基于業(yè)態(tài)視角的多個(gè)工業(yè)遺產(chǎn)再利用調(diào)查與啟示
——以江西省南昌市為例

□ 章 敏

工業(yè)遺產(chǎn)再利用是城市“去工業(yè)化”進(jìn)程中對工業(yè)建筑遺產(chǎn)保護(hù)和功能轉(zhuǎn)換的有益嘗試。與保護(hù)一般古跡遺址不同，工業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)者和改造者需要通過合理地重新利用工業(yè)遺址的整體空間來實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。業(yè)態(tài)的規(guī)劃和選擇在實(shí)現(xiàn)工業(yè)遺產(chǎn)的功能和價(jià)值中起到了重要作用。當(dāng)同一城市的多個(gè)工業(yè)遺產(chǎn)均需要進(jìn)行價(jià)值提升、重塑形象時(shí)，多個(gè)工業(yè)遺產(chǎn)的綜合業(yè)態(tài)規(guī)劃和互補(bǔ)選擇顯得更為重要。

1 ??文獻(xiàn)綜述

1.1 工業(yè)遺產(chǎn)再利用的方式和途徑

工業(yè)遺產(chǎn)再利用的方式和途徑是近些年國內(nèi)開發(fā)與保護(hù)工業(yè)遺產(chǎn)的重要議題之一。根據(jù)現(xiàn)有的研究成果，對工業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)與更新基本上是針對建筑遺產(chǎn)及其存在空間的再利用，主要改造成為保護(hù)性遺址或舊址公園、休閑性景觀公園、主題博物館或展示區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園或現(xiàn)代藝術(shù)區(qū)以及基于多種模式的綜合性建筑群。綜觀全國城市工業(yè)遺產(chǎn)資源再利用情況，基本采用前四種模式，從經(jīng)濟(jì)收益的角度來看，主流是改造成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但多種模式的綜合性改造再利用也正在廣泛嘗試探索。

1.2 建筑遺產(chǎn)再利用中的業(yè)態(tài)研究

“業(yè)態(tài)”一詞源于日本，通常是指“商業(yè)業(yè)態(tài)”，是指商業(yè)企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而形成不同的經(jīng)營形態(tài)[1]。在業(yè)態(tài)分類方面，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，國內(nèi)業(yè)態(tài)劃分的標(biāo)準(zhǔn)主要為場所形態(tài)、組織形態(tài)、集聚形態(tài)、商品類型、服務(wù)類型等[2]。針對建筑遺產(chǎn)再利用的業(yè)態(tài)分類，大部分學(xué)者基本是依照《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T 4754—2017）和《零售業(yè)態(tài)分類》（GB/T 18106—2004）等標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合行業(yè)類別、商業(yè)類別，根據(jù)具體的古鎮(zhèn)、歷史文化街區(qū)等建筑中具體的功能性質(zhì)，即“賣什么”進(jìn)行劃分，分類方法眾多，易出現(xiàn)重疊。在業(yè)態(tài)演變方面，國外的研究對象主要是零售業(yè)；國內(nèi)學(xué)者的研究多以某個(gè)或多個(gè)歷史文化街區(qū)為例，研究其業(yè)態(tài)演變規(guī)律、結(jié)構(gòu)特征、業(yè)態(tài)影響因素等[3]。在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)配比方面，國內(nèi)外的研究基于豐富的數(shù)據(jù)分析，逐漸達(dá)成一定程度的共識(shí)，商業(yè)街區(qū)的零售類、餐飲類、休閑娛樂類和生活服務(wù)類業(yè)態(tài)按5∶2∶2∶1配比。但隨著國內(nèi)商業(yè)新業(yè)態(tài)的興起，建筑遺產(chǎn)的區(qū)位特征和開發(fā)定位不同，業(yè)態(tài)配比也正在發(fā)生改變，在國內(nèi)新業(yè)態(tài)快速增長的背景下，工業(yè)遺產(chǎn)再利用的業(yè)態(tài)配比研究尚顯不足。

2 ??研究設(shè)計(jì)

2.1 典型案例選取

本文選取南昌市工業(yè)遺產(chǎn)經(jīng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園改造的4個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比較分析。其中“樟樹林文化生活公園”和“699文化創(chuàng)意園”均運(yùn)營近十年，空置率一直較低，在業(yè)態(tài)中有標(biāo)桿性地位，兼具旅游、休閑、商務(wù)、展示等多種功能。

