三大產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)投資間的關(guān)系研究

詹婷　韋瑋

[摘 要]文章基于廣西壯族自治區(qū)2009—2018年地區(qū)三大產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)投資額面板數(shù)據(jù)，通過進(jìn)行面板協(xié)整檢驗(yàn)、面板格蘭杰因果檢驗(yàn)，并構(gòu)建動(dòng)態(tài)面板GMM模型進(jìn)行估計(jì)分析。結(jié)果表明：三大產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)投資間存在長期均衡穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系;第二、第三產(chǎn)業(yè)均為房地產(chǎn)投資的格蘭杰原因，且隨著滯后期增加，不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)投資間的格蘭杰因果關(guān)系會(huì)有所改變;第一產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)投資起較強(qiáng)的抑制作用，第二、第三產(chǎn)業(yè)起促進(jìn)作用，且第三產(chǎn)業(yè)作用更強(qiáng)。

[關(guān)鍵詞]產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展;面板格蘭杰因果檢驗(yàn);正交GMM

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.01.001

1 引言

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，關(guān)于房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用方面的研究不勝枚舉，而緊跟國家政策，調(diào)控好房地產(chǎn)投資與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)間的關(guān)系變得尤為重要。學(xué)者們的研究主要集中在房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)投資與其他要素間的關(guān)系研究。

房價(jià)研究方面如崔光燦（2009）[1]選取了一系列宏觀指標(biāo)與房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)，探究了房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)間的互動(dòng)關(guān)系，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格影響宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，存在“財(cái)富效應(yīng)”。陳瑞（2017）[2]分析了地方政府債務(wù)與房價(jià)水平間的關(guān)系，結(jié)果表明地方政府債務(wù)與房價(jià)間存在相互促進(jìn)關(guān)系。任嘯辰（2019）[3]基于固定效應(yīng)回歸分析法探究了人口因素與房地產(chǎn)價(jià)格間的關(guān)系，得到人口數(shù)量與人口密度的提高與房價(jià)之間存在正相關(guān)關(guān)系。

房地產(chǎn)投資方面如李江濤（2018）[4]研究了房地產(chǎn)投資對(duì)工業(yè)全要素生產(chǎn)率的影響，得到適度增加房地產(chǎn)投資對(duì)工業(yè)全要素生產(chǎn)率有促進(jìn)作用，過熱則會(huì)抑制全要素生產(chǎn)率增長。林成龍（2020）[5]實(shí)證研究了區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，發(fā)現(xiàn)兩者存在相互促進(jìn)作用，且房地產(chǎn)投資對(duì)城鎮(zhèn)化水平推動(dòng)作用更強(qiáng)。

綜合來看，房地產(chǎn)對(duì)于相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多有促進(jìn)作用，學(xué)者們的研究主要基于宏觀經(jīng)濟(jì)層面，且選取的數(shù)據(jù)多為全國31個(gè)省、市（地區(qū)）的相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)。可知房地產(chǎn)投資和發(fā)展存在一定的地域特性，各區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也不甚相同，因此需要更具有針對(duì)性地研究區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)，因域施策，盡快建立健全區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)長效穩(wěn)定的發(fā)展機(jī)制。

文章以廣西壯族自治區(qū)為例，選取2009—2018年地區(qū)三大產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值指標(biāo)和房地產(chǎn)開發(fā)投資額指標(biāo)，構(gòu)建模型，以探究不同產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響情況，尋求產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)間的健康發(fā)展關(guān)系，為更好地規(guī)劃區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供理論及實(shí)證基礎(chǔ)。

2 實(shí)證分析

2.1 數(shù)據(jù)來源與處理

文章所選取數(shù)據(jù)均來自《廣西統(tǒng)計(jì)年鑒（2010—2019年）》，指標(biāo)分別為2009—2018年的廣西第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值、第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)開發(fā)投資總額。為了便于分析計(jì)算，指標(biāo)數(shù)據(jù)單位已統(tǒng)一，經(jīng)對(duì)數(shù)化處理之后，以lnone、lntwo、lnthree、lnfdc分別代表以上四個(gè)指標(biāo)，進(jìn)行進(jìn)一步的建模分析。

2.2 平穩(wěn)性檢驗(yàn)

