我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型淺析

張文靜

本文探究商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在選擇轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式時(shí)該如何抉擇和轉(zhuǎn)型過(guò)程中應(yīng)該注意哪些方面。除此之外，本文總結(jié)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)究竟該如何選擇適用模式，明確核心競(jìng)爭(zhēng)力，完善融資渠道，發(fā)展地產(chǎn)金融。

一、緒論

自從21世紀(jì)到現(xiàn)在，我國(guó)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面做了許多措施以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)獲得更好的發(fā)展，取得更好的成績(jī)。比如說(shuō)針對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行成本管理、制定成本計(jì)劃、執(zhí)行全過(guò)程成本管理等等。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在2018年3月15日中的工作報(bào)告中提出，我國(guó)現(xiàn)在對(duì)住房需求有著明顯的改善和更深層的政策，使人們對(duì)房地產(chǎn)回歸的概念根深蒂固。隨著經(jīng)濟(jì)更加發(fā)達(dá)，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策也有著顯而易見(jiàn)的改變，盡管如此，我國(guó)的政策依然要保持穩(wěn)定的節(jié)奏。過(guò)去的房地產(chǎn)沒(méi)有明確房子的定位，混淆了房子的投資屬性與消費(fèi)屬性。中外研究和實(shí)踐表明，房子盡管既有消費(fèi)屬性，也有投資屬性，但主要功能是用于居住，不是用于投資。長(zhǎng)期以來(lái)，由于我們背離了這個(gè)常識(shí)，產(chǎn)生了各種問(wèn)題、矛盾和風(fēng)險(xiǎn)，由此形成的房地產(chǎn)泡沫化、經(jīng)濟(jì)泡沫化將會(huì)對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的破壞作用，所以難見(jiàn)成效，更有一些房地產(chǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)型。

二、相關(guān)理論概述

（一）重資產(chǎn)理論

從土地購(gòu)買(mǎi)的籌資到最后的運(yùn)營(yíng)管理是傳統(tǒng)的我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，這種模式全部都由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成，是一種比較集中的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，我們所熟悉的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式就是這種模式。企業(yè)首先從銀行取得貸款購(gòu)買(mǎi)土地是企業(yè)重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的基本流程，然后在實(shí)施建造房屋的同時(shí)，還要向社會(huì)進(jìn)行房屋預(yù)售，因?yàn)樵趽碛凶銐虻默F(xiàn)金流量之后再利用這些資金進(jìn)行新一輪土地的購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)。

（二）輕資產(chǎn)理論

Amit在1993年指出，輕資產(chǎn)資源中包含運(yùn)營(yíng)者的能力、企業(yè)之中的文化、客戶(hù)之間的關(guān)系、專(zhuān)利產(chǎn)權(quán)和人力資源等。Stewartcmvers指出，為了促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)重要原因是輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式。主要因?yàn)?，輕資產(chǎn)在降低企業(yè)成本的同時(shí)，還會(huì)增強(qiáng)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力，使得雙方得到更好的發(fā)展，將主要發(fā)展放在優(yōu)勢(shì)資源上，以此來(lái)提高利益，并且獲得更高的回報(bào)。