同時(shí)，為體現(xiàn)業(yè)態(tài)和可持續(xù)經(jīng)營的影響因素，將目前空置率高、經(jīng)營較慘淡的“791藝術(shù)街區(qū)”和“南昌古玩城”兩個(gè)項(xiàng)目納入比較分析中，更利于發(fā)現(xiàn)其中規(guī)律。

2.2 研究方法和思路

本文通過對2018—2020年連續(xù)3年內(nèi)4個(gè)案例項(xiàng)目進(jìn)行地毯式業(yè)態(tài)調(diào)查，比較分析它們的商鋪建筑規(guī)模、業(yè)態(tài)定位和選擇、業(yè)態(tài)分區(qū)和動(dòng)線，并從時(shí)間維度觀察它們的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例和變遷，從而進(jìn)一步探討業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的影響因素、業(yè)態(tài)與工業(yè)遺產(chǎn)再利用之間的關(guān)系。

3 ??案例分析和探討

3.1 業(yè)態(tài)規(guī)模

通過比較4個(gè)案例的基本指標(biāo)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)：（1）4個(gè)案例的商鋪建筑面積相近，但南昌古玩城的商鋪數(shù)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于另外三者，平均單鋪面積偏小，小面積的商鋪偏多，增加了招商難度。（2）樟樹林文化生活公園的商鋪建筑面積大于699文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，但商鋪數(shù)量卻少于699文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，平均單鋪面積大204m2，單鋪面積的規(guī)模大小直接影響業(yè)態(tài)招商的數(shù)量和業(yè)態(tài)選擇。（3）樟樹林文化生活公園和699文化創(chuàng)意園這兩個(gè)成功案例均有一定數(shù)量的公共建筑設(shè)施，其中699文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的公共建筑設(shè)施的面積占總建筑面積的一半以上，為園區(qū)開展公共活動(dòng)和商演活動(dòng)提供了更多的空間。

3.2 業(yè)態(tài)定位和選擇

（1）樟樹林文化生活公園更為偏向于旅游和日常休閑功能，定位方向?yàn)榻魇讉€(gè)集工業(yè)遺產(chǎn)旅游、綠色生態(tài)旅游、創(chuàng)意文化旅游于一體的創(chuàng)意商業(yè)公園；而699文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園定位更為綜合，即文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的綜合聚集區(qū)，涵蓋文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)、企業(yè)辦公、影視音樂制作、文教培訓(xùn)、餐飲、健身等生活休閑多個(gè)方面。因兩者都定位有旅游功能，均先后獲批國家AAA級旅游景區(qū)。（2）791藝術(shù)街區(qū)雖然有眾多雕塑藝術(shù)品分布于各個(gè)公共空間，但其定位為陶瓷、書畫等藝術(shù)品欣賞和交易市場；南昌古玩城定位為古玩交易類市場。兩者都缺乏旅游功能，休閑功能也偏弱，面向的消費(fèi)群體較為狹窄。

3.3 業(yè)態(tài)分區(qū)和動(dòng)線

通過對比案例的規(guī)劃方案和動(dòng)線分布，可以發(fā)現(xiàn)：（1）樟樹林文化生活公園整體規(guī)劃類似開放式購物中心，沒有具體的業(yè)態(tài)分區(qū)，依托東北角大面積的主力店和次主力店帶動(dòng)人流，因出入口較多使得人流動(dòng)線較多且非循環(huán)，易造成人流分散離去。（2）699文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園分為四個(gè)業(yè)態(tài)分區(qū)，三個(gè)區(qū)均為商務(wù)區(qū)，一個(gè)區(qū)為商業(yè)區(qū)，僅有兩個(gè)出入口，沿東、西向兩條主次干道分布的是創(chuàng)意辦公類業(yè)態(tài)，特色商業(yè)配套則圍繞中心花園排布，保證了人流的聚集。（3）791藝術(shù)街區(qū)因隸屬于住宅1樓的社區(qū)底商，呈倒“T”形分布，布局簡單，人流動(dòng)線單一。（4）南昌古玩城商鋪建筑面積較大，由3棟3層的商業(yè)樓、一條商業(yè)街、一個(gè)文化廣場和生活區(qū)配套組成，因主要是商業(yè)零售，并沒有做業(yè)態(tài)分區(qū)，人流、物流動(dòng)線比較雜亂。

