華僑城“詩和遠方”故事難講

王智 雷玄

2020年12月3日，重慶產(chǎn)權交易網(wǎng)顯示，華僑城掛牌轉讓旗下成都華僑城盈創(chuàng)實業(yè)有限責任公司80%股權及3.2億元債權，轉讓底價約4.79億元。同日，旗下武漢森億青城文旅創(chuàng)業(yè)發(fā)展中心99.96%的有限合伙份額也于重慶聯(lián)交所掛牌，轉讓底價約3.57億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年下半年以來，華僑城頻繁出讓旗下資產(chǎn)，2020年11月至12月初，就累計出讓超過10個項目公司的股權和債權，如果上述資產(chǎn)悉數(shù)成功轉讓，華僑城將收回至少80億的現(xiàn)金。

以最近的股權、債權轉讓為例，根據(jù)2020年11月30日的財務報表，成都華僑城盈創(chuàng)實業(yè)有限責任公司和武漢森億青城文旅創(chuàng)業(yè)發(fā)展中心營業(yè)收入均為0，凈虧損分別為1154.58萬元和34.62萬元，并且前者負債總額約4.1億元，資產(chǎn)負債率高達87.36%。

針對頻繁轉讓項目股權的原因，華僑城方面表示，華僑城集團旗下各區(qū)域集團公司的資產(chǎn)處置、股權轉讓、合作開發(fā)等行為是華僑城集團實施新戰(zhàn)略后產(chǎn)業(yè)結構調整的舉措，是新發(fā)展模式下實現(xiàn)企業(yè)高質量發(fā)展的重要路徑。以上舉措，既有利于華僑城進一步聚焦文旅主業(yè)，保證企業(yè)有更多的精力和資源集中到文旅項目的開發(fā)建設中，不斷提升文旅核心競爭力，通過資源優(yōu)化配置，為消費者開發(fā)與建設更優(yōu)質的文旅項目;同時，通過搭建產(chǎn)業(yè)平臺，集合更多優(yōu)秀企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢，實現(xiàn)強強聯(lián)合戰(zhàn)略補差。

詩和遠方的代價

從“旅游+地產(chǎn)”轉變?yōu)椤拔幕?旅游+城鎮(zhèn)化”，近年來，華僑城在文旅產(chǎn)業(yè)方面更加聚焦，并保持著較大的投入力度。

除了鞏固“歡樂谷”、“歡樂海岸”等傳統(tǒng)旅游業(yè)務之外，還陸續(xù)引入新的IP、打造文化旅游節(jié)，即使是在新冠疫情籠罩的2020年，華僑城也仍然增厚資源儲備，想辦法保證其文旅產(chǎn)業(yè)的核心競爭力。

以其上市平臺深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱“華僑城A”）為例，在2019年47宗新增土地儲備項目中，純住宅用地僅有19宗，占新增土儲宗數(shù)比例不足41%，大部分用地為“住宅+商業(yè)”性質，純商業(yè)、文旅和美術文化園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地，也有7宗。

進入2020年，雖然上半年存在疫情影響，但是華僑城A在文旅方面的投入并未有減小，相反上半年新增的14宗土儲幾乎都是文旅綜合用地，住宅用地僅有2宗。

文旅產(chǎn)業(yè)的大幅擴張并沒有帶來相應的回報。觀察上半年地產(chǎn)和文旅項目銷售情況，在累計超過999萬平方米的可售面積中，華僑城A僅去化了約143萬平方米，對應銷售金額約316.6億元。

而再看上半年的盈利指標，華僑城A實現(xiàn)營業(yè)收入 171.08 億元，同比下降 3%;利潤總額 29.19 億元，同比下降 29%;歸母凈利潤 21.38 億元，同比下降 24%。截止到2020年第三季度，公司盈利情況有所好轉、但仍然難以扭轉頹勢，實現(xiàn)營業(yè)收入333.94億元，同比增長11.83;利潤總額74.4億元，同比下降16.63%;歸母凈利潤52.48億元，同比下降12.5%，仍然是增收不增利。

