關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理

牛耀邦

(甘肅 蘭州 730311)

在當(dāng)前的行業(yè)發(fā)展中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有突出的作用，在實(shí)際發(fā)展中，由于影響因素比較多，因此在具體的管控階段需要注意的是合理的進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，做好整體管理工作。為了能獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，全過(guò)程成本管理涉及到的內(nèi)容多，在實(shí)際管理中要重視的是成本管控，確保各個(gè)項(xiàng)目處在一個(gè)平衡的狀態(tài)下。在進(jìn)行落實(shí)的時(shí)候，可能會(huì)存在不足之處，在后續(xù)管理中要從現(xiàn)狀入手，明確管理的各項(xiàng)要求，對(duì)隱患及時(shí)處理，實(shí)現(xiàn)有序化管理，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中成本管理的現(xiàn)狀

1.1 管理者對(duì)成本管理的重視度比較低

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，各個(gè)階段的成本管理都是關(guān)鍵所在，在后續(xù)管理中需要進(jìn)行決策分析工作。決策階段是成本控制初期階段，在后續(xù)發(fā)展中，必須對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理引起重視，實(shí)現(xiàn)決策階段的成本管控。在實(shí)施中可能會(huì)存在隨意性安排的現(xiàn)象，影響到之后階段的成本控制。因此在初期發(fā)展中需要引起重視，合理的進(jìn)行成本管理，降低風(fēng)險(xiǎn)[1]。

1.2 缺少先進(jìn)的成本控制方式

在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，采取的是靜態(tài)的成本控制策略，在后續(xù)管理中，價(jià)格的計(jì)算以及核算是重點(diǎn)，要注意進(jìn)行重點(diǎn)內(nèi)容的審核。在后續(xù)發(fā)展中，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)受到各種因素的影響，存在不同程度的問(wèn)題。在后續(xù)發(fā)展中選擇簽署相關(guān)合同的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)一步管理。在實(shí)施階段必須實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的管控，如果缺少完善的管理制度，對(duì)項(xiàng)目本身產(chǎn)生影響。

1.3 開(kāi)發(fā)商對(duì)招標(biāo)質(zhì)量難以保證

在準(zhǔn)備階段需要做好招標(biāo)工作，招標(biāo)工作質(zhì)量直接影響到項(xiàng)目的最后質(zhì)量水平。在當(dāng)前的招標(biāo)管理中，出臺(tái)了對(duì)應(yīng)的法律政策，但是受到各種因素的影響，無(wú)法從根本上解決問(wèn)題。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工管理中存在騙標(biāo)的方式。這些不公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象導(dǎo)致招標(biāo)管理流于形式，招標(biāo)質(zhì)量不能保證[2]。

1.4 出現(xiàn)成本管理一刀切的現(xiàn)象

在當(dāng)前的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)管理中，如何做好規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作是重點(diǎn)，但是在具體管理中存在規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理的現(xiàn)象，土地成本方面以及配套設(shè)施方面管控不及時(shí)，在實(shí)施階段采取的是“一刀切”的方式，此類(lèi)方式對(duì)成本控制在某種程度上有一定的作用，但是也對(duì)項(xiàng)目本身產(chǎn)生影響，例如設(shè)計(jì)階段會(huì)出現(xiàn)選址問(wèn)題和設(shè)計(jì)規(guī)劃等問(wèn)題，在各種因素的影響下，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)一步落實(shí)。

1.5 成本浪費(fèi)現(xiàn)象普遍存在

施工階段如何實(shí)現(xiàn)資金的使用是重點(diǎn)，但是在實(shí)踐中，存在資金管理不當(dāng)?shù)默F(xiàn)象，缺少完善的管理流程，整體管理存在隨意性的現(xiàn)象。在反復(fù)施工過(guò)程中，存在不同程度的浪費(fèi)現(xiàn)象，原材料浪費(fèi)比較多，也會(huì)耽誤施工進(jìn)程。

1.6 忽視了社會(huì)利益

針對(duì)當(dāng)前管理階段的具體情況，需要以社會(huì)效益為基礎(chǔ)。但是當(dāng)前房屋投資項(xiàng)目取得突出的進(jìn)步，開(kāi)展了限購(gòu)政策。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，通過(guò)各項(xiàng)對(duì)策的有效實(shí)施，其中存在的項(xiàng)目溢價(jià)現(xiàn)象出現(xiàn)。房企在成本管理中加大管理力度，在具體管理中需要明確設(shè)計(jì)成本，在實(shí)際的招投標(biāo)階段，承包方進(jìn)行項(xiàng)目利潤(rùn)的壓縮、降低風(fēng)險(xiǎn)。但是由于其中的成本管理難度大，增加了安全隱患系數(shù)。部分房地產(chǎn)企業(yè)為了能獲取對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益、降低成本，導(dǎo)致安全隱患多。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的對(duì)策

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的具體情況，在實(shí)際管理過(guò)程中必須注意的是明確目標(biāo)成本管理的注意事項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本管理，此外依據(jù)設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)以及工程等方面情況，進(jìn)行項(xiàng)目全過(guò)程的成本管理，能減少其中的各種隱患。詳細(xì)管理對(duì)策如下。

