房地產(chǎn)景觀園林施工與綠化養(yǎng)護(hù)的管理探討

張順波

（荊州中大豪盛置業(yè)有限公司，湖北荊州 434000）

經(jīng)過(guò)40 年的發(fā)展，中國(guó)城鄉(xiāng)面貌日新月異，人們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求越來(lái)越高。一個(gè)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅要建造精美的樓盤(pán)，還要打造一個(gè)個(gè)賞心悅目的景觀園林，為住戶(hù)提供舒適的居住環(huán)境。因此園林景觀在房地產(chǎn)項(xiàng)目中占有越來(lái)越重要的地位，對(duì)景觀園林進(jìn)行施工和綠化養(yǎng)護(hù)是對(duì)一個(gè)房開(kāi)商的實(shí)力考驗(yàn)。

1 園林景觀和綠化在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的地位

（1）園林景觀是房開(kāi)公司的名片。房地產(chǎn)項(xiàng)目中的景觀設(shè)計(jì)，要完成的不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的配套工程，更是住戶(hù)心目中的亮麗風(fēng)景線，是公司綜合實(shí)力的集中展示。園林景觀是房開(kāi)公司的名片，通過(guò)房開(kāi)項(xiàng)目的園林景觀，不僅提升公司的品牌知名度，吸引更多潛在消費(fèi)群體的注意力，為公司做大做強(qiáng)和永續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)[1]。而且通過(guò)打造美麗的園林景觀，為小區(qū)住戶(hù)打造舒適的休閑生活空間，提升小區(qū)的品牌價(jià)值，增強(qiáng)小區(qū)住戶(hù)的認(rèn)同感、幸福感和歸屬感。

（2）提升房地產(chǎn)整體價(jià)值。房地產(chǎn)的整體價(jià)值光靠美妙的廣告詞是很難詮釋清楚的。涉及園林景觀的各方對(duì)園林景觀的認(rèn)識(shí)和態(tài)度都是不一樣的：對(duì)于房開(kāi)商來(lái)說(shuō)，它就是一個(gè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單地對(duì)環(huán)境進(jìn)行改造的工程；而對(duì)于小區(qū)住戶(hù)來(lái)說(shuō)，這園林景觀是和他們?nèi)找瓜喟榈纳瞽h(huán)境，因此要求特別高；對(duì)園林景觀設(shè)計(jì)者來(lái)說(shuō)，考慮更多的是現(xiàn)實(shí)的地理環(huán)境因素，如何把這些因素巧妙融合在園林景觀作品中。作為一個(gè)有品位的房地產(chǎn)項(xiàng)目，園林景觀是不可缺少的組成部分。高品質(zhì)的園林景觀，不僅是吸引消費(fèi)者眼球的重要法寶，也是推銷(xiāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要砝碼，獨(dú)具特色的園林景觀為房地產(chǎn)項(xiàng)目增加亮點(diǎn)。在北上廣深等一線城市，房開(kāi)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的時(shí)候，往往首先想到的是園林景觀的先行設(shè)計(jì)。在一線城市，因?yàn)橥恋毓?yīng)比較緊張，所以在設(shè)計(jì)園林景觀時(shí)都小心翼翼，在許多細(xì)節(jié)方面做足了文章，生怕造成資源浪費(fèi)。他們會(huì)根據(jù)各個(gè)小區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)，設(shè)計(jì)獨(dú)具特色的園林景觀，并根據(jù)園林景觀的特色助力樓盤(pán)的銷(xiāo)售[2]。

