房屋征收中的評估時(shí)點(diǎn)研究

范丹

摘 要：農(nóng)村房屋征收以規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化成為城市化建設(shè)重要組成部分。在參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、民法典等相關(guān)的法律時(shí)，還應(yīng)構(gòu)建我國農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償制度體系用以應(yīng)對城鄉(xiāng)規(guī)劃出現(xiàn)的各種農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償糾紛?！霸?004年憲法修正案以來，我國立法針對被征收房屋的財(cái)產(chǎn)屬性設(shè)定了補(bǔ)償制度?！北疚膶Ψ课菡魇罩械脑u估時(shí)點(diǎn)進(jìn)行分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房屋征收;評估時(shí)點(diǎn);研究

引言

在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸進(jìn)入新常態(tài)的背景下，各地區(qū)城市化建設(shè)進(jìn)程不斷加深，城市規(guī)劃建設(shè)用地面積日益擴(kuò)大，房屋征收活動(dòng)愈發(fā)頻繁。在房屋征收的過程中，需要對被征收者給予一定補(bǔ)償，若能夠明確補(bǔ)償范圍，規(guī)范補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，則能夠有效提高征收效率，在最大程度上規(guī)避矛盾糾紛。因此，建議各地區(qū)有關(guān)部門及其工作人員要正確看待房屋征收與補(bǔ)償問題，以合理合法的方式開展征收活動(dòng)，在維護(hù)社會(huì)利益的同時(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益，充分發(fā)揮國有土地規(guī)劃與建設(shè)的積極作用，提升社會(huì)效益，進(jìn)一步推動(dòng)我國社會(huì)和諧發(fā)展。

1房屋征收補(bǔ)償范圍的多角度分析

在進(jìn)行準(zhǔn)確分析之前，必須清楚地了解將對房屋的賠償存入多少，在章程中稱之為三類：對房屋價(jià)值的賠償;（c）搬遷和臨時(shí)搬遷的補(bǔ)償;對最終用戶過失的補(bǔ)償。這些是人們理解“搬家”補(bǔ)償?shù)念I(lǐng)域。規(guī)約的范圍是明確的，但需要在實(shí)踐中作出若干解釋。如果當(dāng)?shù)匾?guī)定中規(guī)定的內(nèi)容在實(shí)施時(shí)有所不同，并且許多開發(fā)人員事先“拆卸”了公共利益，那么什么是公共利益？公益是通過城市化改造、舊城搬遷等實(shí)施的一系列非營利政策，即為了實(shí)現(xiàn)章程規(guī)定的三個(gè)賠償問題，征用問題不僅僅限于房屋，而且還包括一系列權(quán)利，包括建筑用地的所有權(quán)。其中最重要的是，在新的《國家民法典》生效之前，根據(jù)2021年實(shí)施的《民法典》第346條，界定土地所有權(quán)的使用和建設(shè)的內(nèi)容和關(guān)系，其中規(guī)定，必須根據(jù)節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境和遵守土地使用方面的法律、行政和其他規(guī)定來確定建筑單元的使用。同時(shí)，根據(jù)《民法典》第359條第1款，住房使用期限自動(dòng)延長。上述規(guī)定與現(xiàn)行規(guī)定有關(guān)，以下是根據(jù)法律、行政法規(guī)對房屋用途連續(xù)供款的問題，目前并不專門針對我國的房屋，因此，對這種地位房屋的補(bǔ)償權(quán)也需要根據(jù)《人民法》進(jìn)行詳細(xì)劃分和修訂。調(diào)查是財(cái)產(chǎn)關(guān)系的變化，實(shí)際上是在城市發(fā)展過程中，從一個(gè)角度，包括房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，從許多角度，對房地產(chǎn)的所有權(quán)，建筑物的共享等權(quán)利，對象的調(diào)查也延伸到道路建設(shè)、綠林等方面。但是，在征用不動(dòng)產(chǎn)方面，很多地方的房屋征收效果不好，很多事情還沒有達(dá)到征收的目的。你必須問自己，你所占有的物品究竟是什么。許多人認(rèn)為，沒收的財(cái)產(chǎn)在法律上和事實(shí)上是土地的中心，即土地的使用，如果國家將土地的使用權(quán)交給國家和政府，就可以取得土地的使用權(quán)，并在所有權(quán)變更的基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè)。

2房屋征收補(bǔ)償面臨的問題

2.1國有土地房屋征收工作時(shí)間周期較短

在實(shí)踐中，國家住房回收的主要問題是時(shí)間和操作上的繁重工作。例如，在一些城市，城市規(guī)劃的建設(shè)計(jì)劃已經(jīng)完成，但建設(shè)周期較短，前期強(qiáng)制征房工作十分繁重，工作人員不僅要完成基本的收獲工作，還要解決招工過程中出現(xiàn)的問題，這使得招工困難重重，導(dǎo)致招工緊張。

