論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的完善

姚 艷

(新鄉(xiāng)學(xué)院 政法系，河南 新鄉(xiāng) 453000)

由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易更為頻繁，財(cái)產(chǎn)關(guān)系“由靜到動(dòng)”的趨勢(shì)基本形成，但不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不完善，而使在不動(dòng)產(chǎn)交易中侵害到“善意第三人”利益的事時(shí)有發(fā)生。而“善意第三人”的利益不同于一般的個(gè)人利益，它所體現(xiàn)的更是一種公共利益，能否對(duì)“善意第三人”的利益進(jìn)行保護(hù)，體現(xiàn)的是整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定與否，人們能否對(duì)市場(chǎng)交易產(chǎn)生安全感。而在傳統(tǒng)民法中，善意取得制度只適用于動(dòng)產(chǎn)而不適用于不動(dòng)產(chǎn)，直到2007年我國(guó)《物權(quán)法》出臺(tái)，在其第106條中明確了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，彌補(bǔ)了我國(guó)的善意取得制度的缺陷，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度建立起來(lái)了。但人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件的不同理解，特別是在判斷主觀善意方面的分歧，而使在司法實(shí)踐中，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用仍有爭(zhēng)議，從而導(dǎo)致在同一案件中判決結(jié)果會(huì)完全不同。因此研究不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，使其更加完善，從而更好地指導(dǎo)我國(guó)司法實(shí)踐，具有十分重要的意義。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的設(shè)立目的

傳統(tǒng)意義上的善意取得制度，指的是沒(méi)有處分權(quán)的物的占有人，將該物非法轉(zhuǎn)讓給第三人后，如果第三人在取得該物時(shí)完全善意，那么第三人對(duì)占有人權(quán)利外觀的信賴得到法律保護(hù)，從而得到物的所有權(quán)或他物權(quán)[1]。

善意取得制度的淵源十分復(fù)雜，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為善意取得制度發(fā)源于日爾曼法的“以手護(hù)手”原則。近代以來(lái)，為了保證交易安全和便捷的需要，善意取得制度進(jìn)一步吸收了羅馬法上的時(shí)效取得中善意要件，逐漸完善和發(fā)展起來(lái)[2]。善意取得制度是通過(guò)第三人在交易時(shí)對(duì)占有的公信力的信賴，對(duì)于已登記的不動(dòng)產(chǎn)則是對(duì)登記公信力的善意信賴，通過(guò)這種善意信賴來(lái)保護(hù)第三人即無(wú)辜毫不知情者的合法權(quán)益，進(jìn)而維護(hù)已形成的新的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，穩(wěn)定社會(huì)秩序，阻斷原所有人對(duì)該物的追及力。

善意取得制度的主要立法目的在于協(xié)調(diào)由無(wú)權(quán)處分行為所產(chǎn)生的善意第三人與物的所有人之間的矛盾，其結(jié)果是物的原所有人喪失權(quán)利，而善意第三人取得權(quán)利。也可以說(shuō)，善意取得制度解決了當(dāng)靜的財(cái)產(chǎn)安全與財(cái)產(chǎn)交易時(shí)動(dòng)的財(cái)產(chǎn)安全發(fā)生沖突時(shí)，兩方面利益的取舍問(wèn)題。對(duì)財(cái)產(chǎn)靜的安全的保護(hù)以保護(hù)原所有人的利益，為了維護(hù)靜態(tài)的社會(huì)秩序和平穩(wěn)定；當(dāng)涉及財(cái)產(chǎn)交易時(shí)，對(duì)財(cái)產(chǎn)動(dòng)的安全的保護(hù)則為保護(hù)善意第三人的利益，形成動(dòng)態(tài)的社會(huì)秩序的的同時(shí)，追求社會(huì)效益的最大化。在現(xiàn)代社會(huì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益繁榮發(fā)展，財(cái)產(chǎn)的流通更為頻繁，社會(huì)秩序不可能永遠(yuǎn)靜止，一成不變，因此，維護(hù)動(dòng)態(tài)的社會(huì)秩序，保護(hù)財(cái)產(chǎn)交易中動(dòng)的財(cái)產(chǎn)安全迫在眉睫，必須完善善意取得制度[3]。當(dāng)今，承認(rèn)善意取得制度，保護(hù)財(cái)產(chǎn)交易動(dòng)的安全，對(duì)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有序地發(fā)展，是十分必要的。

