基于GIS的城市房屋全周期動(dòng)態(tài)管理應(yīng)用與實(shí)現(xiàn)

李美麗

(臺(tái)州市地理信息測繪中心有限公司，浙江 臺(tái)州 318001)

隨著城市化的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，許多城市的規(guī)?？焖贁U(kuò)張，房屋數(shù)據(jù)猛增，隨之而來的便是房屋管理部門管理難度加大。因此，與“房”、“地”相關(guān)的部門都建立了一套甚至多套各自的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，但這些系統(tǒng)由于網(wǎng)絡(luò)不聯(lián)通、標(biāo)準(zhǔn)不一致等問題，信息共享的難度大[1]。為了能夠更好地實(shí)現(xiàn)房屋從項(xiàng)目前期規(guī)劃到房屋拆遷滅失的全周期管理，國內(nèi)不少城市都相繼建設(shè)房屋全生命周期管理平臺(tái)，如北京市房屋全生命周期管理平臺(tái)[2]、青海省房產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)、房產(chǎn)交易監(jiān)測平臺(tái)和房屋交易服務(wù)平臺(tái)三大平臺(tái)共同實(shí)現(xiàn)房屋的全生命周期管理[3]等。本文在深入調(diào)研后，借助GIS、數(shù)據(jù)庫等技術(shù)，探討了城市房屋從規(guī)劃、建設(shè)、管理和拆遷滅失全周期管理流程，構(gòu)建了城市房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫，綜述了構(gòu)建城市房屋全周期動(dòng)態(tài)管理平臺(tái)的過程和方法，實(shí)現(xiàn)了“以圖管房”的新管理模式和房屋精細(xì)化管理，為城市規(guī)劃、發(fā)展和建設(shè)提供數(shù)據(jù)支撐。

1 總體思路

1.1 探索了多部門協(xié)同的房屋全周期管理流程

利用GIS技術(shù)，以地圖為載體，梳理規(guī)劃和自然資源局、住建局、房屋管理局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司等多方共同參與的房屋全周期管理流程[4]。通過政府內(nèi)網(wǎng)或者專網(wǎng)的方式，打破信息孤島，實(shí)現(xiàn)各部門間的業(yè)務(wù)銜接，提高城市房屋從規(guī)劃、建設(shè)、管理到拆遷滅失的多部門協(xié)同管理能力。

1.2 構(gòu)建城市房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫

通過對基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)和房屋數(shù)據(jù)的采集、整理、處理和入庫，構(gòu)建城市房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫。一是對歷年沉淀房屋規(guī)劃數(shù)據(jù)、建設(shè)數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)、登記數(shù)據(jù)、物業(yè)維護(hù)管理數(shù)據(jù)和拆除滅失數(shù)據(jù)等進(jìn)行梳理和檢查，形成現(xiàn)有的數(shù)據(jù)詳細(xì)目錄清單[5]；二是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范對數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理和處理，包括屬性數(shù)據(jù)空間化、標(biāo)準(zhǔn)化處理、數(shù)據(jù)內(nèi)容補(bǔ)充完善等；三是數(shù)據(jù)建庫和入庫工作，構(gòu)建可靈活配置、動(dòng)態(tài)更新的數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，進(jìn)一步為城市房屋全周期管理工作提供支撐和保障[4]。

1.3 開發(fā)城市房屋全周期動(dòng)態(tài)管理平臺(tái)

面向服務(wù)架構(gòu)(SOA架構(gòu))可實(shí)現(xiàn)平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)，高穩(wěn)定可用[6]。既能夠有效整合當(dāng)前包括數(shù)據(jù)、功能、業(yè)務(wù)等各類既有的信息化資源，同時(shí)也支持未來其它資源的便捷接入，并能跟隨大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)全新IT時(shí)代的潮流趨勢。因此，城市房屋全周期動(dòng)態(tài)管理平臺(tái)具有可擴(kuò)展、可決策、可展示的能力，滿足房屋管理的需求。SuperMap軟件是國內(nèi)一款較為先進(jìn)的GIS開發(fā)平臺(tái)，平臺(tái)功能較為完善。本文采用SuperMap作為開發(fā)平臺(tái)，以SOA架構(gòu)為指導(dǎo)思想，基于B/S架構(gòu)，開發(fā)城市房屋全周期動(dòng)態(tài)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房屋數(shù)據(jù)的展示、查詢、統(tǒng)計(jì)、分析和共享等功能[7]。

