關(guān)于城市拆遷涉及征地房屋面積測量分析

摘要：城市拆遷是城市現(xiàn)代化的重要內(nèi)容，房屋面積測量是城市拆遷的重要內(nèi)容，關(guān)系到土地征用和房屋征收的補(bǔ)償，與被拆遷人的利益相關(guān)。隨著城市化的發(fā)展，城市拆遷和房屋征地不可避免，城鎮(zhèn)化過程中典型的特征就是城中村和郊區(qū)的拆遷改造工程，為了改善居民生活環(huán)境，節(jié)約土地利用效率，優(yōu)化土地配置，需要對房屋進(jìn)行拆遷，征收土地用于城市建設(shè)和發(fā)展。本文結(jié)合具體的城市拆遷工程項(xiàng)目，分析其中房屋面積測量存在的問題，探討征收房屋面積測量的措施與方法，以期為相關(guān)研究提供參考。

關(guān)鍵詞：城市拆遷，拆遷測量，房屋面積;測量

Abstract： Urban demolition is an important part of urban modernization， and housing area measurement is an important part of urban demolition， which is related to the compensation of land expropriation and housing expropriation， and is related to the interests of the demolished. With the development of urbanization， urban demolition and housing land acquisition are inevitable. The typical characteristic in the process of urbanization is the demolition and reconstruction project of urban villages and suburbs. In order to improve the living environment of residents， save land use efficiency and optimize land allocation， it is necessary to demolish houses and expropriate land for urban construction and development. Combined with specific urban demolition projects， this paper analyzes the problems existing in house area measurement， and discusses the measures and methods of house area measurement， in order to provide reference for relevant research.

Key Words： Urban demolition， Demolition measurement， Housing area; Measurement

隨著城市化的發(fā)展，城市拆遷和房屋征地不可避免。為了改善居民生活環(huán)境，節(jié)約土地利用效率，優(yōu)化土地配置，需要對房屋進(jìn)行拆遷，征收土地用于城市建設(shè)和發(fā)展。房屋拆遷和土地征收關(guān)系到被征收人的利益，也關(guān)系到企業(yè)和政府的權(quán)益，其中，拆遷房屋面積是影響被征收款的關(guān)鍵因素。對于房屋貨幣補(bǔ)償而言，房屋面積是進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。對于房屋拆遷補(bǔ)償而言，準(zhǔn)確的房屋面積的測量，對于拆遷工作的開展及保護(hù)各方的利益十分重要。但是在實(shí)際拆遷房屋的測量中，受到各方面因素的影響，拆遷房屋面積測量往往不符合實(shí)際房屋面積，影響拆遷工作。本文對拆遷房屋面積測量進(jìn)行分析，探討影響面積測量的因素，期望能夠推動拆遷工作的開展。

1 拆遷項(xiàng)目和拆遷賠償概述

1.1 拆遷項(xiàng)目概述

本文所研究的項(xiàng)目是某市的拆遷項(xiàng)目。為了將城市市區(qū)發(fā)展成為山水城市，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，市政府招商引資20億推動城市建設(shè)。整個(gè)城市建設(shè)工程包含83個(gè)工程項(xiàng)目，其中一個(gè)工程項(xiàng)目是堤圍工程。整個(gè)堤圍工程全長32km，而且堤圍工程能夠起到防洪的作用，也能夠作為道路交通和景觀工程。但是堤圍工程有居民居住，為了不影響堤圍工程進(jìn)度，需要對堤圍工程的居民進(jìn)行拆遷。堤圍工程拆遷工程范圍廣，任務(wù)重，而且時(shí)間緊迫，為了更好地開展拆遷工程，需要對房屋進(jìn)行準(zhǔn)確測量，確保拆遷工程順利進(jìn)行[1]。

1.2 拆遷賠償

在此次的堤圍工程拆遷中，需要拆遷的賠償戶高達(dá)數(shù)千人，賠償戶數(shù)多，賠償金額高，為了緩解賠償矛盾，實(shí)現(xiàn)和諧拆遷，需要開展有效的拆遷測量，確定賠償標(biāo)準(zhǔn)。在此次工程拆遷中，市政府按照以下標(biāo)準(zhǔn)明確拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)[2]。

