房地產(chǎn)稅離我們還有多遠(yuǎn)

◎ 文 《法人》全媒體記者 銀昕

5月6日，財政部部長劉昆在媒體發(fā)表《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財稅體制》一文，透露了財稅體制改革下一步重點工作。關(guān)于備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅，劉昆強(qiáng)調(diào)，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。這意味著房地產(chǎn)稅立法雖勢在必行，但尚沒有明確時間表。事實上，這已經(jīng)是今年房地產(chǎn)稅第三次被官方提及。

“十四五”規(guī)劃“三提”房地產(chǎn)稅

3月13日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》正式發(fā)布，和房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容中提到，要“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)”。

4月7日，在國務(wù)院新聞辦舉行的貫徹落實“十四五”規(guī)劃綱要、加快建立現(xiàn)代財稅體制發(fā)布會上，財政部稅政司司長王建凡表示，要進(jìn)一步完善綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅制度，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

從2018年“全國不動產(chǎn)信息登記實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)”到2019年“房地產(chǎn)稅立法計劃”，再到2020年“推進(jìn)房屋網(wǎng)簽信息全國聯(lián)網(wǎng)”，每當(dāng)有政府官員提到推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作，或者房地產(chǎn)信息的全國聯(lián)網(wǎng)工作有所推動，都會引發(fā)“房地產(chǎn)稅即將開征”的猜測。

資料圖片

到了4月21日，全國人大常委會公布2021年度立法工作計劃。在稅收立法方面，常委會明確要求初次審議印花稅法和關(guān)稅法等法律，但是備受市場關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法，在此份計劃中卻沒有被提及。房地產(chǎn)稅的起草工作由全國人大常委會預(yù)算工作委員會會同財政部組織起草，在今年3月28日公布的財政部立法工作計劃中，也未見房地產(chǎn)稅立法。

《法人》記者梳理近年來全國人大常委會立法工作計劃發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅法只在2015年的計劃中出現(xiàn)過一次，也僅作為當(dāng)年預(yù)備項目被放入“后續(xù)梯隊”中。此后一直有政府官員表態(tài)“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，卻遲遲沒有下文。

總是“即將開征”，至今尚未全面落地，房地產(chǎn)稅出臺似乎并不容易。

多一個“地”字的稅名，其實有所不同

實際上，房產(chǎn)收稅并不是新鮮事。早在1986年，我國就發(fā)布了《房產(chǎn)稅暫行條例》，對經(jīng)營性房屋征收房產(chǎn)稅。只不過，這個稅種對個人購買房屋是免征的。2011年1月28日，上海、重慶開啟對個人購房征收房產(chǎn)稅的試點工作。截至目前，全國只有這兩座城市對個人購房征收房產(chǎn)稅。

記者了解到，雖然滬渝兩地同時開始試點，但做法有所不同。上海居民新購第二套及以上住房的，且總?cè)司娣e超過60平方米的部分被征收房產(chǎn)稅，并對非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率為0.4%至0.6%；重慶的計算方式更為復(fù)雜，對城九區(qū)內(nèi)的獨棟別墅、新購高檔商品房、外地購房客在重慶所購第二套及以上住房征收房產(chǎn)稅。稅率有3個區(qū)間：交易單價在上兩年“城九區(qū)”新建商品房均價3倍以內(nèi)的征0.5%；3倍至4倍之間的征1%；4倍以上的征1.2%。

2019年全國兩會時，全國人大常委會曾對房地產(chǎn)稅法的立法工作提出過要求。當(dāng)時分析人士預(yù)測，房地產(chǎn)稅法草案可能于當(dāng)年公布，并且進(jìn)入“一讀”。但到了2019年下半年，全國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行通道，樓市在宏觀調(diào)控中的地位開始變得微妙，房地產(chǎn)稅法草案便沒了下文。新冠肺炎疫情開始之后，就再未見到房地產(chǎn)稅立法工作有實質(zhì)推進(jìn)的公開報道。

2019年，進(jìn)入立法工作計劃的房地產(chǎn)稅多了一個“地”字，和房產(chǎn)稅有所不同。此前房產(chǎn)稅按照房屋原值一次減除10%至30%后的余值進(jìn)行繳納，沒有考慮房屋和土地升值，而房地產(chǎn)稅要把房屋和土地增值的因素考慮進(jìn)來。

值得注意的是，滬渝兩城的稅基均為交易時的實際價格，不考慮未來增值，這就是“房產(chǎn)稅”的特點。如果“房地產(chǎn)稅”開征，就要考慮房價和地價的增值因素。

“滬渝兩市房產(chǎn)稅試點對各自樓市演變進(jìn)程幾乎沒有什么影響，其作用可以忽略不計?！痹?wù)于合碩機(jī)構(gòu)的樓市觀察人士郭毅對記者說。

從樓價上看，2011年上海均價為14000元，2015年漲到32000元，到2019年漲至5萬元左右。征稅9年來，除第二年的2012年（漲幅0.4%）和最近的2019年（漲幅0.18%），其余年份漲幅均超過10%；與之相比，重慶房價相對平穩(wěn)，但業(yè)界普遍認(rèn)為這并非是房產(chǎn)稅的功勞，而是土地供應(yīng)充足、人口數(shù)量少、政策調(diào)控和近年來積極建設(shè)公共租賃住房等因素的結(jié)果。

