土地供應(yīng)“兩集中”新規(guī)后的土拍市場(chǎng)

隨著實(shí)行“兩集中”制度城市密集出讓土地，房企已經(jīng)開(kāi)始感到“分身乏術(shù)”。集中供地新政更加考驗(yàn)了房企的“擇時(shí)+擇地”能力，并對(duì)房企在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的融資能力、營(yíng)運(yùn)能力、投資能力等提出了新的要求。

5月中上旬，青島市轄區(qū)迎來(lái)了宣布執(zhí)行供地“兩集中”新政后的第一批次住宅用地集中拍賣，本次土拍引起了業(yè)界的較強(qiáng)關(guān)注，重要原因是土拍第一天，青島市市北區(qū)開(kāi)平路45號(hào)地塊遭17家房企瘋搶，激烈鏖戰(zhàn)164輪后觸發(fā)了17000元/平方米的熔斷價(jià)，地塊轉(zhuǎn)入線下競(jìng)自持面積，市北“新地王”出世。

核心區(qū)域受追捧，外圍條件苛刻地塊遇冷，多以底價(jià)成交，甚至城陽(yáng)兩宗土地流拍。土地拍賣“冷熱不均”的背后，是房企對(duì)土地供應(yīng)“兩集中”新規(guī)則的小心試錯(cuò)。

區(qū)域熱度持續(xù)分化

市北“新地王”地塊的拍賣持續(xù)了98分鐘。樓面拍賣價(jià)從10310元/平方米沖到17010元/平方米，觸發(fā)了17000元/平方米的熔斷價(jià)，溢價(jià)64.99%。同時(shí)，西海岸、即墨等郊區(qū)的土地競(jìng)拍大多以底價(jià)成交，城陽(yáng)區(qū)更有兩宗土地因無(wú)人問(wèn)津而流拍，此次青島集中供地的平均溢價(jià)率并不高，僅為1.91%。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年青島市土拍共成交宗地304宗，近半數(shù)土地都以底價(jià)成交。2020年1～12月，除1月份青島成交的8宗地塊平均溢價(jià)率達(dá)到1.54%外，其余各月成交土地的平均溢價(jià)率均保持在1%以下。

此次青島集中供地，除低溢價(jià)成交特點(diǎn)外，還呈現(xiàn)出明顯的土地市場(chǎng)分化，中心城區(qū)樓面價(jià)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，但遠(yuǎn)郊地塊企業(yè)參與度不高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政下是熱門更熱冷門更冷，因?yàn)榻种坏牡囟挤懦鰜?lái)了，企業(yè)能把地塊的價(jià)值看得更清楚。

各城市競(jìng)拍熱度同樣分化

一個(gè)城市不同區(qū)域的土拍市場(chǎng)分化明顯，放眼全國(guó)，各個(gè)城市的土地競(jìng)拍熱度同樣分化。根據(jù)中指研究院整理的數(shù)據(jù)來(lái)看，長(zhǎng)春、廣州、沈陽(yáng)、無(wú)錫、重慶（主城區(qū)）、杭州、北京、福州、深圳、廈門、青島、天津等12個(gè)完成首批集中供地出讓的城市，重慶、無(wú)錫、杭州、廈門、北京土地市場(chǎng)熱度相對(duì)較高，廈門、重慶、無(wú)錫成交樓面均價(jià)較去年全年分別上漲71%、51%和31%，其中無(wú)錫成交的16 宗土地中，15宗土地均達(dá)到了最高限價(jià);重慶平均溢價(jià)率達(dá)43%，較2020年全年增長(zhǎng)33個(gè)百分點(diǎn)，有地塊出現(xiàn)130%的溢價(jià)率;廈門成交的5宗土地中，3宗土地均達(dá)到了最高限價(jià);杭州41宗地塊以競(jìng)自持成交，占總土地出讓的72%，最高自持比例達(dá)40%;北京則有10宗地步入報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段，占總土地出讓的三分之一。

與其相比，長(zhǎng)春、青島土地市場(chǎng)熱度相對(duì)較低。

整體供應(yīng)規(guī)模增加不明顯

根據(jù)中指研究院綜合整理的數(shù)據(jù)來(lái)看，首批集中供地整體規(guī)模較去年增加不明顯，全年供應(yīng)較為均衡，各城市供應(yīng)占比差異較大。

根據(jù)21個(gè)城市發(fā)布的首批住宅用地集中供地計(jì)劃，首批供應(yīng)土地面積達(dá)5118萬(wàn)平方米，占2020年全年供地面積的34%，整體供應(yīng)規(guī)模較為均衡。各城市供應(yīng)占比差異明顯：蘇州、杭州、北京首批集中供地規(guī)模較大，占比均超過(guò)去年全年供地量的50%，其中蘇州首批集中供地量占比高達(dá)61%;青島、深圳、重慶首批集中供地較小，占比均為去年全年供地量的20%左右，其中青島首批集中供地量占比不足20%。