一般地，不論是時(shí)間序列模型研究還是面板模型分析，都需要進(jìn)行單位根檢驗(yàn)以判斷變量數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。根據(jù)表1給出的檢驗(yàn)結(jié)果，所選取的四指標(biāo)對(duì)數(shù)化序列在5%水平下均為平穩(wěn)序列，可直接用于后續(xù)的檢驗(yàn)及面板數(shù)據(jù)模型的構(gòu)建。

2.3 協(xié)整檢驗(yàn)與格蘭杰因果檢驗(yàn)

欲探究房地產(chǎn)投資與三大產(chǎn)業(yè)之間是否存在長期均衡穩(wěn)定的關(guān)系，需對(duì)解釋變量與被解釋變量進(jìn)行Pedroni面板協(xié)整檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。

面板協(xié)整檢驗(yàn)原假設(shè)為面板變量之間不存在協(xié)整關(guān)系。由表2可知，所構(gòu)造的七個(gè)統(tǒng)計(jì)量中，有四個(gè)統(tǒng)計(jì)量拒絕了原假設(shè)，其中維度內(nèi)檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量兩個(gè)，維度間檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量兩個(gè)。因此，面板變量之間存在長期均衡穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，即房地產(chǎn)投資與三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是存在穩(wěn)定聯(lián)系的。

為了進(jìn)一步探究變量之間的相互影響關(guān)系，基于面板協(xié)整檢驗(yàn)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。由于面板數(shù)據(jù)包含截面和事件兩個(gè)維度、降低解釋變量之間共線性、增大樣本數(shù)量和提高格蘭杰因果檢驗(yàn)自由度等原因，面板格蘭杰檢驗(yàn)法比基于事件序列數(shù)據(jù)的格蘭杰檢驗(yàn)法具有更高的準(zhǔn)確性[6]。得到結(jié)果如表3所示。

表3分別給出了滯后期為1期和2期時(shí)，三大產(chǎn)業(yè)變量與房地產(chǎn)投資變量之間的格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果。在相應(yīng)的顯著性水平下拒絕原假設(shè)的情形已在表中標(biāo)出。

滯后1期時(shí)，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)變量對(duì)應(yīng)的F檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量分別為6.85634和8.50526，在1%的顯著性水平下均拒絕原假設(shè)，即第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)均為房地產(chǎn)投資的格蘭杰原因，反之不是。

滯后2期時(shí)，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)變量的F檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量也同樣拒絕原假設(shè)，但不同的是，與滯后1期相比，此時(shí)的第二產(chǎn)業(yè)變量對(duì)應(yīng)的P值為0.0056，數(shù)值更小且更為顯著。在1%的水平下，房地產(chǎn)投資是第二產(chǎn)業(yè)的格蘭杰原因，說明隨著滯后期的增長，房地產(chǎn)投資也會(huì)對(duì)第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一定的影響。第三產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)投資的格蘭杰原因，對(duì)應(yīng)的P值由0.0042變成了0.0209，顯著性逐漸降低，說明隨著滯后期的增長，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)投資的影響可能會(huì)逐漸減弱。

綜合兩期滯后期結(jié)果，第一產(chǎn)業(yè)對(duì)應(yīng)的F檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量都不能有效拒絕原假設(shè)，說明第一產(chǎn)業(yè)不是房地產(chǎn)投資的格蘭杰原因，反之亦是如此。兩者之間的關(guān)系需要借助模型來進(jìn)一步探究。

2.4 模型識(shí)別與估計(jì)

房地產(chǎn)投資不僅會(huì)受到相關(guān)因素的影響，還有可能與過去的投資存在一定的聯(lián)系，考慮到被解釋變量自身存在時(shí)間效應(yīng)，文章將被解釋變量滯后一階納入解釋變量當(dāng)中。在研究面板數(shù)據(jù)時(shí)，若采用常規(guī)的隨機(jī)效應(yīng)或固定效應(yīng)進(jìn)行普通最小二乘估計(jì)，可能會(huì)造成模型估計(jì)系數(shù)存在有偏性和非一致性[7]。因此，采用GMM估計(jì)法，在保證工具變量均有效且隨機(jī)誤差項(xiàng)不存在序列相關(guān)的情況下，提高估計(jì)精度，得到更優(yōu)的模型。