2019年，上海征得房產(chǎn)稅216.8347億元，該年上海總財政收入為7165.1億元，房產(chǎn)稅占比僅3.03%?！爸醒胝Ｍㄟ^房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的形式改變各地的土地財政現(xiàn)狀，讓各地財政收入不再主要靠土地出讓金，但目前來看效果沒有達(dá)到預(yù)期。”郭毅說，“這通過房產(chǎn)稅在總財政收入中的占比就能看出，也是房地產(chǎn)稅遲遲無法推行的一個重要原因?！?/p>

不動產(chǎn)全國聯(lián)網(wǎng)，開征房地產(chǎn)稅前奏？

近年來，一旦有關(guān)部門推進(jìn)將個人名下房屋信息全國聯(lián)網(wǎng)，就會被輿論推向“房地產(chǎn)稅就要開征了”的論調(diào)。2020年的網(wǎng)簽備案信息全國聯(lián)網(wǎng)和2018年的全國不動產(chǎn)信息登記實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，都曾被預(yù)計已進(jìn)入房地產(chǎn)稅全國落地實施階段。

拋開為征收房地產(chǎn)稅所需籌備的技術(shù)前提，房屋網(wǎng)簽備案信息全國聯(lián)網(wǎng)和不動產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)登記對樓市最直接的影響是什么？

對此，中國土地學(xué)會原秘書長黃小虎告訴記者，這兩張網(wǎng)都給政府部門“以房查人”和“以人查房”提供了便利?！坝纱藥淼闹苯咏Y(jié)果是，我國境內(nèi)所有公民名下房產(chǎn)，政府都一目了然，雖然對房價的直接影響不大，但至少可以間接起到抑制炒房的作用?！秉S小虎說。

以一位在廣州擁有10套房產(chǎn)的“房姐”為例，上述兩張網(wǎng)未實現(xiàn)全國聯(lián)通之前，她在一座未對外地戶籍人士限購的城市購房，當(dāng)?shù)卣疅o法得知她在其他城市的房產(chǎn)情況，在當(dāng)?shù)厮彿慨a(chǎn)仍算“首套”。但全國聯(lián)網(wǎng)之后，當(dāng)?shù)卣隳芮逦刂獣运趶V州擁有房產(chǎn)的情況。至于是否對這樣的購房者繼續(xù)按照“首套”對待，要由當(dāng)?shù)卣邅頉Q定，但這位購房者的“家底”至少可以被有關(guān)部門掌握了。

諸葛找房分析師王小嬙對此分析稱，征收房地產(chǎn)稅的問題極其復(fù)雜，除了技術(shù)手段還有很多社會因素待解?！叭珖?lián)網(wǎng)的目的在于推動信息透明，至于開征房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在討論為時尚早?！?/p>

房地產(chǎn)稅怎么收？稅制設(shè)置極其復(fù)雜

上述兩張網(wǎng)為房地產(chǎn)稅提供了“天時”和“地利”，但在“人和”這一項上，房地產(chǎn)稅距離開征還差得很遠(yuǎn)。房地產(chǎn)稅的本質(zhì)是政府將稅基從交易環(huán)節(jié)過渡到持有環(huán)節(jié)，財產(chǎn)稅二次分配的特征更加明顯。

以北京為例，所謂的網(wǎng)簽價格并非實際交易價格，購房者為了保證房屋“普通住宅”屬性，五環(huán)內(nèi)的每套房屋的網(wǎng)簽價格最高只能被標(biāo)到467萬元（超過467萬元就會被當(dāng)作“非普通住宅”征稅），但實際交易價格在1000萬元以上的“非普通住宅”并不少見。

王小嬙對此認(rèn)為，如果有關(guān)部門嚴(yán)格按照實際交易價格網(wǎng)簽備案，就意味著貸款買房的人最高不止能貸出303萬元（北京的政策是貸款總額不得高于網(wǎng)簽價格的65%，首付不得低于網(wǎng)簽價格的35%），而是可以按照實際成交價格從銀行貸到更多錢。“一旦這么做，對全國樓市系統(tǒng)和金融系統(tǒng)都是大地震，而且還牽涉到新政執(zhí)行前后貸款買房者之間的公平問題?！蓖跣哉f。

于是，產(chǎn)生了另一種專業(yè)意見：即便實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，網(wǎng)簽價格也不應(yīng)被當(dāng)作房地產(chǎn)稅的稅基。應(yīng)當(dāng)由住建部門定期對房屋房價和地價進(jìn)行評估，以評估價格為標(biāo)準(zhǔn)征收房地產(chǎn)稅。

然而，即便兩張網(wǎng)可以提供真實信息，在這些信息基礎(chǔ)上制定具體政策也是極其復(fù)雜的工程。郭毅對此提問，對存量征收還是對增量征收？按照交易價格收還是每隔一個期限就重新評估當(dāng)前價格再征收？誰來評估？怎么評估？稅基和稅率怎么定？是按照總面積征收還是按照常住家庭人均面積征收？從多少平方米以上起收？郭毅認(rèn)為，這些特別具體的問題無法靠技術(shù)手段解決，也不能靠政府官員簡單表態(tài)來解決。

另一個棘手的問題是，建在集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房本是不合法產(chǎn)物，如果對其征收房地產(chǎn)稅，則在法理上給予一定的確權(quán)，似乎突破了其不合法的底線。但若不對其征收，又對合法房屋的購房者極不公平：憑什么買“大產(chǎn)權(quán)”要被征稅，買“小產(chǎn)權(quán)”反而可以逃稅？

由此可見，除了全國人大立法程序不可逾越之外，具體稅制設(shè)置方面也問題多多。只有解決了這些現(xiàn)實問題，房地產(chǎn)稅才可能實現(xiàn)全面落地。