農(nóng)房不動產(chǎn)登記中特殊部位面積計(jì)算解析

崔明軍，宋亞凡，劉平利

（1.河南省有色金屬地質(zhì)礦產(chǎn)局第七地質(zhì)大隊(duì)，河南 鄭州 450001；2.河南省有色測繪有限公司，河南 鄭州 450001；3.河南省地質(zhì)調(diào)查院/河南省城市地質(zhì)工程技術(shù)研究中心，河南 鄭州 450001）

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)民的生活水平也發(fā)生了翻天覆地的變化，農(nóng)村住宅的建造結(jié)構(gòu)和舒適度都發(fā)生了本質(zhì)的變化。不僅注重經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性，建筑形式和組合方式也是多種多樣，大大增強(qiáng)了建筑造型的藝術(shù)性和個(gè)性化。在農(nóng)房不動產(chǎn)測量中，根據(jù)GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，全封閉的陽臺、挑廊以其底板水平投影的范圍計(jì)算全面積，未封閉的陽臺、挑廊按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算[1]；但現(xiàn)實(shí)房屋造型多樣，陽臺、挑廊、檐廊形式各異，難以區(qū)分。另外，房產(chǎn)測繪的技術(shù)性和政策性很強(qiáng)，在房產(chǎn)面積測算工作中建筑面積計(jì)算是較復(fù)雜、難度較大的一項(xiàng)工作，在計(jì)算新造型、新結(jié)構(gòu)的特殊部位時(shí)，無法可依、無據(jù)可查，客觀上會引發(fā)許多爭議[2]，因此應(yīng)考慮到每戶每個(gè)角落的面積，特別是這些特殊部位面積計(jì)算問題。本文結(jié)合某縣農(nóng)村房屋不動產(chǎn)登記工作中遇到的面積計(jì)算問題談一點(diǎn)粗淺意見。

1 農(nóng)房不動產(chǎn)登記

農(nóng)房不動產(chǎn)登記通過逐戶核對集體土地上宅基地和建設(shè)用地范圍、房屋現(xiàn)狀、家庭人口、房屋權(quán)屬等信息，從而確定合法的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)面積，是維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民合法權(quán)益的一項(xiàng)重要舉措。農(nóng)房不動產(chǎn)登記有助于厘清農(nóng)村長期存在的權(quán)屬爭議、相關(guān)權(quán)屬來源材料欠缺的農(nóng)房歸屬問題，為下一步農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革奠定基礎(chǔ)；有助于城鄉(xiāng)一體的不動產(chǎn)體系融合，加快構(gòu)建更加全面的城鄉(xiāng)一體化的土地管理制度[3]；能有效促進(jìn)政府行政效能和監(jiān)管水平的提高；避免增加群眾負(fù)擔(dān)，減少重復(fù)建設(shè)和資金浪費(fèi)[3]。通過精準(zhǔn)的農(nóng)房不動產(chǎn)登記發(fā)證工作，依法確認(rèn)農(nóng)民的宅基地使用權(quán)和農(nóng)房所有權(quán)[4]，可有效明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，支撐農(nóng)村土地制度改革，為維護(hù)農(nóng)民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益提供有效保障。

2 農(nóng)房不動產(chǎn)登記流程

1）準(zhǔn)備工作。農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作應(yīng)由縣（市、區(qū)）政府統(tǒng)一組織，按照總調(diào)查的模式開展。充分發(fā)揮鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府以及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民自治組織等基層力量，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人、村民委員會成員或村民代表應(yīng)參與權(quán)屬調(diào)查，以大比例尺（1∶500～1∶2 000）地形圖、正射影像圖或已有地籍圖為基礎(chǔ)圖件，參考已有的地籍調(diào)查、土地登記等資料，劃分不動產(chǎn)單元，預(yù)編單元代碼。

