房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理的價(jià)值

宮利娟 中交（青島）城鎮(zhèn)化建設(shè)投資有限公司

引言：房地產(chǎn)行業(yè)是組成我國經(jīng)濟(jì)的重要部分，房地產(chǎn)行業(yè)的情況影響著我國的發(fā)展。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)我國有非常重要的影響，所以房地產(chǎn)的健康發(fā)展十分重要。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，最重要的就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理?，F(xiàn)在我國大概有兩萬個(gè)合格的房地產(chǎn)企業(yè)，他們都意識(shí)到了成本管控是多么重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理如果做好了，那么房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)得到更多的經(jīng)濟(jì)利潤。也就意味著，現(xiàn)在大部分的房地產(chǎn)企業(yè)需要的是用低成本獲取高利益。而且房地產(chǎn)成本管理應(yīng)該包含在項(xiàng)目的所有階段之中，這樣能夠更好地管理成本，獲得更多的效益。從中我們可以看出在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，成本管理有多重要。因?yàn)槌杀竟芾碛绊懳覈康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)

現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)行業(yè)可以說是越來越繁榮。但是政府一直在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，從而讓房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代一去不復(fù)返。目前來看，房地產(chǎn)現(xiàn)在最重要的，就是用最低的成本達(dá)到較高的效益。因此為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)如下。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理具有系統(tǒng)性。房地產(chǎn)行業(yè)有著較長的生產(chǎn)周期，而且成本差異也比較大。原先的成本管理都是將業(yè)務(wù)分成許多部分，并對(duì)每個(gè)部分的成本進(jìn)行管理，盡量讓每個(gè)部分的成本達(dá)到最小。通過這個(gè)方式達(dá)到最小成本的目的。但是對(duì)于企業(yè)而言，應(yīng)該以價(jià)值創(chuàng)造為基礎(chǔ)對(duì)成本進(jìn)行分析，再理清房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值鏈條，最后根據(jù)整個(gè)價(jià)值鏈條進(jìn)行管理。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理具有動(dòng)態(tài)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本是不固定的，所以這是需要加強(qiáng)管理成本的原因。在進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營的時(shí)候，需要遵循成本管理過程。但是現(xiàn)在還是有很多企業(yè)對(duì)目標(biāo)成本等缺乏理解，也缺乏相關(guān)的解決措施，導(dǎo)致許多項(xiàng)目的成本管理不清晰，最后無法對(duì)成本進(jìn)行合理管理。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理也有多樣性。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目有不同的定位。對(duì)于不同成本增加創(chuàng)造值的活動(dòng)，成本管理的目標(biāo)也是不一樣的。如果成本增加，但是創(chuàng)造的價(jià)值不高，那么企業(yè)就應(yīng)當(dāng)對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析，這樣通過最低的成本獲得最大的利潤。而如果這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值創(chuàng)造較高，企業(yè)可以適當(dāng)?shù)靥岣叱杀就度耄@樣也能夠獲得更大的利潤。

二、房地產(chǎn)行業(yè)中的全過程成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非常復(fù)雜，涉及到很多方面，所以成本管理不僅僅只是成本部門的工作。還需要設(shè)計(jì)、工程等方面的員工進(jìn)行參與。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本管理是一種常規(guī)化、數(shù)據(jù)化等的管理方式。通過這種管理，可以對(duì)成本進(jìn)行控制。一般從三個(gè)方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)成本進(jìn)行管理控制，這三個(gè)方向分別是財(cái)務(wù)成本控制、建設(shè)成本控制和銷售成本控制。

房地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中需要大量的資金，而且這些資金的使用時(shí)間比較長。因此做好財(cái)務(wù)管理控制會(huì)影響到最后的項(xiàng)目效益。這是財(cái)務(wù)成本控制。在項(xiàng)目前期，財(cái)務(wù)部門就應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算管理，對(duì)各個(gè)階段的費(fèi)用和需求點(diǎn)等進(jìn)行分析，而且在使用費(fèi)用的時(shí)候，需要相關(guān)人員的監(jiān)督。對(duì)企業(yè)而言，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行管理能夠讓資金之間更好銜接，形成一個(gè)可以循環(huán)體系，讓資金更好周轉(zhuǎn)。因此可以看出財(cái)務(wù)控制的重要性。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)確定好了投資的項(xiàng)目和目標(biāo)，接下來就應(yīng)該設(shè)計(jì)項(xiàng)目、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)和施工等階段。這是建設(shè)成本控制。其中較為重要的是設(shè)計(jì)項(xiàng)目和項(xiàng)目的施工。設(shè)計(jì)項(xiàng)目和施工階段應(yīng)該對(duì)成本進(jìn)行控制。設(shè)計(jì)項(xiàng)目需要技術(shù)好素質(zhì)高的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，而且設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和房地產(chǎn)之間要簽訂好合同，在設(shè)計(jì)完畢之后，需要專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)估，確認(rèn)這個(gè)方案是否可行。施工階段需要注意的是建立完善的管理制度，建立相關(guān)機(jī)制并培訓(xùn)相關(guān)人員。還要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)所需要的材料、設(shè)備和人工等支出進(jìn)行控制。而且設(shè)置的工期要合適，減少出現(xiàn)人力和物力資源的浪費(fèi)現(xiàn)象。施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況如果和設(shè)計(jì)圖紙不同，需要設(shè)計(jì)和施工方進(jìn)行溝通，還要對(duì)設(shè)計(jì)變更的相關(guān)情況和費(fèi)用告訴業(yè)主。

在銷售階段，這個(gè)時(shí)期的成本控制主要是在工程竣工后，在銷售房產(chǎn)的時(shí)候，利用一些銷售手段達(dá)到銷售計(jì)劃的目的。這個(gè)階段的成本控制工作也不能忽視，因?yàn)槌杀究刂撇粌H僅是在實(shí)際建設(shè)中，銷售階段的成本控制也一樣重要。并且在這一過程中，盡量減少中介費(fèi)和銷售人力資源等，這樣能夠降低成本，還能促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。為了能夠更好地控制房地產(chǎn)建設(shè)的成本，應(yīng)該從原先的粗放式管理轉(zhuǎn)變成現(xiàn)在的精細(xì)化管理，這樣可以為房地產(chǎn)公司創(chuàng)造更多的收益。

三、房地產(chǎn)行業(yè)中的全過程成本管理的重要性

房地產(chǎn)有著較長的開發(fā)建設(shè)周期，從物業(yè)的開發(fā)開始到結(jié)束，這個(gè)周期非常長。從開始到開工建設(shè)，到使用，這一段時(shí)間的等待時(shí)間大概5到10年。而且在建設(shè)過程中，不可能完全順利，會(huì)出現(xiàn)很多影響施工的因素，特別是一些不可控的因素。比如設(shè)備材料的價(jià)格變化等。如果在開發(fā)期間不認(rèn)真對(duì)全過程進(jìn)行有效的控制和管理，就會(huì)提高成本。

結(jié)語：真正控制房地產(chǎn)的開發(fā)成本，應(yīng)該是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全階段進(jìn)行控制管理，這樣才能提高項(xiàng)目的整體效益?？偠灾?，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理工作是一項(xiàng)較為重要的工作，而且需要很強(qiáng)的專業(yè)性。這項(xiàng)工作是貫穿全程的。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)等階段都有它的身影?？刂瞥杀咀钪匾氖乔捌诘臎Q策等。現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境越來越激烈，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理模式必須要做出改變，變得更加細(xì)致。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，如果能在全過程中做好成本管理，就可以從源頭上控制好成本，防止后期增加成本。