3.4 業(yè)態(tài)比例和變遷

經(jīng)過連續(xù)3年的實(shí)地調(diào)查和商鋪“摸排”發(fā)現(xiàn)：（1）零售類業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量和面積逐年減少。比如，相較于2018年，2020年樟樹林文化生活公園整體零售類業(yè)態(tài)面積減少268m2，其中文創(chuàng)產(chǎn)品和服飾店鋪減少尤為明顯，699文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園也有類似現(xiàn)象；791藝術(shù)街區(qū)原本以文創(chuàng)產(chǎn)品零售為主，現(xiàn)此類店鋪基本處于關(guān)閉或半歇業(yè)狀態(tài)；南昌古玩城內(nèi)古玩零售類店鋪也多處在半歇業(yè)中。（2）餐飲類店鋪數(shù)量和面積維持穩(wěn)定。在樟樹林文化生活公園和791藝術(shù)街區(qū)的店鋪中，80%以上的餐飲類店鋪的經(jīng)營時(shí)間超過3年，而甜品類店鋪的數(shù)量和面積略有增加。（3）居民服務(wù)類店鋪數(shù)量和面積逐年增長。如791藝術(shù)街區(qū)內(nèi)的店鋪目前大多改造成為超市、便利店等；樟樹林文化生活公園和791藝術(shù)街區(qū)中婚紗攝影類、教育培訓(xùn)類店鋪的數(shù)量和面積均在3年中有所增加。（4）辦公類店鋪數(shù)量和面積亦逐年增長，其中包含廣告?zhèn)髅筋?、影視類、文化傳播類、科技類和電商類等類型的辦公企業(yè)。

4 ??結(jié)語

通過追蹤調(diào)查與分析，可以得出以下啟示。

（1）產(chǎn)權(quán)歸屬是影響園區(qū)運(yùn)營的首要因素。運(yùn)營者若擁有整體建筑的產(chǎn)權(quán)更有利于整體運(yùn)營、合理分配業(yè)態(tài)類型，統(tǒng)一經(jīng)營風(fēng)格、統(tǒng)一對外宣傳，兼顧各方利益。反之，若產(chǎn)權(quán)分散，小業(yè)主招商難度大，易出現(xiàn)空置現(xiàn)象，各自為政。

（2）業(yè)態(tài)選擇是支撐園區(qū)繁榮的前置因素。業(yè)態(tài)形式多種多樣，如何有機(jī)地整合白天與夜間、工作日與周末的人流、車流和物流，做到分時(shí)有序地合理利用空間，平衡功能應(yīng)用和業(yè)態(tài)聚集之間的關(guān)系極為重要。

（3）戶型設(shè)計(jì)是吸引業(yè)態(tài)入駐的必要條件。建筑設(shè)計(jì)的功能、室內(nèi)面積應(yīng)與所選擇的業(yè)態(tài)相匹配，如規(guī)劃有餐飲類業(yè)態(tài)，尤其是中餐類，就應(yīng)配合設(shè)計(jì)有煙道、燃?xì)夤艿赖?，避免因設(shè)計(jì)的缺陷而造成擬招商的業(yè)態(tài)無法實(shí)際入駐。

（4）運(yùn)營水平是保障園區(qū)收益的重要因素。商業(yè)業(yè)態(tài)的運(yùn)營分為業(yè)態(tài)入駐前的招商運(yùn)營和入駐后的整體運(yùn)營，招商要養(yǎng)商，運(yùn)營商需要從全局整體的角度出發(fā)，做好園區(qū)的營銷推廣，切實(shí)考慮各種商業(yè)業(yè)態(tài)的生存發(fā)展空間，忌只看重租金的漲幅而忽視園區(qū)的長期可持續(xù)發(fā)展。

（5）交通動(dòng)線是園區(qū)收益的重要條件。外部交通的可達(dá)性和便利性是確保園區(qū)業(yè)態(tài)入駐的前提，而內(nèi)部交通環(huán)境的合理性對于“導(dǎo)客”和“留客”極為重要。合理的人流、物流動(dòng)線設(shè)計(jì)和功能分區(qū)不僅有利于商家聚集人氣，還有利于營造各類商業(yè)氛圍、文化場景。改造者和設(shè)計(jì)者既要避免“寬街無鬧市”，也要做好消防疏散的設(shè)置。