房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價的特點

韓蕾 山東眾合土地房地產(chǎn)評估有限公司

房地產(chǎn)項目作為我國的一項重要建設(shè)項目類型，對我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及有關(guān)建設(shè)事業(yè)的進(jìn)步等，都有著十分重要的作用和影響。值得注意的是，當(dāng)前我國針對建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價有關(guān)問題所頒布的文件規(guī)定中，并未進(jìn)行房地產(chǎn)項目及其經(jīng)濟(jì)評價相關(guān)的規(guī)定，再加上房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的特殊性，使得當(dāng)前相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價的有關(guān)問題研究和關(guān)注較多。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與工程經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)與工程經(jīng)濟(jì)之間存在十分緊密的關(guān)系，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)在城市規(guī)劃中占據(jù)著十分重要的地位，開發(fā)質(zhì)量好壞也直接影響到城市整體面貌和進(jìn)步發(fā)展，同時在房地產(chǎn)開發(fā)以后也緊接著房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費等一系列活動，做好工程經(jīng)濟(jì)分析可以確保房地產(chǎn)開發(fā)科學(xué)合理，針對存在的問題也能提前發(fā)現(xiàn)和優(yōu)化解決；另一方面與其他產(chǎn)業(yè)開發(fā)相比較，房地產(chǎn)開發(fā)耗費時間更長，投入資金也更多，高風(fēng)險、高利潤特征十分明顯，做好工程經(jīng)濟(jì)分析工作，可以為房地產(chǎn)開發(fā)奠定良好基礎(chǔ)，并研究出更加科學(xué)合理開發(fā)方案和創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益，相應(yīng)風(fēng)險也會急劇降低，進(jìn)而推動房地產(chǎn)開發(fā)活動更加科學(xué)規(guī)范展開。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)評價方法

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價開展的具體情況，對其評價指標(biāo)根據(jù)是否進(jìn)行資金時間價值考慮，可劃成為靜態(tài)與動態(tài)兩種評價指標(biāo)類型。其中，在具體評價實施中，對動態(tài)指標(biāo)的設(shè)計，針對時間因素對資金的影響，在設(shè)計中進(jìn)行了分析和考慮，比如，動態(tài)指標(biāo)中的項目財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率等；而靜態(tài)指標(biāo)在具體評價實施中，進(jìn)行指標(biāo)設(shè)計中未針對時間因素對資金的影響進(jìn)行設(shè)計分析和考慮，因此，其項目評價中，與項目建設(shè)資金相關(guān)的指標(biāo)因素主要為靜態(tài)投資回收期。根據(jù)上述對房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)劃分，在具體評價與分析中，能夠通過不同類型的指標(biāo)選擇，根據(jù)評價指標(biāo)不同，采用靜態(tài)與動態(tài)兩種不同評價方法進(jìn)行項目評價實施。其中，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)評價中，采用靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行項目評價實施，是通過對項目規(guī)劃的限制指標(biāo)應(yīng)用，比如，建筑密度以及容積率等，來進(jìn)行預(yù)開發(fā)地塊在開發(fā)建設(shè)中的最大建筑面積、可租售面積比例等內(nèi)容計算，然后在調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對項目規(guī)劃與設(shè)計的方案進(jìn)行確定，并通過市場調(diào)查開展，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)項目的銷售策略以及租售價格擬定和設(shè)計，從而實現(xiàn)項目開發(fā)與建設(shè)的土地價格、開發(fā)成本等估算，最終根據(jù)各項目資金計算結(jié)果，對項目開發(fā)與建設(shè)的預(yù)期利潤率和靜態(tài)投資回收期進(jìn)行計算確定，完成對項目開發(fā)與建設(shè)的經(jīng)濟(jì)評價。需要注意的是，上述評價方法在項目開發(fā)建設(shè)評價中應(yīng)用，不需要進(jìn)行項目開發(fā)與建設(shè)的現(xiàn)金流時間值分析，并且其計算方法較為簡便、速度較快，但也存在著一定的評價準(zhǔn)確性不足問題，在開發(fā)周期較短與資金來源相對單一、投資數(shù)額較小的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中應(yīng)用，適用性表現(xiàn)較為突出。房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)評價實施中，采用動態(tài)評價方法進(jìn)行評價和分析的具體過程包含：進(jìn)行項目現(xiàn)金流量表編制；對項目開發(fā)與建設(shè)的凈現(xiàn)值以及內(nèi)部收益率進(jìn)行計算；對項目開發(fā)與建設(shè)的動態(tài)投資回收期等評價指標(biāo)進(jìn)行計算和明確。這種房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法能夠?qū)椖康默F(xiàn)金流變動進(jìn)行如實反映，從而實現(xiàn)準(zhǔn)確的評價結(jié)果獲取，但是，由于其評價分析中需要對項目開發(fā)的相關(guān)成本費用進(jìn)行精確估算，并且在估算指標(biāo)的影響因素較多、估算難度較大的情況下，對后期決策的影響就比較突出，同時也會導(dǎo)致項目開發(fā)與建設(shè)的經(jīng)濟(jì)評價風(fēng)險增加。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)管理的對策

