可行性研究階段老舊小區(qū)改造項目建設(shè)方案評估要點

劉高超

博眾工程咨詢有限公司 廣東 廣州 510030

1 老舊小區(qū)改造的背景

老舊小區(qū)由于建成年代較早，存在一些普遍的問題，比如建筑外觀破損、基礎(chǔ)設(shè)施年久失修、市政配套不完善、環(huán)境臟亂無人管、服務(wù)設(shè)施不健全等問題。

2019年6 月，國家提出要加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。根據(jù)初步摸底的數(shù)據(jù)，老舊小區(qū)改造將涉及上億的城鎮(zhèn)居民，涉及面廣、工程量大、改造內(nèi)容艱巨。2020年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)文，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。同年10月，“老舊小區(qū)改造”被納入“十四五”規(guī)劃。“十四五”規(guī)劃明確提出加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)。各省市也將老舊小區(qū)改造納入民生工程，大力推進老舊小區(qū)的改造項目。在新的時代背景下，應(yīng)當(dāng)充分重視老舊小區(qū)改造的意義[1]。

2 老舊小區(qū)改造的積極意義

老舊小區(qū)改造應(yīng)堅持以人為本。老舊小區(qū)改造的主要目的，就是完善人居環(huán)境、提高公共服務(wù)水平，提升小區(qū)整體環(huán)境和形象，增加民眾的幸福感，提高城市的美好形象。

老舊小區(qū)的改造，與目前國家提出的高質(zhì)量發(fā)展相契合。對促進發(fā)展經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，推進城市更新，保障人民群眾的高質(zhì)量生活具有積極意義。

除此之外，老舊小區(qū)改造對經(jīng)濟也有促進作用。改造工程包括建筑局部的裝修改造、綜合管線改造、綠化改造、消防改造、道路改造、公共設(shè)施改造等項目，可以拉動投資。政府推動老舊小區(qū)改造之后，小區(qū)會變得更加適宜居住，增加人文氣息、和諧氣息[2]。

3 確定改造內(nèi)容

充分征求社區(qū)組織與小區(qū)居民對小區(qū)的現(xiàn)狀評價與改造愿望，分析老舊小區(qū)的問題，合理確定改造內(nèi)容。各地在老舊小區(qū)改造規(guī)劃階段，會結(jié)合實際，在摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，形成地區(qū)性的改造內(nèi)容。有些地方還會制作菜單式改造內(nèi)容清單，以便具體項目選擇。到可行性研究階段，在確定改造內(nèi)容時，除了居民意愿，還要考慮對具有歷史文化價值的景觀的保護和利用、海綿城市建設(shè)、城市生態(tài)環(huán)境保護及修復(fù)與老舊小區(qū)改造的結(jié)合。評估可行性研究報告改造內(nèi)容時，應(yīng)檢查是否有相關(guān)調(diào)研附件資料[3]。

4 項目建設(shè)方案評估

建設(shè)方案是可行性研究報告的核心組成部分。因此，對于項目建設(shè)方案的評估，也就是可行性研究報告評估的關(guān)鍵工作。項目建設(shè)方案評估主要的工作，是分析項目建設(shè)方案是否有合理的多方案比選；是否契合項目的實際狀況；是否達到項目的功能需求；是否符合技術(shù)和產(chǎn)品標準規(guī)范；是否技術(shù)具有先進性；是否做到經(jīng)濟具有合理性，采用的材料和技術(shù)是否節(jié)能環(huán)保，通過系統(tǒng)的審查，提出評估意見。項目建設(shè)方案評估包括老舊小區(qū)改造的編制依據(jù)評估、改造的范圍評估、建設(shè)條件與場地評估、總平面布置評估、建設(shè)方案評估、海綿城市建設(shè)評估等。