2）權(quán)屬調(diào)查。權(quán)屬調(diào)查的步驟包括實(shí)地調(diào)查核實(shí)宗地和房屋的權(quán)屬情況、實(shí)地指界、設(shè)置界標(biāo)、丈量宗地界址邊長和房屋邊長的相關(guān)距離、繪制宗地草圖和房屋權(quán)界線示意圖、填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表等。權(quán)屬調(diào)查是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的核心，是保障不動產(chǎn)確權(quán)登記頒證的關(guān)鍵。

3）不動產(chǎn)測量。不動產(chǎn)測量包括土地測量和房屋測量，土地測量根據(jù)權(quán)屬調(diào)查結(jié)果和確定的宗地界址點(diǎn)，采用符合國家技術(shù)要求的方法測量界址點(diǎn)坐標(biāo)，計(jì)算宗地面積，制作權(quán)籍圖；房屋測量則以確定的每戶每宗地為基礎(chǔ)，以房屋四面墻體外側(cè)為界，逐幢測繪宗地內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物，測量不同產(chǎn)別、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同層數(shù)的房屋，測量房角點(diǎn)坐標(biāo)，計(jì)算建筑面積，制作房屋分層平面圖。

4）數(shù)據(jù)庫建設(shè)。在已完成的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，將外業(yè)測量調(diào)查獲得的建筑物、構(gòu)筑物權(quán)籍調(diào)查成果進(jìn)行疊加整合，形成完整的農(nóng)村房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫[5]，為登記提供信息化基礎(chǔ)。

5）不動產(chǎn)登記辦理。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《河南省農(nóng)村房屋不動產(chǎn)登記指導(dǎo)意見》等規(guī)定，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和村民委員會統(tǒng)一組織收取登記所需的不動產(chǎn)登記申請表、身份證明等材料，由村委會進(jìn)行初審，再向鄉(xiāng)政府提出審核申請，鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)后進(jìn)行審核公告，最后按照法定程序向權(quán)利人頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。

3 陽臺的計(jì)算

3.1 規(guī)范規(guī)定

陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動和晾曬衣服的建筑空間，與住宅基本空間相連，有永久性上蓋、地板和維護(hù)結(jié)構(gòu)[6]，一般分為封閉陽臺和非封閉陽臺。GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，未封閉陽臺計(jì)算一半面積，封閉陽臺計(jì)算全面積。在實(shí)際操作中，陽臺計(jì)算一半與否應(yīng)以現(xiàn)狀與規(guī)劃相結(jié)合，若陽臺規(guī)劃未封閉、現(xiàn)狀封閉，應(yīng)按規(guī)劃未封閉處理，計(jì)算一半面積；若規(guī)劃封閉、現(xiàn)狀未封閉，應(yīng)按現(xiàn)狀未封閉處理，計(jì)算一半面積。陽臺面積計(jì)算均以底板投影為準(zhǔn)。

3.2 實(shí)際現(xiàn)狀計(jì)算方法

1）農(nóng)村房屋實(shí)際以兩層居多。單間陽臺如圖1所示，圖1c中陽臺全封閉則計(jì)算全面積，圖1a、1b中陽臺未封閉則計(jì)算一半面積。圖1a中一層對應(yīng)的門廊有柱子維護(hù)結(jié)構(gòu)，計(jì)算全面積，圖1b、1c中一層對應(yīng)的檐廊無柱子或欄桿維護(hù)結(jié)構(gòu)，不計(jì)算面積。

圖書館信息素養(yǎng)教育師資人員主要以圖書館工作人員為主，學(xué)歷要求也較高，需要本科以上學(xué)歷，具備中級職稱，因此一般圖書館的專業(yè)信息素養(yǎng)教育人員在六人以下，達(dá)到十人以上的不足15%。并且，圖書館的實(shí)際工作人員以兼職為主，主要工作重心都不在圖書館信息素養(yǎng)教育上，因此圖書館信息素養(yǎng)教育事業(yè)的發(fā)展受到限制。

