土拍鏖戰(zhàn)，誰在借錢給房企拍地？

南方周末記者　盧寶宜

集中供地三個(gè)月后，多地出現(xiàn)土拍鏖戰(zhàn)，”搶“出高溢價(jià)。

視覺中國　?圖

★北京土拍首日，1500多公里外的杭州西湖邊，幾個(gè)民營企業(yè)老板在包房里通過大屏幕觀察著這場(chǎng)土拍盛宴。近來不少房企參拍背后，少不了這些大老板的“輸血”撐腰。

陳寧就像一個(gè)紅娘，不斷對(duì)接手里“資金方”老板們和房企們的需求，“年化利率主要根據(jù)項(xiàng)目位置、房企排名，以及喝酒的情誼來定”。

今年有央企、國企背景的房企，發(fā)債利率普遍低于4%；而民營企業(yè)大部分發(fā)債利率超過6%，甚至不少超過10%。這就導(dǎo)致國央企背景的房企，在土拍市場(chǎng)上憑借融資優(yōu)勢(shì)，一騎絕塵。

集中供地剛推出時(shí)，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測(cè)有利于降低地價(jià)，控制房?jī)r(jià)。而如今土拍落地，多地塊立現(xiàn)高溢價(jià)。

地產(chǎn)商如此在意拿地這件事，前所未有。

“再不搶，北京市場(chǎng)就沒了。”一位粵系房企投資拓展部門人員告訴南方周末記者，北京是兵家必爭(zhēng)之地，過去兩個(gè)月，他起早貪黑地研究了數(shù)十宗地塊，就為了這一戰(zhàn)。

2021年5月10日，北京首場(chǎng)集中供地拉開序幕，首批出讓29宗地塊，供地規(guī)模345萬平方米，約占2021年全年宅地供應(yīng)計(jì)劃的33%。

29宗地塊起拍價(jià)合計(jì)1035.81億，保證金高達(dá)1580億元，如果一家房企想?yún)⑴乃械貕K，需繳納約210億元的土拍保證金。

兩周前的廣州土拍，210億元只夠一家房企爭(zhēng)一塊地。

2021年4月26日，廣州集中供地開拍。位于廣州市黃埔區(qū)的一塊宅地，在競(jìng)價(jià)觸及最高價(jià)后，吸引了320個(gè)參與搖號(hào)的競(jìng)買申請(qǐng)人，保證金高達(dá)1300億元。多位業(yè)內(nèi)人士向南方周末記者透露，一家央企耗資超過240億元保證金，出動(dòng)了60個(gè)“馬甲”參與競(jìng)拍。

“大家都太有錢了。”上述房企投拓人員表示，有了廣州、杭州等地的經(jīng)驗(yàn)，北京土拍鏖戰(zhàn)是預(yù)料之內(nèi)的。畢竟，如果要布局北京，上半年就剩這一次機(jī)會(huì)，能參加的翻箱倒柜都會(huì)參加。他所在的房企目前在北京的項(xiàng)目基本已售罄。再?zèng)]拍上地，可能今年就顆粒無收了。

2021年2月，“一年只賣三次地”的“兩集中”土拍新規(guī)宣布在全國22個(gè)試點(diǎn)城市推行。據(jù)南方周末記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月13日，集中供地已相繼在長(zhǎng)春、廣州、重慶逾10城拉開序幕，總成交金額超5000億元。

不過，房企拼命拿地的同時(shí)，也在拼命借錢。

另一家上市房企華南區(qū)域投資負(fù)責(zé)人告訴南方周末記者，這一輪所需的資金規(guī)模太大了，最近他與公司的投融資團(tuán)隊(duì)每天都在算賬、找錢。雖然總部有調(diào)配資金，但更鼓勵(lì)區(qū)域公司自行解決保證金的問題。

北京土拍首日，在1500多公里外的杭州西湖邊，幾個(gè)民營企業(yè)大老板在包房里通過大屏幕觀察著北京土拍大廳內(nèi)的現(xiàn)場(chǎng)直播，品一場(chǎng)土拍的盛宴。

組織這場(chǎng)活動(dòng)的是上海一家綜合金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，專注于地產(chǎn)投融資服務(wù)。陳寧是該機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)人，有多年大型私募基金從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。他告訴南方周末記者，近來房企集中供地參拍背后，少不了這些私人大老板的“輸血”撐腰。

