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    探索中新天津生態(tài)城綠色物業(yè)發(fā)展之路

    2021-06-01 17:35:12宮紅專
    中國房地產(chǎn)·綜合版 2021年4期

    摘要:經(jīng)過十幾年的發(fā)展,中新天津生態(tài)城已經(jīng)成為品質(zhì)優(yōu)良的生態(tài)住區(qū)。自2011年第一個生態(tài)小區(qū)建成之后,中新天津生態(tài)城一直倡導(dǎo)推行綠色物業(yè)服務(wù)。通過對當(dāng)前物業(yè)服務(wù)面臨的問題進(jìn)行分析,結(jié)合住宅物業(yè)綠色運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn),對生態(tài)住區(qū)的綠色物業(yè)發(fā)展進(jìn)行了思考。

    關(guān)鍵詞:中新天津生態(tài)城;綠色物業(yè);服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

    中圖分類號:F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

    文章編號:1001-9138-(2021)04-0065-67 收稿日期:2021-02-19

    作者簡介:宮紅專,中新天津生態(tài)城建設(shè)局物業(yè)科副科長,全國注冊物業(yè)管理師。

    從2008年中新天津生態(tài)城立項,到2011年首個綠色住宅小區(qū)交付使用,再到2020年發(fā)展到19個社區(qū)57個小區(qū)人口10萬+的規(guī)模,中新天津生態(tài)城從一片鹽堿之地,經(jīng)過蒼海桑田的變幻,如今已是一座繁榮美麗的宜居宜業(yè)宜游的幸福之城?!笆奈濉逼陂g,中新天津生態(tài)城將全面實(shí)現(xiàn)雙輪驅(qū)動,全力打造綠色發(fā)展示范區(qū)。

    住宅物業(yè)服務(wù)事關(guān)群眾生活品質(zhì)、城市運(yùn)行和社會穩(wěn)定,已成為城市社區(qū)綜合管理必不可少的重要組成部分。從中新天津生態(tài)城建設(shè)伊始,每一個環(huán)節(jié)都要求高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì),所有住宅小區(qū)推行綠色建筑理念,倡導(dǎo)綠色環(huán)保。自2011年第一個生態(tài)小區(qū)建成投入使用,中新天津生態(tài)城一直全面推行綠色物業(yè)服務(wù)。2014年形成中新天津生態(tài)城住宅小區(qū)綠色服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(1.0版),2017年出臺地方性物業(yè)規(guī)范《中新天津生態(tài)城住宅物業(yè)管理規(guī)定》,之后又陸續(xù)出臺一系列配套政策,包括《中新天津生態(tài)城住宅物業(yè)考核辦法(暫行)》以及《中新天津生態(tài)城房屋修繕管理辦法(暫行)》,將綠色物業(yè)服務(wù)理念進(jìn)一步提煉升華并不斷付諸實(shí)踐。

    下一步,中新天津生態(tài)城將升級綠色物業(yè)標(biāo)準(zhǔn),創(chuàng)建綠色節(jié)能的新型智慧社區(qū),為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合、建設(shè)智慧城市,倡導(dǎo)形成綠色生活方式而努力。以下就綠色物業(yè)在實(shí)施過程中面臨的問題進(jìn)行探討及思考。

    1 綠色物業(yè)理念

    物業(yè)服務(wù)與居民日常生活密切相關(guān)。綠色物業(yè)理念的形成,建立在不斷積累和創(chuàng)新實(shí)踐的過程中,建立在市場主導(dǎo)環(huán)境下企業(yè)高度認(rèn)可認(rèn)知持續(xù)優(yōu)化實(shí)施中,建立在居民普遍參與、服務(wù)效率不斷提升中,而不是只談標(biāo)準(zhǔn)而不注重過程,只疏于外在而忽略內(nèi)涵。

    綠色物業(yè)與傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)有所區(qū)別,是從全生命周期管理角度出發(fā),以人為本、智能應(yīng)用、持續(xù)可復(fù)制的為業(yè)主營造安全、環(huán)保、舒適、文明、智能、共治、共享、和諧的社區(qū)物業(yè)公共環(huán)境。

    2 當(dāng)前住宅物業(yè)服務(wù)面臨的問題

    通過十年的總結(jié)與積累,對中新天津生態(tài)城各小區(qū)綠色物業(yè)發(fā)展略有感悟,一方面得益于濱海新區(qū)良好的營商環(huán)境,另一方面來自于區(qū)內(nèi)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)相關(guān)部門以及廣大業(yè)主的積極支持參與,但與真正持續(xù)健康發(fā)展的綠色物業(yè)服務(wù)仍然差距明顯。

    2.1 傳統(tǒng)物業(yè)模式仍占主導(dǎo)

    近幾年,隨著物業(yè)服務(wù)不斷升級,行業(yè)發(fā)展已經(jīng)步入高速發(fā)展階段,企業(yè)之間的收并購規(guī)模加大、服務(wù)和產(chǎn)品不斷升級迭代,市場活躍度持續(xù)提高。但物業(yè)服務(wù)模式仍然以人員密集型、服務(wù)基礎(chǔ)型、產(chǎn)品粗獷型為主,急需進(jìn)一步更新升級,注入市場活力。目前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)中占主導(dǎo)的仍然是開發(fā)企業(yè)關(guān)聯(lián)下的前期物業(yè)行為,市場仍需進(jìn)一步放開,相應(yīng)的規(guī)范需進(jìn)一步完善。