2.2披露比率和購置范圍明顯

過去兩年來，在住房籌資方面發(fā)現(xiàn)，盡管我們各國政府一再提出住房籌資和住房籌資的法律和條例，但設(shè)施的費(fèi)用難以協(xié)調(diào)，購置和生產(chǎn)能力不確定，住房籌資速度減慢，即使有人要求提高償還價(jià)格。

3合理補(bǔ)償下的評估時(shí)點(diǎn)選定

3.1在合理期限內(nèi)完成補(bǔ)償?shù)?，仍?yīng)以征收決定的公告時(shí)點(diǎn)為評估時(shí)點(diǎn)

關(guān)于合理期限的問題。收貨人要求在房屋作出決定后立即與收貨人訂立賠償協(xié)議或作出賠償決定，在實(shí)踐中，允許合理拖延收回款項(xiàng)，以便利收回選定的評估設(shè)施、組織現(xiàn)場記錄、公共法律報(bào)告、協(xié)商等。如何確定時(shí)間表？結(jié)合實(shí)際收成和房地產(chǎn)市場情況，距離評估的時(shí)間（與調(diào)查重合的時(shí)間）不應(yīng)超過一年。主要原因是大多數(shù)被沒收的人可以在勒索合同（公報(bào)）生效后三個(gè)月內(nèi)締結(jié)賠償合同，有些人不愿意簽署一至兩年的期限。在實(shí)踐中，報(bào)銷單上注明退款期限，通常是自公布之日起一年內(nèi);（b）評價(jià)程序要求評價(jià)員在編寫評價(jià)報(bào)告時(shí)指明從評價(jià)報(bào)告之日起計(jì)算的“評價(jià)報(bào)告期限”，評價(jià)報(bào)告的使用不再有效;特定評估報(bào)告的有效日期如何確定？房地產(chǎn)估價(jià)條例要求估價(jià)人結(jié)合估價(jià)目的確定市場上估價(jià)變化的程度，不得超過一年。5.還重申《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)咨詢意見》第26條第1款，即估價(jià)報(bào)告的有效期一般不超過一年，應(yīng)從編寫報(bào)告之日起計(jì)算;在估價(jià)員的估計(jì)市場價(jià)格差別很大的例外情況下，應(yīng)作出適當(dāng)修改，以縮短估價(jià)報(bào)告的使用壽命。（d）房地產(chǎn)市場的情況是確定合理期限的一個(gè)重要因素;房地產(chǎn)市場在一年內(nèi)價(jià)值波動(dòng)較小，一年內(nèi)作出的賠償對被收人員造成重大損害。

3.2賠償問題

（d）上述調(diào)查結(jié)果可在合理的時(shí)間和適當(dāng)?shù)馁r償時(shí)間內(nèi)重新導(dǎo)向，以便提供及時(shí)的賠償，并維持收集與賠償之間的關(guān)系：一方面，如果當(dāng)事方無法就賠償達(dá)成協(xié)議，則要求收入管理部門盡快依法作出適當(dāng)?shù)馁r償決定;反之，如果因收取費(fèi)用等原因而延遲履行義務(wù)，簽署賠償協(xié)議或賠償，而且受助人的財(cái)產(chǎn)權(quán)受到影響，則很難確保貨幣補(bǔ)償依賴類似的不動(dòng)產(chǎn)。在沒有適當(dāng)?shù)馁r償期限的情況下，法院通常有機(jī)會(huì)在某個(gè)時(shí)候進(jìn)行評估。

結(jié)束語

綜上所述，關(guān)于國有土地規(guī)劃與建設(shè)過程中的房屋征收與補(bǔ)償工作，要認(rèn)識(shí)到其與社會(huì)安定與人民群眾切身利益之間的內(nèi)在關(guān)系，著重解決征收與補(bǔ)償問題，提高房屋征收與補(bǔ)償?shù)暮侠硇耘c科學(xué)性，進(jìn)一步營造良好社會(huì)環(huán)境，維護(hù)社會(huì)秩序。在實(shí)際的過程中，建議有關(guān)部門工作人員結(jié)合具體法律法規(guī)與制度規(guī)定，做好權(quán)屬核查工作，明確劃分不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與范圍，有目的、有計(jì)劃的開展征收與補(bǔ)償工作。要想進(jìn)一步完善房屋征收與補(bǔ)償體系，建議將被征收土地和相關(guān)資產(chǎn)市場價(jià)格作為主要參考依據(jù)，且結(jié)合我國實(shí)際國情，適當(dāng)調(diào)整補(bǔ)償措施，以此協(xié)調(diào)房屋征收矛盾，實(shí)現(xiàn)征收與被征收之間兩者的共贏，為我國社會(huì)的健康、和諧發(fā)展提供有力保障。

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