2 研究思路

2.1 多部門協(xié)同的房屋全周期管理流程設(shè)計(jì)

多部門協(xié)同的房屋全周期管理流程包括房屋的規(guī)劃、建設(shè)、管理和拆遷滅失四個(gè)階段。規(guī)劃和自然資源局主要負(fù)責(zé)房屋的規(guī)劃階段審批工作，首先，對房屋建設(shè)地址進(jìn)行項(xiàng)目選址；其次，進(jìn)行項(xiàng)目的放線；最后，手續(xù)齊全后頒發(fā)用地許可和工程許可，完成房屋建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)規(guī)劃審批。住建局主要負(fù)責(zé)房屋的建設(shè)階段審批和監(jiān)督工作，對房屋建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)后，審批建設(shè)方案，對整個(gè)房屋建設(shè)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工進(jìn)行全程監(jiān)控，確保項(xiàng)目按照規(guī)劃設(shè)計(jì)施工。房屋管理局和不動(dòng)產(chǎn)登記中心主要負(fù)責(zé)房屋建設(shè)項(xiàng)目完成之后的管理工作，如對房屋進(jìn)行權(quán)屬登記、現(xiàn)房交易和存量房交易的監(jiān)控、物業(yè)管理、房屋安全管理、房屋拆遷滅失、注銷登記等工作。當(dāng)房屋注銷登記后，返回土地儲(chǔ)備中心，完成房屋的全周期管理。多部門協(xié)同的房屋全周期管理流程設(shè)計(jì)示意圖如圖1所示。

2.2 平臺(tái)架構(gòu)設(shè)計(jì)

城市房屋動(dòng)態(tài)管理平臺(tái)基于SOA架構(gòu)，包括軟硬件支撐層、數(shù)據(jù)層、服務(wù)層、應(yīng)用層和用戶層五層。平臺(tái)總體框架示意圖如圖2所示。

圖2 平臺(tái)總體框架示意圖

軟硬件支撐層包括PC端、服務(wù)器端設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、安全設(shè)備、核心交換機(jī)、GIS軟件、虛擬化軟件等，為整個(gè)平臺(tái)提供軟硬件的安全保障；數(shù)據(jù)層包括基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)、房屋基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)、房屋業(yè)務(wù)專題數(shù)據(jù)、多媒體數(shù)據(jù)和運(yùn)維管理數(shù)據(jù)等，這些數(shù)據(jù)構(gòu)成了城市房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫，為平臺(tái)提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支撐；服務(wù)層包括GIS服務(wù)、二維服務(wù)、查詢統(tǒng)計(jì)和分析服務(wù)、數(shù)據(jù)共享服務(wù)、房屋管理服務(wù)以及運(yùn)維服務(wù)；應(yīng)用層是基于SuperMap基礎(chǔ)平臺(tái)，搭建了城市房屋動(dòng)態(tài)管理平臺(tái)，對城市房屋管理工作提供地圖管理、房屋全周期管理、房屋交易動(dòng)態(tài)監(jiān)測管理、房屋安全管理、統(tǒng)計(jì)分析與信息發(fā)布管理和運(yùn)維管理等功能；用戶層是指平臺(tái)的管理或者使用用戶，包括自然資源部門、住建部門、房屋管理部門、地產(chǎn)公司、測繪部門和有需求的公眾等。兩側(cè)是通過建立城市房屋全周期管理實(shí)施管理辦法、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和保障體系，確保城市房屋全周期管理和平臺(tái)的穩(wěn)定運(yùn)行。

3 城市房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫

3.1 數(shù)據(jù)庫建設(shè)內(nèi)容

城市房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫包括五大數(shù)據(jù)庫：基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫、房屋基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)庫、房屋業(yè)務(wù)專題數(shù)據(jù)庫、多媒體數(shù)據(jù)庫、運(yùn)維管理數(shù)據(jù)庫。其中，基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫包括:1:500地形圖數(shù)據(jù)、高分辨率遙感影像數(shù)據(jù)、地名地址數(shù)據(jù)、城市三維模型數(shù)據(jù)；房屋基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)庫包括：房屋宗地圖、房屋面圖、房屋分層圖和房屋分戶圖；房屋業(yè)務(wù)專題數(shù)據(jù)庫包括：房屋權(quán)屬數(shù)據(jù)、房屋交易數(shù)據(jù)、房屋安全數(shù)據(jù)和物業(yè)管理數(shù)據(jù)等；多媒體數(shù)據(jù)庫包括：圖形、圖像、視頻和音頻數(shù)據(jù)；運(yùn)維管理數(shù)據(jù)庫包括：權(quán)限數(shù)據(jù)、角色數(shù)據(jù)、人員數(shù)據(jù)和日志數(shù)據(jù)。城市房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫示意圖如圖3所示。

