關(guān)于城市更新土地開發(fā)問題與投融資模式淺析

栗喆 沈陽農(nóng)業(yè)高新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司

本文論述城市土地一級開發(fā)投融資過程中需要遵循的相關(guān)原則，又對我國城市土地一級開發(fā)投融資模式中存在的問題進(jìn)行論述，具體來說，城市土地開發(fā)投融資中主要存在融資主體不明確、融資方式單一等諸多問題。根據(jù)城市土地一級開發(fā)投融資模式中存在的問題，在今后的發(fā)展中，需要從明確項(xiàng)目開發(fā)融資主體、構(gòu)建城市土地一級融資法律體系、創(chuàng)新城市土地一級開發(fā)融資金融產(chǎn)品等三大方面來進(jìn)行改進(jìn)，為我國城市土地一級開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的保障。

一、城市土地一級開發(fā)整治投融資原則分析

（一）合理預(yù)測與規(guī)劃原則

在每一項(xiàng)工程進(jìn)行中都需要進(jìn)行合理的規(guī)劃和預(yù)測。其次，由于周期較長，回收資金也相應(yīng)拉長，這就使得城市土地一級開發(fā)需要對項(xiàng)目進(jìn)展的各個(gè)方面，例如融資金額、時(shí)間、風(fēng)險(xiǎn)等各個(gè)方面進(jìn)行預(yù)測和計(jì)劃。最后，城市土地一級開發(fā)還需要與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，對于項(xiàng)目進(jìn)展中出現(xiàn)的問題及其可以出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時(shí)的整治，對于投資的項(xiàng)目從整體上進(jìn)行預(yù)算，預(yù)測出資金回收的周期，融資的成本以及最終的回報(bào)等幾個(gè)方面，只有實(shí)現(xiàn)正確的預(yù)測才可以為項(xiàng)目的有效進(jìn)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）融資所需要堅(jiān)持的時(shí)間性原則

城市土地一級開發(fā)在整個(gè)過程中，都需要巨額的資金作為鋪墊，必須要通過有效的融資方式來“供養(yǎng)”整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)行。在整個(gè)融資的過程中，必然會(huì)形成一定程度的融資成本。有了有效的降低融資成本，就需要對融資所獲得的資金進(jìn)行合理的規(guī)劃與預(yù)測，且規(guī)劃和預(yù)測的基礎(chǔ)不僅需要與整個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)相關(guān)，更需要與項(xiàng)目的運(yùn)行時(shí)間相關(guān)。最好的情況就是結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)展情況合理的制定融資期限，這樣既不浪費(fèi)資金，又可以合理的把控時(shí)間。

二、土地一級開發(fā)現(xiàn)行模式問題的原因分析

（一）法律法規(guī)缺乏完善性

土地一級開發(fā)中，各項(xiàng)工作的開展需得到法律法規(guī)的指導(dǎo)，以便提高工作的規(guī)范性，形成秩序井然的活動(dòng)關(guān)系。但現(xiàn)階段，我國在此方面的專項(xiàng)法律尚未成型，難以給土地一級開發(fā)提供參考依據(jù)，中央各部委及地方政策是土地一級開發(fā)的主要參考依據(jù)。而現(xiàn)行的《土地管理法》和《土地法》逐步表現(xiàn)出適應(yīng)性不足的局面，難以滿足現(xiàn)階段土地市場的發(fā)展需求。在缺乏相關(guān)法律法規(guī)的背景下，各地制度的差異現(xiàn)象極為明顯，甚至伴有層級間相互沖突的局面，反饋至土地一級開發(fā)市場，則呈現(xiàn)出混亂的狀態(tài)。

（二）監(jiān)管力度不足與信息不對稱

土地一級開發(fā)項(xiàng)目中，政府具有主導(dǎo)作用，使得決策具有隱蔽性，甚至?xí)谄陂g出現(xiàn)權(quán)力尋租與滋生腐敗的不堪局面。各地的響應(yīng)水平有限，難以快速建立完善的土地一級開發(fā)市場平臺，因此給不當(dāng)行為的產(chǎn)生創(chuàng)設(shè)了“可乘之機(jī)”。地方政府更傾向于利用信息的不對稱優(yōu)勢，通過此舉以達(dá)到市場壟斷的效果。

