測(cè)繪工程技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用分析

程傳雙

上海中房測(cè)繪有限公司 上海 200434

就目前的調(diào)查情況而言，傳統(tǒng)以人工為主的調(diào)查方式已難以滿足不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的需要。為了全面提高不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的質(zhì)量和效率，我們提倡利用新的測(cè)繪技術(shù)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量進(jìn)行全周期管理。從現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)用情況的反饋來(lái)看，合理運(yùn)用新的測(cè)繪工程技術(shù)，基本可以避免以往不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作中存在的環(huán)境干擾問(wèn)題和煩瑣問(wèn)題，從而有效地提高了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的質(zhì)量和效率。由于測(cè)繪工程技術(shù)應(yīng)用的重要性，為保證相關(guān)測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，測(cè)繪工作者應(yīng)重視測(cè)繪工程技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域的應(yīng)用實(shí)踐。

1 上海住房發(fā)展歷程

改革開(kāi)放以來(lái)，上海的住房經(jīng)歷了不同的發(fā)展階段，1979年開(kāi)始研究住房制度改革，1998年隨著有償土地使用制度的逐步完善，用貨幣化分配代替實(shí)物分配?！笆濉币?guī)劃期內(nèi)，上海提出了“以普通商品住房為主，市民消費(fèi)為主，居住為主”，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展；“十一五”規(guī)劃期內(nèi)，提出了以普通商品住房為主，保障困難家庭基本生活的保障體系；“十二五”規(guī)劃期內(nèi)，以保障民生住房為住房發(fā)展重點(diǎn)，以征收安置房、共有產(chǎn)權(quán)保障房、公租房、廉租房等為住房保障體系；“十三五”期間，堅(jiān)持“以房養(yǎng)老，而不是投機(jī)炒作”的定位，重點(diǎn)發(fā)展租購(gòu)并舉的住房制度。在新的時(shí)代背景下，上海住房發(fā)展的主線將更加注重包容性發(fā)展、居住環(huán)境質(zhì)量和住房需求多樣化。據(jù)此，本文就測(cè)繪技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)量中的相關(guān)應(yīng)用作一介紹。

2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的主要內(nèi)容分析

2.1 工作內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量是一項(xiàng)繁瑣而復(fù)雜的綜合系統(tǒng)工程。在具體測(cè)量過(guò)程中，測(cè)繪工作者要嚴(yán)格按照權(quán)籍調(diào)查規(guī)范的要求，從多方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的主體內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和合理安排，積極運(yùn)用測(cè)繪工程技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)各種數(shù)據(jù)的精確分析和綜合管理。根據(jù)以往不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的情況，可以將不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作按性質(zhì)、用途和主體內(nèi)容的不同分為地籍測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪兩類(lèi)。

第一，地籍測(cè)繪。開(kāi)展地籍測(cè)繪工作時(shí)，應(yīng)著重對(duì)地籍平面控制、地籍要素調(diào)查和地籍圖繪制等工作內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，合理測(cè)繪。第二，房產(chǎn)測(cè)繪。實(shí)施過(guò)程中，測(cè)繪人員需要對(duì)規(guī)劃區(qū)域進(jìn)行核實(shí)測(cè)算，并對(duì)竣工驗(yàn)收時(shí)的建筑面積、房屋面積等進(jìn)行測(cè)繪和實(shí)測(cè)分析。在此基礎(chǔ)上，提取相關(guān)數(shù)據(jù)，編制科學(xué)合理的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪方案，為后續(xù)的測(cè)繪工作提供良好的測(cè)繪服務(wù)。

2.2 工作開(kāi)展必要性

一般而言，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作作為權(quán)籍調(diào)查工作的一個(gè)重要組成部分，其測(cè)繪成果往往對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的質(zhì)量有重大影響。比如，現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪人員可以根據(jù)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)的結(jié)果，提供準(zhǔn)確的地物單元位置和合法產(chǎn)權(quán)面積，基本上可以認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)落宗的客觀條件。由于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的重要性，測(cè)繪工作者必須嚴(yán)格按照不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作規(guī)范的要求，從多方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作內(nèi)容進(jìn)行合理的貫徹和落實(shí)。在完成地籍測(cè)量的過(guò)程中上，可以對(duì)周邊環(huán)境，房屋的附屬設(shè)施情況等方面進(jìn)行深入了解，讓地基測(cè)量信息更加的完整準(zhǔn)確，增強(qiáng)其有效性。因此，在測(cè)繪方法的選擇上，應(yīng)重點(diǎn)考慮選擇新的測(cè)繪技術(shù)內(nèi)容，以保證測(cè)繪工作的效率和測(cè)繪質(zhì)量。

3 測(cè)繪工程技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用實(shí)踐分析

3.1 GPS-RTK測(cè)量技術(shù)

運(yùn)用GPS-RTK技術(shù)建立不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查控制系統(tǒng)，在總體上可以體現(xiàn)以下幾個(gè)方面的優(yōu)點(diǎn)：

