從經(jīng)濟效益視角透視房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理問題

◆林 風/ 文

一、提升房地產(chǎn)估價質(zhì)量的成本分析

一般意義上說，成本是生產(chǎn)經(jīng)營活動中的代價［1］。房地產(chǎn)估價是一項有經(jīng)濟耗費的經(jīng)濟活動，必須有經(jīng)濟投入才可能產(chǎn)出經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)估價機構(gòu)如果要提升估價業(yè)務(wù)質(zhì)量必然意味著成本的付出。房地產(chǎn)估價質(zhì)量成本是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)為保證房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量水平和實施全面質(zhì)量管理而支出的費用，以及由于未能達到質(zhì)量合格標準而發(fā)生的損失之總和。房地產(chǎn)估價質(zhì)量成本（表1）主要包括以下幾方面的成本［2］。

（一）防范成本

防范成本是為了防止出現(xiàn)房地產(chǎn)估價質(zhì)量問題而產(chǎn)生的費用，即為使房地產(chǎn)估價報告符合一定的質(zhì)量標準而在質(zhì)量管理教育、質(zhì)量管理技術(shù)等方面所耗費的費用。防范成本主要包括購買和維護房地產(chǎn)估價報告撰寫的輔助系統(tǒng)、房地產(chǎn)估價報告撰寫人員的技能培訓、房地產(chǎn)估價報告撰寫質(zhì)量控制各類措施等費用。

（二）審核成本

審核成本是為了發(fā)現(xiàn)不合格的房地產(chǎn)估價報告或確保沒有房地產(chǎn)估價質(zhì)量問題而進行的各種復核、校對和審查等活動有關(guān)的成本，即為了確保將房地產(chǎn)估價機構(gòu)所作估價項目的風險降到最低所需要的成本。審核成本主要包括審核人員的薪資、審核場地、審核工具等費用。

（三）失敗成本

失敗成本是由于產(chǎn)生了房地產(chǎn)估價質(zhì)量問題而造成的損失，分為內(nèi)部失敗成本和外部失敗成本。

1.內(nèi)部失敗成本

內(nèi)部失敗成本是房地產(chǎn)估價報告送交到估價委托人之前被發(fā)現(xiàn)有房地產(chǎn)估價質(zhì)量問題而造成的損失，包括房地產(chǎn)估價報告修改、返工撰寫的時間浪費、調(diào)查造成質(zhì)量問題原因等費用。

2.外部失敗成本

外部失敗成本是房地產(chǎn)估價報告送交到估價委托人之后被發(fā)現(xiàn)有房地產(chǎn)估價質(zhì)量問題而造成的損失，包括處理投訴、重新撰寫合格的房地產(chǎn)估價報告的費用、給估價委托人造成損失可能面臨的賠償、估價機構(gòu)商業(yè)信譽損失等。

表1 房地產(chǎn)估價主要質(zhì)量成本

（四）外部保證成本

外部保證成本是為了提高房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量權(quán)威性而向委托人提供的客觀外部證據(jù)所耗費的成本，主要包括：房地產(chǎn)估價報告通過住建、房管等政府管理部門組織的專家評審而耗費的各類成本；房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會的質(zhì)量檢查需要耗費的成本；房地產(chǎn)估價機構(gòu)為通過ISO 9000系列質(zhì)量認證付出的成本等。

（五）潛在成本（機會成本）

廠商在其生產(chǎn)決策中，必須考慮到這種代價的大小，考慮并比較經(jīng)濟資源投入其他生產(chǎn)用途可能帶來的收益［1］。這里談到的機會成本是房地產(chǎn)估價機構(gòu)由于將某些資源投入到質(zhì)量管理中而放棄該資源投入到其他用途的最高代價。

