危舊房改造之我見

覃芳玉

（廣西冠桂爆破科技有限公司，廣西 來賓 530012）

1 我國危舊房改造的指示通知

我國于2012年12月12日由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會、中華人民共和國財政部、中華人民共和國農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局、國務(wù)院僑務(wù)辦公室、中華全國總工會聯(lián)合頒布了《關(guān)于加快棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知》，通知“為認(rèn)真貫徹《國家基本公共服務(wù)體系‘十二五’規(guī)劃》（國發(fā)〔2012〕29號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2011〕45號）精神，全面落實全國資源型城市與獨(dú)立工礦區(qū)可持續(xù)發(fā)展及棚戶區(qū)改造工作座談會部署，扎實推進(jìn)各類棚戶區(qū)（危舊房）改造”。

2 我國危舊房改造現(xiàn)狀

“棚改（危舊房）始于2009年，到今天已經(jīng)累計開工4730萬套，幫助超過1.2億居民從危舊住房、破屋爛院以及存在明顯公共安全隱患的房子中搬進(jìn)了高大嶄新明亮的第三代電梯房里。徹底幫助他們改善了居住環(huán)境，圓了很多人的‘安居夢’，所以棚改（危舊房）拆遷稱得上是我國重大的民心工程，發(fā)展工程?！?/p>

“8、9月份全國絕大多數(shù)城市都已經(jīng)陸續(xù)公布了‘2021年上半年棚改（危舊房）開工情況’。從公布的資料來看，棚改（危舊房）并沒有結(jié)束，而是照常進(jìn)行。比如貴陽，2021上半年完成了11個棚改（危舊房）項目，20宗棚改（危舊房）用地掛牌，共146.95萬m2，成功出讓18宗，總成交面積135.11萬m2，總攬金184.57億元。棚改（危舊房）規(guī)模較去年同期不降反增。但從各省年初發(fā)布的棚改（危舊房）工作計劃來看，2021年全年的棚改（危舊房）開工總量，很可能較上一年度繼續(xù)下滑。專家預(yù)計，2021年棚改（危舊房）開工總量將不超過200萬套。換句話說，2021年棚改（危舊房）雖然未結(jié)束，但規(guī)模將收縮?！?/p>

在國家政策指導(dǎo)下各地政府積極響應(yīng)，擬實現(xiàn)在“‘十二五’期末，全國成片棚戶區(qū)（危舊房）力爭基本完成改造，住房使用功能得到改善，基礎(chǔ)設(shè)施得到完善，居住質(zhì)量得到提高?！蹦壳拔覈朔课菽昃檬薜忍厥馇闆r，極少進(jìn)行大規(guī)模的拆遷，規(guī)避通過拆遷實現(xiàn)一夜暴富的情況，提出“擴(kuò)大內(nèi)需新動能”的要求，以舊房改造結(jié)合危舊房改造來實現(xiàn)城市發(fā)展。

“2021年8月10日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，明確要求：各地在城市更新行動中堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力?！保ㄒ貌糠终跃W(wǎng)易2021-10-18 09：21小林的街頭美食）

綜上所述，為避免資源浪費(fèi)同時改善居民居住質(zhì)量、提升城鎮(zhèn)整體形象、協(xié)調(diào)農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展，筆者認(rèn)為舊城區(qū)小規(guī)模危舊房拆建與舊房改造相結(jié)合并行，更適合我國國情需求。

3 危舊房改造項目的代建工作分享

危舊房改造工程涉及工程勘察設(shè)計、施工管理、政府主管的各部門，涉及建筑建材設(shè)備檢測等各行各業(yè)，筆者認(rèn)為危舊房改造通過代建制度可提高項目實施進(jìn)度、提高建設(shè)品質(zhì)、規(guī)范報建備案流程，規(guī)范項目運(yùn)作，并規(guī)避項目投資風(fēng)險。代建制度“根據(jù)國家發(fā)改委起草、國務(wù)院原則通過的《投資體制改革的決定》，通過招標(biāo)的方式，選擇專業(yè)化的項目管理單位（以下簡稱代建單位），負(fù)責(zé)項目的投資管理和建設(shè)組織實施工作，項目建成后交付使用單位的制度。代建期間，代建單位按照合同約定代行項目建設(shè)的投資主體職責(zé)，有關(guān)行政部門對實行代建制的建設(shè)項目的審批程序不變”。

