探討有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的見(jiàn)解

高代娟 四川省煤田地質(zhì)局一三五隊(duì)

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展概況

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵

即實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)，生態(tài)，社會(huì)三者并存，共同發(fā)展就是可持續(xù)發(fā)展。是盡可能避免給自然生態(tài)環(huán)境帶去不良影響的綠色發(fā)展、在未來(lái)要實(shí)現(xiàn)公平的共享式發(fā)展，是要滿(mǎn)足我們當(dāng)代人的各種圍度的需要，又不損害后代本身需要發(fā)展的資源，房地產(chǎn)這一塊，他的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略就是將可持續(xù)發(fā)展作為他的思想指導(dǎo)，這同時(shí)也是他最后的也是最終的目標(biāo)，通過(guò)這一大塊經(jīng)濟(jì)來(lái)推動(dòng)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)還是呈現(xiàn)出一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的模式。

其具體內(nèi)涵包括以下四點(diǎn)：一是這塊的經(jīng)濟(jì)必須要對(duì)內(nèi)外環(huán)境的發(fā)展變化作出密切的關(guān)注，同時(shí)知道自身定位。制定可持續(xù)的戰(zhàn)略規(guī)劃。二是在節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的前提下做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)工作。三是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人民生活幸福感的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。四是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)注意維護(hù)社會(huì)公平。

（二）影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的因素

一是土地政策。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須先以有償方式獲取國(guó)有土地，開(kāi)發(fā)者需要向政府支付金額，來(lái)獲取土地的使用權(quán)限。土地出讓金的高低直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

二是城市規(guī)劃。城市規(guī)劃直接影響當(dāng)?shù)氐耐恋亻_(kāi)發(fā)力度，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的供給。城市規(guī)劃的方向會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的配套基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)而影響定價(jià)和銷(xiāo)售量。

三是房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響的主要因素就是它的供求，這方面的變化將會(huì)影響是否能夠擴(kuò)大或是縮小規(guī)模，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮會(huì)吸引投機(jī)者盲目加入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，造成虛假繁榮，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

四是金融政策。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)將土地使用權(quán)抵押給銀行的方式獲取貸款。在房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，購(gòu)房者會(huì)采用分期付款的方式。因此金融政策會(huì)影響房地產(chǎn)供求狀況，合理的金融政策會(huì)推動(dòng)可持續(xù)經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)方面的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的實(shí)際情況

最近這些年來(lái)，人們隨著科技的發(fā)展，生活水平越來(lái)越高，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也突飛猛進(jìn)，開(kāi)發(fā)速度加快、規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也在不斷上升，甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲幅度與居民收入增長(zhǎng)幅度嚴(yán)重不協(xié)調(diào)的情況。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸偏離了可持續(xù)發(fā)展的軌道，不顧環(huán)境承載力，未能進(jìn)行科學(xué)的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)規(guī)劃，虛假宣傳等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段擾亂了市場(chǎng)秩序，加劇了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫化。為了給虛假繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，我國(guó)相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法規(guī)政策作出了調(diào)整，如頒布了“限購(gòu)令”，意在遏制盲目的購(gòu)房行為，房產(chǎn)稅發(fā)揮著協(xié)調(diào)房地產(chǎn)資源分配的作用。變局已現(xiàn)、轉(zhuǎn)型沒(méi)有成功的經(jīng)濟(jì)更要落實(shí)好這個(gè)模式，更好地發(fā)揮在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的意義

在我們國(guó)家，他其實(shí)起到了一個(gè)基礎(chǔ)和穩(wěn)定以及導(dǎo)向的作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件[1]，能夠在以下幾方面推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

第一，房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展能夠增加財(cái)政收入，提升政府的公共服務(wù)質(zhì)量。在我國(guó)，土地財(cái)政收入是政府預(yù)算外收入的重要來(lái)源，房地產(chǎn)行業(yè)他的稅費(fèi)也是我國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)收入的一部分，那么它的優(yōu)化將會(huì)帶來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。增強(qiáng)國(guó)家財(cái)政實(shí)力，從而為城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及教科文衛(wèi)事業(yè)提供穩(wěn)定的資金輸入，優(yōu)化人民的生活與工作環(huán)境。國(guó)家還可以將財(cái)政收入用到土地規(guī)劃和改造工作中，提升土地資源的質(zhì)量和利用效率。