（3）創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。在設(shè)計(jì)者的眼中，園林景觀就是他們的作品，所以他們十分注重園林景觀的創(chuàng)意設(shè)計(jì)，不僅要設(shè)計(jì)出與眾不同的景觀，而且還要想辦法延長(zhǎng)景觀的藝術(shù)壽命。在設(shè)計(jì)園林景觀的過(guò)程中，設(shè)計(jì)者都十分注重整體布局，把功能分區(qū)做到精致。在對(duì)園林景觀進(jìn)行功能分區(qū)時(shí)，他們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)定位和住戶(hù)的要求，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)和建筑物的實(shí)際將景觀劃分為個(gè)人空間、鄰里空間、家庭空間等不同的區(qū)域，并把現(xiàn)場(chǎng)的地形地貌、建筑物的造型等元素高度融合進(jìn)去，打造休閑舒適的居住環(huán)境，增強(qiáng)小區(qū)住戶(hù)的幸福感和歸屬感。在對(duì)園林景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)者會(huì)特別突出綠色環(huán)保理念，在滿(mǎn)足人們休閑、交往、活動(dòng)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)改善小區(qū)空氣質(zhì)量的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)建設(shè)質(zhì)的飛躍。

2 園林景觀綠化養(yǎng)護(hù)管理工作存在的問(wèn)題

（1）市民對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)管理的重要性認(rèn)識(shí)不足。在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多，景觀園林綠化面積也不斷增長(zhǎng)，養(yǎng)護(hù)和管理面臨巨大的壓力。由于工作不到位造成大量的資金和資源浪費(fèi)，現(xiàn)實(shí)的效果與人們的最初預(yù)期出現(xiàn)了巨大的反差，對(duì)此小區(qū)住戶(hù)意見(jiàn)很大。設(shè)計(jì)、建設(shè)、養(yǎng)護(hù)是打造園林景觀的整體，缺少哪個(gè)環(huán)節(jié)或者其中的哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了瑕疵，園林景觀都無(wú)法實(shí)現(xiàn)最初的預(yù)期效果，不可能給住戶(hù)帶來(lái)賞心悅目的觀感、不能給住戶(hù)帶來(lái)美好的享受。所以一個(gè)園林景觀在施工完成以后，養(yǎng)護(hù)管理就顯得非常重要。如果養(yǎng)護(hù)工作不到位，綠化工作就達(dá)不到最初的設(shè)計(jì)要求，園林景觀就成了一種擺設(shè)。如果管理方式方法不對(duì)，或者管理手段落后，景觀園林的養(yǎng)護(hù)工作就會(huì)丟三落四、顧此失彼，管理效果不盡人意，最初設(shè)計(jì)時(shí)想要達(dá)到的社會(huì)價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)、生態(tài)價(jià)值也沒(méi)有呈現(xiàn)生態(tài)的元素、人文價(jià)值也沒(méi)有體現(xiàn)人文關(guān)懷[3]。一言蔽之，因?yàn)閷?duì)園林景觀養(yǎng)護(hù)工作的認(rèn)識(shí)不足，致使養(yǎng)護(hù)工作出現(xiàn)這樣和那樣的問(wèn)題，使景觀園林不能發(fā)揮最大限度的效益。為了重新充分表現(xiàn)最初的設(shè)計(jì)意圖，必須高度重視養(yǎng)護(hù)管理工作，通過(guò)管理鞏固和提升園林景觀的綠化成果，從而激發(fā)人們愛(ài)國(guó)、愛(ài)家、崇尚綠色環(huán)保的情懷。

