集中供地時(shí)代

胡茂林

集中供地和地價(jià)之間并不存在一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，只會(huì)降低房企的資金使用效率，同時(shí)，在拍地規(guī)則非常復(fù)雜的背景下，對(duì)龍頭房企的挑戰(zhàn)反而增加。

房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)新時(shí)代開啟了。

繼“三道紅線”、“兩道紅線”等金融監(jiān)管措施之后，“兩集中”政策成為土地市場的重要調(diào)控舉措。

2021年2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人宣布，2021年22個(gè)重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地實(shí)行“兩集中”新政。所謂“兩集中”，第一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數(shù)量要相對(duì)均衡;第二是集中組織出讓活動(dòng)。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期。以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。

這22個(gè)重點(diǎn)城市包括北上廣深4個(gè)一線城市，以及天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙18個(gè)二線城市。

步入4月之后，22個(gè)城市多數(shù)已披露了供地計(jì)劃，并已逐步進(jìn)入供地高峰期。截至目前，已有北京、廣州、深圳、杭州、南京、天津、無錫、長春等10個(gè)城市公布了首批集中供地內(nèi)容。而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從4月15日至5月11日26天內(nèi)，長春、廣州、重慶、無錫、沈陽、杭州和北京七個(gè)城市土地成交總金額達(dá)到4469億元，其中廣州、杭州、北京三個(gè)城市首次集中拍地成交金額均超過千億元。

土地“兩集中”新政初衷是為了通過穩(wěn)定地價(jià)從而平抑房價(jià)，但從已經(jīng)完成第一輪集中供地的城市情況來看，由于房地產(chǎn)市場銷售較好，同時(shí)開發(fā)商補(bǔ)庫存意愿較高的情況下，核心城市土地市場競爭激烈，地價(jià)和溢價(jià)率有所提升。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，受重點(diǎn)城市集中拍地、熱點(diǎn)三線優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)持續(xù)開放的影響，4月份成交溢價(jià)率大幅上升到25%以上，平均溢價(jià)率達(dá)到25.4%，刷新了近3年來的最高紀(jì)錄。而從上述七城市的實(shí)際拍地結(jié)果來看，房企的參拍熱情很高，熱點(diǎn)城市地塊屢破限價(jià)，沒有限地價(jià)的重慶溢價(jià)率則升至44%的水平。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，從完成首批土地集中轉(zhuǎn)讓的城市來看，供應(yīng)節(jié)奏對(duì)政策效果將產(chǎn)生非常大的影響。要知道，自2月份集中拍地面世，重點(diǎn)22城市經(jīng)歷了最短長達(dá)兩月有余的土地供應(yīng)“空窗期”，零供應(yīng)下反而造成房企“饑餓感”，尤其是在此類城市重倉的房企，拿地的緊迫感更為強(qiáng)烈，“饑餓游戲”下熱點(diǎn)城市宅地的競爭勢頭有增無減。

國泰君安證券表示，從部分城市2021年第一批集中供地的結(jié)果來看，依然處于“搶地”狀態(tài)，同時(shí)，中小房企的占比明顯提升，有必要糾正市場對(duì)“兩集中”供地的認(rèn)知。即，集中供地和地價(jià)之間并不存在一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，只會(huì)降低房企的資金使用效率，同時(shí)，在拍地規(guī)則非常復(fù)雜的背景下，對(duì)龍頭房企的挑戰(zhàn)反而增加。無論廣州、還是重慶的集中供地結(jié)果，都表明了開發(fā)商土儲(chǔ)不足的情況下，即便集中供地，也較難平抑拿地?zé)崆?。相比之下，類似于北京提前設(shè)置溢價(jià)率上限的做法，對(duì)于強(qiáng)行達(dá)到目標(biāo)更為可靠。

但國泰君安證券同時(shí)表示，按照當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，以平穩(wěn)健康發(fā)展作為前提，土地市場的表現(xiàn)直接決定了未來的政策走向，預(yù)計(jì)第二批土拍將進(jìn)行調(diào)整，一旦地價(jià)上漲得到抑制，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)將帶來利好。

長春第一拍

4月15日，全國首個(gè)“兩集中供應(yīng)”城市長春土拍結(jié)束，本次共推出42宗地，流拍2宗，對(duì)應(yīng)流拍率4.8%。成交的40宗地總體溢價(jià)率4.8%，較2020年全年的4.5%基本不變，其中30宗地以底價(jià)成交，6宗地塊有多家房企競拍，溢價(jià)率最高者為31%。

長春2021年計(jì)劃集中供地3批次，本次為第一批次。此前的3月15日，長春發(fā)布了《關(guān)于落實(shí)2021年住宅用地“兩集中”出讓工作有關(guān)事宜的公告》，提到2021年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地960萬平方米，于3月、5月、8月分三次集中發(fā)布出讓公告，集中組織住宅用地出讓，首次公告時(shí)間為3月15日，51宗地，總面積400萬平方米，5月公告計(jì)劃出讓300萬平方米，8月200萬平方米。同時(shí)，3月15日長春公布了53宗地塊信息，其中50宗為住宅用地。而4月13日終止11宗土地出讓，其中10宗住宅用地。4月15日進(jìn)行剩余42宗土地的集中出讓，其中40宗住宅用地。

