基于GIS技術(shù)的濟(jì)南市不動產(chǎn)登記輔助系統(tǒng)開發(fā)與應(yīng)用

齊俊 王長鵬 吳闖 蔡永寧 李云鵬 張雅芹

（濟(jì)南市勘察測繪研究院，山東濟(jì)南 250101）

不動產(chǎn)是最重要的經(jīng)濟(jì)資源，不動產(chǎn)登記是明確不動產(chǎn)的歸屬、保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益、發(fā)揮不動產(chǎn)的效用、維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序的法律保障，是我國產(chǎn)權(quán)管理體制機(jī)制的重大改革，也是維護(hù)社會主義基本經(jīng)濟(jì)制度的重要保障[1]。2013年國務(wù)院明確整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度[2]。2015年8月，原國土資源部下發(fā)通知，明確了不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺的建設(shè)目標(biāo)和任務(wù)。2015年底，濟(jì)南市頒發(fā)了首本不動產(chǎn)權(quán)證書。

目前，隨著不動產(chǎn)登記工作的開展，也逐漸發(fā)現(xiàn)了一系列問題，比如辦證時間長、程序繁瑣等，根本原因在于辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時，需要用到兩套系統(tǒng)，即不動產(chǎn)權(quán)籍系統(tǒng)和不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，其中涉及到不動產(chǎn)凈地類數(shù)據(jù)需要用到不動產(chǎn)權(quán)籍系統(tǒng)，而房屋登記時則使用不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，不動產(chǎn)凈地類數(shù)據(jù)和房屋類數(shù)據(jù)分別存放在不同的系統(tǒng)，無法直觀體現(xiàn)宗地和房屋的掛接，依申請辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時，需到不同的系統(tǒng)查詢宗地和房屋權(quán)屬信息，這嚴(yán)重影響了不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理的效率。

一、系統(tǒng)設(shè)計

1.系統(tǒng)結(jié)構(gòu)設(shè)計

濟(jì)南市不動產(chǎn)登記輔助系統(tǒng)總體架構(gòu)（圖1）分為支撐層、數(shù)據(jù)層、管理層、服務(wù)層和應(yīng)用層。

圖1 系統(tǒng)總體架構(gòu)

支撐層：包括網(wǎng)絡(luò)設(shè)施、存儲系統(tǒng)、服務(wù)器、安全保密系統(tǒng)、環(huán)境設(shè)施以及基礎(chǔ)軟件等。

數(shù)據(jù)層：是本系統(tǒng)的基礎(chǔ)和核心，包括濟(jì)南市基礎(chǔ)地理信息服務(wù)平臺發(fā)布的電子地圖數(shù)據(jù)和濟(jì)南市不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)庫包括不動產(chǎn)登記凈地類宗地數(shù)據(jù)、不動產(chǎn)登記房屋類數(shù)據(jù)等，該層通過統(tǒng)一的數(shù)據(jù)訪問接口及數(shù)據(jù)服務(wù)接口為服務(wù)層提供數(shù)據(jù)支撐[3]。

管理層：包括濟(jì)南市不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)位置信息網(wǎng)絡(luò)上報工具和濟(jì)南市不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息管理平臺，用于對濟(jì)南市不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)的上傳及管理等。

服務(wù)層：濟(jì)南市不動產(chǎn)登記輔助系統(tǒng)建設(shè)的主體內(nèi)容包括電子地圖服務(wù)、信息查詢服務(wù)、空間分析服務(wù)和專題圖服務(wù)等。服務(wù)層以濟(jì)南市基礎(chǔ)地理信息公共服務(wù)平臺為基礎(chǔ)，分為引擎層、服務(wù)接口和服務(wù)系統(tǒng)三部分，引擎層是平臺服務(wù)層的底層，是連接數(shù)據(jù)層和服務(wù)層的中間層。服務(wù)接口為在引擎層基礎(chǔ)上按照應(yīng)用需求所封裝的各類服務(wù)接口，這些服務(wù)接口是采用Web Service方式進(jìn)行發(fā)布管理的；服務(wù)系統(tǒng)是承接應(yīng)用層和服務(wù)接口的中間層，服務(wù)系統(tǒng)完成對平臺訪問用戶的安全認(rèn)證、服務(wù)請求的轉(zhuǎn)發(fā)等功能[4]。