在動(dòng)態(tài)面板模型中，當(dāng)處理個(gè)體效應(yīng)時(shí)有兩種方法，一種是一階差分的方式，即對(duì)模型進(jìn)行一階差分變換;另一種是由Arellano和Bover（1995）提出的正交變換方法，同樣可以消除模型中的個(gè)體效應(yīng)[8]。鑒于更優(yōu)的模型選擇，文章采用的是正交GMM估計(jì)方法。得到結(jié)果如表4所示。

從三種方法估計(jì)得出的結(jié)果來看，OLS估計(jì)、固定效應(yīng)估計(jì)和正交GMM估計(jì)得到的被解釋變量正負(fù)號(hào)一致，可知選取的變量合適，模型具有穩(wěn)健性。三種方法對(duì)比來看，正交GMM估計(jì)的系數(shù)精度較高，標(biāo)準(zhǔn)誤差較前兩種方法更小，且均通過了顯著性檢驗(yàn)。Sargan統(tǒng)計(jì)量表示對(duì)過度識(shí)別約束有效性的檢驗(yàn)，當(dāng)拒絕了過度識(shí)別檢驗(yàn)的原假設(shè)，意味著模型設(shè)定錯(cuò)誤。此處估計(jì)得到的Sargan統(tǒng)計(jì)量的值為0.581510，不拒絕過度識(shí)別原假設(shè)，表示模型設(shè)定合理，所有工具變量均有效。此外，殘差項(xiàng)自相關(guān)檢驗(yàn)只適用于差分GMM估計(jì)的方法，故在此并未得出AR（1）、AR（2）的值。

2.5 結(jié)果分析

根據(jù)正交GMM估計(jì)結(jié)果，lnfdc滯后一期變量即房地產(chǎn)投資額滯后一期的系數(shù)為正，表明房地產(chǎn)投資存在時(shí)期相關(guān)性，上一期的投資情況會(huì)對(duì)當(dāng)期投資起正向影響，且上一期投資額每變動(dòng)1個(gè)單位，本期房地產(chǎn)投資額將上升0.1227個(gè)單位。

lnone表示第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值指標(biāo)，模型估計(jì)結(jié)果反映第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與房地產(chǎn)投資之間存在負(fù)向的關(guān)系。第一產(chǎn)業(yè)主要包括農(nóng)、林、牧、漁，不論是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、林業(yè)種植、畜牧培育還是漁業(yè)養(yǎng)殖都需要占用大面積的土地資源，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資造成阻礙，征地用地方面存在困難。對(duì)于土地的合理規(guī)劃與使用，是第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)投資之間尋求平衡的重要一環(huán)。

lntwo表示第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值指標(biāo)，與房地產(chǎn)投資之間為正向關(guān)系，系數(shù)為0.4431。第二產(chǎn)業(yè)主要包括礦石、鋼鐵、石油、木材、化工、食品、電器等，工業(yè)的發(fā)展能夠在一定程度上推動(dòng)房地產(chǎn)投資行為。結(jié)合文章格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果，第二產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)投資之間存在一定的相互性，隨著滯后期的增長，受到第二產(chǎn)業(yè)影響的房地產(chǎn)投資也會(huì)反過來刺激第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資、開發(fā)及建設(shè)都需要用到大量的工業(yè)物力、人力，投資行為的擴(kuò)張也會(huì)促進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。且滯后期增加，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的影響效果更顯著。

lnthree表示第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值指標(biāo)，正交GMM估計(jì)結(jié)果顯示第三產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)投資之間呈系數(shù)為1.2871的正向關(guān)系，比第二產(chǎn)業(yè)的系數(shù)更高。已知第三產(chǎn)業(yè)主要為各類服務(wù)或商品，主要包括交通部門、生產(chǎn)生活服務(wù)部門和科教文化部門等。一方面，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要依托完善健全的城市空間，如商品銷售、服務(wù)行業(yè)的發(fā)展需要更大更寬的銷售空間及平臺(tái)，教育、文化行業(yè)的發(fā)展需要更多的學(xué)生和更廣闊的校區(qū);另一方面，由第三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)逐漸發(fā)展起來的城市經(jīng)濟(jì)、交通、文化、醫(yī)療等方面的建設(shè)也會(huì)吸引更多人來當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)投資、長久居住，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)投資的發(fā)展。