在不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域，由于不動(dòng)產(chǎn)具有其他物品無(wú)法代替的特性，價(jià)值巨大，意義重大，當(dāng)今社會(huì)，特別是在中國(guó)，更是會(huì)關(guān)系到一個(gè)人一生的婚姻幸福。因此，在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，第三人在主觀上往往抱有很高的期望，這時(shí)如要將已經(jīng)支付過(guò)對(duì)價(jià)并可能已經(jīng)裝修或已經(jīng)登記了的不動(dòng)產(chǎn)返還給原所有人，可想而知有多困難，而且這勢(shì)必影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。而關(guān)于原所有人其不動(dòng)產(chǎn)之所以會(huì)被他人非法處理，往往是因?yàn)樽约旱倪^(guò)失造成的，如長(zhǎng)時(shí)間疏于管理或輕易將自己的不動(dòng)產(chǎn)交與他人管理，不管怎樣的情況，都只能說(shuō)明此不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于原所有人來(lái)說(shuō)并沒(méi)有那么重要，而對(duì)于第三人，失去了該不動(dòng)產(chǎn)，可能失去的就不僅僅只是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，嚴(yán)重的可能因此而失去了一段婚姻，一個(gè)人的一生就因?yàn)榇硕l(fā)生了改變。如果這樣的情況法律都不保護(hù)，而一定要保護(hù)原所有人的利益，勢(shì)必會(huì)使人們對(duì)法律失去信心，不利于公眾法律信仰的建立[4]。在這一背景下，與其保護(hù)財(cái)產(chǎn)靜的安全，摧毀動(dòng)態(tài)的社會(huì)秩序，犧牲已形成的新社會(huì)關(guān)系，保護(hù)原所有人的利益，不如保護(hù)財(cái)產(chǎn)動(dòng)的安全，使善意第三人取得所有權(quán)，而對(duì)于利益受損的原所有人向無(wú)權(quán)處分人要求賠償，主張不當(dāng)?shù)美颠€或承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，這樣就能夠使原所有人、善意第三人對(duì)于自己的利益都得到了相應(yīng)的維護(hù)，而對(duì)于侵犯他人權(quán)益的無(wú)權(quán)處分人也得到了相應(yīng)的懲罰，這完全體現(xiàn)了法律抑惡揚(yáng)善和相對(duì)公平的原則。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度存在的不足

由于在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)有登記制度，當(dāng)涉及交易時(shí)，人們不能單單信賴占有就相信占有人就是所有人，只有通過(guò)登記簿才能夠證明占有人是所有人擁有所有權(quán)，登記簿上所記載的不動(dòng)產(chǎn)登記人就是所有人。但登記簿作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)公示手段，只有在實(shí)行強(qiáng)制登記的國(guó)家才能建立，也就是說(shuō)只有在全部不動(dòng)產(chǎn)都實(shí)行登記無(wú)一例外的基礎(chǔ)上，才能真正建立登記的公信力。而在采取登記對(duì)抗主義的國(guó)家，登記是自愿而非強(qiáng)制的，雖然不動(dòng)產(chǎn)并沒(méi)有進(jìn)行登記但仍可取得所有權(quán)。在這種情況下，很多不動(dòng)產(chǎn)并沒(méi)有進(jìn)行登記，沒(méi)有登記簿的存在，人們就不能夠依登記簿來(lái)判斷某人是否享有所有權(quán)；對(duì)于沒(méi)有登記的不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)可以以占有公示并附以其他取得文書(shū)證明占有人就是所有人。

我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵸|(zhì)上是普遍采取登記強(qiáng)制主義，而登記對(duì)抗作為補(bǔ)充。我國(guó)《物權(quán)法》第9條對(duì)此作出規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！币虼耍怯洸揪涂梢哉f(shuō)是不動(dòng)產(chǎn)所有人享有該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的憑證，一般情況下，在我國(guó)人們完全可以信賴登記簿而進(jìn)行交易，而法律也應(yīng)對(duì)此行為予以保護(hù)。