第一，實(shí)地勘察，對于建筑物進(jìn)行編號，確定待拆遷建筑物的年限以及相關(guān)資料，形成建筑編號。第二，確定坐標(biāo)，根據(jù)最新地形地籍圖，明確建筑物的位置，結(jié)合以往的建筑資料，確定建筑物位置以及年限。通過明確建筑物年限，從而得到比較精確的建筑物資料，以此作為賠償標(biāo)準(zhǔn)[3]。

2 征地房屋建筑面積測量內(nèi)容和依據(jù)

2.1 房屋測量概述

拆遷房屋測量是對待拆遷的房屋面積進(jìn)行測量，從而為房屋拆遷賠償提供依據(jù)。作為拆遷的房屋必須滿足一定的標(biāo)準(zhǔn)，房屋必須具有房屋的功能和結(jié)構(gòu)，具備上蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，并且具有一定的層高，屬于永久性建筑[4]。

2.2 拆遷房屋面積測量作用

拆遷房屋面積測量是拆遷工作的重要環(huán)節(jié)，也能夠作為拆遷賠償?shù)闹饕罁?jù)。在拆遷準(zhǔn)備階段，對房屋進(jìn)行實(shí)地勘察，包括對房屋的建筑面積、裝修情況等進(jìn)行調(diào)研，能夠?yàn)楹罄m(xù)的拆遷提供依據(jù)。在房屋拆遷過程中，受到歷史因素的影響，房產(chǎn)登記和實(shí)際的建筑面積可能會存在不符的情況。做好房屋面積測量，能夠明確實(shí)際面積，便于拆遷工作的開展。

選擇專業(yè)的測量團(tuán)隊(duì)和測量方法，有助于平衡拆遷雙方的爭議。由于測量單位是第三方角色，相對中立，測量單位將測量結(jié)果告知雙方，能夠減少爭議。對拆遷房屋面積進(jìn)行準(zhǔn)確測量，從技術(shù)的角度解決存在的問題，可以有效減少測量中的矛盾[5]。

2.3 房屋拆遷面積測量依據(jù)

根據(jù)房屋所在地區(qū)不同，可以將拆遷房屋分為城市拆遷房屋和農(nóng)村拆遷房屋，具體的測量依據(jù)為以下幾點(diǎn)。（1）城市拆遷房屋測量依據(jù)，城市拆遷是城區(qū)內(nèi)的房屋拆遷，由于城市主要是以商品房為主，因此，依照《房產(chǎn)測量規(guī)范》中關(guān)于成套房屋建筑測量的相關(guān)依據(jù)進(jìn)行測量，（2）農(nóng)村拆遷房屋測量依據(jù)，農(nóng)村和城市的土地和房產(chǎn)制度有所不同，因此面積測量有別于城市房屋，農(nóng)村房屋主要是自建房，不具備商品屬性，工程屬性更加突出，因此需要以《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》進(jìn)行面積測量。

3 房屋測量程序與方法

3.1 確定拆遷測量范圍

根據(jù)城市規(guī)劃的總體需求，明確拆遷范圍，結(jié)合片區(qū)圖，明確各個(gè)小區(qū)的位置與范圍。選擇用不同的顏色表示拆遷區(qū)域，如果實(shí)際區(qū)域與拆遷圖不符，需要標(biāo)明，對建筑物進(jìn)行獨(dú)立編號后，對拆遷圖進(jìn)行有效補(bǔ)充。為了確保拆遷的準(zhǔn)確性，需要明確拆遷區(qū)域內(nèi)部的圍墻，標(biāo)明圍墻的高度與厚度，明確拆遷范圍和依據(jù)。