圖3 城市房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫示意圖

3.2 數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)

數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)是系統(tǒng)建設(shè)的重要內(nèi)容之一，平臺(tái)功能基于數(shù)據(jù)庫進(jìn)行實(shí)現(xiàn)。在概念模型設(shè)計(jì)中，通過對房屋周期管理分析設(shè)計(jì)系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫E-R圖[8]，房屋住宅信息E-R示意圖如圖4所示。

圖4 房屋住宅信息E-R示意圖

3.3 房屋數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理

房屋數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理包括對房屋基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)和房屋業(yè)務(wù)專題數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理和整理、數(shù)據(jù)內(nèi)容補(bǔ)充完善以及標(biāo)準(zhǔn)化整理。數(shù)據(jù)梳理和整理是對數(shù)據(jù)語義、空間基準(zhǔn)、類型規(guī)范等方面進(jìn)行校驗(yàn)；數(shù)據(jù)內(nèi)容補(bǔ)充完善是對遺漏和錯(cuò)誤的空間數(shù)據(jù)通過內(nèi)外業(yè)核實(shí)后并補(bǔ)充完善，屬性數(shù)據(jù)則通過手動(dòng)錄入核實(shí)后并補(bǔ)充完善[9]；標(biāo)準(zhǔn)化整理是以1:500地形圖為基準(zhǔn)底圖，將空間數(shù)據(jù)，如宗地的房屋二維矢量數(shù)據(jù)、房產(chǎn)的分層分戶矢量數(shù)據(jù)等轉(zhuǎn)換到統(tǒng)一的空間基準(zhǔn)，將屬性數(shù)據(jù)，如房屋權(quán)屬、房屋交易、房屋安全等數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)之間沖突和錯(cuò)誤信息的檢查以及房屋編碼的匹配工作。房屋數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理流程示意圖如圖5所示。

圖5 房屋數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理流程示意圖

4 平臺(tái)功能實(shí)現(xiàn)

以房屋全周期管理數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，開發(fā)了城市房屋信息動(dòng)態(tài)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了房屋業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的管理、展示、查詢、統(tǒng)計(jì)和分析等功能。平臺(tái)基于SOA架構(gòu)，采用SuperMap Object.Net平臺(tái)進(jìn)行開發(fā)，數(shù)據(jù)庫采用Oracle11g進(jìn)行數(shù)據(jù)存儲(chǔ)，其核心功能包括地圖管理、房屋全周期管理、房屋交易動(dòng)態(tài)監(jiān)測管理、房屋安全管理以及統(tǒng)計(jì)分析和信息發(fā)布管理。

4.1 地圖管理

平臺(tái)地圖管理通過圖層控制，可實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)和房屋基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)的疊加顯示，利用SuperMap軟件對房屋建筑自動(dòng)三維化，形成白模，在地圖上進(jìn)行展示。同時(shí)，平臺(tái)還提供地圖基本操作、屬性查詢、數(shù)據(jù)在線編輯、多屏對比等功能。地圖基本操作功能，可對地圖數(shù)據(jù)進(jìn)行放大、縮小、平移、標(biāo)注、收藏、距離量測、面積量測等操作；屬性查詢可對某房屋實(shí)體進(jìn)行點(diǎn)選查詢，查詢結(jié)果以圖和表的形式進(jìn)行展示；多屏對比可同時(shí)在多個(gè)子窗口打開不同的房屋基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)，拖動(dòng)一個(gè)數(shù)據(jù)，其數(shù)據(jù)跟隨移動(dòng)，方便進(jìn)行對比分析。

4.2 房屋全周期管理

平臺(tái)以基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)和房屋基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)為底圖，建立“實(shí)體-樓盤表-戶”的房屋業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)模型，將房屋各階段的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與房屋的“戶”掛接，通過房屋數(shù)據(jù)，可以直觀的查看該房屋工程許可信息、施工信息、物業(yè)信息、戶數(shù)以及房屋中每一戶的戶型分布圖、產(chǎn)權(quán)證號、權(quán)利人、建筑面積、人口數(shù)據(jù)、層數(shù)等信息，真正實(shí)現(xiàn)了“以圖管房”。平臺(tái)界面示意圖如圖6所示。

