基于GIS的城市地價(jià)水平變化分析
——以內(nèi)蒙古呼和浩特市商業(yè)用地為例

運(yùn)向麗，劉小娟，薩仁陶利

(內(nèi)蒙古師范大學(xué) 地理科學(xué)學(xué)院，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010022)

土地作為人類一切生產(chǎn)生活的載體，它和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)的穩(wěn)定和人們的衣食住行都密不可分，是國(guó)家最重要的資源，經(jīng)過(guò)多年土地政策的改革和深化，土地帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用不可小覷，以土地產(chǎn)權(quán)作為核心的土地市場(chǎng)正逐步發(fā)展成為重要的經(jīng)濟(jì)支柱。研究商業(yè)地價(jià)空間分布規(guī)律，可了解當(dāng)前城市發(fā)展對(duì)商業(yè)用地的供需狀況、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，從而對(duì)土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、優(yōu)化配置土地資源等提供充分依據(jù)。發(fā)揮土地要素的杠桿調(diào)控作用。

我國(guó)的土地市場(chǎng)興起相對(duì)較晚，中國(guó)各地城鎮(zhèn)從20世紀(jì)90年代初開(kāi)始制訂基準(zhǔn)地價(jià)，楊剩富等[1](2017)以湖北省80個(gè)縣(市、區(qū))為例，運(yùn)用GWR模型、變異系數(shù)分析和空間自相關(guān)分析等方法，詳細(xì)分析各類地價(jià)與城鎮(zhèn)化率的空間作用關(guān)系；張祚[2]等(2018)利用數(shù)字高程模型與GIS的空間分析工具，分析了武漢市中心城區(qū)住宅地價(jià)的空間形態(tài)；王愛(ài)[3]等(2017)采用反比距離加權(quán)法(IDW)、GWR模型對(duì)合肥市商業(yè)地價(jià)驅(qū)動(dòng)因素進(jìn)行空間非平穩(wěn)性分析；賴俊明[4]等(2018)采用Webmap空間技術(shù)，研究了杭州市土地價(jià)格的空間復(fù)雜性；劉艷清[5]等(2018)運(yùn)用空間自相關(guān)法及地統(tǒng)計(jì)學(xué)，對(duì)石家莊市城區(qū)住宅地價(jià)空間分異規(guī)律進(jìn)行了研究；曹天邦[6]等(2012)運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法和克里金插值方法，研究南京市住宅地價(jià)時(shí)空演變特征；張靜[7]等(2009)借助GIS 分析方法對(duì)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)空間變化進(jìn)行研究。通過(guò)文獻(xiàn)梳理發(fā)現(xiàn)：探索祖國(guó)北部省份商業(yè)地價(jià)時(shí)空動(dòng)態(tài)變化的研究尚不多見(jiàn)。

1 研究區(qū)域、方法與數(shù)據(jù)來(lái)源

1.1 研究區(qū)域

呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和金融中心，譽(yù)為“中國(guó)乳都”。呼和浩特地處東經(jīng)110°46′～112°10′，北緯40°51′～41°8′。全市總面積1.72萬(wàn)平方公里，其中建成區(qū)面積260km2，截至2019年年底全市常住人口313.7萬(wàn)人，比上年末增加1.1萬(wàn)人。其中，城鎮(zhèn)人口221.0萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口92.7萬(wàn)人。2019年，全市生產(chǎn)總值2 791.5億元，比2018年增長(zhǎng)5.5%；人均生產(chǎn)總值89 138元，比上年增長(zhǎng)5.1%。本文的研究區(qū)為呼和浩特市市區(qū)新城區(qū)、玉泉區(qū)、回民區(qū)、賽罕區(qū)。

1.2 研究方法

以呼和浩特市1992年～2017年6次商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用環(huán)比指數(shù)方法研究呼和浩特市商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間變化，運(yùn)用 Arc GIS 10.1軟件對(duì)將商業(yè)地價(jià)的界別圖和呼和浩特市市區(qū)進(jìn)行空間疊加，以表現(xiàn)研究區(qū)域內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)演變的時(shí)空分布特征。