近一個(gè)月來，因首批集中供地引起土地保證金需求的爆發(fā)式增長(zhǎng)，提供土地保證金的前融機(jī)構(gòu)生意火爆。

5月11日，北京為期兩天的集中供地結(jié)束后，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志發(fā)了一條微博：“保證金好像不再是問題，企業(yè)的融資能力超過了我們的預(yù)想，我們對(duì)于企業(yè)融資能力的判斷，顯得過于保守了?！?/p>

土拍鏖戰(zhàn)

按照行業(yè)慣例，開發(fā)商要想?yún)⒓油恋卣信膾?，在資金層面要過兩道“坎”，一是拿地前需繳納保證金，二是競(jìng)拍成功后需付清地價(jià)。

過去，難點(diǎn)主要在付清地價(jià)階段，畢竟價(jià)格不菲。如今，困難前置了。集中供地大背景下，單是拿出幾百億的保證金，就已是開發(fā)商的難題。

雖說保證金可以錯(cuò)峰使用，但一般需要在指定賬戶中凍結(jié)五六天。而全國22城集中在4-5月進(jìn)行土地競(jìng)拍，時(shí)間上“撞車”概率高，這就對(duì)房企資金端提出了巨大挑戰(zhàn)。

陳奎所在的企業(yè)是“綠檔”房企，具備較低的融資成本，已經(jīng)算贏在起跑線上。但要覆蓋多個(gè)城市的土拍，短期內(nèi)準(zhǔn)備上千億元保證金，還是犯愁。

作為公司投拓部門的員工，最近他和團(tuán)隊(duì)基本無休，所有時(shí)間都花在研究地塊上。北京土拍，陳奎的公司參拍了十塊地以上，總部下達(dá)的指令是，至少要拍回來一塊。

陳奎已經(jīng)算幸運(yùn)的，一位來自渝派房企的投拓人員告訴南方周末記者，公司要求投拓人員身兼數(shù)職，不僅要做好土地調(diào)研，連尋找土地保證金的任務(wù)也落在投拓身上。白天研究地塊，晚上和資金方喝酒，靠公司信用以及酒桌上的情誼來刷“信用貸”。

房企內(nèi)流傳著這樣一句話：“不拿地死于考核，拿錯(cuò)地死于問責(zé)?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士表示，集中供地后，投拓人員過得更苦了。

“拍上地再說?！北本┩僚钠陂g，前期陳奎團(tuán)隊(duì)每天都在開會(huì)做測(cè)算，競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致各家房企抬高地價(jià)、增加自持以求獲地。鑒于一線城市市場(chǎng)穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，哪怕擠壓了利潤空間，這些房企也要搶。

為了提高成功率，房企還會(huì)使用數(shù)量不等的“馬甲”公司參拍，這也導(dǎo)致各家對(duì)于保證金的融資需求“沒有上限”。

這些天讓業(yè)內(nèi)津津樂道的廣州土拍，就有一塊住宅用地吸引了320家房企競(jìng)拍。根據(jù)公布出來的競(jìng)拍單位信息，這320個(gè)競(jìng)拍者屬于34家房企，平均每家派出9.4個(gè)馬甲，每個(gè)馬甲代表著4億元的土地保證金。

一位參與了該地塊競(jìng)拍的房企人士告訴南方周末記者，因?yàn)楦?jìng)拍人員過多，廣州土拍大廳裝不下，每家公司只被允許派一人入內(nèi)。

中國指數(shù)研究院土地事業(yè)部高級(jí)分析師孫超對(duì)南方周末記者解釋，優(yōu)質(zhì)地塊肯定會(huì)觸碰最高價(jià)，觸碰后只能靠搖號(hào)。要想搖中，拼的就是誰的馬甲多，誰的財(cái)力強(qiáng)。

財(cái)力只是門檻，搖號(hào)還得拼運(yùn)氣。上述廣州黃埔的住宅用塊，雖有央企用60個(gè)“馬甲”競(jìng)拍，最終還是被只有7個(gè)“馬甲”的深振業(yè)（000006.SZ）拿走。

與廣州不同，上海貫徹“一城一策”方針。4月30日，上海市土地交易市場(chǎng)宣布了土地競(jìng)拍環(huán)節(jié)中的細(xì)則變化，特別規(guī)范了“同一申請(qǐng)人”的概念，要求同一申請(qǐng)人只能進(jìn)行一次交易申請(qǐng)（含聯(lián)合申請(qǐng)），以減少開發(fā)商安排多個(gè)“馬甲”公司一起參拍的情況。

