城市更新的永慶坊樣本

楊閏然

2020年的末尾， 廣州永慶坊二期正式亮相，在溫暖的冬日開啟了“朝嘆晚蒲”的永慶社交新方式，成為廣州夜經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)。永慶坊二期全新引入了米其林餐廳、濱水酒吧、精品咖啡、老字號(hào)集合店等，為其今年以來的持續(xù)“上新”，再掀一波高潮。

永慶坊，緊依廣州市荔灣區(qū)“最美騎樓街”恩寧路，是廣州近年舊城改造中最著名的一個(gè)項(xiàng)目。一些人喜歡永慶坊，是被舊空間的藝術(shù)更新魅力所打動(dòng)。不僅是因?yàn)樗鼘⒁粋€(gè)頹敗的舊城區(qū)做成了一個(gè)新的創(chuàng)意多元空間，更是因?yàn)樗砹瞬煌诖蟛鸫蠼ǖ?、新陳代謝式的城市更新。

更多的人喜歡永慶坊，是因?yàn)檫@個(gè)舊里復(fù)興的作品承載著廣州的名人掌故、商賈繁華和槳聲燈影，可以安頓人們對(duì)恩寧路、對(duì)西關(guān)文化的懷舊心，同時(shí)現(xiàn)代的跨界與融合又讓它不失潮流。

不斷完善城市功能，提高城市公共服務(wù)能力和空間品質(zhì)是城市更新的發(fā)展方向。新與舊、文化與商業(yè)在永慶坊的街巷中獲得了重構(gòu)，同時(shí)向全世界輸出了廣州老城的活力新聲。

從細(xì)節(jié)延續(xù)城市記憶

未識(shí)廣州，先聞西關(guān)。廣州有民諺說，“東山少爺，西關(guān)小姐”。東山向來是廣州權(quán)勢(shì)人士的世居地，西關(guān)則是老廣州城最富庶最繁榮的商業(yè)集中地?；▓@式洋房與西關(guān)大屋，權(quán)力與財(cái)富，各分東西，是支撐著百年之前廣州商業(yè)社會(huì)的兩大縮影。

晚清開埠之時(shí)，位于西關(guān)的恩寧路老街已經(jīng)是南中國的核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，保存了老廣州的風(fēng)華片段。然而時(shí)序更替，解放后的恩寧路遭受了時(shí)間的磨礪，逐漸破敗，榮光不再。它的周邊是廣州市危舊房集中的轄區(qū)之一，房屋年久失修，生活環(huán)境亟待改善。

于老西關(guān)而言，一頭是鄉(xiāng)愁，另一頭則是迫切需要的變遷。2007年年底，恩寧路被廣州市政府納入舊城改造計(jì)劃，成為舊城改造的試點(diǎn)。2015年12月，荔灣區(qū)對(duì)永慶片區(qū)內(nèi)43棟征而未拆的房屋進(jìn)行了房屋安全鑒定，結(jié)果有30棟為“嚴(yán)重?fù)p壞房”，有的甚至瀕臨倒塌。最終，這個(gè)項(xiàng)目由萬科中標(biāo)進(jìn)行改造修繕，一期的修繕位于永慶片區(qū)，名為“永慶坊”。

舊城改造項(xiàng)目與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，涉及的利益相關(guān)群體太多，需要非常深度的考量。萬科要做的，就是在保留“永慶坊”原有的特色的同時(shí)還要激活它。但老城區(qū)情況復(fù)雜，建筑良莠不齊。有價(jià)值甚高的風(fēng)貌古建筑，近年新建的簡易樓房也不少，還有私搭亂建的構(gòu)筑物，長期空置破敗的房屋，不能以“保留”或“修復(fù)”一刀切處理。不顧現(xiàn)狀地想回到假想中的明清民國，很容易就會(huì)失去城市區(qū)域自我更新的寶貴機(jī)會(huì)。