（六）成本分析

從成本收益的角度來分析，估價機構(gòu)是否提高估價質(zhì)量，取決于由于估價質(zhì)量的提高而產(chǎn)生的預期效益與為了提高估價質(zhì)量而需要投入的預期成本的比較。房地產(chǎn)估價的質(zhì)量管理實際上要在以上幾類成本之間尋求平衡。在上述幾類成本中，防范成本、審核成本和外部保證成本是房地產(chǎn)估價機構(gòu)主動可控的成本，其投入的增加可以減少內(nèi)部失敗成本、外部失敗成本和潛在成本。不過一定存在一個平衡點，如果超過這個平衡點時，防范成本、審核成本和外部保證成本投入之和大于降低內(nèi)部失敗成本、外部失敗成本和潛在成本的益處，那么再增加防范成本、審核成本和外部保證成本就變得不經(jīng)濟了。所以從某種程度上講，房地產(chǎn)估價的質(zhì)量管理就是尋找最佳的經(jīng)濟平衡點。

二、提升房地產(chǎn)估價質(zhì)量的收益分析

收益是和成本相對應的概念，經(jīng)濟學上的收益是指經(jīng)營活動中投入的各項成本所產(chǎn)生的產(chǎn)出。對估價機構(gòu)而言，其質(zhì)量相關(guān)的收益是其質(zhì)量相關(guān)的成本投入所產(chǎn)生的收入。

估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)收入在總金額上就等于估價機構(gòu)估價項目的數(shù)量與單個估價項目的平均收費相乘，以計算式可以表達為：

估價機構(gòu)業(yè)務(wù)總收入=估價項目數(shù)量×單個估價項目平均收費

房地產(chǎn)估價的質(zhì)量高低分別與“估價項目數(shù)量”和“單個估價項目平均收費”有著緊密的關(guān)系。

（一）房地產(chǎn)估價質(zhì)量與估價項目數(shù)量的關(guān)系

在比較理想的市場環(huán)境下，高質(zhì)量的房地產(chǎn)估價服務(wù)對于委托人有著更高的吸引力，估價機構(gòu)提升房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)質(zhì)量便能在業(yè)務(wù)承攬活動中占據(jù)優(yōu)勢地位，獲得更多委托人的青睞。在此情況下，房地產(chǎn)估價質(zhì)量的提升會增加估價機構(gòu)取得估價項目的數(shù)量。然而在現(xiàn)實中，這種規(guī)律表現(xiàn)得并不明顯。

首先，房地產(chǎn)估價質(zhì)量的高低具有十分鮮明的主觀性特點。通常，制造行業(yè)需要遵循國家或者行業(yè)制定的質(zhì)量標準，其質(zhì)量高低一般可以通過一些物理測量或化學檢驗得到比較客觀的衡量，但房地產(chǎn)估價的質(zhì)量高低評判無法通過全量化的科學指標去衡量。即便住建部、原質(zhì)監(jiān)總局發(fā)布了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）和《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》（GB/T 50899-2013）國家標準，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會發(fā)布了《房地產(chǎn)估價報告評審標準》評判依據(jù)，也無法完全給予房地產(chǎn)估價專業(yè)意見（通常以房地產(chǎn)估價報告為載體）準確程度的客觀科學評價。由于房地產(chǎn)估價行業(yè)自帶的屬性，這些國家標準和評審標準的大部分指標都是定性的主觀指標，多名業(yè)內(nèi)資深專家對于同一份房地產(chǎn)估價報告得出差異較大評審結(jié)論的情況在業(yè)內(nèi)屢見不鮮。常年從事房地產(chǎn)估價理論研究與實踐的專家尚且如此，沒有房地產(chǎn)估價專業(yè)知識的委托人更加無法判斷房地產(chǎn)估價的質(zhì)量高低。當然，估價機構(gòu)資質(zhì)等級、估價師注冊人數(shù)等指標是作為“外行人”的委托人比較好判斷的客觀指標，然而這些指標與房地產(chǎn)估價質(zhì)量高低的相關(guān)度并不是非常高，或者說并不全面。

