房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目業(yè)主方結(jié)算管理審核研究

花賓賓

【摘要】本文將詳細(xì)介紹房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目業(yè)主方結(jié)算審核前的準(zhǔn)備情況，通過專業(yè)的調(diào)查與研究，提出加強(qiáng)簽證變更的審核能力、設(shè)置內(nèi)外審系統(tǒng)、優(yōu)化招投標(biāo)環(huán)節(jié)及增強(qiáng)數(shù)據(jù)資料的全面性四項(xiàng)改進(jìn)結(jié)算管理審核的有效措施，從而提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審核水準(zhǔn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;業(yè)主方;結(jié)算管理審核

房地產(chǎn)項(xiàng)目在完成驗(yàn)收后，會對其結(jié)算資料進(jìn)行專業(yè)的考核，在此期間，為加強(qiáng)公平性，業(yè)主與施工單位需開展工程量的核對，并確認(rèn)多數(shù)材料的價(jià)格，利用定額的精準(zhǔn)度來增強(qiáng)結(jié)算的全面性，繼而完成結(jié)算管理審核工作。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目業(yè)主方結(jié)算審核前的準(zhǔn)備情況

一方面，在進(jìn)行結(jié)算管理審核前，預(yù)算人員應(yīng)對該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及時(shí)跟進(jìn)，為避免后期的扯皮問題，要開展有效的取證活動，促使施工單位快速辦理相關(guān)簽證，并確認(rèn)辦理時(shí)間與條件，若逾期將不予受理。針對施工現(xiàn)場，審核人員還需收集該項(xiàng)目的詳細(xì)資料，如施工單位的圖紙、圖紙中的做法、鋼筋的連接方式與鋼筋定尺長度等，此類資料會給工程造價(jià)帶去重要影響。相關(guān)人員還可邀請技術(shù)人員或預(yù)算員在施工現(xiàn)場進(jìn)行數(shù)據(jù)資料的確認(rèn)，并完成簽字工作，在取證期間還要進(jìn)行錄像，以作為影像資料來保存[1]。

另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工期間還要確認(rèn)材料價(jià)格，即合同中需對材料價(jià)格進(jìn)行合理設(shè)定，可采用價(jià)格指南，在執(zhí)行的過程中針對其指南中沒涉及到的價(jià)格，可開展認(rèn)價(jià)認(rèn)質(zhì)，將此項(xiàng)工作放置在結(jié)算前可有效防止結(jié)算工作的被動。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目業(yè)主方結(jié)算管理審核的有效措施

2.1加強(qiáng)簽證變更的審核能力

在開展施工過程中業(yè)主需向施工單位進(jìn)行技術(shù)交底，降低因業(yè)主原因而造成的簽證變更，在發(fā)生變更簽證期間，管理者需仔細(xì)查看當(dāng)前的簽證內(nèi)容，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成對應(yīng)的審理工作，防止施工后期因簽證變更而出現(xiàn)的扯皮現(xiàn)象。

具體來說，在進(jìn)行正式施工前，施工單位就需及時(shí)與業(yè)主溝通交流，確認(rèn)施工圖紙中的全部計(jì)劃，通過技術(shù)人員與施工人員的共同研究，針對可能出現(xiàn)的施工隱患或簽證變更，采用對應(yīng)性的解決方案。在處理簽證變更的過程中，要加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系，掌握該房地產(chǎn)項(xiàng)目的最新狀況，繼而提升簽證變更的處理效率，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)算管理審核。

2.2設(shè)置內(nèi)外審系統(tǒng)

首先，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)主在進(jìn)行結(jié)算操作時(shí)要帶有一定的審核計(jì)劃，其工作人員應(yīng)具備較好的技術(shù)知識素養(yǎng)、細(xì)心與耐心的工作態(tài)度、豐富的工作經(jīng)驗(yàn)等，且要掌握一定量的施工技術(shù)、建筑設(shè)計(jì)知識。相關(guān)部門需設(shè)置內(nèi)外審機(jī)制，聘請專業(yè)的工作人員，并在該系統(tǒng)中不斷培養(yǎng)其合同管理能力與預(yù)算業(yè)務(wù)素質(zhì)。其次，在實(shí)際工作時(shí)，雖然設(shè)有適宜的內(nèi)外審系統(tǒng)，但工作人員仍可能出現(xiàn)些許失誤，如新技術(shù)的運(yùn)用水平不高、定額換算的方式不合理等，無形中增加了多種項(xiàng)目內(nèi)容，影響了定額換算的準(zhǔn)確度。由于工程項(xiàng)目造價(jià)的內(nèi)容較多，且變動性強(qiáng)，其計(jì)算過程會因繁瑣的步驟而變得較為復(fù)雜，會給結(jié)算審核工作帶來較大損失。為防止此類情況的出現(xiàn)，在完成內(nèi)部審核的同時(shí)，相關(guān)部門還可委托審計(jì)機(jī)構(gòu)，讓其派遣更為專業(yè)的人員開展二次審計(jì)，也就是內(nèi)審、外審相結(jié)合。由多個(gè)部門的雙重審核，不但有助于解決結(jié)算管理審核中的各類問題，還能提升審計(jì)工作的準(zhǔn)確度，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目因?qū)徍斯ぷ鲙淼慕?jīng)濟(jì)損失。最后，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)數(shù)值較大，業(yè)主在找尋專業(yè)審核機(jī)構(gòu)的同時(shí)，也需關(guān)注其審核成本，盡量用較小的費(fèi)用完成更大的收益[2]。