于是在改造中，萬科與城市更新局和建筑設(shè)計(jì)師經(jīng)過反復(fù)討論，最終決定采用一種“有機(jī)更新”的方法。它將城市片區(qū)看作一個(gè)有機(jī)生長、新陳代謝的生命體，采用適應(yīng)性、漸進(jìn)性的改造方法，讓整個(gè)街區(qū)盡量保持最初規(guī)劃建造時(shí)的智慧。

“微改造”后的永慶坊建筑還保留著原有的模樣，但外立面和內(nèi)部已經(jīng)被整飭清洗過了。在原有街坊里弄的城市肌理上，萬科修復(fù)了西關(guān)騎樓、西關(guān)名人建筑、金聲電影院等城市鄉(xiāng)愁記憶符號(hào)，同時(shí)營建了以“坊、巷、里、約”為格局的開放式、低密度的新體驗(yàn)場(chǎng)所。

很多旅游區(qū)會(huì)請(qǐng)?jiān)∶褡鲅輪T，但永慶坊的原住民就是“本色出演”。此次的項(xiàng)目開發(fā)，有一大半的原住民選擇留在老的社區(qū)。從恩寧路主街走到去永慶坊的路上，兩側(cè)是老廣州特色騎樓，銅器鋪?zhàn)娱_門迎客，還有坐在街邊的老街坊用粵語閑聊。

青磚屋、黑瓦頂、麻石道、滿洲窗、趟櫳門，這些西關(guān)元素被賦予創(chuàng)意，融進(jìn)新街區(qū)，永慶坊因此成為廣州的街拍勝地。從年久失修、岌岌可危的狀態(tài)，再到摸索出合適的路徑與現(xiàn)代城市重新連接，這其中，不僅包含了對(duì)西關(guān)歷史的懷念，還有開發(fā)者萬科對(duì)人和城關(guān)系的重新認(rèn)識(shí)。

永慶坊的微改造不僅僅在于改善環(huán)境和功能，更在于讓其“活化”，為它注入生命力，并且與當(dāng)?shù)匚幕袡C(jī)結(jié)合。

2018年，習(xí)近平總書記在永慶坊考察時(shí)指出，“城市規(guī)劃和建設(shè)要高度重視歷史文化保護(hù)”，“讓城市留下記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁”。

空間價(jià)值如何開發(fā)？

縱觀國內(nèi)成功的舊城改造項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)很多地方只有街道沒有生活，淪為“布景一條街”。這類改造終非良策，當(dāng)?shù)匚幕療o法傳播出去。能夠真正吸引人流不斷到來的，必然是這個(gè)地方有他們需要的場(chǎng)所，可能是文化元素，也可能是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，二者相輔相成，才能使得改造后的舊城達(dá)到一個(gè)良好的自循環(huán)的狀態(tài)。

在永慶坊的項(xiàng)目中，廣州市荔灣區(qū)政府堅(jiān)持“政府主導(dǎo)，企業(yè)承辦，居民受益”，采用“BOT”經(jīng)營形式。具體來說，就是萬科負(fù)責(zé)改造、建設(shè)和運(yùn)營，引入復(fù)合業(yè)態(tài)，運(yùn)營期滿后交回政府，以期實(shí)現(xiàn)政府、民眾和企業(yè)的“三方共贏”。

荔灣區(qū)城市更新局局長吳智華曾在一個(gè)“歷史文化名城的更新與改造”論壇上，分享了舊城“微改造”經(jīng)驗(yàn)，大贊萬科在永慶片區(qū)的微改造模式。

他說，這個(gè)試點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)制度性的創(chuàng)新，“一個(gè)是創(chuàng)新型采用政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與的BOT新模式，實(shí)施維護(hù)修繕工作，發(fā)揮市場(chǎng)的力量，活化舊城的歷史街區(qū)；第二個(gè)是制定了永慶片區(qū)微改造的建設(shè)導(dǎo)則和微改造社區(qū)業(yè)態(tài)控制導(dǎo)則，來確保整個(gè)項(xiàng)目完成以后進(jìn)行的新業(yè)態(tài)導(dǎo)入”。

