廉租房,但應適當提高租金標準。

3、根據(jù)實際情況為他們安排合適的工作或進行相應的職業(yè)技能培訓。以上的措施只是解決了這部分人的燃眉之急,出于對弱勢群體的救助和他們的長遠利益考慮,對于這些人中沒有正當職業(yè)的人員,政府相關部門可以考慮根據(jù)其自身情況為其安排一份適合他們的工作；對于其他低收入人員,如有必要,建議對他們進行一定的職業(yè)技能培訓,以幫助他們掌握技能,增加收入,提高生活水平。

4、對符合分戶建房條件而沒有建房的村民照顧購買安置房。這部分群體本身具有分戶建房的資格,但大多因為經(jīng)濟困難或疾病等原因沒有建房,征地拆遷后,絕大部分地區(qū)不再安排原住戶重新建房,而是統(tǒng)一安排安置房,也就是所謂的“農民上樓”。因此,這部分群體本應享受的宅基地權利不能因征地拆遷而剝奪,應允許他們以安置房成本價購買一定面積的安置房。

五、結語

綜上,只有多管齊下,部門聯(lián)動,形成合力,才能有效解決好拆遷中碰到的各種難題,才能有力地解決拆遷中弱勢群體居住利益的保障問題。