4.1 改造的編制依據(jù)評估

評估老舊小區(qū)改造的編制依據(jù)時，首先要審查設(shè)計方案采用的設(shè)計標準或規(guī)范是否齊全；是否準確（與項目無關(guān)的標準規(guī)范不應(yīng)作為編制依據(jù)），然后再審查版本的有效性。如果小區(qū)有控制性規(guī)劃指標，要么就要審查建設(shè)方案是否符合規(guī)劃部門制定的各項技術(shù)控制指標和規(guī)范要求，例如小區(qū)的容積率、綠化率等技術(shù)經(jīng)濟指標是否合規(guī)。

4.2 改造的范圍評估

評估老舊小區(qū)改造范圍時，一方面要考慮政策的符合性，如政策規(guī)定限定為2000年以前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，那2000年之后建設(shè)的小區(qū)就暫時不應(yīng)列入建設(shè)項目清單。另一方面，要考慮項目建設(shè)管理的方便性、合理性。比如由圍墻或道路所圍合的小區(qū)，就應(yīng)該根據(jù)相應(yīng)的圍合界限來確定項目改造范圍。多個相對集中的小區(qū)，則可聯(lián)片進行改造，降低前期工作經(jīng)費的同時，還統(tǒng)籌了基礎(chǔ)設(shè)施的改造，如城市供水、排水、供電、供氣、電信、道路等，避免出現(xiàn)道路修好了再挖開，一直修修挖挖的情況。

4.3 建設(shè)條件與場地評估

4.3.1 項目選址評估。項目選址評估主要評估項目的選址是否符合當(dāng)?shù)氐某鞘锌傮w規(guī)劃、土地規(guī)劃、環(huán)境保護規(guī)劃、文物保護等的要求；地上的文化遺跡、地下的文物和資源礦產(chǎn)等情況是否會對項目建設(shè)造成影響；是否具備工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件、自然氣象條件、防洪條件等；各類建設(shè)用地是否明確和落實；項目建設(shè)用地的權(quán)屬是否清晰。如果涉及建筑基礎(chǔ)的變動，還需要根據(jù)提供該場地的地質(zhì)勘察資料，對場地的地質(zhì)情況進行評估。

4.3.2 項目建設(shè)條件評估。項目建設(shè)所需要的供水、排水、供電、供熱、供氣、通信與交通運輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施條件是否已經(jīng)落實并且穩(wěn)定可靠，能否滿足項目建設(shè)期間和建成后正常運營的需要。當(dāng)建設(shè)條件不能滿足需求時，建設(shè)方案中是否有相應(yīng)的解決措施。

4.4 總平面布置評估

改造總平面布置應(yīng)概括描述改造方案的主要內(nèi)容和位置，并附上改造方案總平面圖，在總平面圖中，需要把具體改造項目的位置標示出來。

涉及消防通道改造的，應(yīng)評估小區(qū)的交通路線的規(guī)劃布置是否合理，改造后的消防車道是否滿足消防規(guī)范要求。交通路線除了考慮車流，同時還需要考慮人流、物流。

4.5 工程方案評估

將老舊小區(qū)常見的改造項目工程方案梳理以后，可以分為建筑綜合整治、公共基礎(chǔ)設(shè)施改造、服務(wù)設(shè)施提升、小區(qū)環(huán)境整治四類。因此，我們按照四類建設(shè)內(nèi)容分別進行評估。

