淺談住宅分戶驗(yàn)收的監(jiān)理要點(diǎn)

【摘要】住宅作為人們?nèi)粘Ｉ畋夭豢缮俚幕A(chǔ)設(shè)施，其建設(shè)隨著科技化的發(fā)展呈現(xiàn)出多元化的趨勢。住宅建設(shè)時(shí)參與人數(shù)多，建設(shè)周期長，不同于一般的工藝產(chǎn)品，其質(zhì)量是人們重點(diǎn)關(guān)注的對象。分戶驗(yàn)收是針對住宅建成后，投入使用前所進(jìn)行的質(zhì)量檢驗(yàn)活動(dòng)，該工作的實(shí)施可以有效的避免因住宅質(zhì)量造成的糾紛，有效的保障多方的利益。本文就分戶驗(yàn)收的內(nèi)容進(jìn)行簡單的介紹，并詳細(xì)說明監(jiān)理的工作中內(nèi)容與住宅驗(yàn)收監(jiān)理工作的要點(diǎn)，以期為住宅分戶驗(yàn)收監(jiān)理工作的改善提供幫助，為住宅整體質(zhì)量保障奠定基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】分戶驗(yàn)收;內(nèi)容;意義;監(jiān)理工作;要點(diǎn)

隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快與我國房產(chǎn)制度改革的深化，我國住宅的市場價(jià)格不斷攀升，人們對住宅質(zhì)量的要求也逐步增加。住戶在購買房屋時(shí)會(huì)采取一定的措施對房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，然而現(xiàn)行基礎(chǔ)的驗(yàn)收規(guī)范與人們的實(shí)際需求之間差異較大，加上我國住宅建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)要求與發(fā)達(dá)國家相比還較低，因此，房屋質(zhì)量問題成為住戶的心頭病。如何通過有效的措施解決房屋質(zhì)量檢查的問題，提升房屋建設(shè)質(zhì)量改革與發(fā)展，分戶驗(yàn)收制度的實(shí)施，可以有效的促進(jìn)這個(gè)問題的解決，且在我國一線城市得到了有效的應(yīng)用。住宅的分戶驗(yàn)收離不開監(jiān)理方的輔助，如何通過監(jiān)理工作的改善，提升住宅驗(yàn)收質(zhì)量，成為當(dāng)前亟待解決的問題。

1、住宅分戶驗(yàn)收的意義與內(nèi)容

住宅建成后，在整體工程驗(yàn)收前，依照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，相關(guān)部門組織人員對每一戶住宅、公共部位的工程質(zhì)量進(jìn)行一項(xiàng)專門性的驗(yàn)收活動(dòng)，并依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)給出驗(yàn)收結(jié)果的合格性的證明即分戶驗(yàn)收。分戶驗(yàn)收工作的實(shí)施者包括多個(gè)部門，監(jiān)理單位、施工單位、分包方、物業(yè)公司等，多方參與此項(xiàng)工作，有助于分戶驗(yàn)收結(jié)果的公正性。一般的毛坯住宅，分戶驗(yàn)收即房屋建成后，而精裝修住宅則分為兩個(gè)階段，第一個(gè)階段為毛坯房屋完成后，第二個(gè)階段為精裝修工作完成后。分戶驗(yàn)收工作的開展有利于建設(shè)方對自身工程建設(shè)質(zhì)量的確認(rèn)，有利于監(jiān)理工作的階段性總結(jié)，它也是工程竣工驗(yàn)收的前提。

分戶驗(yàn)收的工作內(nèi)容包括住房室內(nèi)空間高度、使用的構(gòu)件尺寸、地面、墻面、頂棚、門窗、防水工程、通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電氣工程等各個(gè)影響房屋建設(shè)質(zhì)量的部件的質(zhì)量及安裝，以及其它對住宅質(zhì)量有影響的部位或系統(tǒng)的質(zhì)量與安裝的檢查。對于住宅中包含防水要求的工程進(jìn)行滲水檢查，如屋內(nèi)地面、窗戶、廚房、衛(wèi)生間、外墻、飄窗、欄桿、陽臺(tái)等。分戶驗(yàn)收應(yīng)做好其檢查的質(zhì)量監(jiān)管工作，質(zhì)量監(jiān)管部門可由項(xiàng)目建設(shè)的行政主管部門、質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等聯(lián)合管理，監(jiān)管部門對分戶驗(yàn)收的所有材料進(jìn)行隨機(jī)抽查，并對重點(diǎn)部分進(jìn)行全面質(zhì)量檢查，監(jiān)管部門還負(fù)責(zé)竣工驗(yàn)收的監(jiān)督檢查工作與項(xiàng)目建設(shè)過程的質(zhì)量抽檢工作。在分戶檢查過程發(fā)現(xiàn)個(gè)別核查結(jié)果不合格的，需要由住宅質(zhì)量監(jiān)管部門責(zé)令項(xiàng)目建設(shè)單位限期改正，同批次住宅多戶不合格或住宅整體不合格的，需由項(xiàng)目建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任，直至整改合格，之后再行組織相關(guān)單位重新開展分戶驗(yàn)收工作。若住戶在居住過程中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量缺陷的，項(xiàng)目建設(shè)與施工單位，依照合同中相關(guān)規(guī)定與住宅質(zhì)量保證相關(guān)法律、法規(guī)的要求，承擔(dān)維修、維護(hù)責(zé)任。分戶驗(yàn)收時(shí)，監(jiān)理部門作為質(zhì)量監(jiān)管方，應(yīng)全面、細(xì)致的開展住宅各項(xiàng)質(zhì)量監(jiān)督檢查工作，對檢查數(shù)據(jù)的有效性負(fù)責(zé)，并隨機(jī)復(fù)核相關(guān)數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、可靠。監(jiān)督檢查過程對于存疑的結(jié)果，可責(zé)令其重新開展分戶驗(yàn)收工作。