應(yīng)用層：面向政府用戶和社會公眾，基于平臺提供的服務(wù)建立的應(yīng)用展示系統(tǒng)，以及提供數(shù)據(jù)、功能展示的門戶。應(yīng)用層以瀏覽器/服務(wù)器（Browser/Server，B/S）模式體現(xiàn)應(yīng)用系統(tǒng)各功能。B/S模式應(yīng)用主要涵蓋了綜合應(yīng)用系統(tǒng)中電子地圖瀏覽、信息查詢、統(tǒng)計分析等系統(tǒng)業(yè)務(wù)。用戶層主要針對系統(tǒng)中不同類型的用戶和使用終端進(jìn)行個性配置和設(shè)計，區(qū)分不同等級用戶的權(quán)限，既突出系統(tǒng)的友好性與實用性，又兼顧系統(tǒng)的安全性與保密性[4]。

2.系統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)設(shè)計

通過分析不動產(chǎn)登記輔助系統(tǒng)用戶的應(yīng)用需求，提高系統(tǒng)的實用性和易操作性，符合不動產(chǎn)登記管理人員的業(yè)務(wù)流程和使用習(xí)慣，結(jié)合不動產(chǎn)登記工作的特色，同時兼顧不動產(chǎn)登記工作模式[5]，系統(tǒng)包含的主要有模糊查詢、統(tǒng)計分析、底圖切換、新增申請等功能模塊。

3.數(shù)據(jù)庫設(shè)計

系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫包括電子地圖數(shù)據(jù)庫、影像庫、POI數(shù)據(jù)庫、凈地類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫、房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫等，用數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)將這些數(shù)據(jù)庫管理起來[6]。

（1）電子地圖數(shù)據(jù)庫——各類地理要素疊加組合經(jīng)符號掛接、圖形渲染、圖面整飾等操作而成；

（2）影像庫——以正射影像為基礎(chǔ)內(nèi)容，疊以適當(dāng)?shù)牡貓D注記組合而成；

（3）POI數(shù)據(jù)庫——為了滿足系統(tǒng)模糊查詢等功能需求，POI數(shù)據(jù)庫存儲的濟(jì)南市所有的地名地址數(shù)據(jù)，涵蓋吃、住、行、游、購、娛類別的專題信息；

（4）凈地類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫——數(shù)據(jù)涵蓋濟(jì)南市中心城區(qū)歷年已發(fā)土地證的宗地圖形數(shù)據(jù)和屬性信息數(shù)據(jù)；

（5）房屋類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫——數(shù)據(jù)涵蓋濟(jì)南市中心城區(qū)歷年已辦理房產(chǎn)證的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)。

二、數(shù)據(jù)準(zhǔn)備

1.數(shù)據(jù)種類

原始數(shù)據(jù)包括宗地數(shù)據(jù)、1:500比例尺地形圖數(shù)據(jù)、房屋登記戶表數(shù)據(jù)以及其他地理空間信息數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)獲取主要包括圖紙資料、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)、文本資料、遙感影像等。原始數(shù)據(jù)中，宗地數(shù)據(jù)是二調(diào)成果及每年土地發(fā)證成果的土地數(shù)據(jù)，包含每宗土地的權(quán)利人、位置、權(quán)屬、界線、面積、用途等基本信息；1:500比例尺地形圖數(shù)據(jù)是測繪部門實測的地形數(shù)據(jù)；房屋登記戶表數(shù)據(jù)是不動產(chǎn)登記部門歷年積累的房屋登記發(fā)證信息；其他地理空間數(shù)據(jù)主要包括基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)、遙感影像數(shù)據(jù)、各種專題數(shù)據(jù)（如路網(wǎng)數(shù)據(jù)、POI數(shù)據(jù)等）。

2.數(shù)據(jù)處理

數(shù)據(jù)處理是將原始數(shù)據(jù)處理成標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)，包括數(shù)據(jù)矢量化、信息篩選、格式轉(zhuǎn)換、數(shù)據(jù)入庫等過程。