但由于我國(guó)登記制度還不完善，現(xiàn)還存在許多缺陷漏洞而導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)生活中第三人因信賴登記簿進(jìn)行交易卻對(duì)其利益造成了不必要損害，這種情形的發(fā)生原因主要表現(xiàn)在以下幾種情況。

第一種情況，共有房屋的部分人沒(méi)有經(jīng)過(guò)共有房屋其他所有人同意擅自出賣(mài)共有房屋的[5]。如共有房屋因?yàn)槟撤N原因，只登記為一個(gè)人所有，而這一個(gè)登記人背著其他人與第三人進(jìn)行交易，或第三人完全有可能對(duì)出讓人的種種行為和語(yǔ)言合理理解為全體共有人一致同意而進(jìn)行交易。

第二種情況，不動(dòng)產(chǎn)的瑕疵登記，而受讓人在不知情的情況下信賴此瑕疵登記而進(jìn)行交易而發(fā)生的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。不動(dòng)產(chǎn)瑕疵登記主要情形有：(1)登記機(jī)關(guān)的失職，登記錯(cuò)誤或疏漏，如誤將張三寫(xiě)成張四；(2)發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)登記簿以外的法律變動(dòng)。例如張三死亡，其真正的繼承人是李四，李五卻辦理了繼承登記；(3)原本的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)，但此不動(dòng)產(chǎn)已登記，此登記卻尚未涂銷(xiāo)；(4)由于他人的欺詐行為導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)登記簙的登記人改動(dòng)，而真正的所有人實(shí)際的所有權(quán)并沒(méi)有改變。例如他人偽造買(mǎi)賣(mài)合同及不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的身份證明等材料，申請(qǐng)所有權(quán)變動(dòng)登記獲得核準(zhǔn)時(shí)，實(shí)際的所有權(quán)并沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)，但登記記載已發(fā)生了變更。(5)依法律規(guī)定進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易，從他人手中已經(jīng)取得不動(dòng)產(chǎn)，但一直因?yàn)槟撤N原因而未辦理變更登記。如甲已把某不動(dòng)產(chǎn)賣(mài)給乙，但乙還未辦理登記，這時(shí)雖然不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了變動(dòng)為乙所有，但登記簿所記載的所有人還沒(méi)有改變，這時(shí)的登記人仍是甲[6]。瑕疵登記實(shí)質(zhì)上已歸于無(wú)效，但在其被更正或涂銷(xiāo)之前，其公示作用仍然存在。

筆者認(rèn)為，在這兩種狀態(tài)下，如果第三人對(duì)真正的所有權(quán)狀況并不知情或不應(yīng)知情，即為盡了合理的注意義務(wù)且善意無(wú)重大過(guò)失的情況下，仍憑登記簙，相信登記人就是所有人而進(jìn)行交易，并且支付了相當(dāng)?shù)膶?duì)價(jià)，已經(jīng)進(jìn)行了登記，此時(shí)應(yīng)確認(rèn)該第三人善意取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，原所有人不得向第三人追及?！度鹗棵穹ǖ洹返?73條第1款對(duì)此作出了明確規(guī)定：“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)和他物權(quán)的人，均受保護(hù)。”即只要第三人在主觀上出于善意，因?yàn)樾刨嚵说怯浐~的公信力而取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，盡管登記簙的登記不正確，但由于第三人完全不知或不應(yīng)知，第三人的權(quán)益也可受到法律保護(hù)。第974條規(guī)定：“物權(quán)的登記不正當(dāng)?shù)模摰怯泴?duì)于知悉或應(yīng)知悉該瑕疵的第三人無(wú)效，因登記不正當(dāng)而使其物權(quán)受侵害的人，得援引該登記的瑕疵，對(duì)抗惡意第三人?！盵7]對(duì)于明知或應(yīng)知登記不正確還要取得已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的惡意第三人，法律明確表示不予保護(hù)。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的完善