1.3 數(shù)據(jù)來(lái)源與處理

本研究利用的數(shù)據(jù)資料為已公布的呼和浩特市城區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)，截至2020年，呼和浩特市已完成5次基準(zhǔn)地價(jià)的更新，筆者已1998年、2007年、2017年三年的商業(yè)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)為例，探索呼和浩特市每十年的商業(yè)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)空演變規(guī)律。圖形數(shù)據(jù)為2017年呼和浩特市城區(qū)商業(yè)地價(jià)的級(jí)別圖。

2 呼和浩特市商業(yè)地價(jià)時(shí)空演變分析

2.1 呼和浩特市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間變化

從級(jí)別分布上看，一般級(jí)別越低，地價(jià)越低，呼和浩特市近幾年地價(jià)增長(zhǎng)較快，與內(nèi)蒙古自治區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有關(guān)。

表1 呼和浩特市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)變化情況 (單位：元/m2)

基準(zhǔn)地價(jià)隨時(shí)間變化的特征可以通過(guò)不同級(jí)別的地價(jià)環(huán)比指數(shù)表示[8]。即上一級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)比下一級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的比值。通過(guò)計(jì)算呼和浩特市1992年～2017年商業(yè)用地地價(jià)環(huán)比指數(shù)來(lái)分析呼和浩特市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)間變化特征，如圖1所示。

圖1 呼和浩特市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)各級(jí)別價(jià)格環(huán)比指數(shù)折線圖

1992年商業(yè)用地各級(jí)別的環(huán)比指數(shù)值最高，波動(dòng)最明顯； 2001年商業(yè)用地各級(jí)別的環(huán)比指數(shù)最低，波動(dòng)幅度最小。近年來(lái)，呼和浩特市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，使得土地價(jià)格的漲幅也比較穩(wěn)定，沒(méi)有較大的起伏。

2.2 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)空演變規(guī)律

圖2 呼和浩特市商業(yè)用地級(jí)別分布示意圖

通過(guò)對(duì)呼和浩特市城區(qū)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別圖和中心城區(qū)圖空間疊加詳細(xì)分析得出：城市土地利用用途影響城市地價(jià)水平。呼和浩特市城區(qū)商業(yè)用地結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出片區(qū)環(huán)狀分布，Ⅰ級(jí)商業(yè)用地分布在呼和浩特市火車站以南、中山路商圈。該區(qū)域有多條主干道通過(guò)，同時(shí)集中了城市的主要商業(yè)中心，區(qū)域公用設(shè)施完備、周圍有大型公園、人口高度集中，為呼和浩特市商業(yè)用地的黃金地段。Ⅱ級(jí)商業(yè)用地分為2個(gè)中心。第一個(gè)中心沿Ⅰ級(jí)商業(yè)用地向外擴(kuò)展，第二個(gè)中心為呼和浩特市近幾年形成的金融辦公服務(wù)圈。Ⅱ級(jí)商業(yè)用地包含的商業(yè)中心有：鼓樓立交橋，萬(wàn)達(dá)等。Ⅲ級(jí)商業(yè)用地以Ⅱ級(jí)商業(yè)用地向四外擴(kuò)展。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施水平較高，交通比較便利，同時(shí)也分布著很多的商場(chǎng)和超市，但相對(duì)于Ⅰ、Ⅱ級(jí)商業(yè)用地整體水平降低。Ⅳ級(jí)商業(yè)用地以Ⅲ級(jí)商業(yè)用地向四外擴(kuò)展。Ⅳ級(jí)商業(yè)用地相較Ⅲ級(jí)商業(yè)用地各方面條件都有一定程度的降低。Ⅴ級(jí)商業(yè)用地在Ⅳ級(jí)商業(yè)用地區(qū)域外向四周擴(kuò)散，該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施水平一般，交通較便利，但與Ⅳ級(jí)商業(yè)用地各方面相比，均有一定程度降低。Ⅵ級(jí)商業(yè)用地在Ⅴ級(jí)商業(yè)用地區(qū)域外向四周擴(kuò)散，該區(qū)域主要為工業(yè)園區(qū)，繁華程度、區(qū)位條件整體低于Ⅴ級(jí)用地。Ⅶ級(jí)商業(yè)用地Ⅵ級(jí)商業(yè)用地沿Ⅵ級(jí)商業(yè)用地南側(cè)和東側(cè)向外延伸。該區(qū)域局城市中心較遠(yuǎn)，接近城區(qū)邊緣地帶，商業(yè)中心較少，區(qū)位條件較差，是各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)功能輻射作用的末梢。Ⅷ級(jí)商業(yè)用地位于大青山南坡生態(tài)保護(hù)區(qū)，該區(qū)域是今后呼和浩特市著力打造的重點(diǎn)區(qū)域。