國企央企搶跑

受“三道紅線”約束，疊加一季度嚴(yán)查違規(guī)資金等舉措，融資環(huán)境收緊，房企們紛紛降檔減債，控制風(fēng)險(xiǎn)。

貝殼研究院最新研報(bào)顯示，2021年第一季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約3040億元人民幣，同比下降23%，為2018年以來同期最低發(fā)行規(guī)模。

“降檔”壓力下，房企去哪里找錢？

克而瑞證券首席分析師孫楊監(jiān)測(cè)了170余家房企在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)。他發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房企融資成本分化明顯。以境外發(fā)債為例，前十強(qiáng)房企發(fā)行成本較低，50強(qiáng)之后房企的發(fā)行成本明顯走高。

一位證券機(jī)構(gòu)分析人士對(duì)南方周末記者表達(dá)了類似判斷，2021年房企發(fā)債成本普遍提升，分化日漸明顯。分化不僅體現(xiàn)在利率上，更直接體現(xiàn)在能不能融到錢的問題上。多項(xiàng)政策后，地產(chǎn)融資不斷收緊，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，很多中小房企甚至無法發(fā)債?！坝械姆科髮?duì)外說是主動(dòng)降杠桿，實(shí)際可能是申請(qǐng)發(fā)債都一直沒有被受理?！?/p>

該人士透露，今年如保利、金地等有央企、國企背景的房企，發(fā)債利率普遍低于4%；而民營企業(yè)能達(dá)到這一水平的幾乎只有一兩家，大部分發(fā)債利率超過6%，甚至不少超過10%。

這就導(dǎo)致“財(cái)大氣粗”的國企、央企背景的房企，在土拍市場(chǎng)上憑借融資優(yōu)勢(shì)，一騎絕塵。

以廣州首次集中土拍為例，吸引了上百組企業(yè)參與競(jìng)拍。除了4宗待搖號(hào)土地外，38宗成交地塊中有21宗地，分別被18家國企、央企拿下。

多位銀行人士對(duì)南方周末記者透露，自房企融資的“三道紅線”和銀行貸款集中度“兩道紅線”設(shè)立后，很多民營房企，尤其是中小房企，已經(jīng)很難拿到銀行的開發(fā)貸，更不要說土地款融資。

土地競(jìng)拍保證金和后續(xù)土地款的融資，被稱為房地產(chǎn)前端融資，一直屬于監(jiān)管嚴(yán)控，甚至禁止性的融資范疇。

2019年4月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，業(yè)內(nèi)稱“23號(hào)文”，當(dāng)中規(guī)定：禁止任何形式的銀行、信托機(jī)構(gòu)資金進(jìn)入土地款支付；對(duì)于不滿足“四三二”標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，銀行和信托不得進(jìn)行任何形式的融資。

“四三二”標(biāo)準(zhǔn)，指地產(chǎn)商必須滿足“項(xiàng)目四證齊全、企業(yè)資本金達(dá)到30%、開發(fā)商二級(jí)以上資質(zhì)”的條件。這意味著地產(chǎn)商在尚未取得四證之前，無法從銀行、信托、資管等渠道進(jìn)行前端融資，對(duì)房企自有資金提出了更高要求。

融資新物種

“我第一次知道，還有這種融資新物種?！?/p>

趙凌君來自廣東一家金控平臺(tái)，近期收到了超過3家TOP20房企發(fā)來的融資咨詢，希望貸后資金用于繳納土地出讓保證金。

自“23號(hào)文”后，銀行、信托等通道被斬，各大金控平臺(tái)、國有資產(chǎn)投資平臺(tái)，成為房企前端融資的首選。這些機(jī)構(gòu)大多是自有資金，對(duì)合作房企的風(fēng)控要求較嚴(yán)，需要抵押物，但是成本較低。

找上門來的房企都是年初就和趙凌君合作過的，一般以股加債的形式，一年期，綜合收益要求在10%-12%之間。大部分要求有抵押物，合作伙伴也限制在TOP50房企中。

但是今年各行各業(yè)融資需求都很旺盛，特別是房地產(chǎn)，額度已經(jīng)不多了。趙凌君表示，最近前來拜訪咨詢的頭部房企，提出的“土地保證金融資”，大多是一時(shí)半會(huì)周轉(zhuǎn)不來，想要以日計(jì)算的數(shù)額大、期限短的產(chǎn)品，但又只能接受以往普通貸款的年化利率，“我們做不了”。

開發(fā)商對(duì)于低成本貸款額度的爭(zhēng)奪正在變得激烈，融資成本也隨之攀升。

王帆是一家浙江中型私募機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目經(jīng)理，近期他收到的來自全國各地房企項(xiàng)目的貸款咨詢顯著增加。不少房企甚至不惜高成本借貸。

