實(shí)地商票風(fēng)波牽出富力地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)償債壓力巨大，或無(wú)法全額兌付美元債

惠凱

實(shí)地商票逾期牽出了富力地產(chǎn)困局，高達(dá)數(shù)千億的債務(wù)已經(jīng)成為富力不能承受之重。為償付債務(wù)、補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金，富力頻頻出售資產(chǎn)雖緩解了部分壓力，但押寶三四線城市的經(jīng)營(yíng)策略，在國(guó)家嚴(yán)控地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)因素下，其銷售并不達(dá)預(yù)期。如今，一筆即將到期的合計(jì)達(dá)7.25億美元的美元債所出現(xiàn)的新變化，可能成為壓倒富力的導(dǎo)火索。

天氣漸入寒冬，同樣進(jìn)入“寒冬”的還有地產(chǎn)公司。近期就有多家珠三角地區(qū)的大型地產(chǎn)公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)接連爆發(fā)，引出了一系列震蕩風(fēng)波。而在這些巨頭陰影之下，一些小型地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)同樣在此次爆發(fā)，譬如同樣起家于珠三角地區(qū)的實(shí)地地產(chǎn)，就曝出了“商票兌付逾期”的消息。

實(shí)地地產(chǎn)的董事長(zhǎng)張量是港股富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)張力之子，兩者之間的微妙關(guān)系讓投資人也將矛頭指向了富力地產(chǎn)，有投資人表示，其在富力地產(chǎn)的廣州辦公室附近“駐點(diǎn)”了一個(gè)多月。

實(shí)地地產(chǎn)的商票兌付風(fēng)波

梁先生和馮女士是實(shí)地地產(chǎn)的合作伙伴，為了未兌付的商票，梁先生已經(jīng)在富力地產(chǎn)的廣州辦公室附近“駐點(diǎn)”了一個(gè)多月。

梁先生告知《紅周刊》記者，他所在的公司持有不少實(shí)地地產(chǎn)集團(tuán)的商票，“今年7月底到期后、延期至今，目前還有600多萬(wàn)元沒兌付。”

馮女士也表示，其持有的500萬(wàn)元實(shí)地商票也一直沒有兌付，“實(shí)地這批逾期商票總金額約12億元，其后斷斷續(xù)續(xù)兌付了一部分，目前還有約4億元未兌付。”

“地產(chǎn)公司商票偶爾逾期是常有的事兒，雖然上半年關(guān)于實(shí)地的負(fù)面新聞就已經(jīng)出現(xiàn)，但我們還是很相信實(shí)地的，直到7月底票據(jù)逾期?！瘪T女士向記者表示。

有受訪者轉(zhuǎn)述了實(shí)地相關(guān)人士的解釋，之所以出現(xiàn)商票逾期，有幾方面的原因：監(jiān)管政策的影響;銀行授信收緊、不給發(fā)放貸款;房產(chǎn)銷量下滑。

在商票逾期后，實(shí)地方面也承諾逐月予以兌付，彼時(shí)有實(shí)地融資部門的相關(guān)員工也明確稱兌付壓力不大，然而實(shí)地在兌付一部分后，隨即又中斷了兌付。

為何延期兌付計(jì)劃未得到執(zhí)行？

梁先生透露：“7月份在地方政府的協(xié)調(diào)下，經(jīng)過談判，達(dá)成了分期兌付協(xié)議，但僅僅1個(gè)月后，恒大猝然爆雷，實(shí)地表示自己也受到了連帶沖擊，已經(jīng)無(wú)力執(zhí)行協(xié)議?！?/p>

馮女士則透露，最近20多天，她收到的兌付金僅僅約兩萬(wàn)元。

幾位受訪者表示，手中的商票所對(duì)應(yīng)的主要底層資產(chǎn)是實(shí)地廣東惠州現(xiàn)代城項(xiàng)目、天津金河灣項(xiàng)目。