2）多間陽臺如圖2所示。圖2a中二層柱廊的維護(hù)結(jié)構(gòu)、圖2b中二層挑樓計(jì)算全面積，圖2c中二層挑廊計(jì)算一半面積；圖2b、2c中一層對應(yīng)的檐廊無維護(hù)結(jié)構(gòu)不計(jì)算面積，圖2a中一層對應(yīng)的走廊有柱子維護(hù)結(jié)構(gòu)計(jì)算全面積。房屋實(shí)景如圖3所示。

圖1 單間陽臺

圖2 多間陽臺

圖3 房屋實(shí)景圖

4 廊的計(jì)算

4.1 規(guī)范規(guī)定

廊是指屋檐下具有遮陽、防雨、小憩等功能的過道、房屋內(nèi)的通道或獨(dú)立有頂?shù)耐ǖ?，一般包括回廊和柱廊[7]。計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如表1所示。

表1 廊的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

室外走廊（挑廊）、檐廊由于取定的計(jì)算部位不同，測量時(shí)選擇的部位也不同，前者按結(jié)構(gòu)底板計(jì)算，后者按圍護(hù)設(shè)施（或柱）外圍計(jì)算。

4.2 實(shí)際現(xiàn)狀計(jì)算方法

房間的認(rèn)定方法為兩房屋間有單獨(dú)承重結(jié)構(gòu)，由墻、柱、梁劃分為兩個(gè)空間區(qū)域，每個(gè)區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)房間。兩房屋間以室內(nèi)墻壁或屋檐處房梁為界區(qū)分房間。

1）有上蓋無柱的走廊（一層因?yàn)橛袡跅U和地面結(jié)構(gòu)，也計(jì)算一半面積）。挑廊為二層以上挑出房屋墻體外，有圍護(hù)物、無支柱的外走廊，對于二層來講是未封閉陽臺，計(jì)算一半面積。圖4a中一層有欄桿維護(hù)，二樓三樓是通廊未封閉；圖4b中一層無維護(hù)結(jié)構(gòu)不計(jì)算面積。

2）如圖5所示，其滿足與房屋相連，兩房屋間有上蓋和柱，但不是每個(gè)房屋都有柱，不能計(jì)算全面積；滿足與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊的要求，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算一半面積[7]。

圖4 走廊實(shí)景圖

圖5 檐廊1

3）如圖6所示，a區(qū)域有上蓋、一個(gè)或兩個(gè)房間有柱，則計(jì)算全面積；b區(qū)域有頂蓋、兩房屋間有柱或一個(gè)柱子和剪力墻，則計(jì)算一半面積；c區(qū)域?yàn)闊o柱走廊、檐廊，沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，不計(jì)算面積。

5）如圖8所示，a區(qū)域一邊有墻壁或柱，另一邊轉(zhuǎn)角處有墻壁作為圍護(hù)機(jī)構(gòu)，則計(jì)算全面積；b區(qū)域一邊有墻壁或柱，每間房屋對應(yīng)有支柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)，則計(jì)算一半面積；c區(qū)域雖然轉(zhuǎn)角處無柱對應(yīng)，但轉(zhuǎn)角處有另外的房屋墻壁支撐圍護(hù)，則不計(jì)算面積。

6）如圖9所示，標(biāo)紅的門廊一側(cè)與大門過道相通、另一側(cè)與房屋相連，按全面積計(jì)算，劃入房屋主體；標(biāo)黃的房檐也按全面積計(jì)算，劃入房屋主體。