筆者有幸作為代建方在工作中參與危舊房改造項目。該項目地處南寧市舊城區(qū)中心某機(jī)關(guān)大院內(nèi)。因房子年代久遠(yuǎn)，通過專業(yè)鑒定為危舊房屋。項目經(jīng)過重新規(guī)劃設(shè)計，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)規(guī)劃用地面積約36000m2，總建筑面積約220000m2，其中地下建筑面積約60000m2。項目擬分地塊拆除、分區(qū)實施改造。

當(dāng)時項目面臨的問題討論有：①原規(guī)劃功能不完善，停車位不足，綠化環(huán)境陳舊，綠地不足，缺少全齡化的運(yùn)動設(shè)施空間。需要重新規(guī)劃設(shè)計加以完善；②用地范圍內(nèi)地塊之間高差大，增設(shè)地下室跨度大，完善設(shè)計的同時需要分地塊實施；③用地范圍內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)雜亂無章，缺少預(yù)見性，規(guī)劃凌亂，沿街立面影響市容市貌，亦需要通過新規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)加以協(xié)調(diào)及改善；④地下排水管網(wǎng)資料缺失給設(shè)計、建設(shè)改造帶了困難，需要實測實量摸排，以為新設(shè)計、新建設(shè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；⑤需要規(guī)范項目立項、工程勘察、設(shè)計、施工各環(huán)節(jié)報審程序，推動各階段證件的辦理；⑥調(diào)動居民的主觀能動性，提高設(shè)計建設(shè)的民意統(tǒng)一性。

工作團(tuán)隊梳理工作思路，將以上問題分別用以下五條工作軸線指導(dǎo)及同步推進(jìn)工作：①危舊改土地出讓金交款工作；②總平規(guī)劃設(shè)計、單體方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、工程規(guī)劃許可證聯(lián)合審批工作；③工程招投標(biāo)及合同簽訂工作；④遷改工程工作；⑤辦理工程施工許可證及做好開工前準(zhǔn)備工作等。

（1）危舊改土地出讓金交款工作，規(guī)范項目立項審批。實施步驟小結(jié)：①提交申請房改辦立項及項目改造方案函文；②審核權(quán)屬面積（需提交材料有：測繪項目委托書、規(guī)劃批復(fù)總平及規(guī)劃設(shè)計通知書、土地證、授權(quán)委托書、知情同意書等）；③危房鑒定報告；④協(xié)調(diào)居民參與度，房屋產(chǎn)權(quán)人房產(chǎn)所有權(quán)證收集，填寫改造居民名單及住房狀況表，產(chǎn)權(quán)人同意改造意見書收集；⑤編制還建戶與非還建戶面積證明函上報財政廳批復(fù)后提交房改辦審批；⑥提交宗地示意圖等材料上報國土信息中心審批；⑦編制項目用途比例表；⑧申請劃撥轉(zhuǎn)出讓審批；⑨土地出讓金評估；⑩簽訂出讓合同、繳納土地出讓金開工前準(zhǔn)備。

（2）總平規(guī)劃設(shè)計、單體方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、工程規(guī)劃許可證聯(lián)合審批工作?？偲脚c單體方案、施工圖設(shè)計考慮與周邊原有建筑的功能、立面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，解決停車位、綠地率及運(yùn)動設(shè)施空間不足，各地塊高低落差大等原規(guī)劃建設(shè)的不足。實施步驟小結(jié)：①申報人防地下室條件，申報總平規(guī)劃、單體方案設(shè)計條件；②完成人防地下室的設(shè)計方案、總平規(guī)劃設(shè)計及單體設(shè)計方案；③提交總平規(guī)劃及單體設(shè)計方案進(jìn)行規(guī)劃主管部門的技術(shù)審查；④方案設(shè)計文本通過規(guī)劃主管部門業(yè)務(wù)會議討論復(fù)核及審批；⑤總平規(guī)劃及單體設(shè)計方案、工程規(guī)劃許可證聯(lián)合審批通過；⑥總平規(guī)劃、單體方案、工程規(guī)劃許可證聯(lián)合審批紙質(zhì)材料送審，取得規(guī)劃許可證；⑦施工圖設(shè)計；⑧施工圖通過建設(shè)主管部門聯(lián)合數(shù)字平臺報建系統(tǒng)審查。