王帆所在的私募機(jī)構(gòu)以銀行、信托端資金為主，雖然目前在土地集中出讓時(shí)，監(jiān)管會(huì)對(duì)競(jìng)拍主體進(jìn)行自有資金核查，看是否有信托、基金的違規(guī)“輸血”。但王帆表示，各地監(jiān)管程度不同，“還不算嚴(yán)”。

為了應(yīng)對(duì)監(jiān)管，王帆所在機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品周期最短一年，年化利率在12%左右，通常被設(shè)計(jì)成保證金資金池的形式來進(jìn)行。

所謂資金池，是由私募機(jī)構(gòu)與房企一同成立平臺(tái)公司SPV（特殊目的機(jī)構(gòu)），由私募以“小股+大債”的形式向SPV放款。資金池成立后開始計(jì)息，SPV參與土地競(jìng)拍并繳納土地保證金，競(jìng)得土地后由SPV全資持股的項(xiàng)目公司拿地，資金池的資金可用于繳納后續(xù)土地款、契稅等，基金也可以通過優(yōu)先股資金對(duì)保證金、土地款融資實(shí)現(xiàn)置換。如果未競(jìng)得土地，保證金原路退回SPV后也可參與其他土地競(jìng)拍，循環(huán)使用。

陳寧所在的前融機(jī)構(gòu)也做了不少資金池的產(chǎn)品，他們還有一種“套殼”模式。由房企提供滿足“四三二標(biāo)準(zhǔn)”的項(xiàng)目公司A，由機(jī)構(gòu)向A公司配置開發(fā)貸的融資額度。然后，機(jī)構(gòu)再與房企設(shè)立SPV，SPV控股另一個(gè)項(xiàng)目公司B，在機(jī)構(gòu)放款給A后，資金通過認(rèn)購SPV資管產(chǎn)品形式內(nèi)部往來到B，從而B可繳納保證金或支付土地款。

?下轉(zhuǎn)第12版

民間資金成為中小房企拍地保證金的重要來源之一。

ICphoto?圖

?上接第11版

“這樣的配資方式，TOP100的房企靠信用可以借到土地保證金所需款項(xiàng)的70%?！钡悓幰餐嘎叮谫Y成本會(huì)在年化利率15%左右，甚至更高。在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)盈利空間下滑的背景下，房企未必能賺到錢。

民間資金“撐起”中小民營房企

對(duì)陳寧而言，眼下是一個(gè)好機(jī)會(huì)。

在他看來，很多大型房企雖然擁有高信用，但對(duì)土地保證金融資的需求非常有限，因?yàn)榍叭诘某杀据^高，而頭部房企對(duì)成本紅線有嚴(yán)格的要求。反倒是排名在30-100的民營房企，對(duì)融資產(chǎn)品和成本有更靈活的接受度，成為他的重點(diǎn)客戶。

為了匹配房企的短期用款需求，陳寧開始尋找私人金主來提供資金，按天計(jì)付融資成本，日息約為0.1%-0.2%/天。

目前利率還在水漲船高，陳寧表示，市場(chǎng)對(duì)于資金非常饑渴，但受融資監(jiān)管等影響，很多短拆、過橋類直接放貸的機(jī)構(gòu)都被暫停了業(yè)務(wù)，江浙滬及福建一帶的大老板們成了短融的主力軍。

“回家躺躺，錢就有了?！边@是前段時(shí)間，一個(gè)福建老板對(duì)陳寧說的話。在最近一個(gè)飯局上，陳寧組織的三個(gè)民營企業(yè)老板，為一家小型房企籌得了8億元保證金。陳寧介紹，國內(nèi)很多通過實(shí)業(yè)起家、炒房興家的大老板，手里躺著不少流動(dòng)資金，在過去幾年金融行業(yè)頻繁爆雷的背景下，老板們更青睞實(shí)物資產(chǎn)投資，對(duì)地產(chǎn)前融也有較大興趣。

“不接受的，再喝多幾次酒也成了?！标悓幩懔艘还P賬，按照日息0.1%-0.2%來算，年化利率已經(jīng)遠(yuǎn)超大多數(shù)行業(yè)的凈利潤水平，民營老板們何樂而不為？

況且，大部分民營老板和金融機(jī)構(gòu)不同，重主體、重信用、講義氣的“江湖習(xí)慣”未改，比起長(zhǎng)期借款，更偏好短融業(yè)務(wù)，對(duì)不同房企提出的不同放款要求也更能靈活接受。