2.3優(yōu)化招投標(biāo)環(huán)節(jié)

由于當(dāng)前審計(jì)公司的參差不齊，可將找尋審計(jì)公司的工作放置到招投標(biāo)環(huán)節(jié)中，具體來說，項(xiàng)目管理者可向部分審計(jì)公司發(fā)送對應(yīng)招標(biāo)文件，詳細(xì)比較與分析其投標(biāo)報(bào)價(jià)文件，合理評估該文件中的各項(xiàng)指標(biāo)，如價(jià)格費(fèi)用、審計(jì)方案、硬件設(shè)施、業(yè)績證明、信譽(yù)情況、資質(zhì)等級等，在完成相關(guān)評估后找出最為適合的公司。項(xiàng)目管理者在實(shí)行評估的過程中，最為關(guān)鍵性的指標(biāo)為審計(jì)方案，研究該方案時(shí)可使用全面審核法，即了解該項(xiàng)目運(yùn)行的全過程，如施工圖紙內(nèi)的要求、內(nèi)容、組織設(shè)計(jì)、現(xiàn)行定額、承包合同或與造價(jià)政策有關(guān)的文件等，并全面系統(tǒng)的掌握定額與工程量，因而審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)與計(jì)算對應(yīng)工程量，不可漏掉任一材料單價(jià)或定額子目。審計(jì)公司實(shí)行全面審查的目的在于避免項(xiàng)目的遺漏，若其采用抽樣審核，其計(jì)算出的工程量極易因某一項(xiàng)目的增多或減少而出現(xiàn)失誤，不僅對業(yè)主方不公平，還會造成額外的審計(jì)成本，給房地產(chǎn)項(xiàng)目增加負(fù)擔(dān)。

2.4增強(qiáng)數(shù)據(jù)資料的全面性

審計(jì)公司在進(jìn)行結(jié)算管理審計(jì)時(shí)，其采用的完工資料皆由業(yè)主提供，因而業(yè)主在整理數(shù)據(jù)信息，應(yīng)使用合適的方式來保障其全面性。審計(jì)數(shù)據(jù)資料包含工程竣工圖、聯(lián)系單、地質(zhì)勘測報(bào)告、會議紀(jì)要、設(shè)計(jì)變更?，F(xiàn)場簽證、總承包合同與圖紙會審記錄等，施工竣工圖在多數(shù)情況下都由施工單位進(jìn)行繪制。在計(jì)算工程總量時(shí)也需科學(xué)融合設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場簽證，并仔細(xì)查看施工合同、設(shè)計(jì)圖紙與審查項(xiàng)目是否一致，若三者存有不同，應(yīng)立即找出項(xiàng)目存有的問題與問題生成的原因，從而徹底落實(shí)工程各個(gè)項(xiàng)目的執(zhí)行情況。此外，業(yè)主方派遣的結(jié)算人員還需合理掌控竣工圖質(zhì)量，其要與業(yè)主方的有關(guān)人員共同完成簽字、審圖與蓋章工作，針對結(jié)算管理審核中可能出現(xiàn)的問題，如實(shí)際施工量遠(yuǎn)小于設(shè)計(jì)變更量、設(shè)計(jì)變更與施工實(shí)際不符或設(shè)計(jì)變更的落實(shí)程度較低等，在開展結(jié)算過程中，工作人員需全面采集與整理結(jié)算類資料信息。

總結(jié)：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)算審核帶有極強(qiáng)的技巧性、知識性、專業(yè)性等，業(yè)主方中的有關(guān)人員開展此項(xiàng)工作時(shí)，要借助不斷的學(xué)習(xí)與總結(jié)來逐漸改進(jìn)自身的審核能力，為結(jié)算管理審核提供更為適宜的工作環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1]許兆靈.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)結(jié)算常見問題及解決策略[J].四川水泥，2019（12）：306.

[2]黎靜.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程預(yù)結(jié)算審核的幾點(diǎn)建議[J].四川水泥，2019（10）：237.