4.5.1 建筑綜合整治評估。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的建筑綜合整治包括建筑結(jié)構(gòu)安全、建筑外立面裝修、建筑消防安全、公共樓道、屋面防水等內(nèi)容的改造整治。如涉及建筑結(jié)構(gòu)的改造，評估時需要審核可行性研究報告是否附有專業(yè)檢測機構(gòu)出具的結(jié)構(gòu)鑒定報告結(jié)論。樓內(nèi)公共區(qū)域墻面、頂棚的飾面破損嚴重應(yīng)重新飾面粉刷；原有塊材墻面飾面保存良好的，可統(tǒng)一清洗。如有地面破損、墻面滲漏等問題，應(yīng)進行相應(yīng)修補。評估建筑物內(nèi)公共空間內(nèi)部裝修改造方案應(yīng)按適用、經(jīng)濟、美觀的原則確定。雜亂、破舊的公共樓道修繕后，應(yīng)達到整潔、明亮的標準。評估屋面改造方案時，應(yīng)注意主要解決功能性問題，次要解決美觀問題。應(yīng)結(jié)合屋面漏水程度情況，選擇合適的補漏方案進行屋面修繕，以達到防水要求。屋面具備節(jié)能改造的，應(yīng)結(jié)合建筑屋面節(jié)能改造進行，如采用平屋面改坡屋面、增設(shè)隔熱系統(tǒng)等措施。有條件時可增設(shè)屋面太陽能光伏發(fā)電裝置，用于公共照明用電。建筑屋面防水改造會影響頂樓用戶的使用體驗，因此應(yīng)征求該層居民的意見，避免產(chǎn)生矛盾，后期無法推進。屋面修繕應(yīng)選在非雨季的時間段進行修繕。

4.5.2 公共基礎(chǔ)設(shè)施改造評估。老舊小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施改造包括小區(qū)的道路整治、消防改造、綜合管線改造、無障礙設(shè)施改造、充電設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、安防設(shè)施改造等內(nèi)容。評估基礎(chǔ)設(shè)施改造時，要求改造理由充分，如路面破損，道路寬度不滿足消防通行要求，市政管線老化或破損，排水未實現(xiàn)雨污分流，排水不通暢易形成積水內(nèi)澇，停車設(shè)施嚴重不足，無障礙設(shè)施不完整，環(huán)衛(wèi)設(shè)施布局不滿足需求等，并附相應(yīng)的現(xiàn)場圖片。路況整體良好，部分出現(xiàn)坑槽、開裂、沉陷等問題的道路路段，可根據(jù)實際情況進行道路的局部修補。小區(qū)道路路面改造時宜采用瀝青混凝土材料，而人行道整改應(yīng)考慮與海綿城市結(jié)合，選用透水性較好的鋪裝材料。在建筑公共區(qū)域內(nèi)，合理增設(shè)手提滅火器。由于管線直接開挖和采用非開挖技術(shù)兩者的費用差別較大，影響項目總投資。在評估時，應(yīng)確定管線開挖采用的施工技術(shù)。一般來說，老城區(qū)路況復(fù)雜，許多管段不適合大開挖施工，宜采用頂管施工技術(shù)，并應(yīng)合理安排頂管的工作井、接收井位置，將對周邊產(chǎn)生的不良影響降低。架空線路在改造的時候，應(yīng)改為埋地式敷設(shè)方式。因條件限制無法埋地的，應(yīng)由相應(yīng)的運營單位整理，統(tǒng)一方向和高度，避免線路私拉亂接。小區(qū)設(shè)置集中的自行車和電動車停車棚。電動車的充電場所注意防火防雷防水。小區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造使小區(qū)的形象改變立竿見影。評估時，應(yīng)注意垃圾做好分類收集和清運。根據(jù)小區(qū)情況，合理設(shè)置分類生活垃圾的收集設(shè)施，讓垃圾分類融入小區(qū)住戶的生活，提升小區(qū)住戶的垃圾分類意識。在居民集中區(qū)域，可設(shè)置再生資源回收點。環(huán)衛(wèi)設(shè)施的布置，不應(yīng)影響道路的通行。有幼兒園或者老年人服務(wù)點的，應(yīng)在周邊布置安防設(shè)施。

