既有房屋鑒定過程及難點問題解析

姚蕾

天津市河北區(qū)住房和建設(shè)委員會，中國·天津 300000

1 引言

房屋的安全鑒定主要是涉及安全鑒定機構(gòu)按照國家房屋建設(shè)安全和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過專業(yè)鑒定人員的實地檢測和勘查后，明確當(dāng)前房屋的結(jié)構(gòu)是否受損變形，建筑材料設(shè)備的損耗情況、不安全因素、目前的抗震能力及危險程度等因素。在歷史年限下，中國許多地區(qū)的房屋建筑使用年限過長，房屋建筑的安全問題十分嚴(yán)峻，如果不加以積極防治，可能會影響社會穩(wěn)定，損害人民的生命財產(chǎn)安全。因此，加大房屋建筑的安全鑒定范圍和力度，提高房屋建筑的安全穩(wěn)定性是保證社會穩(wěn)定發(fā)展的必要手段。

2 房屋建筑質(zhì)量安全鑒定的作用意義

房屋建筑在建成投入使用后，隨著時間的推移，建筑結(jié)構(gòu)和材料會受到內(nèi)外部環(huán)境因素的影響，如居民使用保養(yǎng)情況、外界的天氣、氣候條件等，如果房屋建筑長期在惡劣的環(huán)境條件或者受到嚴(yán)重的自然災(zāi)害問題，都可能會導(dǎo)致房屋的結(jié)構(gòu)質(zhì)量受到損害，因此對房屋建筑定期進(jìn)行鑒定是保證居民生命財產(chǎn)安全、延長房屋壽命的必要措施。房屋在不同的影響因素下，可能會出現(xiàn)房屋地基不均勻沉降、主體承重結(jié)構(gòu)、屋面出現(xiàn)變形、墻體材料出現(xiàn)損耗等諸多問題，進(jìn)而會影響到房屋整體的使用效能，并且隨著時間推移，房屋正常功能會逐步喪失[1]，這些問題都是需要在房屋建筑使用過程中所要注意的。當(dāng)前中國的鑒定機構(gòu)往往都是需要重點對出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變形、發(fā)生材料損耗、脫落事故，或者是使用年限過久的房屋進(jìn)行質(zhì)量安全鑒定，判斷其中房屋的整體損耗程度，為后續(xù)的質(zhì)量維護(hù)提供依據(jù)，保證房屋建筑的安全穩(wěn)定。

通常的房屋鑒定工作涵蓋房屋建筑的安全質(zhì)量排查、房產(chǎn)價值評估、房屋的安全管理使用、保證居民正常使用并延長房屋的使用年限、房屋改造后的安全使用等。正確恰當(dāng)?shù)貙Ψ课萁ㄖM(jìn)行安全評估，利用既有房屋的資源來創(chuàng)造更多的社會效益和經(jīng)濟效益。

3 房屋安全鑒定的目的和問題

3.1 房屋安全鑒定的目的

3.1.1 保證各類房屋的使用和居住安全

由于中國住建部門長期受到“重建設(shè)、輕管理”思想影響，導(dǎo)致對于建成和投入使用的房屋，沒有嚴(yán)格落實定期檢測和維護(hù)工作，房屋鑒定和管理維護(hù)方面缺少健全的管理制度。

3.1.2 督促城鄉(xiāng)地區(qū)危房的改造

部分城鄉(xiāng)地區(qū)還存在20世紀(jì)建設(shè)的房屋，這些房屋建筑由于受到幾十年的環(huán)境侵蝕、自然和人為的損害，結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了嚴(yán)重的安全問題。需要通過必要的房屋安全鑒定，排查這類年久失修的房屋，盡早采取合理措施來防止可能出現(xiàn)的危險因素。

3.1.3 排查違法違規(guī)建筑

由于近年來中國城鎮(zhèn)化建設(shè)加速，城市地區(qū)的房屋建筑數(shù)量出現(xiàn)了大規(guī)模的上漲，很多建筑企業(yè)為了經(jīng)濟效益不顧建筑安全規(guī)定，導(dǎo)致出現(xiàn)了很多違法違規(guī)建筑，這類建筑在使用效果和結(jié)構(gòu)質(zhì)量方面都存在較大問題。因此必須對這些違法的房屋建筑進(jìn)行拆除或者整治。

3.1.4 防災(zāi)減災(zāi)

房屋在遭受自然災(zāi)害、火災(zāi)等影響后，房屋建筑的使用效果和結(jié)構(gòu)都可能會受到不同程度的損害。需要通過必要的鑒定措施來判斷此類房屋還能否正常使用，或者明確其中的危險因素，及時地維護(hù)排除。

3.2 房屋鑒定過程中存在問題

3.2.1 安全鑒定標(biāo)準(zhǔn)不同

雖然在房屋鑒定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)方面有相關(guān)的政策法規(guī)依據(jù)。但是其中的條款缺乏細(xì)則，針對各地區(qū)不同情況缺乏適用性[2]。不同省市地區(qū)的房屋建設(shè)、鑒定標(biāo)準(zhǔn)、安全管理水平都有不同差異。而由于政府鑒定機構(gòu)缺乏規(guī)范統(tǒng)一化的標(biāo)準(zhǔn)，在一些房屋安全鑒定的細(xì)節(jié)方面會遇到困難，也會影響到房屋鑒定的效率和質(zhì)量。