從核心指標(biāo)對(duì)比來看，本次供地面積、成交占地面積分別為390.6萬平方米、371.2萬平方米，分別占2020年全年的26.9%、31.2%;成交建面、成交總金額分別為623.7萬平方米、194.4億元，分別占2020年全年的26.0%、28.6%;成交樓面地價(jià)3117元/平方米，較2020年上升10.0%（2020年樓面地價(jià)較2019年上升18.8%）;溢價(jià)率4.8%，較2020年小幅提升0.3個(gè)百分點(diǎn)，流拍率4.8%，較2020年降低1.3個(gè)百分點(diǎn);住宅用地競買保證金比例為20%，較之前不變。

招商證券認(rèn)為，長春房市供需關(guān)系較為平衡，或是本次土拍競爭相對(duì)不激烈的原因之一。

長春地處東三省，人口凈流入規(guī)模相對(duì)較低（長春2020統(tǒng)計(jì)年鑒顯示2019年戶籍人口753.8萬人，較2018年增長0.3%）;房市整體供需關(guān)系相對(duì)平穩(wěn)，2020年銷供比基本維持在1左右，也即供需基本持平;房價(jià)角度看，長春2020年整體房價(jià)增速較低，且持續(xù)低于名義GDP增速，也即長春房地產(chǎn)市場整體相對(duì)健康，在22個(gè)“兩集中”供地城市中供需關(guān)系亦相對(duì)較優(yōu)，或是本次土拍競爭相對(duì)不激烈的原因之一。

成交結(jié)果看，一線龍頭房企中僅萬科、保利、華潤各獲取一宗地塊，合計(jì)成交價(jià)29.67億元，僅占本批次全部土地成交價(jià)款的15%，占各自2020年拿地金額的比例極少，而其他多家龍頭房企均有舉牌但最終未競得地塊;中鐵置業(yè)獲取13宗地共計(jì)成交價(jià)44.43億元，占本批次全部土地成交價(jià)款的23%，其余地塊均被長春本地開發(fā)商競得。

招商證券表示，長春本次土拍相對(duì)不激烈或主要由于城市供需關(guān)系較為平衡，溢價(jià)率相對(duì)受控，為“兩集中”供地試點(diǎn)開了好頭，但代表性或不夠，仍需進(jìn)一步觀察后續(xù)城市供地和成交情況。另外，長春率先采取集中供地，避免了在競爭激烈期，一定程度上保障流拍率低位。

一線城市首拍

而作為首個(gè)進(jìn)行集中拍地的一線城市，4月26-27日，廣州迎來2021年首批集中供地的競拍，市場關(guān)注度極高。

此次，廣州集中出讓地塊總數(shù)為48宗，總用地面積超393萬平方米，掛牌總價(jià)超901億元。從競價(jià)結(jié)果來看，房企出價(jià)相對(duì)克制，48宗地塊中6塊流拍，其余42宗順利成交，除了4宗熱門地塊達(dá)到了競價(jià)上限外，其余地塊整體溢價(jià)率不高，大多在10%-30%之間，最高溢價(jià)為45%，達(dá)到競價(jià)上限，需搖號(hào)角逐。

根據(jù)此前廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《廣州2021年住宅用地出讓》公告，廣州將于3月、6-7月、9-10月分三次集中發(fā)布出讓公告、集中組織住宅用地公開出讓。預(yù)計(jì)全年度計(jì)劃出讓住宅用地占地面積約628.6萬平方米，與2020年供應(yīng)的618萬平方米住宅用地占地面積相比，2021年計(jì)劃出讓的住宅用地面積微增1.7%。

其中，此次一共推出48宗住宅用地，總用地面積約393.6萬平方米，總供應(yīng)建筑面積達(dá)928.5萬平方米，起拍總價(jià)超901億元，占全年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的62.6%（按占地面積計(jì)算），“集中供地”政策在廣州得到積極落實(shí)。

分區(qū)域看，地塊主要分布于增城、南沙、從化、花都等外圍區(qū)域。其中增城區(qū)是供地宗數(shù)和供地面積最多的區(qū)域，共推出18宗住宅用地，南沙、番禺各推出5宗，花都、從化各為4宗。而中心區(qū)域天河、越秀、海珠均暫無供地，2020年樓市熱門區(qū)域黃埔區(qū)此次也僅有3宗宅地供應(yīng)，其中兩宗宅地位于斷供多年的知識(shí)城板塊，容積率為1.0-1.2，未來將開發(fā)成為低密度豪宅。

圖1：7城集中土拍成交結(jié)果

資料來源：各地公共資源交易中心，中信建投

從競拍規(guī)則來看，本批次集中供應(yīng)地塊均采用“限地價(jià)+競配建+搖號(hào)”的方式進(jìn)行出讓，競拍保證金比例為20%。

其中，部分地塊對(duì)競得企業(yè)進(jìn)行了限制，如番禺區(qū)廣州南站BA0401009、BA0401017地塊對(duì)競得人建設(shè)廣州市重點(diǎn)工程進(jìn)行了要求。白云區(qū)白云大道北永泰客運(yùn)站地塊則要求競得人配建公交首末站、公路客運(yùn)配客站等公共配套。番禺區(qū)南站核心區(qū)TOD項(xiàng)目地塊要求該用地用于廣州南站一體化綜合交通樞紐項(xiàng)目建設(shè)，且自持物業(yè)比例不得低于項(xiàng)目商業(yè)商務(wù)總建筑面積的50%。

經(jīng)過兩天激烈的競拍，本次集中供地共成功出讓42宗地塊，總成交建筑面積799.2萬平方米，總成交金額達(dá)906億元，其中有4宗地塊達(dá)到最高限制地價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段。另外有6宗地塊流拍。

從區(qū)域來看，增城區(qū)成交14宗，流拍4宗;白云區(qū)成交7宗，流拍1宗;番禺、南沙各成交5宗;花都成交4宗，黃埔成交3宗;從化成交3宗，流拍1宗;荔灣成交1宗。