4.5.3 服務(wù)設(shè)施提升評估。服務(wù)設(shè)施存在的問題包括文體活動設(shè)施、老人服務(wù)設(shè)施、社區(qū)管理等公共服務(wù)設(shè)施配套不足或老舊破損。老舊小區(qū)的服務(wù)設(shè)施參照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》（GB50180）及其他標準進行評估。充分利用小區(qū)的邊角空間，設(shè)置文體健身器材，宜結(jié)合小區(qū)的戶外活動場地、休息區(qū)、綠化等戶外場地一起設(shè)置。休息區(qū)利用構(gòu)筑物或建筑物、綠化樹形成遮陰。老舊小區(qū)居民比例中，相對老年人比例較高，應(yīng)充分考慮老年人的戶外活動需求。服務(wù)設(shè)施改造做好“適老化”，考慮安全性、舒適性、便利性等方面。新建或改造應(yīng)急避難場所，面積應(yīng)滿足居住區(qū)應(yīng)急和避難的疏散要求。項目的服務(wù)半徑不應(yīng)大于500m。應(yīng)急避難場所需要配置標志系統(tǒng)，標注位置、逃生路徑和方法?？爝f收發(fā)室或快遞箱的設(shè)置，應(yīng)安排在人流出入方便快捷的地方，同時應(yīng)有足夠的展開面，不應(yīng)對人流造成擁堵現(xiàn)象。

4.5.4 小區(qū)環(huán)境整治評估。小區(qū)環(huán)境整治主要涉及小區(qū)景觀整治、綠化環(huán)境整治、停車設(shè)施整治、小區(qū)標識體系整改等。整治對象包括綠地被侵占，綠化植被質(zhì)量差，標識系統(tǒng)缺失等。小區(qū)環(huán)境整治評估參照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》（GB50180）及其他相關(guān)標準。充分利用圍墻，可通過粉刷后涂鴉或繪畫，變成文化墻。提示小區(qū)的文化氣息。綠化改造應(yīng)選取價格不高、病蟲害少、無飛絮和花粉污染、無刺無毒、耐候性強的本土植物。新增植物時，喬木要冠大枝密的，具有遮陰功能，灌木和地被植物要耐水性好的類型。植物應(yīng)注意季節(jié)搭配，形成四季變化的景觀。綠地改造項目中，應(yīng)合理利用雨水資源，就地消納雨水用于綠化灌溉。小區(qū)內(nèi)有條件的，可設(shè)置共享單車停放處。評估標志標識系統(tǒng)時，完善老舊小區(qū)的居住平面圖、公共引導(dǎo)牌、樓棟號、門牌號等標志標識，應(yīng)注意標志標識美觀、大方，與小區(qū)的整體風(fēng)貌協(xié)調(diào)。

4.6 海綿城市建設(shè)評估

海綿城市建設(shè)是生態(tài)文明建設(shè)的重要內(nèi)容，海綿城市的本質(zhì)和內(nèi)涵是實現(xiàn)城市化與環(huán)境資源的和諧發(fā)展，海綿城市是系統(tǒng)解決城市水問題的有效途徑，有利于提升城市應(yīng)對環(huán)境變化與自然災(zāi)害的能力。海綿城市建設(shè)符合自然生態(tài)景觀、城市發(fā)展需求。

為了推進海綿城市建設(shè)，各地出臺了不少政策，對可行性研究報告階段的海綿城市篇章也提出了指導(dǎo)意見。比如廣州規(guī)定要提出海綿城市建設(shè)需求，響應(yīng)規(guī)劃中洪澇安全評估結(jié)論中各項特征值，明確海綿城市建設(shè)內(nèi)容。

評估海綿城市建設(shè)篇章時，首先根據(jù)政策文件檢查內(nèi)容是否齊全，然后根據(jù)相關(guān)規(guī)劃、專業(yè)技術(shù)文件評估海綿設(shè)施技術(shù)合理性、投資合理性。

5 結(jié)束語

老舊小區(qū)改造，事關(guān)百姓安居。可行性研究報告評估是一項重要的項目前期工作，對項目建設(shè)有著十分重要的影響，可以提高投資決策水平，避免投資決策失誤，為投資主體和決策者提供決策依據(jù)。對報告中的工程方案進行評估，更是評估工作中的關(guān)鍵。評估單位應(yīng)采取科學(xué)合理的方法，評估項目建設(shè)方案的可行性和經(jīng)濟性。評估結(jié)論應(yīng)客觀、全面、可靠、經(jīng)得起檢驗。