《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，除商票外，實(shí)地還通過資管產(chǎn)品等形式募集資金，其中也有部分產(chǎn)品出現(xiàn)逾期。記者手中獲得的一份來自吉林東北亞創(chuàng)新金融資產(chǎn)交易中心的《問詢函》顯示，實(shí)地子公司——無(wú)錫實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在東北亞金交中心掛牌的“方寸-實(shí)地金融資產(chǎn)交易長(zhǎng)贏”項(xiàng)目，2021年10月到期后，底層債務(wù)人廣州盈綠生態(tài)園林工程有限公司卻未回款，實(shí)地集團(tuán)、無(wú)錫實(shí)地作為擔(dān)保方被東北亞金交中心“催債”。

天眼查顯示，今年四季度以來，無(wú)錫實(shí)地也多次因“票據(jù)追索權(quán)糾紛”、“金融借款合同糾紛”而被起訴，債權(quán)人包括江蘇銀行、無(wú)錫農(nóng)商行等。

梁先生指出，實(shí)地的部分子公司開出的商票其實(shí)沒有對(duì)應(yīng)的底層還款來源，僅僅是為了融資，“有虛開商業(yè)票據(jù)的嫌疑?！?/p>

對(duì)此，12月10日實(shí)地集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)布聲明稱，公司經(jīng)營(yíng)情況良好，也將“秉承良好溝通、達(dá)成諒解及共贏的原則，對(duì)合作伙伴的合法權(quán)益高度重視，支持合理合法的訴求表達(dá)”。

不過公開信息顯示，實(shí)地近期因“票據(jù)追索糾紛”，正被多家企業(yè)起訴。

地產(chǎn)公司之所以頻頻出現(xiàn)商票兌付風(fēng)險(xiǎn)，特別是“恒大2000 億商票”現(xiàn)象，是與統(tǒng)計(jì)漏洞有關(guān)：商票既不屬于有息負(fù)債，此前也不納入“三道紅線”的范疇。因此去年以來，有不少高杠桿房企通過商票融資的需求很迫切。

據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，今年6月，央行才要求把“三道紅線”試點(diǎn)房企的商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)控范圍，要求房企將商票信息隨“三道紅線”數(shù)據(jù)每月上報(bào)。

富力被牽連，債務(wù)或違約激進(jìn)擴(kuò)張埋風(fēng)險(xiǎn)

令梁先生、馮女士等人擔(dān)憂的是，實(shí)地董事長(zhǎng)張量一直沒有親自和債權(quán)人溝通，只是融資部負(fù)責(zé)人出面接洽。

“重要的是態(tài)度，只要張老板出面和我們溝通，哪怕延期一年，也不是不能接受的?！瘪T女士表示。

值得注意的是，公開信息顯示，實(shí)地集團(tuán)董事長(zhǎng)張量是知名房企——富力地產(chǎn)（2777.HK）聯(lián)席董事長(zhǎng)、行政總裁張力之子，市場(chǎng)也把實(shí)地視為“小富力”。富力集團(tuán)的核心人物是張力、李思廉，二人聯(lián)手創(chuàng)業(yè)，把富力一度打造成地產(chǎn)界“華南五虎”之首。據(jù)胡潤(rùn)2021年全球富豪榜，張氏父子以235億元的身價(jià)、排在第919位。

在實(shí)地商票逾期后，富力股價(jià)也一度大跌。為此，富力在今年7月底公告：富力集團(tuán)與實(shí)地集團(tuán)無(wú)股權(quán)關(guān)系，對(duì)于實(shí)地的債務(wù)，富力也無(wú)擔(dān)保責(zé)任。

不過，實(shí)地商票逾期的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)在向富力傳導(dǎo)。12月15日，富力突然發(fā)布公告稱，公司可能無(wú)法全額贖回一筆將在2022年1月到期、合計(jì)規(guī)模達(dá)7.25億美元的票據(jù)。公司正設(shè)法改善集團(tuán)的財(cái)務(wù)與現(xiàn)金流情況、并把債務(wù)延期6個(gè)月。如債券持有人選擇以原價(jià)交易，則只能出售所持票據(jù)的50%;如選擇全部賣出，則交易價(jià)格只能是原價(jià)的83%。

消息震動(dòng)業(yè)內(nèi)，這是繼近期眾多地產(chǎn)巨頭爆雷之后，又一家聲稱現(xiàn)金流緊張的大型地產(chǎn)公司。旋即，標(biāo)普宣布將富力的發(fā)行人評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CC”，展望“負(fù)面”。不過，聯(lián)合資信對(duì)富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)仍為AA+級(jí)。