（2）綠化養(yǎng)護(hù)管理制度不健全。在實(shí)際工作中，養(yǎng)護(hù)工作經(jīng)常出現(xiàn)很大的波動(dòng)，養(yǎng)護(hù)的質(zhì)量時(shí)好時(shí)壞，尤其是在更換管理人員之后這種情況更加明顯。人們難免要問(wèn)，養(yǎng)護(hù)工人的技術(shù)水平、業(yè)務(wù)能力和勞動(dòng)態(tài)度都未曾改變，為什么會(huì)出現(xiàn)這種波動(dòng)的狀況呢？當(dāng)然這其中有氣候、環(huán)境、設(shè)備等諸多方面的原因，但其中最重要的就是沒(méi)有完善的管理制度。在這種情況下，一旦更換了管理人員，他們就會(huì)根據(jù)自己的習(xí)慣進(jìn)行管理，有些管理工作甚至違背了科學(xué)的道理。沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)范的管理制度，養(yǎng)護(hù)工作出現(xiàn)朝令夕改的情況，致使養(yǎng)護(hù)質(zhì)量出現(xiàn)很大的波動(dòng)。要想確保園林景觀的養(yǎng)護(hù)效果，就必須在管理制度上狠下功夫，制定統(tǒng)一規(guī)范的管理制度，讓園林景觀養(yǎng)護(hù)工作不因人員變動(dòng)而變動(dòng)，使園林景觀的管理工作出現(xiàn)連續(xù)性。實(shí)踐證明，園林景觀的養(yǎng)護(hù)管理，制定科學(xué)的管理制度是關(guān)鍵。因?yàn)橹贫鹊拇嬖?，一切依制度辦事，就徹底解決了經(jīng)費(fèi)不足、人手不足等諸多難題，避免應(yīng)付了事、有頭無(wú)尾的情況發(fā)生。

（3）養(yǎng)護(hù)管理工作創(chuàng)新動(dòng)力不足。質(zhì)量管理是管理科學(xué)追求的目標(biāo)，也是科學(xué)護(hù)養(yǎng)管理的環(huán)節(jié)，也是園林養(yǎng)護(hù)必須嚴(yán)格遵守的標(biāo)準(zhǔn)，也是提高園林養(yǎng)護(hù)水平的重要舉措。園林養(yǎng)護(hù)工作涉及技術(shù)、管理、質(zhì)量等各部門(mén)的協(xié)調(diào)，是園林部門(mén)綜合水平和工作質(zhì)量的集中反映。但在實(shí)際工作中，對(duì)園林綠化的養(yǎng)護(hù)管理還根本達(dá)不到養(yǎng)護(hù)的水平，只能稱(chēng)作是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的維護(hù)，因?yàn)槌撕?jiǎn)單的澆水、修剪、保潔、除草、施肥以外，在實(shí)際工作中根本沒(méi)有太高深的技術(shù)含量。真正的園林景觀養(yǎng)護(hù)要把園林景觀當(dāng)做一件藝術(shù)珍品來(lái)對(duì)待，及時(shí)進(jìn)行修剪和定型，把園林景觀所要表達(dá)的藝術(shù)思想充分展示出來(lái)，給人們帶來(lái)驚喜的觀賞效果[4]。之所以出現(xiàn)這種情況，主要的原因是管理公司招聘的都是一些年紀(jì)大的農(nóng)民工，沒(méi)有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的技術(shù)培訓(xùn)，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的勞務(wù)培訓(xùn)就上崗，工作中根本沒(méi)有創(chuàng)新的動(dòng)力。

3 園林景觀施工控制要點(diǎn)

因?yàn)楦餍^(qū)的地理環(huán)境不同，因地制宜造景，出現(xiàn)了謝、坊、亭、臺(tái)、樓、閣、園路、廊架等多種形式的園林景觀。因?yàn)閳@林景觀的形式多樣，在施工過(guò)程中各有各的標(biāo)準(zhǔn)和要求。下面撇開(kāi)具體園林景觀形態(tài)的差異，從整體上說(shuō)說(shuō)在施工過(guò)程中的控制要點(diǎn)。

（1）項(xiàng)目制度控制。這是施工前期必須要做好的重要工作，全面熟識(shí)合同和圖紙的內(nèi)容，并建立完善技術(shù)把控、質(zhì)量把控、安全生產(chǎn)、文明施工等各方面的規(guī)章制度，對(duì)各個(gè)工作環(huán)節(jié)的工作難度、風(fēng)險(xiǎn)大小要做到心中有數(shù)，提前做好應(yīng)對(duì)預(yù)案，為全面施工鋪平道路。