2.1 投資決策階段

開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策管理中要引起重視，準(zhǔn)確地進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)測(cè)和評(píng)估。如果在實(shí)際的施工中，調(diào)研不充分，導(dǎo)致可行性論證出現(xiàn)偏差，對(duì)企業(yè)的盈利產(chǎn)生影響[3]。從當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)受到傳統(tǒng)成本控制理念的影響，沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的重要性。在具體工作中，隨意的進(jìn)行決策和策劃，沒(méi)有從思想上重視決策中的各項(xiàng)成本問(wèn)題，直接導(dǎo)致項(xiàng)目決策中成本控制弊端的出現(xiàn)。因此在該階段需要注意的是制定合理的計(jì)劃，發(fā)揮成本計(jì)劃的作用，從而達(dá)到理想的目標(biāo)。

2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，如何進(jìn)行前期規(guī)劃是重點(diǎn)。在初期設(shè)計(jì)階段需要減少消極影響因素，投資者在工作中適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)變理念，在具體的設(shè)計(jì)和規(guī)劃中，將性價(jià)比和質(zhì)量?jī)r(jià)格等因素考慮到其中，提升對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本管控，制定符合要求的設(shè)計(jì)方案。通過(guò)各個(gè)方面的預(yù)設(shè)之后，減少了各種問(wèn)題。具體管理中，改變以往追求外形和功能的方式，在實(shí)施階段必須將性價(jià)比和價(jià)格等納入到其中，實(shí)現(xiàn)綜合性考慮。提升設(shè)計(jì)階段對(duì)成本的管控，此外制定自己要求的方案，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體管控[4]。

2.3 招投標(biāo)階段

高效的招標(biāo)管理有突出的作用，在實(shí)際階段必須提升項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)效率，通過(guò)各個(gè)方面有效的管理之后，能實(shí)現(xiàn)施工單位和材料供應(yīng)商的選擇，從而減少各種問(wèn)題的出現(xiàn)。在實(shí)施階段，要實(shí)現(xiàn)精確的計(jì)算，從而提升利潤(rùn)空間。在確保施工質(zhì)量前提上，競(jìng)標(biāo)之后獲得低價(jià)，不要以低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)中標(biāo)企業(yè)也要引起重視，首先考慮到成本，而后分清側(cè)重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)不同方面的管理。在招投標(biāo)階段進(jìn)行詢價(jià)，全面了解人員、材料和設(shè)備等管理要求，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確定位；其次，在成本控制階段明確對(duì)應(yīng)的指標(biāo)，形成一個(gè)共同的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，進(jìn)行周邊項(xiàng)目的落實(shí)，總結(jié)和分析項(xiàng)目成本和產(chǎn)出關(guān)系，分析開(kāi)發(fā)技術(shù)是否能符合全過(guò)程管理要求；最后，在招投標(biāo)之后，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的管控，等到招投標(biāo)落實(shí)到實(shí)際中后，及時(shí)的和設(shè)計(jì)單位簽訂合同[5]。

2.4 項(xiàng)目實(shí)施階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，針對(duì)其中的設(shè)計(jì)變更現(xiàn)象，要及時(shí)處理，避免設(shè)計(jì)改變或者增加成本。在整個(gè)階段優(yōu)化成本管理的內(nèi)容，從原材料的采購(gòu)、施工質(zhì)量控制方面進(jìn)行考慮，避免原材料浪費(fèi)以及施工返工的現(xiàn)象出現(xiàn)。要提升對(duì)施工單位的設(shè)計(jì)和審核工作的了解程度，注意開(kāi)展分包管理，全面掌握現(xiàn)場(chǎng)情況，強(qiáng)化合同管理，減少隱患。

2.5 審計(jì)階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中審計(jì)管理也很重要，對(duì)于項(xiàng)目本身而言，在管理中，必須提升重視程度，靈活的應(yīng)用市場(chǎng)管理機(jī)制。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)方面開(kāi)展審核，選擇可以長(zhǎng)期并且高效率工作的造價(jià)工程師，輔助進(jìn)行決算。要明確咨詢公司的權(quán)利和義務(wù)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的審核專(zhuān)家，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行造價(jià)審核，在實(shí)際工作中選第三方咨詢公司進(jìn)行核算。上級(jí)公司對(duì)單位情況進(jìn)行復(fù)審，在結(jié)算過(guò)程中，聘用的建設(shè)咨詢公司沒(méi)有固定費(fèi)用，主要是按照審核后的百分比進(jìn)行收取，在此類(lèi)方式作用下，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目成本的有序控制[6]。

3 結(jié) 語(yǔ)

近些年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)取得突出的進(jìn)步，在當(dāng)前發(fā)展中需要注意的是明確當(dāng)前全過(guò)程成本管理的注意事項(xiàng)，通過(guò)優(yōu)化管理之后，實(shí)現(xiàn)造價(jià)的管控。在本次研究中分別從投資決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、審計(jì)階段等入手，合理地進(jìn)行全過(guò)程管理，從而確保施工質(zhì)量。