從成交溢價(jià)情況來看，20宗地塊底價(jià)成交，22宗地塊有溢價(jià)成交，其中溢價(jià)率超40%的地塊有9宗，溢價(jià)率在20%-40%的有6宗，溢價(jià)率在10%-20%的有3宗，溢價(jià)率低于10%的有4宗。根據(jù)興業(yè)證券的統(tǒng)計(jì)，本次成交的42宗地平均溢價(jià)率為11.7%，相比2019年、2020年7.0%、8.7%的溢價(jià)率，溢價(jià)水平有所提升。

此次競拍，多家房企均有所獲。除4宗搖號(hào)待確定地塊、6宗流拍地塊外，其余38宗地塊中，共32家企業(yè)均有所獲。其中，越秀成最大贏家，拿下荔灣、白云、南沙、番禺、增城共6宗地塊，合計(jì)規(guī)劃建面為133.7萬平米，合計(jì)總金額達(dá)107.7億元;增城區(qū)2宗、花都區(qū)1宗地塊被金地收入囊中，合計(jì)總金額為59.2億;新鴻基以總金額70.8億元拿下番禺地塊;中國旅游集團(tuán)以83.9億元拿下花都2宗地塊。

9宗地塊涉及合作拿地。其中，廣晟+中國鐵建拿下花都區(qū)中央商務(wù)區(qū)組團(tuán)綜合開發(fā)地塊;融創(chuàng)+廈門國貿(mào)聯(lián)合體拿下增城區(qū)荔湖街增城大道三聯(lián)路段北側(cè)地塊;招商+弘陽聯(lián)合體拿下白云區(qū)石門街朝陽聯(lián)新東街AB2401065、AB2401073、AB2401076地塊;珠江實(shí)業(yè)+廣州水務(wù)投資拿下白云區(qū)同嘉路AB3803035地塊;另4宗涉及合作拿地地塊均有越秀身影。

中金公司認(rèn)為，房企在優(yōu)質(zhì)區(qū)位的補(bǔ)庫意愿與年初以來偏慢的供地節(jié)奏之間存在錯(cuò)配，或是導(dǎo)致本輪土拍中熱門地塊競爭加劇的主要原因。

一方面，2021年年初以來在流動(dòng)性條件支持下銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁，高頻口徑新房銷售面積較2019年同期增長32%，銷售回款增強(qiáng)及推盤去化加速使得房企具有補(bǔ)庫能力與動(dòng)力，尤其是在房價(jià)漲幅較快的熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)區(qū)位。但另一方面，受供地節(jié)奏變動(dòng)影響，年初以來一、二線城市宅地供應(yīng)總量不足，規(guī)劃建面較2019年同期下降25%，同時(shí)本次廣州集中推出宅地區(qū)位仍側(cè)重非主城區(qū)，導(dǎo)致房企只能聚焦于少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，從而推高了熱門地塊的競爭程度和溢價(jià)率水平。往前看，考慮到年初新增土儲(chǔ)可有效貢獻(xiàn)于年內(nèi)銷售，預(yù)計(jì)首輪集中土拍中熱門城市、優(yōu)質(zhì)地塊的溢價(jià)率仍有上行壓力，但隨著房企逐步適應(yīng)“兩集中”政策下的新供地節(jié)奏，2021年第二、三輪集中土拍競爭程度或?qū)⒂兴徑?，從而帶來房企前端拿地利潤率的邊際改善。

新一線火爆

在北上廣深四個(gè)一線城市之外，新一線城市相當(dāng)于城市中的第二梯隊(duì)，根據(jù)《2020城市商業(yè)魅力排行榜》顯示，新一線城市有成都、重慶、杭州、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長沙、東莞、沈陽、青島、合肥、佛山，一共15個(gè)。其中，按照2020年GDP計(jì)算，重慶與杭州分別排行第一與第四位，此次，兩者均在“兩集中”名單之中。

4月28日，作為22個(gè)集中供地城市，繼廣州后四大直轄市之一的重慶緊跟開拍。第一批集中供地46宗，總占地面積427萬平米，占3次集中供地總量的50%。總掛牌起始總價(jià)444億元，約占2020年土地成交金額的39%。分區(qū)域來看，此次供地多數(shù)為優(yōu)質(zhì)地塊，供地主要集中在重慶重點(diǎn)發(fā)展的北區(qū)及西區(qū)。北區(qū)的渝北區(qū)、兩江新區(qū)合計(jì)占比45%，西區(qū)的高新區(qū)、沙坪壩區(qū)合計(jì)占比18%。

為避免房企非理性拿地，此次土拍出讓采取了三種措施進(jìn)行地價(jià)抑制。1.土地出讓起始價(jià)提高，相比2020年地價(jià)上漲了約25%。2.取消之前不可后期入股條件的規(guī)定，僅大渡口區(qū)茄子溪兩宗地塊有明確要求，以促進(jìn)房企加強(qiáng)合作，減少非理性競爭。3.根據(jù)地塊熱度設(shè)溢價(jià)競買限制條件，主要方式為宗地出讓價(jià)款支付節(jié)奏縮短（未設(shè)置最高限地價(jià)、競配建、搖號(hào)等），通過資金壓力抑制參拍房企。地塊根據(jù)關(guān)注熱度在出讓時(shí)規(guī)定不一樣，部分地塊溢價(jià)達(dá)50%后，宗地出讓價(jià)款支付節(jié)奏進(jìn)一步縮短。同時(shí)，重慶此次出讓地塊還搭配限制類商住用地，意欲拉低整體成交溢價(jià)率及出讓土地均價(jià)。