三、商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的背景

（一）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)背景

地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成功能夠更好地促進(jìn)金融行業(yè)。在社會(huì)的影響中，金融是地產(chǎn)成熟度和財(cái)產(chǎn)方面的決定因素。當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況良好時(shí)，不僅會(huì)讓整個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)水平有所提升，而且能使利潤(rùn)不斷上漲。與此同時(shí)庫(kù)存貨物和資金鏈都能保持正常狀態(tài)。并且房地產(chǎn)的市場(chǎng)也比較好，在這樣的大趨勢(shì)下，會(huì)使公司財(cái)政進(jìn)入回暖趨勢(shì)。但是當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況不太好時(shí)，會(huì)有很多的負(fù)面影響，比如房屋大量積攢、樓盤(pán)市場(chǎng)冷淡等。在這樣的情況下，如果資金鏈和產(chǎn)業(yè)鏈無(wú)法一致時(shí)，公司就會(huì)進(jìn)入困境。我國(guó)的監(jiān)管機(jī)制對(duì)市場(chǎng)要求增高的同時(shí)也會(huì)限制地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣就會(huì)波及到房產(chǎn)市場(chǎng)。在我國(guó)地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，相關(guān)部門(mén)會(huì)用一系列的手段來(lái)監(jiān)制地產(chǎn)行業(yè)，受管理人員也涉及了各行業(yè)，除了土地、財(cái)政、稅收、其他行業(yè)也有所涉及。最初地產(chǎn)行業(yè)良好，政府制定了許多優(yōu)惠政策來(lái)鼓舞地產(chǎn)業(yè)。但是為了防止地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快，政府的壓制過(guò)程中也出現(xiàn)了很多弊端，比如房?jī)r(jià)暴漲。為了解決目前存在的問(wèn)題，政府用合理引導(dǎo)，避免規(guī)劃，庫(kù)存調(diào)控等方法來(lái)調(diào)整。根據(jù)Wind表示，我國(guó)2018年82家擁有A股的地產(chǎn)公司現(xiàn)金流比2014年減少了68.2%利息的成分也越來(lái)越高，因此可發(fā)現(xiàn)國(guó)家的宏觀調(diào)控影響著行業(yè)的發(fā)展，而地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)也依然需要改善。

（二）商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的動(dòng)因

1.融資渠道單一

地產(chǎn)行業(yè)要想穩(wěn)定發(fā)展必須要報(bào)賬資金源源不斷的流入，而我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段融資渠道單一，嚴(yán)重阻礙了其發(fā)展。企業(yè)資金占比比較多的還是國(guó)內(nèi)貸款。對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言，融資的方式過(guò)于簡(jiǎn)單，其主要集資來(lái)源就是銀行貸款，這樣給企業(yè)本身帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就比較大，一旦融資出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)給企業(yè)造成損失。

2.現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)不暢

地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須要有足夠的土地和資金，在競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，要想脫穎而出，就必須要有足夠的資金和設(shè)備，這樣才能保證工程順利實(shí)施，設(shè)備跟上發(fā)展。第一，資金問(wèn)題。公司賣(mài)房要經(jīng)歷很多步驟，首先是土地的準(zhǔn)備，其次是土地的開(kāi)發(fā)，然后就是招商工作，這些都是需要大量的資金作為保障的，因此地產(chǎn)行業(yè)的資金儲(chǔ)備量是最大的。第二，周期時(shí)間問(wèn)題，地產(chǎn)公司及時(shí)建造出房屋也無(wú)法立即賣(mài)出，在正在出售和或出租的時(shí)間中沒(méi)有短暫性的收益，只能在出售完成或出租過(guò)程已經(jīng)完結(jié)后得到相應(yīng)的資金，這樣一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)轉(zhuǎn)之后，企業(yè)才能得到利潤(rùn)，這就造成了公司資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)。

3.行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈

自我國(guó)于2001年加入WTO以后，使我國(guó)與世界的交流更加廣泛，這樣一些國(guó)外的大量地產(chǎn)企業(yè)涌入國(guó)內(nèi)，侵占我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)。又因?yàn)閲?guó)外企業(yè)大多資金充足，設(shè)備先進(jìn)國(guó)，這樣不太成熟的市場(chǎng)當(dāng)中充分的發(fā)揮自我優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)重?fù)p害國(guó)內(nèi)企業(yè)的利益，所以我國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，挑戰(zhàn)性越來(lái)越大。

（三）商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)的實(shí)施路徑

1.售后回租

售后回租是一種銷(xiāo)售方法，其實(shí)質(zhì)是一種融資方式。甲乙兩方用協(xié)議來(lái)完成融資，其主要的模式就是將自己的房屋、設(shè)備等給對(duì)方，自己得到資金。若要繼續(xù)使用需再向?qū)Ψ阶饣卦撡Y產(chǎn)并支付租金。

2.房地產(chǎn)信托投資基金

國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)公司在使用輕資產(chǎn)模式時(shí)，通常會(huì)選擇REITS。REITS就是通俗意義上的房地產(chǎn)信托投資基金，是信托公司投資者、地產(chǎn)商等相互聯(lián)合的方式，它的運(yùn)營(yíng)方式就是先由信托公司發(fā)起投資計(jì)劃，大多數(shù)是股份有限公司或信托計(jì)劃的方式，用憑證或股權(quán)等方式購(gòu)買(mǎi)，然后直接投資或貸款。

