房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的建筑工程項(xiàng)目管理分析研究

翟蓓宇（天津弘房企業(yè)管理有限公司，天津 300381）

房地產(chǎn)行業(yè)最大的特殊性就在于房地產(chǎn)行業(yè)是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)制管理，每一個(gè)房地產(chǎn)集團(tuán)都由一個(gè)一個(gè)的項(xiàng)目組合而成，幾乎所有的業(yè)務(wù)都是圍繞著房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)而進(jìn)行的，這個(gè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)也將決定房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)特的集團(tuán)化管控模式。集團(tuán)總部都以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)設(shè)置了對(duì)應(yīng)的職能管理部門。實(shí)際上，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的集團(tuán)化管控思路幾乎都是以操作管控型為主。

1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的建筑工程項(xiàng)目管理的概念及作用

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的工程項(xiàng)目管理的概念

概括而言，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理是指從項(xiàng)目“經(jīng)營(yíng)”的角度出發(fā)，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過程的、各職能業(yè)務(wù)線的全方位的管理。從本質(zhì)上講，經(jīng)營(yíng)管理是為完成企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和經(jīng)濟(jì)效益的戰(zhàn)略目標(biāo)而采取的一系列管理手段。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一般從兩個(gè)角度去認(rèn)識(shí)經(jīng)營(yíng)管理。

從企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)的視角來看，運(yùn)營(yíng)管理在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和具體經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)間起到了承前啟后的重要作用；從項(xiàng)目開發(fā)的視角來看，運(yùn)營(yíng)管理則是在具體經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)與項(xiàng)目開發(fā)中起到了傳遞和監(jiān)控的關(guān)鍵作用，推動(dòng)著項(xiàng)目效益最大化。

1.2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的作用

1.2.1 目標(biāo)管理

企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃落地分解為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)后，又可以進(jìn)一步地細(xì)化分解為經(jīng)營(yíng)指標(biāo)體系和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃體系兩個(gè)管理體系。其中的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)體系一般通過《年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書》的表現(xiàn)形式向下傳遞并落地執(zhí)行，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃體系在同時(shí)承接經(jīng)營(yíng)指標(biāo)體系后，通過企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的形式落地執(zhí)行。

1.2.2 進(jìn)度管控

項(xiàng)目進(jìn)度管控是在承接目標(biāo)管理的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃體系而進(jìn)行的深化管理的工作內(nèi)容，也是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作開展的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的范疇內(nèi)，進(jìn)度管控的涉及面是相當(dāng)之廣的，幾乎涉及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的都是其管理的內(nèi)容。因此，進(jìn)度管控的總體原則就應(yīng)該是抓大放小、關(guān)鍵聚焦，將有限的注意力放在影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上來。

1.2.3 風(fēng)險(xiǎn)防范

對(duì)于項(xiàng)目投資收益和現(xiàn)金流狀況的跟蹤管理是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理第三項(xiàng)主要業(yè)務(wù)工作，同時(shí)也是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的更高難度的業(yè)務(wù)工作，這需要運(yùn)營(yíng)管理人員站在項(xiàng)目全局開發(fā)的角度實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)收益和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的全程監(jiān)控。

做好投資收益和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的全程監(jiān)控有主要有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：其一是要做好項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值鏈前端的投資收益基準(zhǔn)的把控；其二是要構(gòu)建項(xiàng)目投資收益過程跟蹤管理的整體架構(gòu)，二者缺一不可。

2 房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)操作管控的模式

2.1 直線職能制項(xiàng)目管控模式

直線職能制項(xiàng)目管控模式是指房地產(chǎn)企業(yè)在部門設(shè)置上是按照職能的需求進(jìn)行的，此時(shí)的項(xiàng)目部就是以工程建設(shè)為核心業(yè)務(wù)來進(jìn)行項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的組建，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)主要負(fù)責(zé)的是與工程實(shí)施相關(guān)的業(yè)務(wù)工作。其他的職能業(yè)務(wù)工作則是由各專業(yè)職能部門具體負(fù)責(zé)的，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)無(wú)權(quán)進(jìn)行直接管控，而只是需要做好與其他職能部門的上下游工作搭接工作即可。在該模式中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管控是典型的自上而下的垂直管理，呈現(xiàn)金字塔形，每一個(gè)職能部門的權(quán)責(zé)相對(duì)都較為明確，業(yè)務(wù)分工相對(duì)也較專業(yè)化。

在這種模式中，項(xiàng)目經(jīng)理的角色定位其實(shí)更像項(xiàng)目"工程經(jīng)理"，即項(xiàng)目經(jīng)理(工程經(jīng)理)只對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中的工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明施工以及非設(shè)計(jì)變更類動(dòng)態(tài)成本等業(yè)務(wù)工作負(fù)責(zé)，而沒有權(quán)責(zé)去統(tǒng)籌管理項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)、報(bào)建、項(xiàng)目投資與收益、成本管理與控制、營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目交付等其他業(yè)務(wù)，更沒有相應(yīng)的權(quán)限去進(jìn)行督促推動(dòng)。

2.2 項(xiàng)目公司制管控模式

所謂項(xiàng)目公司制管控模式，是指按項(xiàng)目全生命周期開發(fā)的業(yè)務(wù)需求為出發(fā)點(diǎn)來進(jìn)行項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的組建，其項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)至少包括了報(bào)建、設(shè)計(jì)工程、合約、營(yíng)銷等核心的專職職能，是管理意義的子公司。