重慶此次供地力度大、優(yōu)質(zhì)地塊多，自然吸引了大量房企關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，共有超過60家房企參與土拍報(bào)名，超過20家房企報(bào)名地塊宗數(shù)在10宗以上，超過10宗地參與競拍房企數(shù)量超過20家。最終，歷時(shí)兩天，共計(jì)6場，46宗地塊全部競拍結(jié)束。最終此次46宗地塊，成功出讓46宗，攬金635億元，成交樓面價(jià)約9133元/平方米，整體溢價(jià)率約43%。

億翰智庫認(rèn)為，重慶本次競拍，整體呈現(xiàn)三大現(xiàn)象。一是地塊熱度高——高溢價(jià)成交多，地價(jià)4次創(chuàng)新高，限制條件難擋競爭。從溢價(jià)率來看，46宗地塊中的31宗（占比77%）土地溢價(jià)率在40%以上，最高則達(dá)到130%;從最高地價(jià)看，先后四次創(chuàng)出新高，最后保利中央公園地塊以15711元/平方米最終成為新高;另外，商住地塊自持商業(yè)的限制也難擋房企的激烈競爭，溢價(jià)率較高。

二是企業(yè)競爭格局——民企占比超過國企、央企。此次共有32家企業(yè)成功拿地，國企、央企有12家，民企20家，而拿地宗數(shù)（含聯(lián)合）最多的三家都為民企。此外，此次成交地塊共有8宗地塊合作產(chǎn)生，且合作對(duì)象多為民企聯(lián)合。

三是成交地塊獲利難度大——現(xiàn)有房地比計(jì)算難有利潤。此次成交地塊除商住類土地、定向出讓土地外還有32宗土地，成交土地現(xiàn)有房地比都在0.5以上，20宗地的房地比在0.7以上，成交地塊后期利潤空間有限。

繼重慶之后，5月7日、8日，杭州首次集中拍地落下帷幕。此次杭州集中供地共57宗，總出讓面積301.8萬平方米，占到2021年三次集中供地總量的43%，縱向?qū)Ρ龋┑刈跀?shù)也占到2020年全年的50%。拍賣起始總價(jià)934.7億元，累計(jì)成交金額達(dá)到1178.21億元，相當(dāng)于2020年杭州全年土地總出讓金額2521億的46.72%。

按照目前的杭州土拍規(guī)則，先是競價(jià)，達(dá)到30%溢價(jià)率時(shí)轉(zhuǎn)競自持比例，競自持比例100%后競養(yǎng)老住房面積。在此次57宗地塊中，有41宗地塊競價(jià)封頂后轉(zhuǎn)入競自持比例，其中有13宗地塊自持比例超過20%。

此次杭州土地集中出讓，有近90家房產(chǎn)開發(fā)商參與競拍，既有本地中小房企，也有各大頭部房企，競爭激烈。57宗地塊掛牌期間，大部分地塊均獲得房企報(bào)價(jià)，其中22宗地塊溢價(jià)率在開拍之前就達(dá)到政府設(shè)置的溢價(jià)率“紅線”，有12宗地塊提前在掛牌期間進(jìn)入自持比例投報(bào)階段，最終的平均溢價(jià)率為26.05%。

億翰智庫表示，杭州此次集中供地呈現(xiàn)出以下四大特征。一是各區(qū)域關(guān)注度分化，但成交熱度普遍較高。從房企參拍情況來看，錢塘區(qū)、主城區(qū)房企關(guān)注度高，余杭區(qū)因供地?cái)?shù)量較少，表現(xiàn)略顯不足。盡管房企參拍關(guān)注度分化，但從成交結(jié)果來看，熱度普遍較高，遠(yuǎn)郊區(qū)熱度也在持續(xù)上升。

二是自持比例創(chuàng)新高，高自持地塊多為杭州本土房企拿下。從自持角度來看，57宗地平均自持比例高達(dá)9%，創(chuàng)雙限政策實(shí)施以來新高，而2019-2020年自持比例均在2%以下。出讓的首批集中供地中自持比例20%以上地塊共13宗，本土房企拿下7宗，占比高達(dá)54%，而自持比例最高的達(dá)到40%。

三是較高的自持比例壓縮了利潤，房地比低于1.5的高達(dá)55%，2.0以下高達(dá)84%，房地比最低者已達(dá)到0.9。

四是規(guī)模房企扎堆核心板塊，本土中小房企逐漸邊緣化。核心區(qū)地塊多被頭部房企獲得，中小房企則聚焦于遠(yuǎn)郊區(qū)域。億翰智庫認(rèn)為，一個(gè)原因是頭部房企在核心區(qū)的無利潤廝殺下，本土房企也需緊守利潤底線退避三舍;另一個(gè)原因是政府對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)也是有一定上漲預(yù)期，并且通過點(diǎn)狀提高精裝限價(jià)松動(dòng)區(qū)域房價(jià)天花板，本土房企也算是順勢而為，逐步向外圍布局。

億翰智庫表示，從集中供地出臺(tái)初衷來看，本次呈現(xiàn)的結(jié)果卻恰好相反，土拍熱度史無前例。降溫不成，從政府角度來看仍需加快土拍新規(guī)出臺(tái)控?zé)岫取６?月出讓的第二批次集中供地作為緊隨其后的供地機(jī)會(huì)也是2021年最后一次集中供地，新規(guī)試點(diǎn)或會(huì)加快入市。

北京低溢價(jià)