    2.2 綠色運(yùn)營持續(xù)投入不足

    目前,中新天津生態(tài)城住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格2.4~4.5元/平方米不等,大部分在3元/平方米左右,人工成本和能源成本仍占物業(yè)費(fèi)支出主要部分,有的甚至占到收入的90%,留給設(shè)施設(shè)備智能優(yōu)化、環(huán)境品質(zhì)持續(xù)提升、社區(qū)文化氛圍營造等方面的空間已十分有限。一方面,企業(yè)要實(shí)現(xiàn)利益最大化;另一方面,居民的服務(wù)需求不斷增加,加大了供需矛盾,物業(yè)經(jīng)營模式急需調(diào)整。

    2.3 物業(yè)從業(yè)者技能有待提高

    2020年,全國物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員增加30萬人,中新天津生態(tài)城住宅物業(yè)人員隊伍也已達(dá)到2000人,這說明企業(yè)規(guī)模和行業(yè)發(fā)展在壯大。但作為一個人員密集型行業(yè),如何讓員工快速理解掌握物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)并落地實(shí)施,一直是整個行業(yè)發(fā)展面對的癥結(jié)之一。

    2.4 居民自治能力需要加強(qiáng)

    對于居民來講,確實(shí)是花錢買服務(wù),但物業(yè)服務(wù)本身與其他服務(wù)產(chǎn)品不一樣,更多地需要居民參與支持,現(xiàn)在小區(qū)居民的從眾心理仍然十分明顯,應(yīng)健全業(yè)主委員會治理結(jié)構(gòu)、發(fā)揮社區(qū)居民自治作用,讓全員真正參與,實(shí)現(xiàn)共建共治共管共享的新格局。

    3 綠色物業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)及思考

    幾年前,深圳、北京等地陸續(xù)推出綠色物業(yè)項目管理評價相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn),詳細(xì)地確定了評價內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。中新天津生態(tài)城住宅物業(yè)綠色運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)以及住宅物業(yè)考核評分標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了一些探索,在此只就關(guān)鍵指標(biāo)的理解進(jìn)行分析。

    3.1 公開透明、便于監(jiān)督

    這將是物業(yè)行業(yè)市場不斷優(yōu)化的必經(jīng)之路。居民維權(quán)意識和對服務(wù)的要求大幅提高,對于物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和要求也越來越明確。綠色物業(yè)持續(xù)發(fā)展的環(huán)境,應(yīng)該從物業(yè)的前期發(fā)展規(guī)劃、招投標(biāo)程序、定價依據(jù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收支明細(xì)、公共收益、監(jiān)督管理等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行公開公示,引入第三方評價、審計、考量機(jī)制,讓物業(yè)服務(wù)在“陽光”下健康運(yùn)行。

    3.2 智能管理、科學(xué)用能

    居于物業(yè)成本支出第二位的小區(qū)公共水、電、暖等能源費(fèi)用是考量一個項目精細(xì)化管理程度的重要標(biāo)尺。綠色物業(yè)運(yùn)營不應(yīng)該是能源消耗越少越好,而是要有一個穩(wěn)定的平衡點(diǎn),如果一味地限制使用能源,簡簡單單地多關(guān)閉一些路燈、少開啟一些噴泉、少澆幾次綠化水,必然會拉低服務(wù)水準(zhǔn),造成客戶滿意度下降。要通過熟悉掌握小區(qū)設(shè)施設(shè)備自身需求,從每一個細(xì)節(jié)挖掘,根據(jù)季節(jié)變化調(diào)整路燈照明時段,根據(jù)天氣變化調(diào)整綠化澆水量等一系列措施,找到項目合理科學(xué)運(yùn)行的平衡點(diǎn)達(dá)到智能化管理。

    3.3 綠色氛圍、融于生活

    中新天津生態(tài)城的美來自于精細(xì)的綠化景觀、整潔的城市環(huán)境,這是最直觀的感受。中新天津生態(tài)城整體綠化率超過50%,小區(qū)平均綠化率40%以上。市政路是生態(tài)城“大家”的路,小區(qū)的路是體驗回家感覺的幸福之路。如何讓回家的路變得舒適、幸福、有感覺?要通過物業(yè)人的匠心精神,打造四季有特色、秋冬有溫度的回家路。

    3.4 服務(wù)場景、親近居民

    物業(yè)服務(wù)的根本還是要溯源到服務(wù)。人與人之間、服務(wù)者與被服務(wù)者如何和諧共存,相互支持和理解,需要將物業(yè)服務(wù)更貼近于居民生活,服務(wù)于居民生活,體現(xiàn)出生態(tài)城的“心件”。物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)場景,讓員工感受工作環(huán)境的舒適,讓居民感受家一樣的美好,讓人與自然充分融合。門崗微笑而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度、服務(wù)中心熱情而周到的氛圍、園區(qū)干凈而整潔的環(huán)境、節(jié)日歡樂而祥和的布置,每一處場景都需要精心打造、用心維護(hù)。

    經(jīng)過文明城區(qū)創(chuàng)建、疫情防控、垃圾分類等工作的洗禮,中新天津生態(tài)城的綠色物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和要求更加清晰,應(yīng)在加快綠色物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)升級、推動智慧物業(yè)平臺建設(shè)中,形成可持續(xù)可復(fù)制的綠色物業(yè)服務(wù)模式。

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