城鄉(xiāng)規(guī)劃中的土地利用探討

師誠

（南寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司，廣西南寧 530028）

伴隨人們生活質(zhì)量的提升，土地資源需求量更大，人們對(duì)生活環(huán)境也提出更高的要求。土地資源作為城鄉(xiāng)規(guī)劃的重要組成部分，能夠基于人們的生活現(xiàn)狀、城市發(fā)展趨勢及需求等合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，協(xié)調(diào)處理城市建設(shè)與土地管理的關(guān)系，改善居民的生活質(zhì)量，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的一體化發(fā)展。但是基于當(dāng)前城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用的現(xiàn)狀而言，多具有規(guī)劃體系不夠完善，土地利用率較低及行政審批效率較差等問題，影響土地利用與城市規(guī)劃的整體效果。習(xí)近平總書記在中共中央政治局第二十二次集體學(xué)習(xí)時(shí)指出，要將工業(yè)和農(nóng)業(yè)、城市和鄉(xiāng)村作為一個(gè)整體統(tǒng)籌謀劃，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，使之與新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展、互惠一體，形成雙輪驅(qū)動(dòng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃中的土地合理利用，對(duì)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展均能夠產(chǎn)生重要影響，需要提升重視程度，在明確問題的基礎(chǔ)上制定解決對(duì)策。

1 城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地利用的價(jià)值分析

1.1 提升規(guī)劃管理質(zhì)量，規(guī)范管理內(nèi)容

城鄉(xiāng)規(guī)劃中的科學(xué)土地利用管理，能夠規(guī)范土地建設(shè)的內(nèi)容，合理應(yīng)用各類資源，提高規(guī)劃管理的質(zhì)量[1]。通過引入專業(yè)人才，加大執(zhí)法力度及完善管理制度等方式，讓先進(jìn)的土地管理理念融入土地利用活動(dòng)。以動(dòng)態(tài)監(jiān)督、規(guī)范操作等模式，預(yù)防不良問題的發(fā)生，保證各類土地資源的充分應(yīng)用。

1.2 促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保障人民利益

城鄉(xiāng)土地資源利用，需要堅(jiān)持城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展理念。相關(guān)管理部門及人員需要基于城鄉(xiāng)發(fā)展的現(xiàn)狀、差異及影響因素等，合理配置土地資源[2]。加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，規(guī)劃城市生態(tài)公園且注意文化項(xiàng)目保護(hù)、資源保護(hù)等，為城鄉(xiāng)居民創(chuàng)設(shè)良好的生活、工作環(huán)境，提升人們的幸福感，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保障人民利益。

2 城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用的現(xiàn)存問題分析

2.1 規(guī)劃體系不夠完善

城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展背景下，城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)能夠直接影響人們的生活質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力等。但是基于當(dāng)前我國城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用的現(xiàn)狀而言，多具有空間規(guī)劃內(nèi)容不足，整體規(guī)劃體系不夠完善，缺乏前瞻性、宏觀性分析等問題。在這種問題影響下，土地開發(fā)不合理、土地資源浪費(fèi)的問題普遍存在，影響土地規(guī)劃及利用的效果。

2.2 行政審批效能較低

我國國土資源豐富，但是受到地理環(huán)境、人口數(shù)量等因素限制，一些地區(qū)存在國土資源緊缺的問題，土地利用的相關(guān)管理制度、審批流程等不夠完善，存在審批效率較低，投資支持力度較差等問題，由于投資困難，致使資源利用率較低。

比如某城市在濱江項(xiàng)目建設(shè)期間，計(jì)劃將其設(shè)計(jì)為具有防汛能力、休閑娛樂功能的綜合性工程。在專業(yè)工程團(tuán)隊(duì)綜合評(píng)估的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)建設(shè)工期時(shí)間是21個(gè)月，投資金額是5億元。但是在后續(xù)項(xiàng)目執(zhí)行的過程中，由于項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模較大，資金投入量較高及審批流程繁雜，致使項(xiàng)目建設(shè)被迫轉(zhuǎn)變，工期時(shí)間延長，投資金額顯著減少，整體建設(shè)的效果與計(jì)劃效果存在較大差異。