在我國(guó)《物權(quán)法》中也確立了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，第106條就有此規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)：(1)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；(2)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；(3)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人要求賠償損失?！倍鴮?duì)于第三人明知或者應(yīng)知不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)所有權(quán)的情況下，即為惡意，不適用善意取得，所有人可對(duì)該第三人行使追及權(quán)。但由于我國(guó)現(xiàn)在登記制度的不健全，特別是在農(nóng)村或者一些落后不發(fā)達(dá)的山區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)連最開(kāi)始的初始登記都不存在，或者在后來(lái)的一次又一次的買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中出現(xiàn)了登記中斷或登記瑕疵，倘若在這種地區(qū)，強(qiáng)行要求以登記簙來(lái)確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，不僅交易難以進(jìn)行下去，還會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)交易出現(xiàn)障礙。但在這種情況下，對(duì)于未登記的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，大多情況下，不動(dòng)產(chǎn)的占有人對(duì)其占有基于所有權(quán)，因此，憑借占有外在表征這種事實(shí)依據(jù)和相關(guān)的書(shū)面合同等法律依據(jù)來(lái)認(rèn)定占有人為所有人似乎更符合現(xiàn)實(shí)的需要。因此，對(duì)于未登記的不動(dòng)產(chǎn)，如果該不動(dòng)產(chǎn)占有人出賣(mài)房屋，而且該占有人還有相關(guān)的書(shū)面合同等法律憑證，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定占有加合同的形式具有公信力。對(duì)于第三人來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為，如果第三人對(duì)于未登記的房屋進(jìn)行調(diào)查后，善意信賴了占有事實(shí)和合同憑證進(jìn)行交易取得不動(dòng)產(chǎn)，那么同樣第三人可以適用善意取得制度取得該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。

而對(duì)于已登記的不動(dòng)產(chǎn)，適用善意取得制度保護(hù)的是第三人對(duì)登記的善意信賴進(jìn)行交易而取得的權(quán)利。因?yàn)閷?duì)于已登記的不動(dòng)產(chǎn)而言，占有人的權(quán)利法律只在財(cái)產(chǎn)靜態(tài)的情況下對(duì)給予保護(hù)，當(dāng)涉及財(cái)產(chǎn)動(dòng)態(tài)交易時(shí)，僅憑占有的外在表征是不具有公信力的，第三人不能單單因占有外觀就相信占有人就是所有人，而只能依據(jù)登記簿來(lái)判斷不動(dòng)產(chǎn)的真正所有人，當(dāng)?shù)怯洸撅@示處分人就是所有人享有處分權(quán)，哪怕其并非真正的權(quán)利人，但第三人與其進(jìn)行交易時(shí)，是基于對(duì)登記簿的善意信賴且無(wú)重大過(guò)失，給付了相應(yīng)對(duì)價(jià)并已經(jīng)進(jìn)行了登記就可取得所有權(quán)，適用善意取得制度得到保護(hù)[8]。但因?yàn)檎加惺且环N外在表征，外在是能夠被人們所見(jiàn)的，它的這種特性具有傳遞一定信息的天然功能，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中萬(wàn)萬(wàn)不能夠忽視其作用[9]224。

筆者認(rèn)為，應(yīng)把不動(dòng)產(chǎn)占有現(xiàn)狀的考察與第三人是否善意且有無(wú)重大過(guò)失的判斷聯(lián)系起來(lái)，如果第三人沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有現(xiàn)狀進(jìn)行考察，單單因?yàn)榈怯洸揪拖嘈诺怯浫司褪撬腥硕c之進(jìn)行交易，可以被認(rèn)定為具有重大過(guò)失，不能憑借善意取得制度取得該不動(dòng)產(chǎn)。