圖6 平臺(tái)界面示意圖

4.3 房屋交易動(dòng)態(tài)監(jiān)測管理

房屋交易動(dòng)態(tài)監(jiān)測管理實(shí)現(xiàn)了對現(xiàn)房交易和存量房交易的實(shí)時(shí)監(jiān)測，根據(jù)房屋交易和房屋登記的情況，可以對房屋交易價(jià)格、交易套數(shù)等數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并生成報(bào)表。對于短周期的房屋交易異常情況，及時(shí)預(yù)警，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

4.4 房屋安全管理

房屋安全管理實(shí)現(xiàn)了城市危舊房屋管理、房屋周期性維修管理和房屋裝修管理。通過開展日常巡查，規(guī)范房屋裝修，確保房屋安全。通過該平臺(tái)，可以查看危舊房屋的分布情況、權(quán)屬信息，日常巡查的記錄、安全事故處置情況等，為下一步房屋安全的防控和治理工作提供數(shù)據(jù)支撐。

4.5 統(tǒng)計(jì)分析和信息發(fā)布管理

平臺(tái)提供房屋數(shù)據(jù)的可視化統(tǒng)計(jì)和多元化分析，實(shí)現(xiàn)對城市各行政區(qū)域、重要商圈、重點(diǎn)監(jiān)測地區(qū)的房屋權(quán)屬信息、房屋交易信息、物業(yè)信息、房屋安全數(shù)據(jù)等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，如對房屋交易信息的房屋成交價(jià)格、成交面積、成交套數(shù)等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，有利于房屋管理者對房屋供求關(guān)系和市場活躍程度的掌控。

5 平臺(tái)特色

5.1 基于SOA架構(gòu)實(shí)現(xiàn)平臺(tái)的穩(wěn)定可用

SOA的一個(gè)自然特性是通過協(xié)作編排，充分復(fù)用已有的服務(wù)，對于信息系統(tǒng)的可持續(xù)發(fā)展來說，它是一種創(chuàng)新的、靈活的、可伸縮的方法[10]。SOA架構(gòu)擺脫了具體的語言框架(如Java、.Net、PHP)，以服務(wù)契約的方式進(jìn)行架構(gòu)設(shè)計(jì)。通過更加合適的業(yè)務(wù)分析設(shè)計(jì)方法(BPM、SOMA)得到的成果，能夠直接與服務(wù)對接。

5.2 房屋數(shù)據(jù)共享與交換技術(shù)

房屋全周期管理涉及政府多個(gè)部門，房屋信息的共享與交換尤為重要。平臺(tái)提供兩種方式實(shí)現(xiàn)房屋數(shù)據(jù)的共享與交換，一是房屋屬性數(shù)據(jù)接口管理組件，提供數(shù)據(jù)文件格式、文本格式(word、excel、txt)接口實(shí)現(xiàn)對數(shù)據(jù)查詢、增加和刪除等功能；二是房屋空間數(shù)據(jù)服務(wù)方式，將房屋數(shù)據(jù)發(fā)布為服務(wù)，政府部門通過政務(wù)內(nèi)網(wǎng)或者專網(wǎng)，以SOAP、WebServices等方式調(diào)用數(shù)據(jù)服務(wù)，獲取房屋空間的相關(guān)數(shù)據(jù)。

6 結(jié) 論

房屋全周期動(dòng)態(tài)管理平臺(tái)以基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)為底圖，有效管理起了房屋建設(shè)、交易、登記、安全等業(yè)務(wù)信息，規(guī)范了房屋數(shù)據(jù)的管理，為后面的深入應(yīng)用提供數(shù)據(jù)支撐。目前，平臺(tái)運(yùn)行良好，實(shí)現(xiàn)了房屋從規(guī)劃、建設(shè)、管理和拆遷滅失的全周期管理，但也存在一定問題，如網(wǎng)絡(luò)不穩(wěn)定，導(dǎo)致各部門協(xié)同辦公中斷、數(shù)據(jù)更新不及時(shí)、數(shù)據(jù)信息填寫不完善等。下一步，將繼續(xù)豐富和完善房屋全周期數(shù)據(jù)庫和功能開發(fā)，實(shí)現(xiàn)房屋管理的數(shù)字化和信息化，推動(dòng) “智慧房地”建設(shè)。