2.3 土地規(guī)劃監(jiān)管不足

城鄉(xiāng)規(guī)劃過程中土地的利用，易于受到建設(shè)質(zhì)量、施工因素等影響，致使土地利用效果不佳，整體功能價(jià)值無法得到彰顯[4]。比如一些建設(shè)開發(fā)商未能夠按照集約化原則、科學(xué)管理理念等實(shí)施土地開發(fā)應(yīng)用，則會(huì)造成土地資源浪費(fèi)的問題發(fā)生。再如一些施工建設(shè)單位可能會(huì)任意變更建設(shè)方案，在相關(guān)部門未能夠及時(shí)跟進(jìn)、監(jiān)管的影響下，也會(huì)影響建設(shè)的效果，無法發(fā)揮監(jiān)督管控的作用。

土地資源的管理、利用情況等，均會(huì)影響土地資源的價(jià)值與居民生活質(zhì)量，不規(guī)范的土地規(guī)劃及資源配置方案，會(huì)限制地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。比如以某市區(qū)土地規(guī)劃工作為例，作為城市內(nèi)面積最大、人口數(shù)量最多的轄區(qū)，居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中存在著樓盤之間距離較近、采購不合理等問題。小區(qū)居民的日常采光效果、通風(fēng)效果等嚴(yán)重受到影響，樓盤價(jià)格和土地資源難以有效配置，則會(huì)影響居民生活質(zhì)量及經(jīng)濟(jì)效益，且對(duì)生態(tài)管理效果也會(huì)產(chǎn)生不利影響，削弱土地資源的利用價(jià)值。

3 城鄉(xiāng)規(guī)劃中的土地利用對(duì)策分析

3.1 明確土地利用標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持因地制宜理念

城鄉(xiāng)規(guī)劃中的土地利用管理，需要深刻認(rèn)識(shí)到土地資源的價(jià)值、合理利用的重要意義等?；诔青l(xiāng)規(guī)劃的內(nèi)容及要求，監(jiān)理健全土地利用的標(biāo)準(zhǔn)，編制土地資源分類原則，且對(duì)具體的執(zhí)行項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致劃分。在宏觀角度上，基于城鄉(xiāng)發(fā)展的要求及趨勢進(jìn)行分析；微觀角度上，基于城鄉(xiāng)空間應(yīng)用的現(xiàn)狀、居民生活中常見問題等探究，協(xié)調(diào)處理政府與市場的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)空間、土地資源的合理應(yīng)用。

比如根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)、資源優(yōu)勢等實(shí)施土地資源管理。具體而言，以輕工業(yè)為主導(dǎo)的城市，則可以在輕工業(yè)廠房建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)等方面，適當(dāng)放款土地審批政策；針對(duì)于城市中公園資源、綠地資源較少的城市，則需要更加注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)與土地資源利用的關(guān)系，規(guī)劃更多城市生態(tài)公園，對(duì)大型城市生態(tài)建設(shè)項(xiàng)目等給予政策支持；針對(duì)文化古跡、人文建筑相對(duì)較多的城市，則需要?dú)v史文化的保護(hù)。在城鄉(xiāng)土地規(guī)劃中，注重保證歷史文化不受到影響及破壞，彰顯城市的古風(fēng)古貌、人文底蘊(yùn)。

完善的土地利用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建，能夠在提升人們生活質(zhì)量的同時(shí)，保護(hù)各類自然資源、生態(tài)資源及文化資源[4]。城鄉(xiāng)規(guī)劃中的土地自用，需要堅(jiān)持因地制宜的思想理念，合理布局空間結(jié)構(gòu)，基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行精細(xì)化管控。政府相關(guān)管理部門、人員需要嚴(yán)格基于法定程序與批準(zhǔn)權(quán)限獲取土地使用權(quán)，開發(fā)各類建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)空間合理布局及土地資源的科學(xué)配置。