作為一線城市的典型代表，北京首批住宅用地集中出讓自然更是備受各方矚目。

5月11日，持續(xù)兩日的北京市2021年度首批商品住宅用地集中出讓收官，30宗住宅用地土地總面積約169公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約345萬平方米，共實(shí)現(xiàn)土地出讓價(jià)款約1110億元。

此前，北京市規(guī)劃自然資源委聯(lián)合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委，會(huì)同相關(guān)區(qū)政府等單位，建立了“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”機(jī)制。在土地出讓環(huán)節(jié)著力加強(qiáng)綜合施策，制定“政策工具箱”，結(jié)合擬出讓宗地所在區(qū)域市場供求、功能定位等因素合理確定競買條件和交易方式。基于上述精準(zhǔn)調(diào)控的背景下，30宗地的競拍規(guī)則也呈現(xiàn)出多樣化，據(jù)統(tǒng)計(jì)，競拍規(guī)則大致分成7大類，如地理位置較好的部分地塊就采取了競報(bào)政府持有產(chǎn)權(quán)份額，競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的競拍規(guī)則，要求競買人對(duì)未來房屋售價(jià)及住房最低品質(zhì)保障等內(nèi)容做出承諾。而且，北京土地供應(yīng)正在向租賃住房傾斜。從本次集中供應(yīng)的30宗地塊中，有15宗涉及到配建公共租賃住房。此外，30宗地塊中，共有9塊地采用競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案的競拍規(guī)則。

如，在出讓的30宗地塊里，有6宗位置較好的地塊需要競拍政府持有產(chǎn)權(quán)份額，包括朝陽金盞村2宗、崔各莊1宗、海淀樹村2宗以及通州副中心1宗地塊。以朝陽金盞村兩宗地塊為例，兩宗地樓面價(jià)均超過5萬元/平方米，然而由于兩宗地塊均進(jìn)入政府持有份額階段，故該地塊未來限售價(jià)僅為6.6萬元/平方米和6.46萬元/平方米，從地價(jià)和房價(jià)比來看，相當(dāng)考驗(yàn)房企的后續(xù)運(yùn)營能力。

就是在這樣復(fù)雜的競拍規(guī)則、綜合多元的競拍條件下，北京此次土地出讓避免了此前重慶等城市的“高溢價(jià)”盛況。土拍首日，涉及朝陽區(qū)、海淀區(qū)的共計(jì)12宗地進(jìn)行了現(xiàn)場競價(jià)，土地總面積約52公頃，總建筑規(guī)模約113萬平方米，實(shí)現(xiàn)土地出讓價(jià)款516.19億元，配競建公共租賃住房面積共計(jì)12.3萬平方米。12宗地均達(dá)地價(jià)上限，進(jìn)入后續(xù)競買程序。通過現(xiàn)場競價(jià)有5宗地成交;7宗地競到高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)階段。翌日，包括豐臺(tái)、石景山、通州、亦莊、密云、延慶、大興在內(nèi)的13宗地繼續(xù)競拍。最終，實(shí)現(xiàn)土地出讓價(jià)款465.24億元。其中，3宗地塊因觸及雙頂，轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，歸屬待確定。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京首次集中供地共拍出的30宗土地，平價(jià)溢價(jià)率為6.41%，較2020年全年成交溢價(jià)率降低7.4個(gè)百分點(diǎn)，整體溢價(jià)率水平處于低位。并有22宗地競至土地合理上限價(jià)格，實(shí)現(xiàn)了競建公共租賃住房、政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額和高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)比。

北京市規(guī)劃自然資源委稱，北京市首批商品住宅用地本著精準(zhǔn)調(diào)控、綜合施策的原則，結(jié)合擬出讓宗地具體條件，綜合確定競買條件和交易方式。通過設(shè)置房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，穩(wěn)定市場預(yù)期;通過設(shè)置并公布土地價(jià)格上限，為企業(yè)預(yù)留合理利潤空間，確保房屋品質(zhì);通過競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，有效減輕自住需求購房人負(fù)擔(dān);通過競建公共租賃住房，著力解決大城市住房困難問題;通過設(shè)置最低品質(zhì)保障要求和投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案程序，引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升。

利潤被壓制

中信建投表示，七個(gè)城市集中拍地時(shí)間所有錯(cuò)開，一定程度上緩解了房企投拓和資金的壓力。最終成交結(jié)果來看，熱度在不同城市之間、不同地塊之間分化比較嚴(yán)重，但是整體成交熱度很高，以致之前市場預(yù)期的集中供地會(huì)帶來拿地利潤率的改善最終難以實(shí)現(xiàn)，但規(guī)模房企的在優(yōu)質(zhì)地塊、難度較高的綜合體地塊方面競爭優(yōu)勢確實(shí)得到淋漓盡致的展現(xiàn)。

首先，不同城市、地塊之間最終成交結(jié)果分化嚴(yán)重。這一點(diǎn)市場已經(jīng)有預(yù)期，也符合優(yōu)質(zhì)資源易受爭搶的規(guī)律，即使不實(shí)行集中供地新政的過往，不同城市之間、地塊之間的分化也是存在的。從七城成交結(jié)果看，除了首個(gè)試水集中供地的長春遇冷，其他六城成交熱度都很高。

分化還體現(xiàn)在不同地塊之間。地理位置較偏、周邊配套資源和需求匱乏的地塊遭遇終止交易或流拍，與優(yōu)質(zhì)地塊被房企突破限價(jià)、高自持比例、高配建面積狀態(tài)下競得，形成鮮明的對(duì)比。即，未來經(jīng)濟(jì)基本面強(qiáng)勁、人口持續(xù)流入的城市將持續(xù)受到開發(fā)商青睞，但也帶來優(yōu)質(zhì)土地資源的過度競爭。