首先，效率高。相對(duì)于傳統(tǒng)的全站儀測(cè)量的工作方式，GPS-RTK測(cè)量技術(shù)在工作速度和測(cè)量精度上的表現(xiàn)更為優(yōu)越。在測(cè)量范圍上，比以往靜態(tài)GPS控制網(wǎng)基線長(zhǎng)度大得多，同時(shí)，在滿足數(shù)據(jù)精度要求的前提下，可實(shí)現(xiàn)對(duì)若干區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)范圍的覆蓋處理。除此之外，GPS-RTK測(cè)量技術(shù)要求僅需一名工作人員即可操作完成。與傳統(tǒng)的全站儀測(cè)量技術(shù)相比，GPS-RTK測(cè)量技術(shù)無(wú)論在人力資源還是物理資源方面都有較大的節(jié)約。

其次，高度的作業(yè)自動(dòng)化和集成化。RTK可完成第一級(jí)控制測(cè)量和圖根控制測(cè)量等工作內(nèi)容。同時(shí)，GPS-RTK測(cè)量技術(shù)也可用于界址房屋的測(cè)量。正規(guī)測(cè)量時(shí)，工作人員可配置高效率的手持式操作手薄，并利用內(nèi)置的相關(guān)專(zhuān)業(yè)軟件，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)坐標(biāo)的自動(dòng)測(cè)量。從現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)用的反饋來(lái)看，GPS-RTK技術(shù)在儀器自動(dòng)化、集成化程度上有較高的表現(xiàn)，基本上能夠?qū)崿F(xiàn)全過(guò)程數(shù)據(jù)采集。

3.2 三維激光掃描技術(shù)

三維激光掃描測(cè)量系統(tǒng)的數(shù)據(jù)采集速度快，能在數(shù)秒內(nèi)完成上萬(wàn)個(gè)點(diǎn)的數(shù)據(jù)采集過(guò)程，并將采集到點(diǎn)在短時(shí)間內(nèi)聚集形成點(diǎn)云數(shù)據(jù)，工作人員可以利用聚集形成的點(diǎn)云數(shù)據(jù)快速建立物體三維實(shí)體模型。相對(duì)于傳統(tǒng)的單點(diǎn)采集工作方式，三維激光掃描測(cè)量系統(tǒng)在采集速度和外部行業(yè)的勞動(dòng)強(qiáng)度方面都有了顯著的提高。

在進(jìn)行地物測(cè)量工作時(shí)，工作人員可利用三維激光掃描測(cè)量系統(tǒng)中的GNSS天線和IMU慣導(dǎo)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星信號(hào)的接收處理。這樣，不但能全面提高點(diǎn)云數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度，同時(shí)也能應(yīng)付環(huán)境惡劣時(shí)點(diǎn)云采集工作的難題。從整體上看，合理運(yùn)用三維激光掃描測(cè)量系統(tǒng)，初步實(shí)現(xiàn)了室內(nèi)外兩種定位功能的雙重應(yīng)用，能進(jìn)一步提高不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作效率。

3.3 無(wú)人機(jī)傾斜攝影測(cè)量技術(shù)

無(wú)人機(jī)傾斜攝影測(cè)量技術(shù)，主要依托無(wú)人機(jī)低空遙感平臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)測(cè)量工作數(shù)據(jù)處理。其中，無(wú)人機(jī)低空遙感平臺(tái)主要由空中和地面兩部分組成。其中，航空部分主要包括遙測(cè)設(shè)備、自動(dòng)控制系統(tǒng)等；地面部分主要是航線規(guī)劃系統(tǒng)和地面控制系統(tǒng)等。在無(wú)人機(jī)飛行作業(yè)中，系統(tǒng)可根據(jù)航路要求和相關(guān)數(shù)據(jù)反饋，對(duì)無(wú)人機(jī)飛行狀態(tài)進(jìn)行全方位的監(jiān)控和管理。

但在地面部分無(wú)人機(jī)的飛行工作中，系統(tǒng)主要是根據(jù)無(wú)人機(jī)任務(wù)航路的設(shè)計(jì)和規(guī)劃要求，實(shí)時(shí)接收和處理無(wú)人機(jī)所涉及的任務(wù)數(shù)據(jù)。根據(jù)以往的應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，無(wú)人機(jī)可采用無(wú)線傳輸通道向地面控制系統(tǒng)傳送飛行任務(wù)數(shù)據(jù)，工作人員對(duì)無(wú)人機(jī)飛行任務(wù)航路進(jìn)行監(jiān)控管理。對(duì)異常問(wèn)題一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，工作人員可針對(duì)其具體原因，采取有針對(duì)性的措施加以解決。