首先，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較大，交易數(shù)額也巨大，有些人集畢生積蓄才能夠買(mǎi)得起，而這往往牽扯著這個(gè)人的一生生計(jì)問(wèn)題，特別是在現(xiàn)在的中國(guó)社會(huì)，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)可能也會(huì)因此關(guān)系到一個(gè)人的婚姻幸福問(wèn)題，有時(shí)候是否能結(jié)成婚就看這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)房子了。因此，交易時(shí)買(mǎi)受人的態(tài)度應(yīng)當(dāng)是相當(dāng)謹(jǐn)慎認(rèn)真的，“買(mǎi)賣(mài)土地沒(méi)有不至現(xiàn)場(chǎng)觀看之道理”[10]。在實(shí)踐中，哪有買(mǎi)房人不先去看房子，不去實(shí)地考察的道理！出賣(mài)人也沒(méi)有理由不讓買(mǎi)受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的狀態(tài)進(jìn)行考察。因此，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀的考察對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易來(lái)說(shuō)完全是合理的，而在買(mǎi)受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀考察的同時(shí)，首先也要對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)占有現(xiàn)狀進(jìn)行考察。

其次，如果不要求第三人考察不動(dòng)產(chǎn)占有現(xiàn)狀就適用善意取得，使仍占有自己的不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)過(guò)失又不知存在登記錯(cuò)誤的所有人在不知情的狀況下就喪失權(quán)利，對(duì)所有人來(lái)說(shuō)，未免過(guò)于嚴(yán)酷[11]。在現(xiàn)在的社會(huì)中，不法分子在利益的驅(qū)使下，以各種手段去牟取產(chǎn)權(quán)證，以達(dá)到“以證謀利”的目的。還有些登記錯(cuò)誤是由于他人故意或登記機(jī)關(guān)故意、重大過(guò)失行為導(dǎo)致的，如果第三人不考察不動(dòng)產(chǎn)的占有現(xiàn)狀，也會(huì)使自己的權(quán)益受損。

第三，動(dòng)產(chǎn)可能因?yàn)榍终既说牟啬涠顾腥藷o(wú)法發(fā)現(xiàn)，而不動(dòng)產(chǎn)在空間上固定無(wú)法移動(dòng)，登記制度也使所有人手中掌握產(chǎn)權(quán)證，當(dāng)被他人侵占或登記錯(cuò)誤發(fā)生時(shí)，一般情況所有人都可及時(shí)發(fā)現(xiàn)，維護(hù)自己的權(quán)利。如果所有人沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)，也可使得在不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)被第三人在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有現(xiàn)狀進(jìn)行考察時(shí)發(fā)現(xiàn)。只有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有現(xiàn)狀進(jìn)行考察，把占有現(xiàn)狀與登記的權(quán)利相結(jié)合，才能夠得到相對(duì)來(lái)說(shuō)精準(zhǔn)的所有權(quán)信息，也有利于保護(hù)第三人和所有人的利益。

最后，登記簿記載了所有人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的法律上的控制，而占有是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)外在的實(shí)際控制。第三人明知登記可能會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，有方便的途徑獲取可獲取的信息，該去考察卻不去考察，認(rèn)為自己的利益可受登記公信力的保護(hù)，從而無(wú)視可能另外存在的所有人的利益。對(duì)于這樣的第三人，法律自然也沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行保護(hù)的必要[9]225。

因此，在實(shí)際交易中買(mǎi)受人不僅要通過(guò)登記簿了解該不動(dòng)產(chǎn)的所有人，還要實(shí)地查看不動(dòng)產(chǎn)占有現(xiàn)狀，以避免造成單純誤信錯(cuò)誤登記。當(dāng)經(jīng)過(guò)考察，登記人與占有人一致時(shí)，受讓人才屬善意無(wú)過(guò)失的第三人，當(dāng)原所有人的權(quán)利與第三人的權(quán)利相沖突時(shí)，受善意取得保護(hù)取得該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。也就是用占有的權(quán)利外形來(lái)補(bǔ)充加強(qiáng)登記的公信力，這樣才能更有效地保護(hù)所有人的利益[12]。第三人只有實(shí)地考察了不動(dòng)產(chǎn)的占有現(xiàn)狀，盡了應(yīng)盡的合理注意義務(wù)，善意無(wú)重大過(guò)失，即使未能發(fā)現(xiàn)占有人并非登記人的事實(shí)，也可以適用善意取得制度依法取得所有權(quán)。

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