這些天，陳寧感覺自己像一個(gè)紅娘，不斷對(duì)接手里“資金方”老板們和房企們的需求，有的喜歡大灣區(qū)項(xiàng)目，有的只鐘情江浙滬?！澳昊手饕鶕?jù)項(xiàng)目位置、房企排名，以及喝酒的情誼來定?！?/p>

“先活下去?！币患胰ツ?duì)I收約200億元的房企高管告訴南方周末記者，“拿了地可能是死緩，但拿不到地就是死刑?！?/p>

該高管透露，目前很多房企還會(huì)通過注冊(cè)新的材料公司、建筑公司等上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)，以墊資的形式通過往來業(yè)務(wù)款項(xiàng)變向進(jìn)行前融，規(guī)避穿透性審查。甚至像一些以自有資金投放為主的小貸、保理等機(jī)構(gòu)，雖然可操作額度會(huì)小一些，也能作為前融的補(bǔ)充角色。

隨著前融機(jī)構(gòu)生意蓬勃，各地國土管理部門也在加強(qiáng)對(duì)房企拍地保證金資金來源的審查力度。

比如南京要求參與房企提供會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的《住房和商住用地競(jìng)買保證金/成交價(jià)款來源情況申報(bào)表》及審計(jì)報(bào)告，通過審查后方可報(bào)名。一旦發(fā)現(xiàn)資金來源與申報(bào)不符，不僅取消競(jìng)拍資格、沒收保證金，還會(huì)被處以“一年內(nèi)禁止同一集團(tuán)內(nèi)成員參加土拍”的處罰。

深圳同樣要求房企遞交《商品住房用地購置資金來源情況申報(bào)表》以及《資金審計(jì)報(bào)告》，報(bào)告需列明“穿透核查土地競(jìng)得人及控股股東、資金最終關(guān)聯(lián)方的資金來源，明確說明土地競(jìng)得人，包括涉及關(guān)聯(lián)方的實(shí)際資金來源”。

但由于自行提交，多位房企業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際操作中還是有空間的。

壓不住的土地溢價(jià)

“我們本來也沒打算在深圳拍地?！币患襎op30房企的投拓人士向南方周末記者表示，深圳集中供地的門檻太高，白忙活的可能性太大。

不止一家房企的投拓人士放棄了深圳市場(chǎng)。除了更嚴(yán)格的土地保證金監(jiān)管，深圳土拍的競(jìng)買保證金也幾乎是最高的門檻，普遍是起拍價(jià)的50%，遠(yuǎn)高于其他城市的20%-30%。

眼看著一線重點(diǎn)城市競(jìng)地?zé)o望，越來越多房企在囤積糧草，把目光轉(zhuǎn)向三四線城市。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，近來全國土地市場(chǎng)溢價(jià)率大幅上漲，其中三四線70個(gè)樣本城市表現(xiàn)最亮眼。西安、溫州、紹興為代表的“非重點(diǎn)城市”土拍熱度明顯上揚(yáng)。2021年3月，三四線70城成交溢價(jià)率突破20%，平均地價(jià)突破2000元/平方米，數(shù)據(jù)雙雙創(chuàng)下2020年以來的最高點(diǎn)。

集中供地新政剛推出時(shí)，廣發(fā)證券等多個(gè)投行報(bào)告普遍預(yù)測(cè)，土拍保證金的周轉(zhuǎn)壓力可以使參拍房企數(shù)量減少，競(jìng)爭(zhēng)格局改善，利于降低地價(jià)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也曾對(duì)南方周末記者表示，集中供地將改變過去無規(guī)則的單宗出讓模式，開發(fā)商無需大規(guī)模搶地，將有效降低土地溢價(jià)率，對(duì)降低房?jī)r(jià)形成利好。

然而，如今綜觀各地土拍落地，卻到處是一片熱鬧景象，多地首日便出現(xiàn)高溢價(jià)。

廣州首次集中供地，甚至出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。華潤置地（01109.HK）以21.28億元競(jìng)得白云區(qū)金沙洲地塊，樓面價(jià)為4.2萬元/平方米。而當(dāng)前該區(qū)域附近的樓盤，售價(jià)僅在2.5萬-3萬元/平方米。

集中拿地過后，意味著將來各家房企也會(huì)有新項(xiàng)目集中釋放。越來越高的拿地成本，要怎么賣才能賺錢，可能是房企下一關(guān)要面對(duì)的挑戰(zhàn)。

“那就輪到營銷部門頭疼吧?！标惪f。

（應(yīng)受訪者要求，陳寧、陳奎、趙凌君、王帆為化名）