房地產(chǎn)限購政策的有效性及外部性評估

摘要：住房問題一直是大眾關注的話題，為了給公民提供更好的居住條件，我國實行了一系列改革措施，其中就包括房地產(chǎn)限購政策。房地產(chǎn)限購政策是國家在2010年提出的，主要目的是為了控制房價的過快增長。目前對于房地產(chǎn)限購政策的相關研究并不多，對于房地產(chǎn)限購政策到底有沒有從本質(zhì)上解決房價上漲問題，或者到底在多大程度上解決了房價上漲問題并沒有得出一致結論。本文對房地產(chǎn)限購政策的有效性及外部性評估做簡要分析。

關鍵詞：限購政策;生活水平;有效性

引言：住房質(zhì)量直接影響公民生活質(zhì)量，因此國家也十分重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的好壞直接影響著國民經(jīng)濟水平。因此研究房地產(chǎn)政策的有效性以及對外部性進行評估就顯得十分重要，若房地產(chǎn)限購政策真的能從根本上起到效果，那么國家就可以繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)限購政策的具體內(nèi)容，從而達到發(fā)揮更大效用的目的。本文對房地產(chǎn)限購政策研究內(nèi)容主要集中在是否有效，多大程度上有效以及外部性評估的具體內(nèi)容上做了簡要分析。

一、房地產(chǎn)限購政策有效性分析

中國房價的不斷上漲是多種原因共同導致的，國家提出的房地產(chǎn)限購政策，可以在一定程度上有效抑制房價增漲，這樣就讓一些普通百姓不必再因買房而承擔過多壓力，在一定程度上提高了居民生活水平。同時房地產(chǎn)限購政策對房價調(diào)控的效果也有一定的滯后性，也就是說對房價的控制在一開始并不明顯，但是隨著時間的推移，房價的漲勢逐漸降低，并且很多城市的房價都開始呈現(xiàn)下降趨勢。但是值得一提的是房地產(chǎn)限購政策的效果在各個城市也有著不同的體現(xiàn)，對于那些房價本就比較低的城市來說，房地產(chǎn)限購政策并沒有起到調(diào)控效果，房價基本沒有波動。

眾所周知，國家出臺房地產(chǎn)限購政策主要目的就是為了抑制房價快速上漲，但是目前很多人對房地產(chǎn)限購政策是否有效以及在多大程度上有效的觀點并不一致。有些研究者人為房地產(chǎn)限購政策并不能從本質(zhì)上解決房價上漲問題，還有一部分研究者認為房地產(chǎn)限購政策是否能在根本上抑制房價主要取決于一些前提假設。

二、房地產(chǎn)限購政策的外部性評估

房地產(chǎn)限購政策的提出不但會影響房地產(chǎn)行業(yè)，同時也會對國內(nèi)其他行業(yè)產(chǎn)生一定程度的外部性影響。比如房地產(chǎn)限購政策可以在一定程度上減緩由于城市房價上升而給科技領域的技術創(chuàng)新所造成的負面影響，同時也可以遏制一些因為買房問題而造成的社會亂象。

值得指出的是房地產(chǎn)限購政策的提出對我國的房屋租賃市場和土地買賣市場也產(chǎn)生了一定程度的影響，有些研究者認為房地產(chǎn)限購政策會在一定程度上擾亂房屋租賃市場的均衡發(fā)展，可能會提高租金的上漲幅度。但是這些結論也只是一種猜測，目前還沒有具體的證據(jù)可以證明這種猜測的正確性。有學者統(tǒng)計了一些城市的房屋租賃數(shù)據(jù)，結果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)限購政策的提出使房租價格有著明顯上升的趨勢。但是由于統(tǒng)計的樣本量太少，并不能在統(tǒng)計上得出結論可靠的證據(jù)。而且研究模型所討論的城市范圍過于狹窄，也使得結論的正確的有效性不足。

三、提高房地產(chǎn)限購政策有效性策略

（一）登記居民購房信息

為了能夠更方便獲取住房信息數(shù)據(jù)，并在必要時對數(shù)據(jù)進行具體分析，可以在各個城市都實行住房信息聯(lián)網(wǎng)登記制度，然后將城市中每個人的住房信息都一一錄入到計算機中。這樣就可以隨時對城市居民的住房情況進行查閱，也可以避免一些人鉆房地產(chǎn)限購政策的空子，而進行一些政府明令禁止的炒房行為，這樣就能在一定程度上確保房價在一個合理的范圍內(nèi)波動，使房地產(chǎn)限購政策的有效性得到一定程度的提高。

（二）調(diào)整權限分配

提高房地產(chǎn)限購政策的有效性還可以從各地方政府對財權和事權的劃分是否合理上來體現(xiàn)，通過合理分配各地方政府對財權和事權的掌控范圍，就可以在一定程度上避免出現(xiàn)地方政府通過倒賣土地的方式來獲得財政收入的行為。同時也要加強中央政府的管控力度，避免給地方政府造成過大的財政壓力，這樣就可以在一定程度上提高房地產(chǎn)限購政策的有效性。

（三）調(diào)整房地產(chǎn)銷售機制

房地產(chǎn)銷售機制中的預售模塊會在一定程度上提高房價，因此有必要對此進行調(diào)整?？梢詫⒎慨a(chǎn)預售模塊取消，但是為了避免發(fā)生負面影響，可以采取逐步取消的策略。根據(jù)具體情況按一定比例來提高房地產(chǎn)開發(fā)商的流動資金，這樣就可以在一定程度上提高房地產(chǎn)開發(fā)商的售房門檻，從而有力的避免了由于房地產(chǎn)開發(fā)商不合理的預售行為而將房價提高的現(xiàn)象發(fā)生。從而達到提高房地產(chǎn)限購政策有效性的目的。

（四）科學合理規(guī)劃城市用地

科學合理的規(guī)劃城市用地可以在一定程度上避免因拆遷而造成的一些購房問題。有時，一些不必要的拆遷很有可能將房地產(chǎn)開發(fā)的成本轉(zhuǎn)移到一般購房者身上，這樣就會提高房價。因此，要有針對性的降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時也要對城市人口的數(shù)量進行限制。若城市人口過多很有可能造成買房難、就醫(yī)難等一系列問題，這不但會降低居民生活質(zhì)量，也會在一定程度上提高房價，不利于提升房地產(chǎn)限購政策的有效性。每一項措施的實行都要循序漸進的進行，這樣才能更有利于房地產(chǎn)限購政策的長期有效性。

結束語

房地產(chǎn)限購政策的提出在一定程度上起到了調(diào)節(jié)房價的作用，但是因為調(diào)控的方式比較單一，因此從整體效果來看并不是很高效。房價的走勢受很多因素影響，要想在更大程度上對房價進行控制需要從多方面著手。相關人員也要多對房價上漲的原因進行具體分析，只有找到了房價上漲的最根本原因，才能采取更有效的調(diào)控政策，更加全面系統(tǒng)的對房價進行調(diào)控。同時也可以根據(jù)具體情況來調(diào)整房地產(chǎn)限購政策的具體內(nèi)容，這樣也能提高限購政策的有效性。

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作者簡介：

彭凌（1985—），男，漢族，籍貫：湖北十堰，學歷：碩士，職稱：無 ，單位：西南財經(jīng)大學工商管理學院，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學。

西南財經(jīng)大學彭凌