永慶坊的微改造不僅僅在于改善環(huán)境和功能，更在于讓其“活化”，為它注入生命力，并且與當(dāng)?shù)匚幕袡C(jī)結(jié)合。萬科給永慶坊的一期定位為廣州文創(chuàng)休閑新地標(biāo)，以產(chǎn)業(yè)重構(gòu)的方式導(dǎo)入新銳文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，破解老城區(qū)空心化困局。還有更多人文藝術(shù)活動(dòng)在這里交匯，比如2020廣東國際青年音樂周、十二屆中國國際青年藝術(shù)周等等。

2020年，永慶坊被正式授牌國家4A級(jí)景區(qū)，同時(shí)開啟了廣州首個(gè)非遺街區(qū)，廣彩、廣繡、琺瑯、骨雕、欖雕等十位非遺大師進(jìn)駐了永慶坊。通過非遺傳承人的持續(xù)性運(yùn)營，能一步步盤活老建筑、老商鋪、老居民、老故事等“存量資源”。

在整個(gè)恩寧路微改造當(dāng)中，約為7000平方米的永慶坊一期只是其中的一塊“試驗(yàn)區(qū)”。接下來，整個(gè)恩寧片區(qū)的微改造還在持續(xù)進(jìn)行。2018年年底，永慶坊二期改造工程也正式動(dòng)工。二期的改造面積是一期的十倍—更大的空間承載了更多的使命。萬科致力于引入更多高品質(zhì)品牌，做強(qiáng)夜經(jīng)濟(jì)，在這里塑造廣州歷史文化及現(xiàn)代生活交融的獨(dú)特氛圍。

經(jīng)過一年多的升級(jí)改造，目前，永慶坊二期已逐步開放。2020年8月，永慶坊西區(qū)廣州首個(gè)非遺街區(qū)開街，非遺粵韻聚落，以個(gè)性體驗(yàn)、文化創(chuàng)意為主，強(qiáng)調(diào)文化傳承及特色文化體驗(yàn)。緊接著10月國慶黃金周，西關(guān)風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)、濱水休閑餐飲區(qū)、復(fù)合型文化展覽中心等已經(jīng)逐步開放。同時(shí)，鐘書閣、喜茶、OliverBrown、LA FEE高端法式花藝品牌等“網(wǎng)紅”文化、餐飲商家的入駐，讓永慶坊形成了新、舊業(yè)態(tài)相輔相成的獨(dú)特風(fēng)景。

而12月末新開放的濱河段，意味著永慶坊二期的全面開業(yè)。濱河段以灣畔粵味水畔為主題，結(jié)合濱水景致，以連鎖餐飲和精品酒店為主要內(nèi)容，甄選廣州本土知名匠人餐飲，搜羅世界各地優(yōu)質(zhì)餐廳、西式餐吧、清吧等。

作為永慶坊二期改造項(xiàng)目的一部分，鐘書閣的入駐引起了許多人的關(guān)注。這是一家源自上海的網(wǎng)紅書店，被稱為“中國最美書店”。作為華南地區(qū)第一家鐘書閣，它沒有選址都市商圈，而是與老西關(guān)文化“迎面相遇”。鐘書閣店長此前在接受媒體采訪時(shí)表示，永慶坊作為老廣州西關(guān)文化的地標(biāo)，鐘書閣選址于此最為合適，與當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)歷史文化相契合。

鐘書閣所在之處，此前是一棟上百年歷史的舊樓房，破敗不堪。如今它如同脫胎換骨一般，外立面采用紅磚墻面，搭配印有不同國家的文字與建筑圖案的落地窗、黑底金字的木質(zhì)門頭。書店內(nèi)的設(shè)計(jì)則帶有明顯的嶺南文化元素，菱形拼花從地板延伸到天花板。其二層的閱讀區(qū)還辟出一個(gè)小型區(qū)域，專門推出《廣州故事》等廣州歷史人文主題書籍。