另外華僑城A旅游板塊的毛利率一直拉低整體的毛利率，也長期低于房地產(chǎn)業(yè)務的收益率。

對于盈利下滑的原因，華僑城A在半年報中表示，受疫情影響，公司旅游板塊中的景區(qū)和酒店業(yè)務仍未至恢復上年同期水平;房地產(chǎn)及旅游綜合項目工程進度延后，無法在報告期內實現(xiàn)收益。

諸葛找房高級分析師陳霄表示，華僑城一直以文旅產(chǎn)業(yè)為主業(yè)，在全國范圍內具有廣泛的影響力和品牌優(yōu)勢。但是由于文旅地產(chǎn)本身具有規(guī)模大、投入高、回報周期長的特點，在行業(yè)不景氣以及遭遇黑天鵝事件影響時，盈利能力將會嚴重受損。當前融資趨緊的環(huán)境下，文旅地產(chǎn)大量的沉淀資金，對于企業(yè)的運營和發(fā)展來說都具有一定壓力和挑戰(zhàn)。

多渠道降壓

事實上，不得不承認，作為央企，華僑城在融資方面具有明顯的低成本優(yōu)勢，2019年全年，旗下上市公司華僑城A的平均融資成本僅為4.56%，而同期億翰智庫統(tǒng)計的top30-50（同梯隊）房企的平均融資成本為6.95%。

但另一方面，華僑城A的現(xiàn)金流和債務情況一直不樂觀。

截至2020年第三季度，華僑城A經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)3年為負，投資活動現(xiàn)金流凈額連續(xù)5年為負，而籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則連續(xù)超過6年為正。有業(yè)內人士指出，自身造血能力差、長期高投入、更多要依靠外部資金輸血的發(fā)展模式，容易推高企業(yè)經(jīng)營風險，不利于長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

對于自身的現(xiàn)金流和負債壓力，華僑城A并沒有避諱。在現(xiàn)金流方面，華僑城A公開表示，管理層高度重視現(xiàn)金流管理，不僅加快了項目的銷售回款速度，也嚴格執(zhí)行“以收定投”原則，時時關注銷售回款和投融資的匹配關系。對于整體的債務風險，華僑城A也表示公司持續(xù)關注風險管控。

同時2020半年報中，華僑城A也提到，將強化金融支撐作為下半年的經(jīng)營策略，創(chuàng)新多渠道融資模式，綜合運用直接融資、發(fā)行債券、權益融資等多種手段緩解資金壓力;另外也明確提到要嚴控資產(chǎn)負債率底線，努力實現(xiàn)年度經(jīng)營現(xiàn)金凈流量回正目標。

截至2020年6月，華僑城A的貨幣資金余額 384.68 億元，資產(chǎn)負債率 77.16%，較上年同期增加 0.46 個百分點。結合房企融資新規(guī)中“三條紅線”的內容和wind數(shù)據(jù)，2020年6月底，華僑城A剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為71.5%，凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為111.24%和1.06，“三條紅線”全部踩中。

對于華僑城A 債務問題，華僑城方面表示，“三條紅線”政策的出臺是落實中央“房住不炒”定位，扎實做好“六穩(wěn)”工作，全面落實“六?！比蝿盏挠行Т胧?。“三條紅線”政策發(fā)布后，華僑城A高度重視并結合自身生產(chǎn)經(jīng)營實際情況，立即制定了一系列管控措施予以堅決落實，管控措施成效已在三季報中開始顯現(xiàn)。

實際上到了第三季度，三項數(shù)據(jù)變?yōu)?9.6%、96.44%和1.1，確實已經(jīng)綠了“兩線”，但是基本上離規(guī)定的危險線并沒有明顯距離，如果后續(xù)稍加放松，仍然容易再度引發(fā)紅線危機。

后續(xù)華僑城是否仍將變賣項目股權還不得而知，但短期可以肯定的是，詩和遠方之外，文旅企業(yè)講好盈利和安全的故事，難度依然很大。