（1）宗地數(shù)據(jù)處理

宗地數(shù)據(jù)處理是將宗地圖形數(shù)據(jù)與屬性表數(shù)據(jù)進(jìn)行掛接，按照不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)對宗地屬性進(jìn)行取舍，并與宗地權(quán)屬來源證明、地籍調(diào)查、申請登記等擴(kuò)展屬性表建立凈地類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。凈地類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫是房屋登記信息與土地發(fā)證信息實現(xiàn)“房落幢，幢落宗”的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理的核心數(shù)據(jù)之一。

（2）自然幢數(shù)據(jù)處理

自然幢數(shù)據(jù)處理主要是以1:500比例尺地形圖數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，提取地形圖中的房屋幢面數(shù)據(jù)，同時提取基本屬性信息（如結(jié)構(gòu)、層數(shù)等），并按照不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)要求補充完善自然幢數(shù)據(jù)屬性字段信息，如坐落、自然幢號、幢占地面積、幢用地面積、總層數(shù)等。

（3）房屋登記數(shù)據(jù)處理

房屋登記數(shù)據(jù)處理是以不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，將原始房屋登記數(shù)據(jù)按照要求重新規(guī)整，主要屬性字段包括坐落、樓號、自然幢號、實測建筑面積、實測套內(nèi)建筑面積等。

（4）數(shù)據(jù)掛接

由于宗地數(shù)據(jù)和自然幢數(shù)據(jù)都是空間數(shù)據(jù)，在同一個坐標(biāo)系下疊加，基于位置信息自然關(guān)聯(lián)，即“幢落宗”；數(shù)據(jù)掛接的難點是“戶落幢”，對于房屋登記信息中坐落、自然幢號等信息完整、規(guī)范的，可以采用自動匹配的方式將房屋登記信息與自然幢屬性信息進(jìn)行掛接，進(jìn)而實現(xiàn)與自然幢空間圖形的掛接，對于房屋登記信息中坐落、自然幢號等信息缺少、不規(guī)范的情況，采用人機(jī)交互的方式，實現(xiàn)房屋登記信息與自然幢圖形的掛接，即“戶落幢”。

三、系統(tǒng)功能與實現(xiàn)

1.電子地圖基本功能

系統(tǒng)具有最新版的濟(jì)南市全市域空間框架數(shù)據(jù)和影像數(shù)據(jù)電子地圖，作為展示不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，提供了基本的電子地圖操作功能：地圖放大、縮小、平移、地圖切換、距離量測、面積量測、信息檢索、基本信息顯示等（圖2）。

2.信息查詢功能

（1）凈地類信息查詢

對已經(jīng)入庫的濟(jì)南市凈地類不動產(chǎn)登記信息進(jìn)行查詢和空間位置的顯示，查詢主要信息包括宗地代碼、不動產(chǎn)單元號、宗地特征碼、坐落、宗地面積、用途、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、宗地四至等（圖3）。

（2）房屋類信息查詢

對已經(jīng)入庫的濟(jì)南市房屋類不動產(chǎn)登記信息進(jìn)行查詢和空間位置的顯示，查詢主要信息包括不動產(chǎn)單元號、宗地代碼、自然幢號、幢占地面積、幢用地面積、總層數(shù)、地上層數(shù)、地下層數(shù)、規(guī)劃用途、房屋結(jié)構(gòu)等（圖4）。

3.統(tǒng)計分析

系統(tǒng)統(tǒng)計分析功能可以根據(jù)選擇的區(qū)域，統(tǒng)計該區(qū)域內(nèi)已完成凈地類不動產(chǎn)登記的宗地面積、宗地用途等情況，以及每宗地上已完成房屋類不動產(chǎn)登記信息的情況。如圖5所示為選擇的三個小區(qū)的不動產(chǎn)發(fā)證情況以及發(fā)證率統(tǒng)計（圖5）。

