房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃管理存在的問題及建議

許萍麗 運(yùn)城市潤澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為推動我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)與社會發(fā)展的重要的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)作為地方稅收重要組成部分[，對地方的建設(shè)發(fā)展具有特別大的影響，但我國房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的復(fù)雜性導(dǎo)致稅收復(fù)雜度較高，稅收籌劃管理過程中存在著許多問題，在下面內(nèi)容將具體研究分析我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃管理過程中遇到的問題，并提出一些建議和意見，希望為相關(guān)財(cái)務(wù)工作人員提供些許參考。

二、稅收籌劃管理過程中存在的主要問題

（一）稅種較多及政策宣傳和執(zhí)行力度不到位

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、開發(fā)及轉(zhuǎn)讓等過程中涉及了許多稅種。由于涉及了許多稅種，導(dǎo)致其在計(jì)算過程中的計(jì)算難度增大，并且由于房地產(chǎn)在開發(fā)項(xiàng)目過程中涉及的投資金額比較大，并且工期相對較長，導(dǎo)致計(jì)算納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額面臨著很大的困難，現(xiàn)在大部分采取的是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款收入的比例繳納稅款，后面如果存在偏差，采取補(bǔ)差價(jià)的方法，但在這個(gè)過程中，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過某些手段及進(jìn)行多報(bào)成本及少報(bào)收入，進(jìn)而達(dá)到降低應(yīng)納稅額，減少企業(yè)稅負(fù)。這些問題加大了政府在執(zhí)行稅收征管的工作難度，再加上對于相關(guān)法律工作及政策宣傳不到位，導(dǎo)致納稅人缺乏相關(guān)知識及意識。

（二）稅收征管力度不夠

由于目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算的工作比較復(fù)雜，加之相關(guān)稅務(wù)部門征管手段落后等問題，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管工作中許多問題的發(fā)生。具體來說，首先，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式具有多樣性，這加劇了稅收管理部門對于房地產(chǎn)行業(yè)管理難度，同時(shí)部分納稅人借此存在進(jìn)行偷逃稅款的行為。除此之外，由于房地產(chǎn)的開發(fā)形式種類特別多，政策制度針對不同的開發(fā)形式上的管理方式也存在著非常大的區(qū)別，特別多不遵守規(guī)則的房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房或者安置房為名進(jìn)行偷稅及漏稅的行為。第二，有些房地產(chǎn)企業(yè)以合作建房及以房換地為由，進(jìn)而通過非銷售的方式來不進(jìn)行納稅申報(bào)，最后，通過與相關(guān)企業(yè)以房抵債務(wù)的操作方法，進(jìn)行偷逃稅款。這些問題的發(fā)生加大了稅收管理的難度。

（三）對稅收違法行為懲罰力度不夠

由于房地產(chǎn)開發(fā)具有項(xiàng)目周期長、經(jīng)營方式多種多樣、稅額計(jì)算過程復(fù)雜等特點(diǎn)，導(dǎo)致對稅收管理員專業(yè)能力要求很高，但由于現(xiàn)實(shí)狀況卻是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)程序和經(jīng)營方式特別復(fù)雜，導(dǎo)致稅收管理員對土地增值稅政策了解不足，進(jìn)而土地增值稅管理產(chǎn)生各種不同問題的出現(xiàn)。由于稅務(wù)稽查的制度規(guī)定是以年度為單位及進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計(jì)，然而房地產(chǎn)企業(yè)大多都因?yàn)樾袠I(yè)的復(fù)雜性，具有跨地域及年度管理，并且具有流動性特別大，這些情況要求相關(guān)制度要具有一定的針對性，但是大多數(shù)稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)沒有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)制定具有針對性的稅收檢查政策，由于近些年打擊發(fā)票違法犯罪活動及其他問題增多，導(dǎo)致稅務(wù)案件及稅收專項(xiàng)檢查任務(wù)量加大，從而在一定程度上降低了稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)的稽查工作力度。

三、稅收籌劃管理對策及建議

（一）積極進(jìn)行稅法宣傳、提高納稅服務(wù)質(zhì)量

由于我國許多納稅人對于稅法和稅收政策相關(guān)知識了解不足的現(xiàn)狀，首先第一項(xiàng)任務(wù)就是應(yīng)該加大對稅法宣傳的力度，進(jìn)而提高企業(yè)管理人員和財(cái)務(wù)相關(guān)人員的納稅意識，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)不能依法履行依法納稅的情況。在這應(yīng)該對宣傳方式加以創(chuàng)新，將其與企業(yè)的日常經(jīng)營相融合起來，而不僅僅在特定的日期進(jìn)行定期宣傳。除此之外，應(yīng)該利用目前多元化的媒體進(jìn)行宣傳，并針對公司財(cái)務(wù)人員及政府稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)定期舉辦培訓(xùn)班，通過他們相互交流與探討，不僅可以幫助企業(yè)會計(jì)人員對財(cái)務(wù)制度及規(guī)范財(cái)務(wù)核算方法進(jìn)行創(chuàng)新及完善，還有助于幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低納稅風(fēng)險(xiǎn)概率，而通過交流，政府人員也可以了解到企業(yè)的困難，幫助企業(yè)走出困境。

（二）優(yōu)化征管手段及加大征管力度

稅務(wù)征管的關(guān)鍵所在就是征管隊(duì)伍，但目前由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算復(fù)雜等問題的存在，并且我國稅收管理員大多不具備過硬的專業(yè)能力，這造成責(zé)任與能力的不匹配，首先，應(yīng)該加大對稅收管理員人員的培訓(xùn)工作，強(qiáng)化稅收管理員的專業(yè)能力。第二，完善對房地產(chǎn)行業(yè)的日常監(jiān)管，加大對房地產(chǎn)納稅人的賬務(wù)及涉稅項(xiàng)目的管理力度。同時(shí)需要稅收管理員審核企業(yè)內(nèi)部涉稅資料，檢查出其是否存在非法問題，并根據(jù)公司實(shí)際進(jìn)行落實(shí)相關(guān)情況，防止稅款流失的情況發(fā)生。

（三）增大稅務(wù)稽查力度

稅務(wù)稽查部門要根據(jù)目前房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及稽查工作過程中的實(shí)際需求，對其稽查制度及方式進(jìn)行創(chuàng)新，增大對房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)監(jiān)察力度，并根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況對企業(yè)進(jìn)行等級劃分，將有偷稅漏稅歷史的企業(yè)歸為一類，并重點(diǎn)監(jiān)督，總體檢查過程中著重對收入和成本兩個(gè)方面進(jìn)行細(xì)致檢查，并保證檢查方法與時(shí)俱進(jìn)，保證稽查質(zhì)量及水平。

四、結(jié)語

我國房地產(chǎn)行業(yè)近年對于我國經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展起到了極大的推動作用，而由于我國當(dāng)下的房地產(chǎn)業(yè)界中資金、風(fēng)險(xiǎn)與利潤、運(yùn)營管理的復(fù)雜性導(dǎo)致了其稅收管理的復(fù)雜性，本文針對我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃管理過程中出現(xiàn)的問題及對策進(jìn)行了具體研究，希望能為我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃管理提供一些幫助。