在今年地產(chǎn)行業(yè)萬(wàn)馬齊喑的大背景下，富力的業(yè)績(jī)也有些萎靡。據(jù)其最新公告，公司今年上半年的總營(yíng)收為395億元人民幣，同比增幅17%，同期的營(yíng)業(yè)成本增幅也達(dá)三成。在營(yíng)業(yè)成本中，銷售費(fèi)用同比增幅達(dá)23%，明顯高于營(yíng)收的增速。在成本的提升下，富力的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比下滑接近三成，凈利潤(rùn)同比下跌近20%。

債務(wù)方面，富力壓力更大。據(jù)財(cái)報(bào)，截至上半年，富力地產(chǎn)總負(fù)債達(dá)3306億元，其中應(yīng)付票據(jù)較去年底增長(zhǎng)了約40%，為59億元;有息債務(wù)（短期借款+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債+長(zhǎng)期借款+應(yīng)付債券）約1400億元。

加快償債也會(huì)加速現(xiàn)金流出，可供參考的是，此前《紅周刊》報(bào)道，同為珠三角的另一家大型地產(chǎn)商——理財(cái)逾期后與客戶的溝通會(huì)議中就解釋稱：前三季度加快償債，僅9～10月的現(xiàn)金凈流出就接近200億元。

在去年“三道紅線”政策出臺(tái)后，華泰證券等機(jī)構(gòu)的研報(bào)顯示，富力已經(jīng)觸及“三道紅線”，其他處于紅檔的企業(yè)還有恒大、華夏幸福等。

富力何以至此？富力過去的部分?jǐn)U張動(dòng)作過于激進(jìn)，典型操作是2017 年199億元接盤77家萬(wàn)達(dá)酒店，收購(gòu)帶來的資產(chǎn)增值收益讓當(dāng)年的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)六成，但負(fù)債也明顯增長(zhǎng)。此外公開信息顯示，富力是全球最大的豪華酒店資產(chǎn)持有人，運(yùn)營(yíng)著90多家酒店，還有約40家酒店正在建設(shè)。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》記者指出：“這類收購(gòu)本身還是有合理性的，只是在突發(fā)疫情和經(jīng)濟(jì)下行壓力下，收購(gòu)來的資產(chǎn)是否有匹配的消費(fèi)能力？顯然不太好，這是當(dāng)前需要關(guān)注的內(nèi)容?！?/p>

富力的資本運(yùn)作也不達(dá)目標(biāo)，公司早年曾寄希望于回歸A股，但2017年后地產(chǎn)政策明朗后，回A希望泯滅;富力物業(yè)服務(wù)今年4月宣告港股上市，但其后招股書失效，公司被碧桂園服務(wù)收購(gòu);另外，實(shí)地地產(chǎn)2020年曾赴港IPO，但最終上市失敗。

為償付債務(wù)、補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金，富力頻頻出售資產(chǎn)。去年11月，富力向黑石集團(tuán)出售所持有的廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園70%權(quán)益，交易對(duì)價(jià)44億元;今年12月，富力再次宣布出售所持有的富力綜合物流園30%權(quán)益。該物流園曾是富力進(jìn)軍物流地產(chǎn)的重要棋子，出售或?qū)贌o(wú)奈之舉。

除了出售資產(chǎn)外，富力還積極“瘦身”。據(jù)Wind，富力員工規(guī)模從去年初的6.2萬(wàn)人、減少至3.9萬(wàn)人，主要是物業(yè)服務(wù)類員工減少尤為明顯。

目前來看，富力的在建項(xiàng)目尚未出現(xiàn)大面積停工。不過，馮女士表示，實(shí)地在全國(guó)的30多個(gè)項(xiàng)目，9月份以來已經(jīng)出現(xiàn)停工跡象，“比如青島項(xiàng)目的開工進(jìn)程就受到了影響?！?h3>押寶三四線，富力地產(chǎn)銷售不達(dá)預(yù)期