3 城市地價(jià)變化的主要因素分析

3.1 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)城市地價(jià)的影響

地區(qū)生產(chǎn)總值、人均GDP、市區(qū)固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、地區(qū)財(cái)政收入總額、城市居民人均消費(fèi)水平等統(tǒng)計(jì)指標(biāo)都對(duì)城市地價(jià)有著不可忽視的作用。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市居民消費(fèi)水平的提高，需求增多，將會(huì)影響地價(jià)上漲，反之亦然。隨著呼和浩特市的快速發(fā)展，大量人口涌入呼和浩特，住房需求增加。此外在加快城市化發(fā)展的進(jìn)程中，呼和浩特加大公共基礎(chǔ)建設(shè)，美化城市的力度，增加了征地和拆遷的行為，制造了大量的土地需求。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，是地價(jià)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)。

3.2 土地政策與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控對(duì)城市地價(jià)的影響

為了更好地穩(wěn)定城市地價(jià)，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，原國(guó)土資源部、自治區(qū)人民政府及自治區(qū)國(guó)土資源廳先后出臺(tái)了《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于做好產(chǎn)業(yè)用地政策落實(shí)工作的通知》 (國(guó)土資廳函[2017]75號(hào))、《內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于做好房地產(chǎn)去庫(kù)存工作進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的意見(jiàn)》 (內(nèi)政發(fā)[2016]26號(hào))、《內(nèi)蒙古自治區(qū)國(guó)土資源廳關(guān)于實(shí)施產(chǎn)業(yè)用地政策切實(shí)降低企業(yè)用地成本的有關(guān)意見(jiàn)》 (內(nèi)國(guó)土資發(fā)[2017]80號(hào))等一系列的政策來(lái)穩(wěn)定呼和浩特地價(jià)[9～10]。

3.3 城市規(guī)劃建設(shè)與區(qū)域環(huán)境的改善對(duì)城市地價(jià)的影響

呼和浩特市的城市規(guī)劃計(jì)劃中，提高了呼和浩特市人居居住水平，大量改造公共基礎(chǔ)設(shè)施，這一措施對(duì)地區(qū)地價(jià)的影響是有意義的。和林格爾新區(qū)和呼和浩特新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)為呼和浩特市的發(fā)展指明了方向；京呼高鐵、呼南高鐵、地鐵1、2號(hào)線的建設(shè)，市內(nèi)交通的改善，加快了“大交通”發(fā)展格局的步伐；舊房改造，打造了宜居安逸的首府城市同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

4 結(jié)束語(yǔ)

土地市場(chǎng)是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，是調(diào)控城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀手段。隨著土地市場(chǎng)的不斷完善發(fā)展，及時(shí)了解城市地價(jià)的變化，科學(xué)制定有關(guān)地價(jià)的政策，合理引導(dǎo)土地投資，促進(jìn)城市地價(jià)穩(wěn)定發(fā)展是很有必要的，這直接關(guān)系到城市的整體功能和形象。