其次，在目前的市場環(huán)境下，估價業(yè)務(wù)來源主要取決于房地產(chǎn)相關(guān)各類權(quán)屬變動或處置等活動，而主導這些活動的機關(guān)和單位也比較集中，如房屋征收中的住建、房管等政府管理部門；抵押貸款中的銀行；司法處置中的法院；繳納房地產(chǎn)稅收中的稅務(wù)機關(guān)等。房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的獲取，在一定程度上還取決于估價機構(gòu)負責人與上述機關(guān)單位的社會人脈關(guān)系、投入的市場拓展費用等因素。防范成本、審核成本和外部保證成本的投入對業(yè)務(wù)承攬量的影響比較小。也就是說，在目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)中，依靠機構(gòu)良好的房地產(chǎn)估價質(zhì)量吸引客戶依然任重道遠。

（二）房地產(chǎn)估價質(zhì)量與單個估價項目平均收費的關(guān)系

在一般制造業(yè)和服務(wù)業(yè)中，產(chǎn)品或服務(wù)的高水準和客戶的高滿意程度聯(lián)系密切。例如，一輛功能和性能優(yōu)秀的汽車可以贏得顧客的良好感受；一家提供色香味俱全美食的飯店可以贏得顧客的青睞和好感。質(zhì)量好的產(chǎn)品，通常銷售價格也會相應提高。

但是，房地產(chǎn)估價行業(yè)具有社會鑒證類中介服務(wù)的特殊性，在質(zhì)量和價格方面就可能出現(xiàn)矛盾的現(xiàn)象。例如，估價委托人需要申請高額的購房貸款，對于其房地產(chǎn)的估價結(jié)果期望往往越高越滿意，所以對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供準確程度很高的房地產(chǎn)估價報告反而不滿意。又例如，估價委托人需要申報房地產(chǎn)交易稅收，對于其房地產(chǎn)的估價期望往往越低越滿意，所以對于估價機構(gòu)提供準確程度很高的房地產(chǎn)估價報告也會不滿意。這時，質(zhì)量好的服務(wù)往往無法通過價格來體現(xiàn)。房地產(chǎn)估價質(zhì)量雖然大多數(shù)情況下與其他產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量一樣，功能和性能越好，顧客感受就越好，價格就越高。但在一些情況下，也會出現(xiàn)功能和性能越好，顧客感受就越差，價格無法體現(xiàn)的結(jié)果。這種矛盾性很難在產(chǎn)品制造行業(yè)和大多數(shù)服務(wù)行業(yè)里看到。

我國目前的房地產(chǎn)估價市場，尚未形成正向激勵房地產(chǎn)估價質(zhì)量提高的良性競爭環(huán)境，估價機構(gòu)之間競相通過激烈的價格戰(zhàn)承攬業(yè)務(wù)。激烈的市場競爭對于房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理的影響也可以從兩方面來分析。

首先，房地產(chǎn)估價市場競爭越激烈，房地產(chǎn)估價機構(gòu)越有可能通過降低房地產(chǎn)估價收費來爭取更多的業(yè)務(wù)委托。過低的業(yè)務(wù)收費將迫使房地產(chǎn)估價機構(gòu)壓縮經(jīng)營成本以保持必要的利潤空間。而經(jīng)營成本的壓力也可能讓房地產(chǎn)估價機構(gòu)縮減必要的房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)程序，采用較少房地產(chǎn)估價專業(yè)人員配置數(shù)量或者更多雇傭資歷較淺、薪酬較低的專業(yè)人員，從而降低房地產(chǎn)估價質(zhì)量水平。

圖1 市場競爭影響房地產(chǎn)估價質(zhì)量傳導過程圖

其次，競爭激烈的房地產(chǎn)估價市場，也將增加房地產(chǎn)估價機構(gòu)通過迎合委托人不正當要求（如出具明顯偏離正常結(jié)果的估價報告）來爭取更多的業(yè)務(wù)委托。這將直接傷害作為房地產(chǎn)估價質(zhì)量核心指標的估價結(jié)果的準確程度。