（三）政府角色的定位多重

在土地國家所有制之下，政府兼具土地所有者、管理者及提供者三重身份。政府具有多重目標(biāo)和職能，應(yīng)當(dāng)積極參與至土地一級開發(fā)中：改善基礎(chǔ)設(shè)施，以滿足百姓的基本發(fā)展需求；合理調(diào)控房價(jià)，打擊房價(jià)不良升溫的扭曲形態(tài)。現(xiàn)階段，政府財(cái)政赤字激增，土地財(cái)政依然是各地政府的關(guān)鍵創(chuàng)收途徑，且該格局難以在短時(shí)間內(nèi)發(fā)生變革；放眼二級土地市場領(lǐng)域，政府在其中存在較激烈的利益沖突，以期在土體出讓期間取得豐厚的土地收入，提高財(cái)政收益水平，在該理念的驅(qū)動(dòng)下，將變相出現(xiàn)地價(jià)偏高的情況。

三、城市土地一級開發(fā)整治融資渠道的拓展策略

（一）明確項(xiàng)目開發(fā)融資主體

在未來的城市土地一級開發(fā)整治過程中，就需要對其進(jìn)行明確。具體而言，可以通過公示的方式，讓更多的社會(huì)群眾了解城市土地一級開發(fā)融資主體，同時(shí)更加需要加大宣傳的力度和效果，讓投資方可以通過較多的途徑來了解融資主體，從而為相關(guān)的貸款管理工作的進(jìn)行提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和依據(jù)。

（二）創(chuàng)新城市土地一級開發(fā)融資金融產(chǎn)品

金融機(jī)構(gòu)需要根據(jù)項(xiàng)目自身的情況來對資金的需求、投資回報(bào)周期等多個(gè)因素進(jìn)行分析。向社會(huì)推出相應(yīng)的金融產(chǎn)品。例如，根據(jù)我國信托投資平臺出臺的相關(guān)規(guī)定，土地信托融資在2001 年的時(shí)候，出臺了一系列的土地開發(fā)融資金融產(chǎn)品，例如債券發(fā)行、私募股權(quán)基金等多種不同類型的金融產(chǎn)品。以上金融產(chǎn)品的進(jìn)行，可以使得某些項(xiàng)目以較快的速度獲得資金，從而在很大的程度上降低了開發(fā)的成本。

（三）構(gòu)建城市土地一級融資法律體系

當(dāng)前現(xiàn)存的市場主要就是以房地產(chǎn)開發(fā)貸款機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定來作為依據(jù)和參考的，但是，在市場多元化的今天，更加需要制定明確而嚴(yán)格的額融資法律來對城市土地一級開發(fā)融資模式進(jìn)行監(jiān)督和管理。具體而言，通過相關(guān)法律的完善可以對目前市場上的主要融資模式和相關(guān)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)定，使其運(yùn)行更加規(guī)范化。通過相關(guān)法律法規(guī)的完善可以讓更多的相關(guān)受益者都可以做的有法可依，行為更加的規(guī)范化。最后，通過出臺城市土地一級開發(fā)融資法律法規(guī)可以讓更多投資者的利益獲得保障，可以為城市土地一級開發(fā)工作進(jìn)行完善。

四、結(jié)語

綜上所述，目前隨著我國城鎮(zhèn)化程度的不斷深入發(fā)展，城市開發(fā)的強(qiáng)度會(huì)越來越高，城市土地一級開發(fā)如何獲得更加有效的融資方式是最為主要的問題，多元化的融資途徑不僅可以降低融資的風(fēng)險(xiǎn)，保障項(xiàng)目的順利進(jìn)行，更加可以促進(jìn)融資的規(guī)范化進(jìn)行。