（一）前期市場準(zhǔn)確定位

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要對前期市場進(jìn)行準(zhǔn)確定位，實踐中除了要深入實際對房地產(chǎn)開發(fā)項目具體地理位置、周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等情況進(jìn)行全面、細(xì)致了解以外，還需要對開發(fā)項目具體內(nèi)容進(jìn)行深入分析，并充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)是為了滿足哪一類消費群體，針對與該開發(fā)項目相類似的其他項目也要進(jìn)行考察和比較，特別是在項目開發(fā)需要投入成本上面，需要在明確市場定位以后對實際開發(fā)進(jìn)行詳細(xì)分析。只有這樣才能夠確保開發(fā)項目符合目標(biāo)消費人群實際需求，并且不會脫離實際市場定位，在房地產(chǎn)開發(fā)需投資成本方面也能根據(jù)其他類似項目，制定具體的開發(fā)目標(biāo)與要求，進(jìn)而達(dá)到從根本上控制房地產(chǎn)開發(fā)過程工程經(jīng)濟(jì)成本目的。

（二）工程設(shè)計階段成本控制

在明確房地產(chǎn)開發(fā)市場和需求定位以后，就要組織開展工程設(shè)計工作，并對工程成本進(jìn)行嚴(yán)格控制。考慮到工程設(shè)計階段就是為房地產(chǎn)實際開發(fā)做前期準(zhǔn)備工作，操作中除了要通過圖紙詳細(xì)表達(dá)出房地產(chǎn)開發(fā)者實際項目設(shè)想及要求以外，還要對各方面問題進(jìn)行考慮、分析和修正，以防止后續(xù)開發(fā)實施出現(xiàn)諸多問題，并對房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量和成本造成巨大影響。因此，加強和做好設(shè)計階段的工程經(jīng)濟(jì)分析工作，就可以在設(shè)計階段對房地產(chǎn)開發(fā)涉及到的內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)籌分析，并對各板塊需要耗費資金進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，針對出現(xiàn)的資金超額情況也能及時進(jìn)行優(yōu)化，使房地產(chǎn)投資成本嚴(yán)格控制在規(guī)定范圍以內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)過程失控情況也能避免發(fā)生，并為后續(xù)項目實施奠定良好基礎(chǔ)。

（三）實施階段加強管控

工程實施是房地產(chǎn)開發(fā)中最為重要的階段，在這過程中需要對開發(fā)項目開展進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格控制，以防止因為施工變更、工期把控不嚴(yán)等情況，對資金正常運轉(zhuǎn)產(chǎn)生不利影響。而做好房地產(chǎn)開發(fā)實施階段工程經(jīng)濟(jì)分析，就可以對房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)容進(jìn)行提前了解，并對各個項目實施內(nèi)容、要求、成本等進(jìn)行準(zhǔn)確把握，實際操作中也能夠?qū)φ麄€項目進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，確保施工進(jìn)度的同時，對可能影響項目成本的材料、人工等因素加強管控，并通過選擇物美價廉材料、加強施工人員工藝技術(shù)指導(dǎo)等措施運用，對工程成本進(jìn)行合理控制。

四、結(jié)束語

總之，對房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價的思考和實踐研究，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價實踐中采用合理的方法進(jìn)行評價和分析，從而確保對房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價的科學(xué)性與合理性，具有十分積極的作用和意義。