考驗(yàn)房企“擇時(shí)+擇地”能力

自今年2月份，自然資源部要求包括青島在內(nèi)的22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次;二是集中組織出讓活動(dòng)。3月中旬，長(zhǎng)春率先發(fā)布首批次住宅用地供地計(jì)劃，開(kāi)啟22城首批集中供地的序幕。這22個(gè)城市多集中在4月、7月、10月發(fā)布地塊出讓公告。截至4月底，長(zhǎng)春、廣州、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)率先采取“兩集中”制度進(jìn)行了土拍活動(dòng)，累計(jì)成交164宗地塊，總建筑面積達(dá)2607萬(wàn)平方米，成交總金額超過(guò)2183億元。5月，上旬是杭州、北京迎來(lái)集中出讓活動(dòng)，中旬有福州、青島、深圳、天津進(jìn)行集中地塊出讓，截至5月19日，除武漢外，已有21個(gè)城市先后發(fā)布首批住宅用地供地計(jì)劃，12個(gè)城市完成首次土地集中出讓。

隨著實(shí)行“兩集中”制度城市密集出讓土地，房企已經(jīng)開(kāi)始感到“分身乏術(shù)”。面對(duì)多個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，大型房企也“力不從心”。集中供地新政更加考驗(yàn)了房企的“擇時(shí)+擇地”能力，并對(duì)房企在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的融資能力、營(yíng)運(yùn)能力、投資能力等提出了新的要求。同時(shí)，中小房企在熱點(diǎn)城市的生存空間進(jìn)一步被壓縮，三四線城市可能成為中小房企青睞的地區(qū)。而大型開(kāi)發(fā)商難以同時(shí)兼顧多個(gè)城市，將給中小房企帶來(lái)更多拿地機(jī)會(huì)。

催生“曲線”方式拿地

在土地拍賣市場(chǎng)上，有的房企參拍熱情高漲，有的房企卻鮮有“出手”，有的房企甚至規(guī)模房企通過(guò)“曲線”方式拿地，繞過(guò)難度相對(duì)大、成本相對(duì)較高的招拍掛，轉(zhuǎn)而通過(guò)收并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等途徑補(bǔ)充土儲(chǔ)。如截至5月12日，世茂集團(tuán)今年以來(lái)通過(guò)收并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等方式新增20宗地塊，貨值約200億元。

“‘兩集中’供地為企業(yè)間合作提供了更好地機(jī)會(huì)，合作拿地有利于進(jìn)一步提高拿地幾率和分散風(fēng)險(xiǎn)?！睒I(yè)內(nèi)人士分析道。

房企投資策略發(fā)生變化

針對(duì)“兩集中”供地呈現(xiàn)的最新特點(diǎn)，房企業(yè)需要更針對(duì)性地采取措施。

一方面，房企在選擇投資城市時(shí)，除了關(guān)注城市的經(jīng)濟(jì)、交通、人口等基本面和整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況外，還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注具體區(qū)域、板塊，甚至單宗土地的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，選擇更適合自身的地塊，一地一策，發(fā)掘單宗地塊的投資潛力。

另一方面，企業(yè)可以更多關(guān)注22城之外的投資機(jī)會(huì)，特別是城市群、都市圈內(nèi)部城市?！皟杉小闭叱雠_(tái)后，重點(diǎn)22城短期供地停滯，部分企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)熱點(diǎn)三四線城市，導(dǎo)致這部分城市土地市場(chǎng)明顯升溫。在重點(diǎn)城市集中競(jìng)拍期間，關(guān)注熱點(diǎn)三四線城市的土地機(jī)會(huì)，或可以一定程度上分散風(fēng)險(xiǎn)。

房企集中供貨競(jìng)爭(zhēng)更加激烈

集中供地的背后，將催生房企集中供貨，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，將考驗(yàn)房企的產(chǎn)品力與營(yíng)銷能力。

房企需調(diào)整節(jié)奏、拓展獲客渠道、提升產(chǎn)品設(shè)計(jì)特性等，強(qiáng)化自身產(chǎn)品價(jià)值，加強(qiáng)競(jìng)品監(jiān)測(cè)。土地集中供應(yīng)直接影響了企業(yè)新開(kāi)工、推盤及營(yíng)銷節(jié)奏，拿地后，同批次、同區(qū)域項(xiàng)目各階段的運(yùn)營(yíng)節(jié)奏和產(chǎn)品設(shè)計(jì)均將影響拿地房企的運(yùn)營(yíng)節(jié)奏和產(chǎn)品設(shè)計(jì)。房企將面臨同批次項(xiàng)目集中入市競(jìng)爭(zhēng)情況，客戶獲取難度加大將促使房企創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方式及搭建自身獲客渠道，同時(shí)，也將促使房企調(diào)整營(yíng)銷節(jié)奏，如：同質(zhì)化產(chǎn)品搶跑，非同質(zhì)化產(chǎn)品錯(cuò)峰銷售。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，隨著第七次人口普查數(shù)據(jù)的公布，全國(guó)家庭戶均人口為2.6人，未來(lái)小戶型住房需求體量或進(jìn)一步釋放，不同城市戶均人口數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、受教育程度等方面的差異也為企業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)品提供新的參考。

（本刊編輯綜合整理）