綜合來看，三大產(chǎn)業(yè)中，首先是第一產(chǎn)業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)投資行為的影響最大，且為負(fù)向影響，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展存在一定的阻礙或抑制作用。其次是第三產(chǎn)業(yè)，較第一產(chǎn)業(yè)更低，但是對(duì)房地產(chǎn)投資起正向的促進(jìn)作用，隨滯后期增加而與房地產(chǎn)投資起相互促進(jìn)作用。最后是第二產(chǎn)業(yè)，同樣對(duì)房地產(chǎn)投資起促進(jìn)的正向作用，作用效果持續(xù)穩(wěn)定，但短期內(nèi)效果沒有第三產(chǎn)業(yè)顯著。

3 結(jié)論與建議

3.1 結(jié)論

文章采用2009—2018年廣西壯族自治區(qū)14個(gè)市三大產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)投資額指標(biāo)的動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)，構(gòu)建正交GMM模型對(duì)三大產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系進(jìn)行分析，得到以下結(jié)論：

（1）基于數(shù)據(jù)進(jìn)行Pedroni面板協(xié)整檢驗(yàn)，構(gòu)造的7個(gè)統(tǒng)計(jì)量中有4個(gè)拒絕原假設(shè)，表示三大產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)投資之間存在著長期均衡穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系。

（2）基于協(xié)整關(guān)系進(jìn)行面板格蘭杰因果檢驗(yàn)，結(jié)果顯示除第一產(chǎn)業(yè)外，第二、第三產(chǎn)業(yè)均是房地產(chǎn)投資的格蘭杰原因。其中隨著滯后期增加，第二產(chǎn)業(yè)的影響顯著性增強(qiáng)，房地產(chǎn)投資與第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)相互促進(jìn)關(guān)系，第三產(chǎn)業(yè)影響逐漸減弱。

（3）構(gòu)建正交GMM模型對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)，估計(jì)結(jié)果精度較高，工具變量有效，模型整體具有穩(wěn)健性。結(jié)果顯示第一產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)起負(fù)向抑制作用，第二、第三產(chǎn)業(yè)起正向促進(jìn)作用，且短期內(nèi)第一產(chǎn)業(yè)影響最大，依次到第三、第二產(chǎn)業(yè)。

3.2 建議

房地產(chǎn)投資發(fā)展研究一直是學(xué)者們關(guān)注的話題，房地產(chǎn)投資拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用亦是不言而喻，但在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)要注重與其他產(chǎn)業(yè)的整合與協(xié)調(diào)發(fā)展。若房地產(chǎn)業(yè)過快發(fā)展，易導(dǎo)致其他行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過?；蜻^熱增長，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來不穩(wěn)定因素[9]。

正如文章所分析的廣西壯族自治區(qū)，其傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為農(nóng)業(yè)，蔗糖業(yè)為國家戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，而近年來其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在不斷地調(diào)整，逐漸向電子信息、輕工、紡織、醫(yī)藥、食品、軌道交通等方向轉(zhuǎn)移。結(jié)合文章的數(shù)據(jù)分析結(jié)果，在擬訂相應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策時(shí)，可在保證第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定持續(xù)增長的前提下，多注重第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，借助第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)，進(jìn)而拉動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展。與此同時(shí)，要注重產(chǎn)業(yè)間的穩(wěn)定與協(xié)調(diào)，做好第一產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)投資之間對(duì)于土地使用的平衡，找到第二產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)之間相互作用的高效平穩(wěn)點(diǎn)，抓準(zhǔn)第三產(chǎn)業(yè)給房地產(chǎn)投資帶來的短期發(fā)力點(diǎn)，促進(jìn)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)均衡、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展。

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[9]姚景源.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系研究（二）[J].經(jīng)濟(jì)，2011（6）：18-19.

[基金項(xiàng)目]廣西高校中青年教師基礎(chǔ)能力提升項(xiàng)目“廣西城市空間集聚與產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展研究”（項(xiàng)目編號(hào)：KY2016YB868）。

[作者簡(jiǎn)介]詹婷（1993—），廣西外國語學(xué)院，專職教師，碩士，研究方向：應(yīng)用統(tǒng)計(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì);韋瑋（1983—），廣西外國語學(xué)院，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，碩士，研究方向：城市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。