3.商業(yè)信托

商業(yè)信托是一種融資工具，它是資本主義，為了實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目資金融集的產(chǎn)物，主要地區(qū)在新加坡。相較于REITS來(lái)說(shuō)，商業(yè)信托有一個(gè)極大的優(yōu)勢(shì)，就是可以將所有未完成的項(xiàng)目，以不低于90%的租金支付給投資人。雖然信托融資有流動(dòng)推廣的缺點(diǎn)和問(wèn)題，但是比起其他方式來(lái)說(shuō)管理檢制較為松梳。

4.合作開(kāi)發(fā)

合作開(kāi)發(fā)能快速的減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求，這對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是一種很好的方式。第一，對(duì)于一些大型公司在經(jīng)歷了社會(huì)的洗禮，風(fēng)雨的磨難之后，已經(jīng)有了完善的設(shè)備、專(zhuān)業(yè)的人才、足夠的資金、有效的銷(xiāo)售方式，這樣已經(jīng)很難被打敗了。但是有一個(gè)很大的缺點(diǎn)，由于各種原因無(wú)法在全國(guó)各地增大范圍。第二，有很多其他領(lǐng)域的企業(yè)，想要涉足地產(chǎn)業(yè)，但是沒(méi)有足夠的經(jīng)驗(yàn)，人才設(shè)備等，這樣兩家企業(yè)相互聯(lián)合優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)到共贏。

四、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)化對(duì)策

（一）結(jié)合實(shí)際情況，選擇運(yùn)營(yíng)模式

“輕”和“重”兩種不同的運(yùn)營(yíng)模式對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)各有特點(diǎn)，面對(duì)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境和內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，每個(gè)企業(yè)都要理智抉擇。重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式適宜在房?jī)r(jià)不斷爬升、外部市場(chǎng)活躍，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目收益遠(yuǎn)大于資金成本時(shí)選擇，這樣可以使企業(yè)快速發(fā)展，并且大量融資借款利用杠桿可以獲得大規(guī)模的收益。相反，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式適宜在外部市場(chǎng)熱度降低、成本上升或者房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)頻繁波動(dòng)時(shí)選擇，這樣商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不僅可以躲避風(fēng)險(xiǎn)謀求穩(wěn)定，甚至還可以快速發(fā)展。目前，因很多因素的影響，我國(guó)金融工具與日俱進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁波動(dòng)，這都提供了條件給向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。

（二）商業(yè)信息化，保證運(yùn)營(yíng)模式順利推進(jìn)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就算選擇了相應(yīng)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，確定了實(shí)現(xiàn)途徑，也不一定能成功的向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，只有再加上更進(jìn)一步的策略探討，才能成功轉(zhuǎn)型。地產(chǎn)公司因?yàn)楹侠淼倪x擇了實(shí)現(xiàn)途徑，并且結(jié)合了其他的實(shí)施策略，才能順利轉(zhuǎn)型，甚至提前達(dá)到了轉(zhuǎn)型目標(biāo)。

（三）適合的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式能深塑核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，地產(chǎn)公司在國(guó)內(nèi)積聚了較高的信譽(yù)，也在市場(chǎng)中積攢了無(wú)數(shù)良好口碑，已經(jīng)形成了一定的運(yùn)營(yíng)管理能力和品牌實(shí)力。將利潤(rùn)率較低的業(yè)務(wù)剝離出去，保留其核心業(yè)務(wù)是地產(chǎn)公司向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的本質(zhì)。對(duì)部分資產(chǎn)進(jìn)行剝離要根據(jù)國(guó)家政策和企業(yè)的未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略，維持企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，為了提高品牌的長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)能力，及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的快速變化，要保持品牌的持續(xù)創(chuàng)新。在適當(dāng)時(shí)機(jī)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行理性剝離，不僅有利于企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提高，還對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展起到促進(jìn)作用。地產(chǎn)公司在向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式成功轉(zhuǎn)型之后，應(yīng)該加大力度塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力，并且集中精力發(fā)展“輕資產(chǎn)”。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式更能加快“輕資產(chǎn)”的輸出，因?yàn)樵谶@種模式下可以讓業(yè)務(wù)的規(guī)模翻倍擴(kuò)大。

（作者單位：河南省鞏義市鄭州商學(xué)院）