結(jié)合拆遷規(guī)劃，確定拆遷的路線。由于這次工程的拆遷范圍大，拆遷路線長，因此可以選擇不同的方式確定拆遷范圍和拆遷路徑。第一，選擇筆記本量取的方式，對房屋密集的區(qū)域開展測量。第二，使用RTK方法將事先錄入的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，選擇實(shí)地放樣的方式開展測量規(guī)劃。第三，選擇全站儀進(jìn)行測量規(guī)劃。

3.2 房屋面積測量準(zhǔn)備

在確定拆遷范圍后，開始進(jìn)行房屋面積測量的準(zhǔn)備工作。以3～4人為一組開展測量，選擇資深的測量工程人員，同時(shí)要做好儀器準(zhǔn)備。選擇全站儀、鋼尺、皮尺、手持測距儀、紅外測距儀、記錄表格等工具，與產(chǎn)權(quán)人員溝通，開展測量工作。為了保障測量精度，需要定期對測量工具進(jìn)行檢查，確保測量誤差在允許范圍內(nèi)[6]。

3.3 外業(yè)測量

外業(yè)測量主要是開展實(shí)地打眼測量，根據(jù)建筑物的歸屬不同，外業(yè)測量方法也有所不同。具體而言，外業(yè)測量主要內(nèi)容如下。（1）城市國有土地房屋測量城市國有土地一般具有房產(chǎn)證，房產(chǎn)證具有詳細(xì)的房產(chǎn)信息，但是由于各種歷史原因，房產(chǎn)證上面的房屋面積可能會和實(shí)際面積有出入，因此，需要進(jìn)行重新測量城市國有土地房屋，首先要確定共同部位，以房產(chǎn)測量規(guī)劃為依據(jù)，共有部位需要進(jìn)行面積分?jǐn)?，確保測量準(zhǔn)確性，同時(shí)要明確測量位置，對房屋尺寸進(jìn)行測量，如果外圍尺寸不能直接測量，可以測量凈空長度及墻厚確定外圍尺寸，為了保證測量的準(zhǔn)確性，需要測量3次取平均值，如果是共用墻體，可以直接測量進(jìn)行分?jǐn)?，陽臺可以選擇圖形分割法進(jìn)行處理并測量。（2）農(nóng)村集體土地房屋測量，農(nóng)村集體土地房屋主要是宅基地建設(shè)的房屋，一些房屋缺乏房產(chǎn)證，因此需要實(shí)地測量，由于農(nóng)村房屋沒有分?jǐn)偟膯栴}，因此直接測量即可。（3）拍攝數(shù)字照片，對房屋面積進(jìn)行測量，如果存在多個(gè)產(chǎn)權(quán)人，需要分開測量，產(chǎn)權(quán)明晰，準(zhǔn)確測量房屋建筑面積、樓層情況、基底面積，并且按照編號拍攝實(shí)景照片，為后續(xù)的分析提供依據(jù)。

3.4 內(nèi)業(yè)處理計(jì)算

在外業(yè)實(shí)測的基礎(chǔ)上，對于測量的房屋面積進(jìn)行計(jì)算就是內(nèi)業(yè)處理，根據(jù)房屋面積的測量依據(jù)不同，需要選擇不同的方法進(jìn)行處理計(jì)算，具體的內(nèi)業(yè)處理計(jì)算方法如下。（1）國有土地房屋面積計(jì)算，以棟為單位，對拆遷區(qū)域內(nèi)的房屋面進(jìn)行計(jì)算，首先計(jì)算產(chǎn)權(quán)單元內(nèi)的套內(nèi)面積，包括使用面積、墻體面積和陽臺面積，其次對共用部位，需要在確定產(chǎn)權(quán)所有者的基礎(chǔ)上，按照分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行計(jì)算，確定房屋的產(chǎn)權(quán)面積。（2）農(nóng)村集體土地房屋面積計(jì)算，農(nóng)村房屋一般無共用部位，因此按照外業(yè)實(shí)測數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，如果房屋形狀不規(guī)整，需要對房屋進(jìn)行解析，從而得到內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)，可選用軟件進(jìn)行自動化處理計(jì)算，提升內(nèi)業(yè)資料處理效率。（3）資料整理匯總，將拆遷區(qū)域內(nèi)的資料進(jìn)行整理，得到小區(qū)內(nèi)部建筑物數(shù)量、每棟建筑物的面積、墻體體積等資料，形成以小區(qū)為單位的資料，對所有資料進(jìn)行編號，附上數(shù)字照片，整理資料后提交主管部門。