2、住宅分戶驗(yàn)收監(jiān)理要點(diǎn)

2.1室內(nèi)墻面驗(yàn)收要點(diǎn)

針對住宅分戶驗(yàn)收，室內(nèi)驗(yàn)收的重點(diǎn)在于墻面是否存在空鼓、裂縫等現(xiàn)象。檢查的內(nèi)容為室內(nèi)墻面表、里層之間的粘結(jié)質(zhì)量，核查墻面的外觀質(zhì)量，質(zhì)量合格的墻面不存在空鼓、裂縫、表面凹凸不平、墻體歪斜等情況。針對墻面是否存在空鼓可以使用小錘輕輕敲擊墻體，其他的指標(biāo)可以采用觀察、測量等方法。質(zhì)量驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)為墻體材料質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，墻體的厚度是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求，墻體的強(qiáng)度是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求，墻面是否用玻纖網(wǎng)滿鋪，墻面砂漿強(qiáng)度是否滿足標(biāo)準(zhǔn)要求，墻面有沒有進(jìn)行分層抹灰，工程建設(shè)后期是否對墻體適時(shí)進(jìn)行灑水維護(hù)等。若室內(nèi)墻面質(zhì)量檢查發(fā)現(xiàn)存在空鼓部位，必須查找原因，并進(jìn)行糾正，重新鏟除墻面掛網(wǎng)、抹灰及灑水維護(hù)。若發(fā)現(xiàn)墻體輕微裂縫，可以重新鏟除抹灰，若問題較為嚴(yán)重，需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)改動(dòng)，則需要項(xiàng)目建設(shè)單位重新制定處理方案，及時(shí)處理。

2.2室內(nèi)門窗驗(yàn)收要點(diǎn)

室內(nèi)門窗驗(yàn)收關(guān)注的重點(diǎn)體現(xiàn)在開啟是否靈活、配件是否存在損壞、窗戶是否有滲水現(xiàn)象、使用的玻璃種類等。檢查內(nèi)容為門窗開合使用、門窗配件的規(guī)格、尺寸、數(shù)量、安裝位置、密封膠條、排水孔等。質(zhì)量驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)為門窗開啟的靈活度滿足要求，配件相關(guān)參數(shù)滿足設(shè)計(jì)與使用要求，各縫隙之間密封膠填嵌嚴(yán)密性好，且外觀光滑度高，順直性好，無裂縫，不脫槽。玻璃種類的選取按照既定的設(shè)計(jì)要求執(zhí)行，安裝牢固，無裂紋，外觀良好。特殊材質(zhì)的玻璃應(yīng)具備其特殊的標(biāo)記或認(rèn)證，有利于辨識(shí)。各部位排水孔通暢。若檢查發(fā)現(xiàn)門窗使用不靈活可以及時(shí)調(diào)整或更換，各類配件出現(xiàn)損壞也需及時(shí)更換補(bǔ)充。針對發(fā)生門窗滲水的現(xiàn)象，及時(shí)檢查密封條的完好性，并對外窗進(jìn)行滲水測試，測試的時(shí)間應(yīng)高于1小時(shí)。

2.3防水檢查

防水檢查的重點(diǎn)包括屋面、衛(wèi)生間、廚房、外墻。檢查的方法為蓄水測試，針對防水檢查的重點(diǎn)平面部位，可以采取1天以上的蓄水檢查方式，對于檢查有滲漏的部位做好標(biāo)記，便于維修。坡面或外墻直面部分可以采用淋水檢查的方式，淋水的時(shí)間應(yīng)超過2小時(shí)。針對屋內(nèi)檢查過程發(fā)現(xiàn)的滲漏，需鏟除基礎(chǔ)防水材料，重新做防水，防水工作完成再行開展蓄水測試，反復(fù)此過程至不滲漏。針對外墻滲漏，其發(fā)生的可能原因?yàn)榉鬯⒉划?dāng)、墻體開裂等，此時(shí)，需要針對滲漏點(diǎn)基層部位重新掛網(wǎng)粉刷，結(jié)束后反復(fù)淋水測試至不滲漏。

2.4室內(nèi)空間尺寸檢查

室內(nèi)空間尺寸檢查的重點(diǎn)為凈高與凈開間尺寸。該項(xiàng)目需要根據(jù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核查，抽查房間內(nèi)不同的點(diǎn)位，采用激光測距儀、鋼卷尺等工具，一般檢查標(biāo)準(zhǔn)為每個(gè)房間開間、進(jìn)深尺寸測量2處，凈高測量5個(gè)點(diǎn)，各點(diǎn)的允差需滿足相關(guān)規(guī)范要求。該檢查項(xiàng)目檢查不合格，無法進(jìn)行核查后整改，因此，需要施工方在施工過程嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工，因此，施工過程的監(jiān)理也非常重要，施工過程檢查質(zhì)量不合格的要及時(shí)返工處理，避免分戶驗(yàn)收時(shí)該參數(shù)核查不合格現(xiàn)象。

結(jié)語：

總之，分戶驗(yàn)收不僅僅是本文論述的幾個(gè)方面，還有電氣、管道、樓道等多個(gè)方面的問題，其工作量較大，且問題難點(diǎn)多，需要監(jiān)理部門的人員耐心、細(xì)致的工作，以高度的責(zé)任感與專業(yè)素養(yǎng)完成該工作，確保發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)解決，為確保住戶的利益最大化服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]高亞利，焦惠云.淺談住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收[J].建筑建材裝飾，2018，000（007）：173.

作者簡介：

陳偉寧（1985.11-），男，漢族，江蘇省無錫市，工程師，本科，主要研究方向：工程監(jiān)理。