中交地產(chǎn)向母公司借款展期背后三道紅線全踩子公司曾拖欠契稅

熊穎

近期，華夏幸福、陽(yáng)光城、花樣年等多家債務(wù)承壓房企紛紛獲得債務(wù)展期，債務(wù)困境得到一定緩解。不過(guò)值得關(guān)注的是，一向被視為財(cái)務(wù)狀態(tài)更加安全、穩(wěn)健的國(guó)企、央企中，同樣也出現(xiàn)了債務(wù)展期的個(gè)例。

12月13日，作為央企的中交地產(chǎn)發(fā)布關(guān)于向關(guān)聯(lián)方借款進(jìn)展的公告，公告提及，“我司及控股子公司向中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（及其控股子公司）的部分借款進(jìn)行展期”。地產(chǎn)集團(tuán)持有中交地產(chǎn)53.32%的股份，是其母公司。

雖然在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，金融機(jī)構(gòu)借款展期基本上是因?yàn)檫€不上了，而母公司借款展期是公司的內(nèi)部決策，兩者在性質(zhì)上并不相同。不過(guò)仍有業(yè)內(nèi)人士指出，房企對(duì)向母公司借款展期情況進(jìn)行披露，一定程度上還是反映出公司資金鏈比較吃緊。

近36億母公司借款展期兩年業(yè)內(nèi)人士：公司或存資金鏈吃緊現(xiàn)象

2021年年初，中交地產(chǎn)曾審議通過(guò)《關(guān)于向關(guān)聯(lián)方借款額度的關(guān)聯(lián)交易議案》，同意中交地產(chǎn)向關(guān)聯(lián)方中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“地產(chǎn)集團(tuán)”）在2021年度內(nèi)借款額度（新簽借款合同）不超過(guò)100億元人民幣，借款年利率不超過(guò)10%。

而近期，中交地產(chǎn)發(fā)布關(guān)于向關(guān)聯(lián)方借款進(jìn)展的公告，目前已使用向地產(chǎn)集團(tuán)借款額度90.8億元。其中35.8億元為展期借款。

而具體而言，展期借款包含：中交地產(chǎn)向地產(chǎn)集團(tuán)借款26.8億元展期兩年;控股子公司中交地產(chǎn)南京向地產(chǎn)集團(tuán)借款3.5億元展期兩年;控股子公司重慶中房嘉潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向地產(chǎn)集團(tuán)借款4.9億元展期2年;控股子公司重慶中交西南置業(yè)有限公司向地產(chǎn)集團(tuán)借款6000萬(wàn)元展期2年。

附圖重慶市“互聯(lián)網(wǎng)+督查”平臺(tái)公示公開

《紅周刊》記者梳理中交地產(chǎn)過(guò)往公告發(fā)現(xiàn)，向大股東借款，是中交地產(chǎn)融資的主要渠道之一，不過(guò)以往似乎并未出現(xiàn)過(guò)借款展期的情況。12月23日，《紅周刊》記者以投資人身份致電中交地產(chǎn)證券事務(wù)代表咨詢，為何公司會(huì)出現(xiàn)向母公司借款展期的情況？公司證代回復(fù)表示，“這（展期）是我們向關(guān)聯(lián)方借款的一個(gè)正常行為，展期主要是為了優(yōu)化公司的債權(quán)、債務(wù)結(jié)構(gòu)。公司整體的資金情況正常，所有貸款也沒有出現(xiàn)逾期現(xiàn)象。公司今年的經(jīng)營(yíng)雖然規(guī)模在擴(kuò)張，但是我們還是非常注重資金方面的風(fēng)險(xiǎn)。”

不過(guò)，值得關(guān)注的是，近期，華夏幸福、花樣年等多位債務(wù)承壓房企紛紛通過(guò)債務(wù)展期來(lái)紓緩債務(wù)壓力。多位業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》記者表示，一般來(lái)說(shuō)，諸如華夏幸福等房企向金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生展期主要是因?yàn)橐呀?jīng)還不上了;而房企向母公司的借款出現(xiàn)展期，則更多是公司內(nèi)部的決策，項(xiàng)目公司還不了也沒辦法，這就是股東自己的事。

與此同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士指出，房企對(duì)公司向母公司借款展期一事進(jìn)行披露，一定程度上還是反映出公司資金鏈比較吃緊。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也告訴《紅周刊》記者，此類行為說(shuō)明公司還款的能力有限，也說(shuō)明公司在經(jīng)營(yíng)方面遇到了阻力或壓力。只是不同于金融機(jī)構(gòu)借款展期，如債權(quán)人不同意，則展期工作難以推進(jìn);向母公司借款的展期，則更容易和母公司協(xié)調(diào)。

旗下重慶公司曾拖欠業(yè)主契稅、工人工資

《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，涉及借款展期的子公司中交西南置業(yè)有限公司此前曾有占用業(yè)主契稅的行為。

