糾紛不斷 人防車位變“人煩車位”

李倩薇

人防車位指的是依據(jù)《人民防空法》的要求，在各小區(qū)人防空間設(shè)置的停車位。在車多位少的情況下，利用小區(qū)人防空間為小區(qū)居民設(shè)置停車位的做法十分普遍，在一定程度上緩解了停車難。但近年來，人防車位因頻繁引發(fā)糾紛，變成了“人煩車位”。

人防車位遭遇四類糾紛

人防車位看起來與普通商品車位無異，但由于其依法屬于人民防空工程，在租賃、交易、產(chǎn)權(quán)方面有限制性規(guī)定，而有的開發(fā)商為了牟利，在人防車位租賃交易上動(dòng)手腳，從而引發(fā)糾紛。主要有以下幾種形式：

1.取消短租，強(qiáng)制長(zhǎng)租。2020年4月底，陜西省西安市華龍?zhí)页乔锪衷沸^(qū)開發(fā)商單方面取消臨時(shí)停車、包月停車并對(duì)車位加鎖，要求小區(qū)業(yè)主只能選擇長(zhǎng)期租賃，價(jià)格為22萬(wàn)元，合同期限20年，還口頭承諾“租20年送50年”，引起業(yè)主強(qiáng)烈不滿。

“開發(fā)商用各種方式逼業(yè)主長(zhǎng)期租賃，實(shí)際上是變相高價(jià)銷售沒有產(chǎn)權(quán)的人防車位?！睒I(yè)主李先生說，小區(qū)住戶此前通過多渠道反映問題后，開發(fā)商同意短租，租金從過去的每月350元漲至500元，但對(duì)比市場(chǎng)行情，小區(qū)車位從硬件到服務(wù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)價(jià)位。

2.又租又送，名租實(shí)售。安徽省阜陽(yáng)市某小區(qū)業(yè)主告訴記者，開發(fā)商以承諾“長(zhǎng)租20年送50年”這種“名租實(shí)售”的方式誘導(dǎo)業(yè)主。

3.隱瞞屬性，高價(jià)出售。福建省泉州市德化縣某小區(qū)，有100多名業(yè)主在不知情的情況下，以當(dāng)?shù)厣唐奋囄坏膬r(jià)格從該小區(qū)購(gòu)買了人防車位，目前面臨辦不了產(chǎn)權(quán)證的情況，蒙受經(jīng)濟(jì)損失。

4.收益歸屬，糾纏不清。因?yàn)槿朔儡囄皇找鏆w屬問題，四川省成都市西體奧林花園小區(qū)開發(fā)商和全體業(yè)主對(duì)簿公堂。法院一審判決認(rèn)為，訴爭(zhēng)人防車位（車庫(kù)）并非原告（開發(fā)商）專有，其系全體業(yè)主共有。開發(fā)商不服判決提出上訴，目前該案正在進(jìn)行二審。

所有權(quán)到底歸誰(shuí)

人防車位為何糾紛不斷？多位受訪專家認(rèn)為，根源在于其所有權(quán)問題尚缺少統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定。

《人民防空法》起草人之一、國(guó)家人防辦原副主任王勝利說，人民防空法規(guī)定“人防是國(guó)防的組成部分”，物權(quán)法規(guī)定“國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有”。由此來看，開發(fā)商修建的法定義務(wù)內(nèi)的人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國(guó)家所有。

產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家，所有權(quán)歸誰(shuí)？實(shí)踐中各有各的說法和做法，更多城市沒有明確規(guī)定。

一種做法，可銷售、可買賣，所有權(quán)可歸業(yè)主。2020年重慶市住建委不斷出臺(tái)通知，規(guī)定商品房配套車位（含人防車位）在取得商品房預(yù)售許可或依法進(jìn)行首次登記后，可按照規(guī)定進(jìn)行租賃和銷售。

另一種做法，不可買賣，所有權(quán)可歸開發(fā)商。上海市規(guī)定，國(guó)家投資的人防工程用作車位，不能辦理產(chǎn)權(quán)證，不能買賣。“結(jié)建”（結(jié)合城市新建民用建筑修建）人防工程的人防車位所有權(quán)屬于開發(fā)商，開發(fā)商可以登記為產(chǎn)權(quán)人，也可將其出售給業(yè)主并辦理使用權(quán)證。

還有一種做法，不得擅自轉(zhuǎn)讓、租賃，所有權(quán)歸國(guó)家。山東濟(jì)南規(guī)定經(jīng)依法批準(zhǔn)“結(jié)建”的人防工程，所有權(quán)屬于國(guó)家。未經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自轉(zhuǎn)讓、租賃。

所有權(quán)歸屬不清，收益歸屬也成了問題。

有的地方認(rèn)為收益歸業(yè)主。在四川成都西體奧林花園小區(qū)一起訴訟中，成都市金牛區(qū)人民法院一審判決認(rèn)為，訴爭(zhēng)的人防工程作為小區(qū)的配套建設(shè)項(xiàng)目，其建設(shè)費(fèi)用已攤?cè)虢ㄔO(shè)總成本，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，投資主體就由開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槿w業(yè)主，收益當(dāng)歸全體業(yè)主所有。

但也有不同聲音。福建省高級(jí)人民法院、廣州市中級(jí)人民法院曾在此類訴訟判決書中表示：業(yè)主雖然出資購(gòu)買房屋，但不能理所當(dāng)然地轉(zhuǎn)化成對(duì)人防工程進(jìn)行投資。

北京安博（成都）律師事務(wù)所主任陳軍說，判決不同是因?yàn)榉蓪?duì)“開發(fā)商將房屋出售給購(gòu)房者后投資人是否必然變更及變更條件”并未清晰規(guī)定。另外，業(yè)內(nèi)人士表示，多地人防車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和長(zhǎng)期租賃，沒有統(tǒng)一稅收征管辦法，因此難以合規(guī)銷售和租賃。

破解糾紛應(yīng)厘清權(quán)屬關(guān)系

為了有效維護(hù)各方合法權(quán)益，多位人防部門工作人員和受訪專家認(rèn)為，提升人防車位使用效能，應(yīng)盡快從法律規(guī)范層面，明確相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬與權(quán)責(zé)分配。記者了解到，國(guó)家人防辦已于2019年啟動(dòng)相關(guān)規(guī)范的修訂工作。

現(xiàn)階段在法律不明確的情況下，政府職能部門可發(fā)揮引導(dǎo)作用，維護(hù)市場(chǎng)秩序。易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，相關(guān)職能部門應(yīng)引導(dǎo)各住宅小區(qū)，明確車場(chǎng)車庫(kù)等建設(shè)費(fèi)用是否已分?jǐn)傔M(jìn)房屋銷售價(jià)內(nèi)，避免開發(fā)商二次收費(fèi)。

消費(fèi)者應(yīng)明確人防車位的權(quán)屬關(guān)系，不可盲目交易。西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗認(rèn)為，消費(fèi)者往往對(duì)人防車位權(quán)屬關(guān)系不了解，開發(fā)商為了牟利易打擦邊球，有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，引導(dǎo)出租方與承租方合法交易，維護(hù)市場(chǎng)正常秩序。

除了明確人防車位的法律屬性，消費(fèi)者還應(yīng)了解小區(qū)人防車位的租賃買賣政策，并咨詢當(dāng)?shù)厝朔阑虿粍?dòng)產(chǎn)交易主管部門加以確認(rèn)，避免遭受不必要的經(jīng)濟(jì)損失。