《紅周刊》記者獲悉，截至去年底，富力的授信情況如下：中信銀行給了300億元授信，浦發(fā)行給了200億授信，興業(yè)銀行授信218億，招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、華夏銀行、光大銀行給的授信也都在百億元以上。另外授信規(guī)模在50億～100億元之間的銀行還包括：廣州農(nóng)商行、建設(shè)銀行、平安銀行、浙商銀行、廣發(fā)銀行、九江銀行等。債券方面，富力的債券將在2022-2023年進(jìn)入到期高峰，其中大頭是美元債，規(guī)模達(dá)49億美元。

富力激進(jìn)擴(kuò)張期間畫下的“大餅”，有些后續(xù)也不見進(jìn)展。譬如2017年初，張力在與柬埔寨首相洪森交流時(shí)表示，未來3～5年將在柬興建六星級(jí)酒店，投資規(guī)模達(dá)30億美元，但其后再無(wú)動(dòng)靜。

另外，安信證券池光勝團(tuán)隊(duì)在研報(bào)中也指出，2019 年以來，富力銷售增速趨于回落，2019年、2020年銷售目標(biāo)完成率為86.4%、91.3%。分區(qū)域，富力在湖南、遼寧、海南、山西等省土儲(chǔ)規(guī)模較大、但銷售貢獻(xiàn)一般，境外項(xiàng)目銷售貢獻(xiàn)也一般。

公開信息顯示，富力2020年銷售目標(biāo)是1520億元，受益于去年樓市火爆，盡管有疫情，實(shí)際的協(xié)議銷售額仍有1388億元;但今年前11個(gè)月，富力銷售額僅1122億元，只完成全年目標(biāo)的3/4。大概率，富力今年的全年銷售額可能是2019年以來的最低數(shù)據(jù)。

富力的拿地強(qiáng)度也在持續(xù)下降。據(jù)安信證券研報(bào)，2019年、2020年、2021年上半年，公司權(quán)益拿地金額244 億元、118億元、20億元。聯(lián)合資信方面指出，富力不少土地儲(chǔ)備位于三線及以下城市，存在去化壓力。截至去年底，富力旗下43% 的未竣工項(xiàng)目可售面積位于三四線城市，位于一線城市的僅占4%。

商票人逃離地產(chǎn)領(lǐng)域，專家預(yù)計(jì)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將在明年下半年基本釋放完畢

地產(chǎn)公司的接踵爆雷，讓房企的合作伙伴們也心有余悸。馮女士和梁先生均表示，在實(shí)地票據(jù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，他們已暫停了增量的地產(chǎn)商票業(yè)務(wù)，目前的重心就是催促實(shí)地還債。

“就目前看，一些房企在經(jīng)營(yíng)和債務(wù)兌付方面確實(shí)出現(xiàn)很多問題，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的‘躺平跡象。”嚴(yán)躍進(jìn)向表示，企業(yè)本身還是要展示積極履約和解決問題的態(tài)度，否則容易引起投資者關(guān)系的進(jìn)一步惡化。

房企集中違約的現(xiàn)象什么時(shí)候會(huì)收斂？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前來說壓力也沒過去，2022年肯定還會(huì)有房企爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，“估計(jì)到了2022年下半年，類似情況會(huì)逐漸減少”。

為舒緩地產(chǎn)業(yè)壓力，近期央地監(jiān)管部門也積極出臺(tái)政策，托底地產(chǎn)市場(chǎng)、保持地產(chǎn)行業(yè)的正常融資要求。12 月初，央行負(fù)責(zé)人就恒大問題表態(tài)，“短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能”，以穩(wěn)定市場(chǎng)信心。另外據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》近日發(fā)文，上海相關(guān)部門已兩次召集屬地房企開會(huì)，從維護(hù)上海房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展、幫助困難企業(yè)渡過難關(guān)的角度，要求房企做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，關(guān)鍵還是要激活合理的住房消費(fèi)，購(gòu)房方面的政策管控可適當(dāng)減少，“合理的改善型的購(gòu)房需求，應(yīng)給予積極的激活，進(jìn)而帶動(dòng)房企的銷售業(yè)績(jī)成長(zhǎng)”。

對(duì)于上述問題，《紅周刊》記者也視圖采訪富力和實(shí)地方面，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。