二手房指導價的邏輯與爭議

從今年2月深圳開始實施的二手房指導價，目前已經(jīng)得到很多城市的效仿。截止到8月底，已經(jīng)有12個城市采用這項政策。這項政策目前爭議甚大，有必要討論一下。

房地產(chǎn)市場是一個多層次的綜合市場，既包括土地和新房市場，也包括二手房和住房租賃市場。一些一線城市和少數(shù)二線城市，已經(jīng)完全進入二手房主導的市場，二手房的成交量與金額遠遠超過新房市場。上海2020年二手房成交量達到30.2萬套，是新房成交量的3倍多;北京二手房成交量15萬套，新房成交量只有4.9萬套，也是3倍多。像南京這樣的強二線城市，2020年二手房成交量達到12.2萬套，超過新房成交量的8.6萬套。所以穩(wěn)定房價絕不僅僅是穩(wěn)定新房價格。

在以往，二手房價格是完全市場化的價格，我在這里說完全市場化，并不是指一個類似于完全競爭的市場。在充分競爭的市場上，無數(shù)的買家之間會有競爭，無數(shù)的賣家之間也會有競爭，最終形成一個聚點均衡價，這個價格很穩(wěn)定。但任何一個城市二手房市場，哪怕是那些二手房主導的市場，雖然總體上看買賣雙方人數(shù)眾多，但產(chǎn)品并非標準化板塊，差異顯著。某一區(qū)域的二手房買家和賣家都極為有限，無法形成一個類似于完全競爭市場那種穩(wěn)定的價格，其價格其實是一個區(qū)間而不是一個點，最終成交價格在區(qū)間內(nèi)任何地方都是有可能的。根據(jù)英國土地經(jīng)濟學家埃文斯的說法，任何一套二手房的最后成交價格可以離評估價格有10%的差異。有鑒于此，地方政府想控制二手房價格是非常困難的。

從2016年這一波房地產(chǎn)調(diào)控開始，很多城市已經(jīng)習慣于對新房直接限價。在正常情況下，新房由于土地和建筑成本更高，并且在各種營銷和人們喜新厭舊心理的加持下，本來價格就應該高于同區(qū)域的二手房。相對而言，一個城市開發(fā)商也就十來家，地方政府的限房價、限地價也容易操作。對新房價格的控制方法簡單有效，直接放緩甚至不發(fā)預售證就可以。但接踵而至的問題是，新房一旦銷售后就成了二手房，這些二手房最終價格仍然無法控制，那么穩(wěn)房價也就成了空談。于是地方政府又只能強令新房3-5年不許再銷售。同時，新房的嚴厲限價導致新房價格與二手房價格有了巨大的套利空間，但搖中的概率無異于中彩，最終很多人還是會轉向二手房市場，二手房價格并沒有顯著降低。實際上從去年下半年的上海和今年上半年的杭州，二手房價都創(chuàng)了新高，再往前，深圳也是如此。

由于現(xiàn)在新房限價，那么二手房指導價只能比限價的新房還要低，否則不合邏輯。這意味著二手房指導價要大幅低于市場成交價或者掛牌價。像廣州著名樓盤珠江帝景，貝殼掛牌價在每平方米9.2萬元，而二手房指導價只有每平方米5.4萬元，幾近腰斬。如此大的降幅，對于二手房主來說是不可能接受的。這也是很多人認為這個政策對二手房實際成交價格不會有多大影響的重要原因。市場總能找到法子，可以有陰陽合同或其他規(guī)避措施，如裝修或車位另算等。

這個判斷我總覺得太樂觀了。二手房指導價格在買賣雙方之間打下了一個楔子，使得交易更難達成。交易需要考慮成本，這個政策無形之中提高了二手房市場的交易成本，降低了交易量。包括二手房市場在內(nèi)的資產(chǎn)市場量價關系是同向的，即量的下降會導致價的下降。個中原因在于，交易量降低后，二手房市場的成交時間延長會影響業(yè)主的心態(tài)?？赡芨匾氖?，商業(yè)銀行以二手房指導價或參考價作為發(fā)放貸款的基準，即使有陰陽合同或者規(guī)避措施，買家也需要籌措更高的首付，這個首付比例的提高程度幾乎是翻倍的，這對買家是極為不利的（不過，商業(yè)銀行的金融風險隨著買家首付比例的提高而降低）。二手房買家只能減少需求，最終成交量繼續(xù)萎縮。2021年8月，深圳二手房成交量已經(jīng)降低到2043套，同比暴跌8成。二手房成交量萎縮之后，很多賣舊買新的需求也會減少，這也間接有助于新房需求的減少并穩(wěn)定新房的價格。

但是天下沒有免費的午餐，這樣一種措施并沒有真正減少居住需求，它可能改變的是人們的租買選擇并刺激房租上漲。8月31日，住建部發(fā)布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確城市住房租金年度漲幅不超過5%。地方政府正在依此把控。

作者簡介：

趙奉軍，杭州師范大學

阿里巴巴商學院。