圖2 系統(tǒng)主界面

圖3 凈地類不動產(chǎn)登記信息查詢

圖4 房屋類不動產(chǎn)登記信息查詢

圖5 統(tǒng)計分析

本系統(tǒng)集成了全市最新的不動產(chǎn)登記信息，可根據(jù)業(yè)務(wù)需要進(jìn)行空間分析，可分析選定區(qū)域內(nèi)“兩證齊全”的自然幢數(shù)、“有房無地” 自然幢數(shù)等（表1），統(tǒng)計了槐蔭區(qū)四個地籍子區(qū)的土地和房屋登記信息，從統(tǒng)計結(jié)果來看，四個地籍子區(qū)中西客站東片區(qū)十九已發(fā)證土地面積“兩證齊全”的自然幢數(shù)最多、比例最高，分別為79幢和94%；段北街道辦事處二的土地發(fā)證率最高，為78%，通過統(tǒng)計分析可以直觀的掌握選定區(qū)域內(nèi)的土地和房屋登記情況，為不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理提供數(shù)據(jù)支撐。

4.權(quán)籍調(diào)查發(fā)起

根據(jù)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理需要，如辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的房屋所在宗地尚未發(fā)土地證，則根據(jù)要求，需要發(fā)起不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，在本系統(tǒng)發(fā)起權(quán)籍調(diào)查后，任務(wù)會自動發(fā)送到所屬區(qū)縣，由所屬區(qū)縣確權(quán)登記部門發(fā)起權(quán)籍調(diào)查。

四、系統(tǒng)關(guān)鍵技術(shù)

1.基于SOA架構(gòu)實現(xiàn)系統(tǒng)集成與擴(kuò)展

系 統(tǒng) 采 用Web Service（Web服務(wù)）方式來支持SOA架構(gòu)，提供基于網(wǎng)絡(luò)的HTTP＋XML接口服務(wù)，接受服務(wù)方可以通過XML傳遞必要的參數(shù)到服務(wù)器端，就像調(diào)用本地接口一樣實現(xiàn)與自身業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)的無縫集成。系統(tǒng)設(shè)計與開發(fā)過程中提供對外服務(wù)的應(yīng)用程序功能封裝和發(fā)布為Web Service，通過服務(wù)注冊和服務(wù)目錄，向服務(wù)消費者（各種組件或部門的應(yīng)用系統(tǒng)）提供Web服務(wù)，使系統(tǒng)的功能可以采用松耦合的方式實現(xiàn)集成，并使平臺提供功能服務(wù)具有可擴(kuò)展性[7]。

2.實現(xiàn)海量數(shù)據(jù)高效運行

表1 選定區(qū)域內(nèi)土地和房屋信息統(tǒng)計

（1）將不同尺度、不同類型空間基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)、影像數(shù)據(jù)等實行一體化存儲、管理和調(diào)度；

（2）由于本系統(tǒng)基礎(chǔ)庫容易占用較高的瀏覽器緩存和內(nèi)存資源，系統(tǒng)將電子地圖和影像等數(shù)據(jù)建立影像金字塔結(jié)構(gòu)，將模型對象構(gòu)建線性四叉樹和R樹空間索引，提高數(shù)據(jù)存儲效率[8]；

五、結(jié)語

基于GIS技術(shù)、數(shù)據(jù)庫技術(shù)等技術(shù)，以電子地圖和影像地圖為載體，以凈地類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)和房屋類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)為管理對象，以服務(wù)不動產(chǎn)登記為最終目標(biāo)，研發(fā)了濟(jì)南市不動產(chǎn)登記輔助系統(tǒng)，并從系統(tǒng)設(shè)計、數(shù)據(jù)準(zhǔn)備、系統(tǒng)功能與實現(xiàn)和關(guān)鍵技術(shù)四個方面介紹了系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)情況。在不動產(chǎn)登記過程中，該系統(tǒng)很好的解決了申請登記人與辦理登記的工作人員間信息不對稱的問題，極大的縮短了不動產(chǎn)登記辦理時間，簡化了不動產(chǎn)登記辦理流程，提高了不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理效率，為濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和保障百姓切身利益發(fā)揮了重要作用[9]。同時，由于時間倉促，本系統(tǒng)仍有許多待完善之處，比如增加三維數(shù)據(jù)，可以更好的服務(wù)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理。