4 房屋建筑面積測量要點(diǎn)

4.1 測量質(zhì)量控制

第一，在進(jìn)行房屋面積測量時(shí)，要求測繪人員、產(chǎn)權(quán)人及拆遷辦工作人員到場，測量完成后，經(jīng)相關(guān)人員簽字確認(rèn)后，形成有效數(shù)據(jù)。第二，除了測量房屋的面積之外，還需要搜集房屋的土地使用權(quán)證和房產(chǎn)所有權(quán)證，對比數(shù)據(jù)，與實(shí)測結(jié)果進(jìn)行分析。第三，需要控制測量精度，需要保存到小數(shù)點(diǎn)后面3位，且需多次測量取平均值。為了便于后期計(jì)算，可以測量建筑物邊界長度，標(biāo)注相關(guān)尺寸。

4.2 選擇合理的測繪技術(shù)

為了保證房屋面積測量的準(zhǔn)確性，需要選擇合適的測量技術(shù)。從拆遷工作的初始階段開始，就選擇具有相關(guān)資質(zhì)的測繪單位入戶調(diào)查。測繪單位結(jié)合房屋相關(guān)資料，選擇合適的測繪技術(shù)，對房屋面積進(jìn)行準(zhǔn)確測量。在測量之后，對數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分析，形成行之有效的測繪結(jié)果。房屋面積測量的作用之一是減少測量矛盾，因此需要確保測量精度，保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與精確性。一方面，能夠高效率地完成測量工作;另一方面，測量的結(jié)果也要得到各方的認(rèn)可。

4.3 選擇合適的測量標(biāo)準(zhǔn)

房屋面積服的測量必須明確各個(gè)結(jié)構(gòu)的組成及測量依據(jù)，對于共用區(qū)域，需要選擇分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行測量。走廊和陽臺與套內(nèi)建筑面積的隔墻，一半計(jì)算進(jìn)入外墻，一半計(jì)入套內(nèi)面積。房屋外墻邊長的實(shí)測時(shí)，除了記錄總長度，還要對貼飾面厚度進(jìn)行測量。一般房屋面積測量執(zhí)行二級標(biāo)準(zhǔn)，測量條件較差的縣城和農(nóng)村可執(zhí)行三級標(biāo)準(zhǔn)，房價(jià)指數(shù)較高的地段選用一級標(biāo)準(zhǔn)。

4.4 測量面積爭議處理

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條的內(nèi)容，對于測量面積存在爭議的，由被征收人申請復(fù)核，自行選擇符合要求的測量估價(jià)機(jī)構(gòu)，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)出具評估報(bào)告。經(jīng)過估價(jià)專業(yè)委員會做出權(quán)威機(jī)構(gòu)結(jié)論，測量估價(jià)單位遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，確保測量結(jié)果的準(zhǔn)確性。

5 結(jié)語

城市化是現(xiàn)代社會發(fā)展的主要趨勢，而房屋拆遷是城市化發(fā)展的重要內(nèi)容，拆遷房屋面積測量對房屋拆遷具有直接影響。對于房屋拆遷而言，房屋面積測量不僅關(guān)系到被拆遷者的補(bǔ)償，也關(guān)系到拆遷款的合理運(yùn)用。選擇合適的測量技術(shù)，根據(jù)房屋種類選擇相關(guān)依據(jù)，對房屋進(jìn)行合理測算，對于減少拆遷矛盾，確保拆遷工作順利進(jìn)行具有重要的意義。

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作者簡介：劉興龍（1975.9-），男，漢族，湖南寧鄉(xiāng)人，本科，測繪工程師，從事測繪、規(guī)劃執(zhí)法、征地拆遷工作。

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