（2）工程計(jì)量控制。從理論上說(shuō)，一個(gè)完整的園林景觀工程應(yīng)該包括建筑物、雕塑制作、電氣安裝、排水系統(tǒng)、裝飾鋪貼以及綠化種植等眾多的項(xiàng)目。在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的任何差錯(cuò)和紕漏，應(yīng)提出書(shū)面建議。如果遇到工程量和工藝變更的情況，要按照制度規(guī)定的程序報(bào)審，不能自作主張。

（3）清單及計(jì)價(jià)控制。項(xiàng)目的清單和計(jì)價(jià)要按照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制。如果在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有需要補(bǔ)充的內(nèi)容，可以根據(jù)設(shè)計(jì)和招投標(biāo)的相關(guān)文件、根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況以及園林景觀的施工特點(diǎn)進(jìn)行補(bǔ)充完善。

（4）專(zhuān)項(xiàng)施工方案控制。施工方案應(yīng)該包括以下內(nèi)容：施工的組織方案、安全施工方案、夜間施工的應(yīng)對(duì)措施、基坑的支護(hù)措施、高大模板的管理措施等等。在編制方案時(shí)要做到條理清晰、有據(jù)可查、便于操作。

（5）材料管理控制。對(duì)于進(jìn)場(chǎng)的材料要做好臺(tái)賬記錄，詳細(xì)記錄材料的供應(yīng)單位、批號(hào)、產(chǎn)品規(guī)格、進(jìn)場(chǎng)數(shù)量、使用部位、進(jìn)場(chǎng)日期等項(xiàng)目?jī)?nèi)容，為日后查詢(xún)提供科學(xué)依據(jù)。對(duì)進(jìn)出的材料嚴(yán)格執(zhí)行報(bào)批手續(xù)，避免材料隨意使用。

4 園林綠化養(yǎng)護(hù)管理對(duì)策

（1）精心設(shè)計(jì)。在園林景觀設(shè)計(jì)階段就根據(jù)小區(qū)的特點(diǎn)布局了不同的功能區(qū)，在園林綠化區(qū)域尤其做到詳細(xì)標(biāo)記。在設(shè)計(jì)綠化時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮鄉(xiāng)土樹(shù)種，這主要是考慮養(yǎng)護(hù)的便利。同時(shí)作為園林景觀，在外形上要有高低錯(cuò)落感，給市民很大的視覺(jué)沖擊，因此通常采用小灌木和草坪相結(jié)合的綠化方式。根據(jù)所在地的氣候特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出常綠與落葉四季景觀各異的精致園林景觀。

（2）科學(xué)施工。精心做好苗木的選苗、包裝、運(yùn)輸、栽植等工作。在栽植階段，技術(shù)人員要親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)工人進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，確保成活率，在降低種植成本的同時(shí)為日后的養(yǎng)護(hù)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（3）嚴(yán)格養(yǎng)護(hù)。根據(jù)不同的季節(jié)制定科學(xué)的養(yǎng)護(hù)措施，尤其要保證養(yǎng)護(hù)勞動(dòng)力的投入量。根據(jù)養(yǎng)護(hù)品種的品類(lèi)和養(yǎng)護(hù)的各個(gè)環(huán)節(jié)制定完善管理標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，依照技術(shù)規(guī)范進(jìn)行養(yǎng)護(hù)工作，達(dá)到“三分種七分養(yǎng)”的技術(shù)要求。要對(duì)一線員工定期進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，讓大家全面掌握好澆水、施肥、修剪及病蟲(chóng)害的防治植保等技術(shù)，增強(qiáng)養(yǎng)護(hù)效果。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的過(guò)程中，越來(lái)越多的居住小區(qū)相繼出現(xiàn)，隨之出現(xiàn)越來(lái)越多的園林景觀。對(duì)園林景觀的施工與養(yǎng)護(hù)管理，不僅僅是園林管理部門(mén)的事情，也呈現(xiàn)所在城市的文化底蘊(yùn)。優(yōu)化工作思路，把園林景觀的施工和養(yǎng)護(hù)管理工作推向新的水平、新的檔次，這是時(shí)代需求對(duì)行業(yè)發(fā)出的呼聲。