3.2 健全土地管理制度，規(guī)范應(yīng)用土地資源

建立健全土地管理制度，能夠?yàn)橥恋刭Y源的開發(fā)及利用提供基礎(chǔ)保障。在具體的城鄉(xiāng)土地規(guī)劃過程中，需要全面考察當(dāng)?shù)氐馁Y源環(huán)境，明確城市空間規(guī)劃及土地資源分布的情況[5]。根據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施土地資源利用，預(yù)防土地資源浪費(fèi)、利益沖突的問題發(fā)生，切實(shí)發(fā)揮土地規(guī)劃的作用。

首先，需要完善土地生態(tài)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償機(jī)制，基于生態(tài)價(jià)值產(chǎn)權(quán)，合理劃分土地開發(fā)利用行為，保證土地資源、生態(tài)資產(chǎn)的整體價(jià)值得以呈現(xiàn)，對(duì)土地利用行為也能夠發(fā)揮規(guī)范、管控作用。其次，需要健全農(nóng)田保護(hù)制度，對(duì)耕地資源、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資源等予以保護(hù)。以完善的土地管理、監(jiān)督制度等，嚴(yán)格處理違規(guī)占用土地的行為，保障我國的糧食安全及居民基礎(chǔ)生活質(zhì)量。再者，需要綜合應(yīng)用定額管理、存量盤活等路徑，系統(tǒng)規(guī)劃土地資源，優(yōu)化調(diào)整土地結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地集約化與節(jié)約的目標(biāo)；最后，則需要強(qiáng)化土地征收機(jī)制構(gòu)建的重視程度。編制科學(xué)的土地價(jià)值計(jì)算指標(biāo)，綜合分析待征收土地的原有價(jià)值、發(fā)展附加價(jià)值等，做好與群眾的溝通工作，在土地征收、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面，和諧達(dá)成一致觀念。

3.3 管理權(quán)力適當(dāng)下放，兼顧多重規(guī)劃原則

城鄉(xiāng)土地資源規(guī)劃中，政府相關(guān)部門可以適當(dāng)?shù)叵路艡?quán)力，賦予土地、房屋所有人使用權(quán)、處分權(quán)等管理權(quán)限，構(gòu)建平等、民主的土地義務(wù)，編制細(xì)致且合理的費(fèi)用繳納標(biāo)準(zhǔn)。保證土地權(quán)益人在獲得合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，也能夠確保政府獲得合法稅收，實(shí)現(xiàn)個(gè)人、集體及國家利益的均衡發(fā)展[6]。政府需要提高社會(huì)監(jiān)管體系建設(shè)的重視程度，通過權(quán)力分散與社會(huì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的建立等方式，對(duì)土地管理制度的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。以法律手段及時(shí)處理違法占地、搶占土地的行為。同時(shí)還需要強(qiáng)化日常宣傳的重視程度，為城鄉(xiāng)居民介紹土地合理應(yīng)用的必要性，相關(guān)的法律政策及懲罰措施等。在全民的配合及監(jiān)督下，提高城鄉(xiāng)土地規(guī)劃及利用的質(zhì)量。

城鄉(xiāng)土地資源規(guī)劃，需要兼顧多重規(guī)劃的原則。在明確土地規(guī)劃目標(biāo)的基礎(chǔ)上，綜合考量產(chǎn)業(yè)布局、居民生活需求等，設(shè)計(jì)特色項(xiàng)目資源，制定適合城鄉(xiāng)發(fā)展的個(gè)性化土地資源規(guī)劃路徑，構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施，交通便利，自然、經(jīng)濟(jì)及生態(tài)和諧發(fā)展的城鄉(xiāng)環(huán)境，充分彰顯土地利用價(jià)值。

4 結(jié)語

城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開科學(xué)的土地規(guī)劃方案，特別是在當(dāng)前城鄉(xiāng)一體化快速發(fā)展的環(huán)境下，更需要加強(qiáng)土地利用的重視程度。政府及相關(guān)管理部門需要明確土地資源的價(jià)值，基于城市特點(diǎn)、發(fā)展趨勢及群眾需求等進(jìn)行整合分析，優(yōu)化配置土地資源，為城鄉(xiāng)居民提供更多的便利。