其次，集中拍地并沒降低房企拿地的激烈程度。原先市場預(yù)期集中供地將增加房企投拓端、資金端的壓力，單一地塊競爭的激烈程度下降，從而溢價(jià)率降低、地價(jià)漲幅保持穩(wěn)定。但從實(shí)際拍地結(jié)果來看，房企的參拍熱情很高，熱點(diǎn)城市地塊屢破限價(jià)，而沒有限地價(jià)的城市溢價(jià)率則升至很高的水平。

中信建投預(yù)計(jì)，未來未設(shè)置競買限制條件的城市開始設(shè)置競買限制條件的可能性極大，而原先限價(jià)過高但屢破限價(jià)的城市可能降低地價(jià)上限，向類似于北京的供地方式靠攏。

再次，熱點(diǎn)城市項(xiàng)目整體地貨比高，利潤率恐難如之前預(yù)期的迎來改善。從總的成交樓面價(jià)來看，除廣州基本持平略有下降之外，其余6城都是相對(duì)2020年有所抬升。其中，整體樓面均價(jià)漲幅最高的為重慶，高達(dá)119%，其次為無錫（+42%）、長春（+14%）、沈陽（+13%）、北京（+12%）、杭州（+6%），廣州略有下降，漲幅為-4%。

中信建投認(rèn)為，地價(jià)不斷上漲，部分城市如重慶、杭州、無錫新房價(jià)格存在上漲壓力，未來銷售端限價(jià)難言放開之下預(yù)計(jì)這些城市去化速度將有提升，但房企利潤率會(huì)繼續(xù)壓縮。目前七城項(xiàng)目成交的隱含毛利率，印證了地產(chǎn)行業(yè)毛利率將由原先中樞25%左右，繼續(xù)向20%左右下滑，甚至部分城市落入20%以下區(qū)間。利潤率壓縮將倒逼行業(yè)出清，最終其實(shí)有利于行業(yè)去產(chǎn)能以及集中度的提升。

此外，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢凸顯。近四成地塊由TOP50房企競得，集中度得以維持。銷售排名TOP50房企中共有29家在七城中有所斬獲，TOP50參與度達(dá)58%。而七城合計(jì)264宗地塊中，有109宗地塊由29家TOP50房企競得，占比約38%。隨著未來政府出讓土地條件對(duì)開發(fā)商綜合開發(fā)及運(yùn)營能力要求越來越高，具備相關(guān)優(yōu)勢的房企將持續(xù)勝出。

中信建投表示，“三道紅線”、房貸集中度政策使得房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展整體降速，集中供地則考驗(yàn)房企資金調(diào)配能力。從目前的集中拍地結(jié)果來看，集中拍地并不能改變地價(jià)上漲的局面，而限價(jià)政策又較難打開，房企利潤率將會(huì)繼續(xù)處于較低區(qū)間。未來只有長期保持業(yè)績穩(wěn)定增長，分紅比例穩(wěn)定，多元化拿地能力強(qiáng)且財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企才能在行業(yè)長跑中勝出。目前行業(yè)集中度提升遇瓶頸，只有利潤率進(jìn)一步低至大部分房企無法承受的水平，行業(yè)才能迎來出清，龍頭房企的盛世年華才能到來。

西南證券也對(duì)目前實(shí)施“兩集中”城市的土地拍賣情況進(jìn)行了總結(jié)。一是頭部及部分央企房企資金優(yōu)勢明顯，難以撼動(dòng);二是土地價(jià)值容易形成共識(shí)，中心城市核心區(qū)域的核心地塊一直都熱，不會(huì)消退，與出讓方式關(guān)系并不大;三是由于一次性出讓較多土地，肯定會(huì)存在流拍和底價(jià)成交，從買到的角度看是有些漏可撿，但這些地可能也確實(shí)屬于搭配優(yōu)質(zhì)地的普通地塊，在集中供地之后的集中賣樓可能面臨銷售回款搶收的困難;四是大部分地塊能有20%-30%的溢價(jià)，但房價(jià)上漲幅度最好還是在55%-10%，行業(yè)毛利率還是有可能進(jìn)一步被壓低。

因此，西南證券認(rèn)為，并非土地集中出讓就能看到毛利率拐點(diǎn)，大概率是行業(yè)競爭格局調(diào)整到位，當(dāng)看到超過一半的土地溢價(jià)率不到20%，可能意味著毛利率真正見底了。

房企的未來

國信證券表示，“兩集中”供地新政符合“房子是用來住的，不是用來炒的”的行業(yè)定位，從本質(zhì)而言是對(duì)此前“人、財(cái)、地”三維管理構(gòu)架的完善和補(bǔ)充，屬于構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。其中，三大維度中相對(duì)創(chuàng)新的制度包括：“人”的維度包括城鎮(zhèn)落戶政策逐步放開等;“財(cái)”的維度包括房企融資的“三道紅線”和居民房企銀行信貸的集中度管理;“地”的維度就是土地供應(yīng)的“兩集中”新政。