因此，市場競爭因素從兩個方向的傳導（圖1）影響了房地產(chǎn)估價質(zhì)量，有可能形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的情況。

三、房地產(chǎn)估價質(zhì)量的成本收益分析

房地產(chǎn)估價機構(gòu)的經(jīng)營必須遵循成本收益原則，只有機構(gòu)獲得的預期收益超過為此付出的成本時，機構(gòu)才能存續(xù)。其經(jīng)營活動始終貫徹著成本收益原則，最高目標就是以最低的成本付出獲取盡可能大的收益，或者在收益既定時盡可能降低付出的成本。房地產(chǎn)估價機構(gòu)為了提高估價質(zhì)量，付出的成本會不斷攀升，而要達到盡可能高的估價質(zhì)量，所付出的成本是沒有上限的，但是與成本相匹配的收益不可能無限制提升。因此，以成本收益的視角來看，估價機構(gòu)是否著力提升房地產(chǎn)估價質(zhì)量主要取決于房地產(chǎn)估價質(zhì)量收入與房地產(chǎn)估價質(zhì)量成本的比較，也就是估價機構(gòu)質(zhì)量經(jīng)濟效益的高低。估價機構(gòu)質(zhì)量經(jīng)濟效益的計算式可以表達為：

房地產(chǎn)估價質(zhì)量經(jīng)濟效益＝房地產(chǎn)估價質(zhì)量收入-房地產(chǎn)估價質(zhì)量成本

從計算式中可以得出如下結(jié)論：房地產(chǎn)估價質(zhì)量收入大于房地產(chǎn)估價質(zhì)量成本，房地產(chǎn)估價質(zhì)量經(jīng)濟效益就會大于零，說明估價機構(gòu)由于增加了防范成本、審核成本和外部保證成本的付出，得到了預期的理想結(jié)果，提升了估價業(yè)務(wù)量或者提升了估價收費進而提升了估價機構(gòu)的收入，使機構(gòu)從中獲益。相反，估價機構(gòu)付出的質(zhì)量成本比較高，而與之相對應的質(zhì)量收入比較低，那么質(zhì)量經(jīng)濟效益就會小于零，估價機構(gòu)將面臨損失。

四、結(jié)語

我國目前的房地產(chǎn)估價市場與估價行業(yè)尚有一些不夠規(guī)范的地方，現(xiàn)有的估價市場還未形成對高質(zhì)量房地產(chǎn)估價的大規(guī)模有效需求。相當一部分委托人的房地產(chǎn)估價需求僅僅是為了滿足某種法定手續(xù)的形式需要，估價收費成為選擇估價機構(gòu)的首要考慮，反而對房地產(chǎn)估價質(zhì)量的高低不太在意，甚至有少數(shù)委托人更希望估價機構(gòu)能提供滿足自己需要的低質(zhì)量估價服務(wù)（如出具明顯偏離正常結(jié)果的估價報告），因而更傾向于選擇房地產(chǎn)估價質(zhì)量低下的估價機構(gòu)。在這樣的環(huán)境下，估價機構(gòu)提升房地產(chǎn)估價質(zhì)量進而建立起良好信譽，在很大程度上無法轉(zhuǎn)變?yōu)槲腥藢纼r機構(gòu)有效需求的提升，甚至在特殊情況下會降低委托人的有效需求。估價機構(gòu)的良好口碑無法轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的經(jīng)濟效益、估價機構(gòu)因為房地產(chǎn)估價質(zhì)量提升而產(chǎn)生的預期收益微乎其微、估價機構(gòu)感覺“吃力不討好”，必定不愿提升房地產(chǎn)估價質(zhì)量，這是我國目前房地產(chǎn)估價質(zhì)量有待提高的一個重要因素。

如何改變“劣幣驅(qū)逐良幣”的市場環(huán)境，營造一個規(guī)范的房地產(chǎn)估價市場與估價行業(yè)需要各方一起努力。