在這種模式中，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)各專業(yè)職能都是具有直接管理權(quán)限的，項(xiàng)目經(jīng)理的角色轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目總經(jīng)理的角色，相當(dāng)于總部下屬城市子公司的總經(jīng)理，除集團(tuán)總部統(tǒng)籌把控的部分業(yè)務(wù)(如土地投資、人力資源等)外，項(xiàng)目經(jīng)理將全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展方方面面業(yè)務(wù)工作的推進(jìn)。

當(dāng)然，這種項(xiàng)目管控模式往往是公司發(fā)展過程中的一個(gè)過渡階段，不會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展，因?yàn)樵撃Ｊ较马?xiàng)目總經(jīng)理在管理上是極為集權(quán)的，過大的權(quán)限下放和過多的利益交匯必然需要更多監(jiān)管和制衡。

2.3 矩陣制項(xiàng)目管控模式

矩陣制項(xiàng)目管控模式就是在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的組建上，如同項(xiàng)目公司制管控模式，也是以項(xiàng)目全生命周期開發(fā)為基礎(chǔ)并相應(yīng)配備了設(shè)計(jì)、合約、營(yíng)銷、工程等必備的核心專業(yè)職能。但其不同于項(xiàng)目公司制的是，該項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中各職能成員雖受項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與管理，但同時(shí)又隸屬于各自所在的職能部門，同時(shí)受到職能部門經(jīng)理的管轄。

在這種管控模式中，有三種角色：各職能經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、普通團(tuán)隊(duì)成員。各職能經(jīng)理的主要工作就是依據(jù)項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo)及分解的過程里程碑任務(wù)節(jié)點(diǎn)，合理分解職能業(yè)務(wù)工作任務(wù)，高質(zhì)量地完成自己職能范圍內(nèi)所承擔(dān)的產(chǎn)品開發(fā)任務(wù)。項(xiàng)目經(jīng)理的角色定位類似于項(xiàng)目公司制管控模式中的項(xiàng)目總經(jīng)理，負(fù)責(zé)整合公司資源來完成項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)。普通團(tuán)隊(duì)成員受到雙向領(lǐng)導(dǎo)和管轄，一個(gè)是項(xiàng)目經(jīng)理，另一個(gè)是職能經(jīng)理。在業(yè)務(wù)推進(jìn)中，項(xiàng)目性職責(zé)向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)，職能性工作向職能經(jīng)理匯報(bào)。

在具體業(yè)務(wù)管理中，矩陣制項(xiàng)目管理模式中的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)研究并設(shè)定需要完成的工作，職能經(jīng)理則關(guān)心工作完成的方式和期限。換言之，項(xiàng)目經(jīng)理來制訂項(xiàng)目發(fā)展的整體計(jì)劃，協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)發(fā)生所需要的資源，跟進(jìn)監(jiān)督各階段工作進(jìn)程；職能經(jīng)理則根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)定的階段性工作目標(biāo)，負(fù)責(zé)進(jìn)行職能范圍內(nèi)人力資源和其他資源的安排統(tǒng)籌。項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)該項(xiàng)目的整體發(fā)展目標(biāo)負(fù)責(zé)，而職能經(jīng)理則就該項(xiàng)目在對(duì)應(yīng)職能的業(yè)務(wù)工作推動(dòng)上對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。

3 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的建筑工程項(xiàng)目管理措施的建議

3.1 優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的組織架構(gòu)

基于矩陣制項(xiàng)目管控模式的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作，在企業(yè)管理模式中必然會(huì)在集團(tuán)、區(qū)域、城市子公司各層級(jí)設(shè)置一個(gè)專業(yè)的管理部門，來負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)事務(wù)的具體實(shí)施，以達(dá)到集團(tuán)公司對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)工作的具體管理。在集團(tuán)層面，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的主要職責(zé)體現(xiàn)在規(guī)章制度的制定，并負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行管控和考核。在區(qū)域公司層面，運(yùn)營(yíng)管理部的主要職責(zé)是協(xié)助集團(tuán)公司對(duì)區(qū)域內(nèi)城市子公司的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)事務(wù)進(jìn)行管理，起到一個(gè)承上啟下的作用。其工作內(nèi)容主要為對(duì)區(qū)域內(nèi)各城市子公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)督審核，跟進(jìn)落實(shí)。

在城市子公司層面，該層級(jí)的運(yùn)營(yíng)管理部直接對(duì)接區(qū)域公司運(yùn)營(yíng)管理部，間接對(duì)接集團(tuán)公司運(yùn)營(yíng)管理部，其主要的工作職責(zé)是進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃的編制、執(zhí)行與反饋；總結(jié)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并做好推廣工作。優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的組織架構(gòu)，使各層級(jí)的運(yùn)營(yíng)管理更加落實(shí)和具體。

3.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。工程項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)受各類風(fēng)險(xiǎn)因素影響較大，風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生一方面會(huì)直接對(duì)相關(guān)建設(shè)活動(dòng)主體造成生命或財(cái)產(chǎn)方面的損傷損失，另一方面還影響著整體項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。因此，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于工程建設(shè)具有重要的意義，及時(shí)而有效的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠?qū)こ探ㄔO(shè)起到重要的風(fēng)險(xiǎn)保障作用。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各種新型產(chǎn)業(yè)興起并且開始逐漸發(fā)展起來。改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)便成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的增長(zhǎng)點(diǎn)，從一定程度上促進(jìn)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的建筑工程項(xiàng)目管理進(jìn)行深入分析，從而優(yōu)化與改進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式，能為房地產(chǎn)業(yè)增添新的動(dòng)力。