（3）工程招投標(biāo)及合同簽訂工作，實施步驟小結(jié)：①招標(biāo)方案的確認(rèn)；②招標(biāo)備案，所需要材料：a.項目立項批文（包括科研報告、初步設(shè)計、批復(fù)報告）；b.代理機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及委托合同；c.土地使用證或建設(shè)用地批準(zhǔn)；d.施工圖設(shè)計文件；e.施工圖設(shè)計文件審查備案表；f.工程報建表；g.造價單位資質(zhì)及委托協(xié)議；h.建設(shè)資金到位承諾書；i.建設(shè)單位項目管理承諾書；j.邀請招標(biāo)資格證明書；k.邀請投標(biāo)單位資格審查表；l.招標(biāo)申請表；m.工程量清單；n.招標(biāo)控制價；③招標(biāo)申請通過后，編制招標(biāo)文件；④發(fā)出投標(biāo)邀請書（向4個具備招標(biāo)項目資格能力要求的投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請書）；⑤發(fā)布工程量清單（開標(biāo)前15個工作日發(fā)布，預(yù)留1～2工作日監(jiān)督審核）；⑥招標(biāo)控制價公示（開標(biāo)前7個工作日發(fā)布，預(yù)留1～2工作日監(jiān)督審核）；⑦業(yè)主評委資料以及評委抽取表蓋章備案（需蓋章發(fā)至監(jiān)督部門郵箱辦理備案，需在投標(biāo)截止前發(fā)至郵箱）；⑧按法定時間開展評標(biāo)活動（自投標(biāo)邀請書發(fā)出之日起不少于20個日歷天，發(fā)布當(dāng)天不計）；⑨評標(biāo)結(jié)果呈送業(yè)主，發(fā)布中標(biāo)候選人公示；⑩發(fā)布中標(biāo)公告并完成中標(biāo)通知書簽訂施工合同；監(jiān)理單位、工程檢測單位、沉降檢測單位、施工勘察單位確定并簽訂合作合同辦理施工許可證，機(jī)械進(jìn)場。

（4）開工前遷改工程工作的展開：①繳納城建配套費(fèi)，辦理市政施工許可證。用于市政道路接駁施工；②分地塊高低壓電纜遷改；③分地塊敷設(shè)臨時施工用電纜；④開閉所遷改；⑤分地塊自來水遷改；⑥分地塊地下室施工預(yù)留連接部位供水管道遷改；⑦分地塊排污排水管遷改；⑧分地塊化糞池遷改；⑨分地塊燃?xì)夤苓w改；⑩實施建設(shè)施工道路、項目辦公室及工人宿舍拆除陳舊雜物房、商鋪倉庫、泳池及配套用房、發(fā)電機(jī)房等舊有樹木移植。

（5）辦理工程施工許可證及工程開工等。明確各工作小組的工作職責(zé)，通過各司其職及相互配合，工作涉及蓋章、審計、勘察設(shè)計、實地測量、法制、造價、監(jiān)理、檢測、招標(biāo)代理等單位或部門流程的確定。同時為了提高工作效率，需要定期展開工作會議、對電子產(chǎn)品進(jìn)行工作跟蹤等。

4 結(jié)語

危舊房改造是利國利民的工程。危舊房改造在國家政策主導(dǎo)下，在各級政府的指導(dǎo)意見下，取得了一定的成效。筆者以為堅持科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一布局，倡導(dǎo)節(jié)約用地及能源，來實現(xiàn)城市建筑的可持續(xù)性發(fā)展。以人為本，提倡舊城區(qū)小規(guī)模危舊房拆建與舊房改造相結(jié)合并行的原則，讓城鎮(zhèn)建設(shè)滿足適老性功能以應(yīng)對人口老齡化社會的發(fā)展需求。加大智能化實施及改造，推行就近托幼托老服務(wù)點(diǎn)，為生養(yǎng)二胎、三胎提供養(yǎng)育便利；為實現(xiàn)居家養(yǎng)老為主、社區(qū)養(yǎng)老為輔的社會環(huán)境做好基礎(chǔ)建設(shè)。危舊房改造以提升人們生活質(zhì)量為目標(biāo)，調(diào)動社會各界力量及居民參與，一同推進(jìn)實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三方效益。