3.4 攝影測(cè)量及遙感技術(shù)的結(jié)合

攝影測(cè)量與遙感相結(jié)合的測(cè)繪工程技術(shù)，是在航空設(shè)備的各種精密、先進(jìn)的設(shè)備支持下，將攝影測(cè)量與遙控遙感技術(shù)結(jié)合起來(lái)，為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量提供了基本保障，使測(cè)量工作能夠更有效地完成。可從兩個(gè)方面進(jìn)行分析，第一，利用攝影測(cè)量和遙感技術(shù)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，可以節(jié)省收集相關(guān)測(cè)量數(shù)據(jù)的時(shí)間，根據(jù)不同區(qū)域進(jìn)行分類(lèi)分析，確定高效的不動(dòng)產(chǎn)圖。第二，發(fā)揮攝影測(cè)量與遙感技術(shù)的特點(diǎn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量區(qū)進(jìn)行精確控制，在相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)生變化時(shí)，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、探索性整理，提供有限的資料。做好國(guó)土資源調(diào)查分析和監(jiān)督管理工作，使測(cè)量工作更加順利。

3.5 數(shù)字化業(yè)內(nèi)掃描技術(shù)的結(jié)合

通過(guò)上文中分析的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中測(cè)繪工程技術(shù)的應(yīng)用，認(rèn)識(shí)到數(shù)字化與掃描技術(shù)相結(jié)合的重要性。在工作過(guò)程中，為了使地形輪廓和方位信息，如地理位置等，更清晰、更明確地結(jié)合起來(lái)，需要讓數(shù)字化行業(yè)掃描技術(shù)發(fā)揮作用?？蓮膬蓚€(gè)方面展開(kāi)，第一，明確不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的方向，結(jié)合實(shí)際情況做全面的分析，在數(shù)字化行業(yè)掃描技術(shù)的應(yīng)用下，可以對(duì)各種數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的測(cè)量，為不動(dòng)產(chǎn)信息報(bào)告的完成提供一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。二是在數(shù)字化掃描技術(shù)應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的背景下，對(duì)整理好的資料中各種地形、周?chē)h(huán)境布置狀況等有了深入地了解，使不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量更加專(zhuān)業(yè)、高效，使工作成果有了實(shí)際有效的應(yīng)用價(jià)值。

4 測(cè)繪工程技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用建議分析

4.1 控制好測(cè)繪工程技術(shù)的應(yīng)用力度

伴隨時(shí)代的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工程技術(shù)也在不斷地創(chuàng)新和發(fā)展。提高測(cè)繪工程技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用水平方案的實(shí)施過(guò)程中，首先要控制好測(cè)繪工程技術(shù)的應(yīng)用力度。在測(cè)繪工程技術(shù)應(yīng)用過(guò)程中，建立和完善控制機(jī)制，結(jié)合實(shí)際情況，為相應(yīng)的控制工作提供穩(wěn)定的保證。此外還要加強(qiáng)相關(guān)控制意識(shí)，按照科學(xué)有效的方案開(kāi)展工作，確保技術(shù)實(shí)施的有效性、科學(xué)性，從而提高不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的應(yīng)用水平。

4.2 加大人員方面的專(zhuān)業(yè)化技能培訓(xùn)力度

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中測(cè)繪工程技術(shù)的實(shí)際情況，要使其更符合規(guī)范、更具有科學(xué)性，就必須加強(qiáng)人員方面的專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，根據(jù)現(xiàn)有人員的基礎(chǔ)，進(jìn)行調(diào)整。重點(diǎn)從以下兩個(gè)方面入手：一是為培訓(xùn)項(xiàng)目做好充分的準(zhǔn)備，調(diào)動(dòng)員工的學(xué)習(xí)氛圍，培養(yǎng)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)能力；二是在相關(guān)單位的領(lǐng)導(dǎo)下，加強(qiáng)測(cè)繪工程技術(shù)應(yīng)用中相關(guān)人員的專(zhuān)業(yè)技能和操作能力的培訓(xùn)，從而提高此類(lèi)技術(shù)應(yīng)用的專(zhuān)業(yè)化水平。

4.3 其他方面的策略

要提高測(cè)繪工程技術(shù)在不同測(cè)量領(lǐng)域的應(yīng)用水平，不僅要從以上兩個(gè)方面入手，還要從其他方面采取相應(yīng)的對(duì)策。一是制定一套統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，使測(cè)量領(lǐng)域更加準(zhǔn)確、系統(tǒng)，便于管理。使測(cè)繪工程技術(shù)能得到更有效的支持，使一些不規(guī)范的操作現(xiàn)象得以減少，最終目的是使測(cè)繪工程技術(shù)的應(yīng)用水平有一個(gè)好的提高，更好更快地完成不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作。另一方面，在有了穩(wěn)定的支撐之后，建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息庫(kù)，可以更好地應(yīng)用于實(shí)際工作中。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文以不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量為研究對(duì)象，對(duì)常規(guī)測(cè)量及測(cè)繪工程技術(shù)應(yīng)用進(jìn)行了全面的規(guī)劃和理性的探討。從研究分析來(lái)看，傳統(tǒng)的測(cè)量方法已經(jīng)很難適應(yīng)當(dāng)前測(cè)繪工程技術(shù)發(fā)展的背景，無(wú)論在測(cè)量精度還是測(cè)量效率上都明顯落后于實(shí)際情況。并且通過(guò)合理運(yùn)用測(cè)繪工程技術(shù)，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作，不僅能全面提高不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的精度，而且能全面提高不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的效率，極具應(yīng)用價(jià)值。