3.2.2 忽視一些非結(jié)構(gòu)性不安全因素

目前對于房屋建筑的安全鑒定，主要關(guān)注的點位都在于房屋結(jié)構(gòu)方面，而對于房屋內(nèi)部設(shè)施、裝修、使用狀況等有所忽視，并未將其列入到具體的安全評估標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中。但是一些明顯損害的設(shè)施往往也會對房屋安全和居住條件產(chǎn)生影響，如一些裝修的吊頂松動、墻磚脫落、水電氣管線破損等問題，都會影響到房屋使用安全。

4 優(yōu)化房屋安全鑒定的對策

4.1 針對房屋的基礎(chǔ)構(gòu)件方面

對于房屋建筑出現(xiàn)傾斜、地基不均勻沉降的觀測資料、地質(zhì)勘查報告、建筑上部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的形變等鑒定結(jié)果要進(jìn)行詳細(xì)的分析，判定誘發(fā)的原因；鑒定人員對于此類方面的安全鑒定，應(yīng)該主要從以下方面具體檢測：第一，在鑒定現(xiàn)場需要重點檢查房屋技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)還有房屋的上部承重結(jié)構(gòu)的連接水平、豎向階梯行的裂縫情況；第二，利用檢測設(shè)備分析房屋的傾斜和位移狀況，是否出現(xiàn)地基滑坡、下層土質(zhì)開裂或者變形的狀況；第三，房屋地基周圍的地面是否出現(xiàn)了特殊的開裂或者下陷。必要時應(yīng)該配合開挖檢測技術(shù)來判斷地基位置的構(gòu)件情況，測定其當(dāng)前的承載能力。

4.2 房屋砌體結(jié)構(gòu)的鑒定

重點關(guān)注房屋砌體結(jié)構(gòu)的構(gòu)建穩(wěn)定，主要的鑒別內(nèi)容包括：房屋砌體的形式和高厚比例；砼構(gòu)造柱、梁墊、截面尺寸等；砼樓板的整體跨度的變形、抑制板構(gòu)造和整體的剛度情況等；支撐磚柱、磚墻上吊車梁、大跨度的預(yù)制板、大跨度梁支撐點是否存在明顯的開裂問題等。而針對房屋底部的框架結(jié)構(gòu)的房屋，還需要細(xì)致地檢查梁截面尺寸大小和跨度、構(gòu)造柱、圈梁等具體的設(shè)置問題[3]；房屋承重墻是否存在拆改問題，墻體是否出現(xiàn)大面積的裂縫或者變形問題。

4.3 健全房屋安全鑒定的流程標(biāo)準(zhǔn)

完整的房屋鑒定流程通常包括委托受理、初始調(diào)查、測算檢驗、評估鑒定、處理建議和出具完整鑒定報告。相關(guān)的鑒定機構(gòu)在準(zhǔn)備一項房屋鑒定工作時，首先需要確定鑒定工作的流程細(xì)節(jié)，不能讓鑒定工作流于形式，只是依照規(guī)定的鑒別程序行事。例如，房屋安全鑒定機構(gòu)在受理鑒定委托時，需要了解房屋相關(guān)的資料，結(jié)合資料和現(xiàn)場的勘查分析來具體判斷房屋的損耗狀況，最后對房屋現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)的描述，并提供明確的依據(jù)，編寫完成鑒定報告后再進(jìn)行自檢，然后再交給復(fù)審人員校對審查，落實相關(guān)的鑒定流程和細(xì)則來有效提高鑒定質(zhì)量和效率。

4.4 加強房屋鑒定的專業(yè)水平

房屋建筑的相關(guān)安全鑒定機構(gòu)，也需要創(chuàng)新完善內(nèi)部的鑒定方法和模式，提高鑒定人員的專業(yè)能力水平。第一，政府方面應(yīng)該要積極采取措施，優(yōu)化市場房屋鑒定行業(yè)的組織管理結(jié)構(gòu)，提高房屋鑒定機構(gòu)的準(zhǔn)入門檻，限制數(shù)量增長，防止行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)不正當(dāng)?shù)哪怖L(fēng)氣；第二，鑒定人員的專業(yè)能力水平是保證房屋鑒定質(zhì)量的重要保證，因此相關(guān)機構(gòu)需要重點加強人員的專業(yè)素養(yǎng)和技能培訓(xùn)，落實房屋鑒定工作的真實性、客觀性和全面性，同時還需要順應(yīng)市場建設(shè)行業(yè)的發(fā)展需求，不斷優(yōu)化鑒定工作的水準(zhǔn)，讓建筑施工和安全鑒定工作可以與時俱進(jìn)。

5 結(jié)語

既有房屋的安全質(zhì)量鑒定是保證社會安全穩(wěn)定發(fā)展的重要內(nèi)容，論文探究了中國房屋安全鑒定的重要意義和作用，分析了鑒定工作的目標(biāo)和問題。為了能夠在以后更高效、高質(zhì)量地開展房屋鑒定工作，還需要相關(guān)的鑒定人員積極投入到實務(wù)中去，不斷積累現(xiàn)場勘查、判斷分析的經(jīng)驗和能力，把控好鑒定工作中的重點難點問題，促進(jìn)中國房屋安全鑒定工作的發(fā)展進(jìn)步。