從土地市場供求兩邊看，房企融資的“三道紅線”限制在土地需求方面有助于限制企業(yè)過度、無序的拍地沖動(dòng)。

房地產(chǎn)本身屬于周期性行業(yè)，企業(yè)會(huì)根據(jù)自身運(yùn)營和周期特征來選擇杠桿水平。在嚴(yán)格分類監(jiān)管或者明確債務(wù)上限之后，企業(yè)在行業(yè)周期間杠桿運(yùn)用空間將減小，一定程度上可以拉平周期，減少波動(dòng)，確保平穩(wěn)運(yùn)行。此外，對(duì)于已經(jīng)確立行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢藍(lán)籌企業(yè)而言。周期平穩(wěn)、債務(wù)上限明確無疑將更大程度出清劣質(zhì)產(chǎn)能，保障市場空間和長期發(fā)展優(yōu)勢。

國信證券認(rèn)為，以上情況在因城施策后，行業(yè)需求被人為拉平，市場需求波動(dòng)逐步平穩(wěn)。而企業(yè)在上述環(huán)境下，如果希望繼續(xù)快速增長，只能通過加大債務(wù)和周轉(zhuǎn)水平來實(shí)現(xiàn)規(guī)?？缭?。而以上現(xiàn)象容易造成土地端爭搶、生產(chǎn)建設(shè)端趕工期、銷售端無序競爭。更為重要的是，在流動(dòng)性寬松背景下，如果中小企業(yè)無序擴(kuò)張，一旦周期下行容易形成產(chǎn)能過?；蛘邆€(gè)體債務(wù)危機(jī)。監(jiān)管層通過對(duì)開發(fā)商債務(wù)規(guī)模、債務(wù)比例的有效控制，可以有效控制行業(yè)供給總水平，從供需兩端保障市場總體穩(wěn)定和平衡。

而土地供給的“兩集中”新政則從土地供給方面有助于增加市場上單次土地供給的數(shù)量，從而促使過熱的土地市場重新獲得供求平衡，降低地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)性和金融屬性。隨著土地市場供求變得更加均衡、有序而穩(wěn)定，從而有助于平抑地價(jià)，并進(jìn)一步傳導(dǎo)至房價(jià)，起到抑制房價(jià)的作用。

丁祖昱認(rèn)為，“兩集中”新政出臺(tái)的初衷是為了穩(wěn)定地價(jià)，抑制住宅價(jià)格，但從完成首批土地集中轉(zhuǎn)讓的城市來看，新規(guī)則還有很多問題。比如，供給節(jié)奏對(duì)政策效果就造成了很大影響，之前土地供應(yīng)的空窗期引發(fā)了房企拿地的“饑餓感”，加劇了土地爭奪的緊張氣氛。

首先，在集中供應(yīng)地的土地拍賣模式下，土地拍賣邏輯和現(xiàn)行模式發(fā)生了根本性的變化，集中了大量的土地轉(zhuǎn)讓，給地方的土地拍賣管理帶來了更大的考驗(yàn)。對(duì)于那些土地市場比較受歡迎的城市來說，一年至多需要三次集中供應(yīng)，提前規(guī)劃管理，如何更好地安排土地拍攝節(jié)奏和地塊優(yōu)劣，引導(dǎo)整個(gè)市場的節(jié)奏和熱情是一個(gè)挑戰(zhàn)。

圖2：各城市2021年首批集中出讓樓面價(jià)較2020年漲幅

資料來源：Wind，各地公共資源交易中心，中信建投

另外，由于許多城市兩次集中供應(yīng)時(shí)間間隔長，長期土地零增長容易引起住宅企業(yè)的“饑餓感”，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)住宅競爭進(jìn)一步升級(jí)。由于住宅企業(yè)的“饑餓”，地價(jià)持續(xù)上漲，開發(fā)者的利潤空間受到壓迫，如何保障質(zhì)量是地價(jià)上漲的一大問題。對(duì)于土地市場比較冷的城市來說，如何通過集中供應(yīng)地解決土地流轉(zhuǎn)，結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩也很重要。

國泰君安證券也表示，近期有部分城市開始2021年的第一批集中供地，從結(jié)果來看，依然處于“搶地”狀態(tài)，同時(shí)，中小房企的占比明顯提升，有必要糾正市場對(duì)“兩集中”供地的認(rèn)知。

集中供地和地價(jià)之間并不存在一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，只會(huì)降低房企的資金使用效率，同時(shí)，在拍地規(guī)則非常復(fù)雜的背景下，對(duì)龍頭房企的挑戰(zhàn)反而增加。無論廣州、還是重慶的集中供地結(jié)果，都表明了開發(fā)商土儲(chǔ)不足的情況下，即便集中供地，也較難平抑拿地?zé)崆椤Ｏ啾戎?，類似于北京提前設(shè)置溢價(jià)率上限的做法，對(duì)于強(qiáng)行達(dá)到目標(biāo)更為可靠。

國泰君安證券認(rèn)為，若連續(xù)供地、而非集中供地，龍頭房企可以通過每個(gè)月的持續(xù)現(xiàn)金流對(duì)每一塊地都進(jìn)行“搶購”，但若集中供地，且設(shè)置較高的保證金實(shí)繳比例，龍頭房企的參與度勢必會(huì)受到影響，進(jìn)而導(dǎo)致中小房企在一定時(shí)間段內(nèi)有拿地的可能。盡管，以現(xiàn)階段極低的拿地利潤率來看，中小房企很難持續(xù)的獲得拿地收益，最終仍將退出市場，但在全市場土地儲(chǔ)備都不富裕的情況下，依然會(huì)形成競爭的加劇。

