特殊性質(zhì)住房在辦理不動產(chǎn)登記時的注意事項概述

摘要：對幾類房屋在辦理不動產(chǎn)登記時遇到的特殊問題做出了針對性處理，分別針對保障性住房有房改房、經(jīng)濟適用住房和拆遷安置房等不同情況做出解釋。這類保障性住房是我國國民住房和市場經(jīng)濟的重要保障，具有福利性質(zhì)，對實際操作中出現(xiàn)的問題做出研究調(diào)查和分析。

關(guān)鍵詞：房改房的相關(guān);不動產(chǎn)登記工作的開展;工作中的注意事項

1房改房登記工作的注意事項

房改房也就是已購公房，1994年國務院發(fā)文實行住房改革，改革時城鎮(zhèn)工人按照改革政策（政策按照成本價格）進行購買租住房。這是我國取消實質(zhì)性物品福利后對于工人的補償。不具有普遍性?？少彿繉ο笙拗朴诜慨a(chǎn)銷售單位的工作員工，且每戶一次，不許多購。1998年后國務院繼續(xù)出臺文件，所有公房必須出售，房改房的銷售熱潮在上世紀末期達到巔峰。經(jīng)過20年的歲月流轉(zhuǎn)，當年的新房也逐漸進入二手市場。對于房改房的特殊性進行重點關(guān)照，為了避免房改房進入市場時遇到疑難雜癥，不動產(chǎn)登記機關(guān)需要在保證購房人資產(chǎn)權(quán)益的同時防范好國家資產(chǎn)的外流。

1.1 購買房子的主體是否具備購買房產(chǎn)的資格

房改房只針對特殊對象進行銷售，必須 是企業(yè)員工且正常租賃住房，達到購房分配條件。故而符合條件的職工再買房時往往需要提前提出申請，經(jīng)由企業(yè)管理層審核批準上報后，傳到單位主管部門批準，才能獲得購房資格。售房處職員需要主意好購房人有無批準的購房文件，查看房改房購買申請表中其個人填錄內(nèi)容，檢查其姓名，電話，身份證信息等是否吻合。

1.2 房地產(chǎn)登記工作時需審查雙方的婚姻狀況

房改房的銷售對象是針對夫妻雙方，也就是二人共同享受此紅利，兩人有且僅有一次，所以收益主體和購買主體都是夫妻雙方。購房登記時需要出具二人的結(jié)婚證明，登記人員需將二人作為產(chǎn)權(quán)人進行記錄。若日后涉及到離婚，再次購房需要將兩次購房面積進行核驗，統(tǒng)計房價。

1.3 核對申請人的申請材料內(nèi)容之間和實際情況是否一致

國家在制定房改房售房價格時提供諸多優(yōu)惠政策，房屋銷售價格并非按照市場價格定論，而是根據(jù)建筑成本等諸多因素定價，價格一般低于市場價格。同時還進行折扣優(yōu)惠處理。購房人員的工作年齡越高，職務等級越高等因素也會影響購房價格，房屋的朝向、樓層和地段等多方因素都是優(yōu)惠條件。房改房出售對于購房的標準面積做了限制，超標部分按照市場價定價。以無錫為例，一般職員劃分標準為75平米，中級職稱或以上職員可達到90平米。登記時，需要審核好信息的一致性，實際中，必須按照本人工齡進行計算，不可頂替。若出現(xiàn)相關(guān)情況則需要更新房價，補交房款，才允許其進入市場進行轉(zhuǎn)移登記。

1.4 房改房進入流動市場的登記工作

一部分原因是許多房改房的性質(zhì)原因，進入市場銷售時必須繳納出土地出讓金。一般金額不會低于當前地段的標準價格的十分之一。但是在房改房進入市場的初期，地方大多沒有出臺相關(guān)政策，標定地價。所以在實際操作情況中可進行補交手續(xù)。北京地區(qū)按照房屋成交價格的百分之三進行收取費用，無錫地區(qū)政府在99年出臺的規(guī)定中就已經(jīng)明確了部分家庭售房款項低于家庭所享受的優(yōu)惠量的部分可免去土地讓出金。另外的，按照前面講述的房改房面向家庭出售，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于夫妻雙方，如果需要交易上市，必須由夫妻二人共同申請，保障人民權(quán)益。若不能提供共同申請，則必須反復詢問確認，開具委托手續(xù)。

2 登記經(jīng)濟適用房工作的注意事項

經(jīng)濟適用房需要根據(jù)市場需求制定計劃，合理規(guī)劃，在保證成本合理的情況下保障收益，按成本定價銷售，屬于政策性住宅。一般地，中等收入、低等收入居民或購房有難題的居民可申請購買產(chǎn)權(quán)有期限的住房。購房人可通過向政府部門繳納相關(guān)款項，將產(chǎn)權(quán)獲取完全。屬于國家維護低收入人群和公共利益的保障性措施。經(jīng)濟適用房設(shè)立時定好制度，符合經(jīng)濟適用房項目的最初目標。登記機關(guān)在辦理相關(guān)業(yè)務時須遵循以下規(guī)章。注重經(jīng)濟適用房購買資格認定，購房對象的收入資格認定由市政府相關(guān)部門出具，按照住房困難標準執(zhí)行，需符合一定收入，對此，政府部門必須保證標準處于動態(tài)監(jiān)管中，根據(jù)本市實情不斷做出調(diào)整。若申請家庭條件符合標準，還需申請，核驗，并公告。然后進行購買手續(xù)。登記時，工作人員應對比《購買經(jīng)濟適用房申請表》和申請內(nèi)容保持一致。做好標記，方便日后查證。無錫市出臺的管理規(guī)定中，規(guī)定一戶經(jīng)濟適用房建筑面積為65m2，標準內(nèi)按照標準價格銷售，超出部分按照市場價格銷售。

3 共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房在登記工作中的注意事項

共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房是說特定人群雖然擁有購買經(jīng)濟適用住房的條件，但購買能力過低的國家共有經(jīng)濟適用住房。根據(jù)《無錫市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房試行辦法》中詳細規(guī)定了，拆遷方出資的金額應不低于補償款，被拆遷方擁有的產(chǎn)權(quán)份額常規(guī)情況下需達到 65%，其中，國有產(chǎn)權(quán)所擁有的份額通常由主管部門代表，屬于國有資產(chǎn)。登記時稅收項目按照個人持股比例繳納，國有產(chǎn)權(quán)部分則不需交費。工作人員應在登記本上分別注明國有和個人產(chǎn)權(quán)的占比。個人可分次購買國有產(chǎn)權(quán)的份額。

參考文獻

[1]喬辛平， 李林. 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記存在的困難以及解決辦法研究[J]. 才智， 2017（14）：256.

[2]國土資源部不動產(chǎn)登記中心. 不動產(chǎn)登記中的重大問題釋疑[M]. 北京大學出版社， 2016.

作者簡介：? 詹伯毅（1987.10）男，民族：漢，廣西壯族自治區(qū)北海市，學歷：本科，研究方向：特殊性質(zhì)住房在辦理不動產(chǎn)登記時的注意事項概述.