物業(yè)企業(yè)成本管理淺析

徐志平 深圳市宜康居物業(yè)管理有限公司

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的普及，帶動(dòng)了物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)企業(yè)承接房屋管理的比例日益增大。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，為物業(yè)企業(yè)發(fā)展也帶來(lái)了越來(lái)越多的挑戰(zhàn)，其中一個(gè)重要的矛盾就是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的訴求增加和物業(yè)費(fèi)提價(jià)難之間的矛盾，為了緩解該矛盾，要求物業(yè)企業(yè)要在滿足客戶訴求的前提下進(jìn)行有效的成本的管控。

一、成本管理是物業(yè)企業(yè)的生存的核心競(jìng)爭(zhēng)力

企業(yè)財(cái)務(wù)管理的其中一個(gè)目標(biāo)就是利潤(rùn)最大化，這條也同樣適合物業(yè)企業(yè)。企業(yè)的利潤(rùn)的決定因素是收入和成本，不同于其他行業(yè)，物業(yè)企業(yè)很難有調(diào)整服務(wù)價(jià)格的權(quán)力，也就是說(shuō)物業(yè)企業(yè)是服務(wù)價(jià)格的被動(dòng)接受者。物業(yè)企業(yè)百分之八十以上的收入來(lái)源于業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是由服務(wù)費(fèi)單價(jià)構(gòu)成，如前所述，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的價(jià)格很難調(diào)整，從而某個(gè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)企業(yè)的收入其實(shí)已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)的而且也是基本確定的，那么在收入一定的情況下，物業(yè)企業(yè)提高利潤(rùn)的途徑更多地依賴于成本管理，也是物業(yè)企業(yè)能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的生存之本，因此成本管理變成了物業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、物業(yè)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

（一）人工成本占比重

物業(yè)行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型的行業(yè)，物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理過(guò)程中，投入大量的人力在保潔、保安、綠化、工程服務(wù)方面，人工成本（含外包勞務(wù)人員的費(fèi)用）一般達(dá)到物業(yè)企業(yè)總成本的50%-70%之間，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人均工資的提高，這一比例可能將會(huì)進(jìn)一步的提高。

（二）分散采購(gòu)加重采購(gòu)成本

物業(yè)項(xiàng)目采購(gòu)的物資既有相同的，又有項(xiàng)目特有的，不少物業(yè)公司沒(méi)有形成集中采購(gòu)和總部統(tǒng)一調(diào)配，由各物業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立采購(gòu)，由于沒(méi)有形成采購(gòu)規(guī)模，導(dǎo)致缺乏與供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)的能力，造成價(jià)格高昂，質(zhì)量可能還得不到保障。同時(shí)，分散采購(gòu)導(dǎo)致缺乏監(jiān)督，還可能引起某些職業(yè)道德不高的員工為了私利做出不利于公司的行為。

（三）預(yù)算執(zhí)行管理不到位

隨著財(cái)務(wù)管理意識(shí)的增強(qiáng)，很多物業(yè)企業(yè)在每年都會(huì)開(kāi)展年度預(yù)算編制工作，最終形成年度預(yù)算，但是在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，不少物業(yè)企業(yè)把編制好的年度預(yù)算束之高閣，只是到了年度結(jié)束，才根據(jù)實(shí)際執(zhí)行情況與年度預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，或者很多企業(yè)并沒(méi)有剛性地執(zhí)行年度預(yù)算，隨意更改預(yù)算或者超預(yù)算執(zhí)行，或者只關(guān)注成本的支出預(yù)算控制，沒(méi)有不考慮整體的收支平衡，不能完全執(zhí)行預(yù)算執(zhí)行的“以收定支，收支平衡”的原則。由于缺乏成本計(jì)劃的執(zhí)行管理，更多的是事后被動(dòng)管理，預(yù)算的功能不能得到發(fā)揮，這樣就會(huì)造成物業(yè)企業(yè)對(duì)成本管理非常被動(dòng)，

（四）成本控制信息化程度低

隨著信息化技術(shù)的發(fā)展，公司管理也引進(jìn)了信息化管理系統(tǒng)，隨著數(shù)據(jù)支持決策系統(tǒng)的日益完善，信息化系統(tǒng)已經(jīng)成為公司管理并不可少的管理工具。由于物業(yè)企業(yè)受制于行業(yè)利潤(rùn)較低，更為重要的是與使用信息化系統(tǒng)匹配的人才缺乏，有些領(lǐng)導(dǎo)層還沒(méi)有接受先進(jìn)的信息化管理理念，沒(méi)有理解信息化管理對(duì)成本控制的重要性。在實(shí)務(wù)中，信息化系統(tǒng)可能僅限于財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)，或者還啟用了其他信息化系統(tǒng)，但是信息化系統(tǒng)之間缺乏聯(lián)動(dòng)機(jī)制，形成了一個(gè)個(gè)信息孤島，無(wú)法讓管理者直觀和全貌的看見(jiàn)企業(yè)管理現(xiàn)狀和為管理者提供有效的信息資源，影響管理者的決策速度或者正確判斷。

（五）績(jī)效評(píng)價(jià)體系缺失

物業(yè)企業(yè)由于業(yè)務(wù)比較固定，人員薪酬主要是由固定薪酬構(gòu)成，很多物業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目對(duì)員工的工作質(zhì)量和積極性沒(méi)有進(jìn)行考核或者是不可量化的考核，同部門(mén)的員工存在吃“大鍋飯”的現(xiàn)象——工作積極性低、服務(wù)態(tài)度差。即使有考核，也偏重于利潤(rùn)考核，對(duì)成本考核沒(méi)有嚴(yán)格的規(guī)定，導(dǎo)致成本控制責(zé)任人缺失或者成本控制人可以通過(guò)其他手段來(lái)彌補(bǔ)成本控制的失責(zé)，從而導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)成本控制工作貫徹不到位。