一位業(yè)主在重慶市“互聯(lián)網(wǎng)+督查”平臺(tái)陽(yáng)光重慶反映，自己是中交中央公園C102地塊的業(yè)主，于今年8月5日簽訂買房合同，簽訂合同當(dāng)天，開發(fā)商要求代收3%稅契，并拒絕業(yè)主自己上網(wǎng)繳納。9月底，業(yè)主拿到購(gòu)房合同后發(fā)現(xiàn)，完稅票據(jù)上注明8月22日已按1.5%完繳契稅，而開發(fā)商表示，多收取的另外1.5%稅契要等到11月底才予退回。

重慶兩江新區(qū)稅務(wù)局調(diào)查后回復(fù)上述業(yè)主，已經(jīng)要求中交西南置業(yè)有限公司加強(qiáng)同業(yè)主的溝通聯(lián)系，加快內(nèi)部審批流程，盡快退還應(yīng)退款項(xiàng)。

不過(guò)，《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，雖然兩江新區(qū)稅務(wù)局已督促中交西南置業(yè)盡快退款，但在此之前，中交西南置業(yè)占用業(yè)主稅契的行為曾多次發(fā)生，自2020年以來(lái)，就有業(yè)主陸續(xù)在重慶問政平臺(tái)上投訴中交西南置業(yè)拖欠業(yè)主稅契的行為。

此外，《紅周刊》記者還發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)旗下的重慶公司還存在拖欠工資的行為。今年10月，有網(wǎng)友在重慶陽(yáng)光投訴，位于九龍坡區(qū)民盛路的中交西園雅集中交中梁山L15地塊項(xiàng)目存在拖欠工資行為。

除此之外，近期，中交西園雅集還遭到業(yè)主的集體投訴。多位業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板上指出，中交西園雅集一期項(xiàng)目房屋質(zhì)量差，和銷售時(shí)所宣傳的洋房社區(qū)配套設(shè)施嚴(yán)重不相符，存在墻面開裂，門窗變形彎曲，甚至存在大門里面修廁所的不合理現(xiàn)象。

根據(jù)樂居房產(chǎn)，中交西園雅集目前仍然在售，預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2022年3月。雖然目前距離中交西園雅集的交房日期仍有3個(gè)月時(shí)間，但如在此期間整改不到位，后續(xù)還有可能出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

“三道紅線”全踩2022 年償債壓力較大

中交西南置業(yè)此前拖欠業(yè)主稅契的行為，或一定程度反映了公司的資金鏈壓力。而這也為后續(xù)的債務(wù)展期埋下伏筆。

值得一提的是，某頭部房企高層告訴《紅周刊》記者，股東借款除了是項(xiàng)目公司的主要資金來(lái)源之一以外，股東給項(xiàng)目公司的借款還具有一大優(yōu)點(diǎn)，那就是不會(huì)影響集團(tuán)整體的負(fù)債率。

而根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)在2020年末、2021年中期、2021年第三季度末的剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率也較為穩(wěn)定，依次為83.39%、86.63%、83.68%。

不過(guò)，除剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率之外，“三道紅線”的另外兩道紅線則變動(dòng)較大，如凈負(fù)債率，從2020年末的204.76%增至2021年第三季度末的265.08%;而現(xiàn)金短債比則從2020年末的1.43降至2021年第三季度末的0.985。

附表中交地產(chǎn)“三道紅線”變化情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind

自2020年8月“三道紅線”政策出臺(tái)后，房企紛紛開啟降杠桿模式，不斷優(yōu)化紅線指標(biāo);而中交地產(chǎn)的三道紅線指標(biāo)則明顯“惡化”，從原本的踩線兩條轉(zhuǎn)變成為三線全踩。根據(jù)“三道紅線”政策，房企的踩線情況將直接影響房企的融資能力，“三道紅線”全踩的中交地產(chǎn)有息負(fù)債規(guī)模將不得增加。

然而在其背后，中交地產(chǎn)的有息負(fù)債增長(zhǎng)迅速，Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年、2020年、2021年第三季度，公司帶息債務(wù)依次為109.77億元、132.07億元、379.33億元、614.20億元。

而根據(jù)2021年第三季度報(bào)，截至2021年9月底，因期內(nèi)一年內(nèi)到期的外部借款增加，中交地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為148.99億元，較上年末的58.19億元同比猛增156.07%。此外，同樣截至今年9月底，公司短期借款為19.28億元。中交地產(chǎn)將于一年內(nèi)到期的債務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其在三季度的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額118.93億元，可以預(yù)見，在接下來(lái)的一年時(shí)間內(nèi)，中交地產(chǎn)將面臨著不小的償債壓力。

為了緩解償債壓力，中交地產(chǎn)再度向母公司求助。近期，中交地產(chǎn)發(fā)布關(guān)于向關(guān)聯(lián)方借款額度的公告，2022年擬向地產(chǎn)集團(tuán)新增借款額度不超過(guò)100億元，借款年利率不超過(guò)10%。

然而值得注意的是，中交地產(chǎn)的“造血能力”也在不斷下降。2018年后，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤(rùn)開始走“下坡路”，Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年、2021年前三季度，中交地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)依次為5.43億元、3.47億元、0.02億元;依次同比下滑33.01%、35.92%、99.37%。而如果剔除中交地產(chǎn)在三季度報(bào)中所獲取的5.27億元非經(jīng)常性損益，僅依靠主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)，中交地產(chǎn)則將陷入虧損的尷尬境地。