類似的融合改造進(jìn)到商業(yè)區(qū)能夠提升整個(gè)片區(qū)的營商環(huán)境。永慶坊細(xì)膩的場(chǎng)景和生活化的情趣，以及現(xiàn)代化的硬件條件，吸引著一些創(chuàng)業(yè)公司的落地，因?yàn)樗軌蚪o予冰冷的工作以外靜謐親切的氛圍。

下一個(gè)風(fēng)口，城市更新

城市的發(fā)展將不是圈地拓地的模式，以“微改造”為主的城市更新將成為下一階段在中國大城市里進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的重要模式。

中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，2016年到2020年間，中國城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求將達(dá)到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%，國內(nèi)城市更新的潛在需求量十分龐大。尤其近年，廣州、深圳等城市相繼將舊城改造、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營等城市更新作為重點(diǎn)發(fā)展方向。

城市更新也考驗(yàn)著房企的綜合運(yùn)營實(shí)力，在強(qiáng)調(diào)存量煥新的新形勢(shì)下，萬科利用微改造的“繡花功夫”，將永慶坊打造成為了中國新時(shí)期城市有機(jī)更新的樣本。

清華大學(xué)建筑學(xué)院教授尹稚曾提出，城市更新不該只由政府唱“獨(dú)角戲”，可以研究如何在城市更新當(dāng)中平衡政府引導(dǎo)性資本與社會(huì)資本之間的關(guān)系，調(diào)動(dòng)社會(huì)資本進(jìn)入的積極性。

如今已有越來越多的房企加入一線城市的“舊城改造”。早在2012年，萬科董事會(huì)主席郁亮就曾公開表示，舊城改造可為萬科帶來新的發(fā)展機(jī)遇。2016年，廣州萬科設(shè)立城市更新部，專門負(fù)責(zé)“三舊改造”，后來永慶坊成為其首個(gè)城市微改造項(xiàng)目。

城市更新也考驗(yàn)著房企的綜合運(yùn)營實(shí)力，在強(qiáng)調(diào)存量煥新的新形勢(shì)下，萬科利用微改造的“繡花功夫”，將永慶坊打造成為了中國新時(shí)期城市有機(jī)更新的樣本。在不遠(yuǎn)的深圳，萬科也在采用修繕和整治的手段，為擁有近1700年歷史的南頭古城植入新的業(yè)態(tài)和內(nèi)容，提升片區(qū)的城市活力。

城市更新的需求越來越大，這個(gè)過程本身就暗示著城市對(duì)冰冷生活空間的厭倦。某種程度上講，這是在召喚細(xì)膩的、場(chǎng)景化的生活情趣和社會(huì)氛圍的回歸。具有人文色彩的改造項(xiàng)目在這種心理訴求下出現(xiàn)，這種內(nèi)在的訴求，要通過人與城市的互動(dòng)來實(shí)現(xiàn)。

歷史文化街區(qū)不同于新城建設(shè)的城市名片，是構(gòu)成城市文化底蘊(yùn)、魅力與活力的重要部分。永慶坊這類項(xiàng)目之所以能獲得市民的青睞，恰恰是因?yàn)樗鼈兲?zhǔn)了社會(huì)發(fā)展的節(jié)拍，抓住了城市人的心理需求。

永慶坊憑借小尺度的街巷空間極大地提升了片區(qū)的吸引力，營造了獨(dú)具魅力的老城文化氛圍、無可比擬的營商環(huán)境。從更大的層面來看，歷史街區(qū)的改造項(xiàng)目早已融入日趨激烈的城市區(qū)域、城市軟硬勢(shì)力的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中。

尤其是在以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局下，城市在綜合功能、市文化綜合實(shí)力、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及現(xiàn)代化國際化營商環(huán)境等方面，都有著迫切的發(fā)展需求。為城市提供更好的生活和生產(chǎn)的空間品質(zhì)，這樣的更新才是完善的。

因此，萬科參與到舊城改造當(dāng)中，已經(jīng)超越了普通地產(chǎn)開發(fā)商的角色和意義。利用新的經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)來替代或補(bǔ)充歷史街區(qū)內(nèi)那些衰落甚至已經(jīng)消失的功能，是城市更新的過程，也是城市成長的新階段。