2018年以前的房地產(chǎn)矛盾是金融問題，2018年后是經(jīng)濟(jì)問題，以往越供地、房價(jià)上漲越快的時(shí)代已經(jīng)過去，經(jīng)濟(jì)問題需要增加供地來解決，且需要容忍地價(jià)的下行。在2018年以前，以土地作為信用派生工具的時(shí)代，供地越多相當(dāng)于向市場上多投放信用，造成資產(chǎn)價(jià)格的上行，反過來再推動(dòng)樓市的上行。在資管新規(guī)和“三道紅線”出臺(tái)后，房地產(chǎn)金融化的現(xiàn)象得到有效抑制，但以M2和社融為代表的信用貨幣增速依然保持高位，最終體現(xiàn)為居民購買力的增強(qiáng)。若以目前市場的廣義土儲(chǔ)和居民購買力進(jìn)行比較，預(yù)計(jì)結(jié)構(gòu)性的供需失衡將帶來樓市開啟局部新周期。

國泰君安證券同時(shí)表示，按照當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，以平穩(wěn)健康發(fā)展作為前提，土地市場的表現(xiàn)直接決定了未來的政策走向，預(yù)計(jì)第二批土拍將進(jìn)行調(diào)整，一旦地價(jià)上漲得到抑制，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)將帶來利好。

開源證券也表示，中短期看，由于“兩集中”制度落實(shí)初期房企資金仍比較充裕，政策并沒有對(duì)土地市場產(chǎn)生降溫作用，但不應(yīng)過于悲觀。在“兩集中”和強(qiáng)管控下，未來行業(yè)單純依靠土地增值獲取利潤已經(jīng)是窮途末路了。未來房企需要更多地向管理和運(yùn)營要紅利，從業(yè)務(wù)亮點(diǎn)看，輕資產(chǎn)輸出、多元化拿地、持續(xù)性收入是潛在房企業(yè)績增長點(diǎn)。

“對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，2020年是一個(gè)時(shí)代的落幕，也是一個(gè)時(shí)代的開啟……行業(yè)競爭規(guī)則正發(fā)生深刻的改變?！比f科在2020年年報(bào)中寫道。萬科認(rèn)為，2020年“三道紅線”出臺(tái)后，依靠高杠桿、高負(fù)債、高庫存實(shí)現(xiàn)高增長的模式難以為繼，房地產(chǎn)行業(yè)正式步入管理紅利時(shí)代。

此前的土地招拍掛連續(xù)出讓保證了房企獲取資源的連續(xù)性，配合高周轉(zhuǎn)是之前主流房企的經(jīng)營策略。房企雖然近年盈利能力下降，但這種高周轉(zhuǎn)保證了房企還能依靠經(jīng)營性現(xiàn)金流回流實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長。集中出讓無疑降低了房企獲取資源的連續(xù)性，高周轉(zhuǎn)的策略或面臨一定壓力，ROE或?qū)⑾滦小?/p>

華創(chuàng)證券表示，集中供地新規(guī)下，資金回籠時(shí)點(diǎn)和拿地支出時(shí)點(diǎn)不再匹配，意味著大量資金將進(jìn)入空轉(zhuǎn)狀態(tài)，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)效率下降。同時(shí)，在集中供地下，較易形成房企前融需求集中爆發(fā)，尤其在貸款新規(guī)和資管新規(guī)約束資金總量下，或?qū)⑼苿?dòng)融資成本上行。

進(jìn)一步看，由于拿地是房企價(jià)值鏈上最重要環(huán)節(jié)，其決定了項(xiàng)目后續(xù)的利潤率和周轉(zhuǎn)率，因此在投前階段，就需要由投資部主導(dǎo)、設(shè)計(jì)部預(yù)先強(qiáng)排、工程部提前踏勘、財(cái)務(wù)部預(yù)先融資規(guī)劃、運(yùn)營部統(tǒng)籌安排的各部門密切合作。在土地放量供應(yīng)下，對(duì)房企各部門的運(yùn)營效率、配合程度提出了新的挑戰(zhàn)，綜合運(yùn)營能力較強(qiáng)的房企，其在短時(shí)間內(nèi)做出錯(cuò)誤決策的風(fēng)險(xiǎn)更低。同時(shí)，在高周轉(zhuǎn)模式下，土地的集中供應(yīng)也預(yù)示著后續(xù)的集中推盤，屆時(shí)項(xiàng)目間競爭將更為激烈，具有優(yōu)異產(chǎn)品打造能力和品牌塑造能力的房企將占據(jù)優(yōu)勢。綜合以上因素，以更長期維度來看，注重于內(nèi)生性穩(wěn)定成長能力打造的優(yōu)質(zhì)房企，將在行業(yè)從過去的資源驅(qū)動(dòng)和杠桿驅(qū)動(dòng)時(shí)代進(jìn)入運(yùn)營驅(qū)動(dòng)時(shí)代后勝出。

萬科認(rèn)為，管理紅利時(shí)代以“充分競爭”為主要特征，對(duì)企業(yè)的能力提出了更高的要求。一方面，企業(yè)需要更完整的能力;另一方面，企業(yè)還需要更極致的優(yōu)勢。在管理紅利時(shí)代，萬科認(rèn)為行業(yè)的機(jī)會(huì)一是來自客戶的需求;二是來自城市的發(fā)展;三是來自對(duì)存量價(jià)值的挖掘;四是來自科技釋放的價(jià)值。

華創(chuàng)證券表示，“三道紅線”、貸款集中度管理和集中供地新規(guī)綜合推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)加速邁入運(yùn)營驅(qū)動(dòng)時(shí)代，將推動(dòng)行業(yè)門檻提升、并減少內(nèi)耗，利于行業(yè)集中度提升、盈利能力改善，而由杠桿主導(dǎo)過渡至運(yùn)營主導(dǎo)，也料將減少周期波動(dòng)，助力行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。