三、物業(yè)企業(yè)成本管理優(yōu)化的措施

（一）人工成本的管理

1.科技替代人工

物業(yè)企業(yè)最大的支出時(shí)人工成本，減少人工成本的最直接有效的方法就是減少用工人數(shù)。隨著科技的不斷發(fā)展，物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中可以引入能夠替代人工的科技產(chǎn)品，例如在物業(yè)服務(wù)區(qū)域加裝攝像頭來(lái)替代或減少巡邏人員，用掃地機(jī)替代部分的清潔人員。

2.整合崗位，提高人員利用率

物業(yè)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的時(shí)候，將會(huì)進(jìn)行定崗定編，在實(shí)際服務(wù)過(guò)程中，應(yīng)該積極地分析各崗位工作的特性和重合度，對(duì)于能夠不降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，有效的綜合利用人力?？梢允琼?xiàng)目層級(jí)的崗位整合，比如樓宇管家與工程人員、秩序巡邏進(jìn)行整合，減少了工程與秩序的巡邏人員；也可以是城市公司層級(jí)的崗位整合，比如把財(cái)務(wù)人員、工程人員、品質(zhì)人員從項(xiàng)目層級(jí)設(shè)置改為城市公司層級(jí)。

3.減少管理層級(jí)

物業(yè)行業(yè)由于其固有的特性導(dǎo)致管理層級(jí)和管理人員眾多，但是隨著信息技術(shù)的發(fā)展，可以增加管理幅度，減少管理層級(jí)，從而提高了信息傳遞的時(shí)效性和真實(shí)性，也為企業(yè)降低了人力成本的支出。

（二）集中采購(gòu)管理

物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目眾多，而日常需要采購(gòu)的服務(wù)和產(chǎn)品大部分是通用的，并且采購(gòu)總量巨大，通過(guò)集團(tuán)總部集中采購(gòu)，可以避免多頭采購(gòu)或者分散采購(gòu)，這有助于提高采購(gòu)業(yè)務(wù)的效率，并且與供應(yīng)商有較強(qiáng)的討價(jià)還價(jià)能力，從而降低了采購(gòu)成本。通過(guò)集中采購(gòu)管理，也有助于掌握各地服務(wù)和產(chǎn)品的價(jià)格，有利于提出降低成本策略，堵塞管理漏洞。在物業(yè)企業(yè)常采用集團(tuán)集中采購(gòu)管理的服務(wù)和產(chǎn)品有：外包服務(wù)、集團(tuán)標(biāo)志物品、通用物品或通用服務(wù)等。

（三）強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行的管理

物業(yè)企業(yè)貫徹地執(zhí)行全面預(yù)算對(duì)成本的管理，做到全方位、全過(guò)程的成本管理，除了科學(xué)地編制年度全面預(yù)算和準(zhǔn)確地進(jìn)行全面預(yù)算執(zhí)行分析的工作外，更加關(guān)鍵地要對(duì)預(yù)算執(zhí)行的過(guò)程進(jìn)行管理，做到“以收定支、收支平衡”，對(duì)于不能完成收入目標(biāo)的項(xiàng)目，要對(duì)其酌量性的支出進(jìn)行嚴(yán)格控制，采取不準(zhǔn)支出或者項(xiàng)目收支平衡后再支出的形式。做到事先計(jì)劃、事中控制和事后分析相結(jié)合的模式對(duì)物業(yè)企業(yè)成本管理，減少成本的非必要支出和保證資金安全。

（四）增強(qiáng)信息化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)成本信息化控制

物業(yè)企業(yè)應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，重視信息化的建設(shè)，增加信息化投入。物業(yè)企業(yè)的信息化建設(shè)應(yīng)該以財(cái)務(wù)信息化為核心，延伸到成本管理信息化、預(yù)算管理信息化、業(yè)務(wù)管理信息化，打通以前各自為政的信息化孤島，搭建統(tǒng)一的操作平臺(tái)，確保企業(yè)的各種數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)共享和互相驗(yàn)證。同時(shí)，通過(guò)業(yè)務(wù)管理信息化與財(cái)務(wù)信息化的融合，把以前的事后管理轉(zhuǎn)型為事先計(jì)劃和事中控制的信息化管理，優(yōu)化成本的支出和降低資金成本。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)可以引入傳感技術(shù)和大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，提高對(duì)設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和故障識(shí)別，減少設(shè)施設(shè)備維修成本。

（五）建立成本控制績(jī)效考核機(jī)制

隨著物業(yè)企業(yè)成本控制重要性的日益提高，物業(yè)企業(yè)的績(jī)效考核機(jī)制也應(yīng)該增加成本控制的考核比重和要求?？?jī)效考核除了對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)完成的考核外，還需要對(duì)成本控制指標(biāo)完成情況進(jìn)行分析和考核，對(duì)于通過(guò)運(yùn)營(yíng)手段降低成本支出的項(xiàng)目給予加分的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于不達(dá)標(biāo)的成本管控部門(mén)要進(jìn)行減分的出發(fā)，從而刺激成本控制責(zé)任人重視成本控制，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。