圖6 檐廊2

圖7 轉(zhuǎn)彎走廊1

圖8 轉(zhuǎn)彎走廊2

圖9 門廊

7）如圖10所示，黃圈區(qū)域一層、二層全面積用檐廊表示；紅圈區(qū)域一層、二層全面積劃入房屋主體。

8）有柱的門廊按全面積計(jì)算，無柱的門廊按一半面積計(jì)算，畫圖以檐廊表示。

9）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，不計(jì)算面積，如圖11所示。

圖10 檐廊實(shí)景圖

圖11 騎樓

10）L 型檐廊應(yīng)該進(jìn)行區(qū)分，主房和附房按照房屋面積計(jì)算。圖12中左邊部分的檐廊一邊有墻，另一邊借助房屋的前墻，因此計(jì)算一半面積；右側(cè)房屋的檐廊一邊借助房墻，另一邊無墻無維護(hù)結(jié)構(gòu)，因此不計(jì)算面積。

11）兩間房凹進(jìn)去的部分按照全面積計(jì)算（兩側(cè)有墻，屋面有頂），檐廊計(jì)算一半面積，即建筑物出入口設(shè)于凹進(jìn)的外墻且其頂部為上層建筑所蓋凹進(jìn)部分橫跨一個(gè)房間（1 個(gè)開間）計(jì)算全面積，橫跨兩房間（兩個(gè)開間）、中間無柱的計(jì)算一半面積，如圖13 b中檐廊在二樓兩邊有維護(hù)結(jié)構(gòu)可以按房屋整體計(jì)算全面積。

圖12 L型檐廊

圖13 凹門廊

5 門斗、門廊的計(jì)算

門斗和門廊在權(quán)籍圖上都應(yīng)表示出來，面積計(jì)算需根據(jù)類型判斷。兩側(cè)墻突出超過 50 cm的需要表示，如圖14所示，這樣的門廊一邊靠著房子，也按房屋畫，計(jì)算全面積。兩邊有墻只有一個(gè)開間、且有頂蓋的為門斗，計(jì)算全面積，如圖15所示。

圖14 門廊

圖15 門斗

6 閣樓的計(jì)算

6.1 閣樓認(rèn)定

由于保存糧食和防曬的需要，農(nóng)村房屋在頂層會蓋一層斜面的房間，稱為二層半房屋。根據(jù)GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2 m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算；而實(shí)際閣樓的坡屋面高度一部分在2.2 m以上，一部分在2.2 m以下，測量時(shí)2.2 m的準(zhǔn)確位置難以確定，且樓板的厚度是計(jì)算斜面厚度還是平面厚度也不明確。實(shí)際工作中計(jì)算二層半房屋面積的標(biāo)準(zhǔn)為：①室內(nèi)中間高度超出2.1 m、寬度大于2 m的部分；②能從室內(nèi)進(jìn)入或外部有明顯的門窗能從外部進(jìn)入，便于使用，滿足其中一條就需要計(jì)算面積。

6.2 頂層閣樓的計(jì)算方法

由于房頂?shù)臉前寤蚱渌Y(jié)構(gòu)的屋面是傾斜的，一般情況下從屋面的底面到頂面的垂直距離大于屋面厚度，這個(gè)垂直距離約為0.12 m，因此只需從樓面底板到屋面底面的凈高達(dá)到2.08 m即可，再采用式（1）推算2.2 m的位置。

在計(jì)算坡屋頂內(nèi)的面積時(shí)，屋面板下表面與樓板地面的凈高低于1.20 m的空間不計(jì)算面積，凈高在1.20～2.10 m的空間計(jì)算一半面積，凈高超過2.10 m的空間全部計(jì)入套內(nèi)使用面積[8]。屋頂無頂層樓板結(jié)構(gòu)，不能利用坡屋頂空間時(shí)不計(jì)算面積，如圖16所示。

圖16 閣樓計(jì)算方法

7 結(jié) 語

農(nóng)房不動產(chǎn)登記中建筑面積計(jì)算是一項(xiàng)繁瑣復(fù)雜的工作，但面積測繪成果極其重要，采用切合實(shí)際的測繪和計(jì)算方法，對妥善處理調(diào)查中的各種矛盾和問題，切實(shí)維護(hù)群眾的切身利益具有重要意義。因此，應(yīng)積極探索新方法，運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)，提高成果質(zhì)量，以滿足社會需求。