第二，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響力可以用生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)進(jìn)行量化，所謂生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)反映的是某個(gè)行業(yè)一個(gè)單位的需求所誘發(fā)的所有相關(guān)行業(yè)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)額。房地產(chǎn)業(yè)不僅與冶金、煤炭、電力等基礎(chǔ)工業(yè)相關(guān)聯(lián)，還能帶動(dòng)建筑業(yè)、制造業(yè)的發(fā)展，旅游、餐飲服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的繁榮也與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)。今后，可以將房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用作為促進(jìn)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的突破口，以房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有助于降低勞動(dòng)者的購(gòu)房壓力，優(yōu)化居住環(huán)境，提升就業(yè)水平。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)定價(jià)居高不下讓大部分購(gòu)房者望而卻步，售樓處的虛假宣傳與小區(qū)物業(yè)服務(wù)不周、周邊配套設(shè)施不完善等問(wèn)題形成鮮明對(duì)比，影響了居民的住房體驗(yàn)。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展能夠使房?jī)r(jià)波動(dòng)被控制在合理的范圍內(nèi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量的提升能夠?yàn)榫用裉峁┦孢m的生活和工作環(huán)境。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展憑借他自身歸納勞動(dòng)力的能力，就能創(chuàng)造出更多的崗位，解決國(guó)家的就業(yè)問(wèn)題。

三、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題分析

（一）忽視對(duì)環(huán)境的保護(hù)及其建設(shè)

保護(hù)環(huán)境就是戰(zhàn)略發(fā)展的核心，目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展忽視了對(duì)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)，不符合可持續(xù)發(fā)展的要求。

首先，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)周邊生態(tài)環(huán)境造成了破壞。建筑規(guī)劃時(shí)占用了過(guò)多的城市綠地面積，過(guò)高、過(guò)密的城市建筑會(huì)加劇“熱島”效應(yīng)，使城市地區(qū)的生態(tài)循環(huán)更加不穩(wěn)定。建筑施工過(guò)程中會(huì)制造大量的粉塵污染，降低了城市的空氣質(zhì)量，加重了城市的降塵負(fù)擔(dān)。此外還有噪聲污染、水污染等都在惡化城市的生態(tài)環(huán)境。

其次，房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)還會(huì)破壞城市的人文環(huán)境。比如對(duì)代表城市形象的傳統(tǒng)特色建筑的破壞，對(duì)文娛場(chǎng)所、精神教育基地的擠壓等。例如，在2016 年8 月對(duì)上海靜安區(qū)安康苑進(jìn)行拆遷改造的過(guò)程中，就出現(xiàn)了文物建筑被損壞的現(xiàn)象。

（二）資源浪費(fèi)現(xiàn)象

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中以經(jīng)濟(jì)效益為第一目標(biāo)，發(fā)展方式過(guò)于粗放，資源浪費(fèi)，主要是因?yàn)闆](méi)有將計(jì)劃落到實(shí)處。

首當(dāng)其沖的就是生態(tài)資源，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)住房環(huán)境需求的同時(shí)盡可能降低建設(shè)成本，會(huì)選擇一些先天環(huán)境優(yōu)美的區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)施工，造成大量的天然湖泊水、河流水以及綠地被破壞，進(jìn)而對(duì)當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)循環(huán)造成不良影響。

還有土地資源的浪費(fèi)。一方面是房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)，不顧城市整體的土地規(guī)劃而盲目占用了大量土地資源，導(dǎo)致一些更適用于建造商場(chǎng)、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施的土地被用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，降低了土地的有效使用率。另一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)度追求大面積住房的建設(shè)，忽視了居民對(duì)小面積住房的需求，浪費(fèi)了土地資源。

（三）金融基礎(chǔ)體系不完善

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融資本的支持，不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是居民購(gòu)房都需要國(guó)有銀行的參與，因此銀行的金融政策也會(huì)受到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，[2]影響則表現(xiàn)在銀行利率的調(diào)整會(huì)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，還會(huì)影響居民的還貸壓力，進(jìn)而左右購(gòu)房意向，存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整也會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資難易程度。

由于目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的金融體系過(guò)于單一，會(huì)加大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資本限制，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的靈活性和能動(dòng)性不足。此外，金融體系不完善會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中且頻發(fā)，行業(yè)波動(dòng)較大，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

（四）商品房空置率較高

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度過(guò)快，它的模式又過(guò)于粗放，這就導(dǎo)致了大多數(shù)偏遠(yuǎn)地區(qū)的商品房空置，邊緣地帶也存在著這樣的問(wèn)題。

出現(xiàn)這一問(wèn)題的原因首先在于開(kāi)發(fā)商未能做好市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)規(guī)劃，盲目進(jìn)行住房建設(shè)，造成供大于求或者供不對(duì)求的問(wèn)題，即住房供給大大多于市場(chǎng)需求或住房供給不符合當(dāng)?shù)鼐用竦男枨?。其次，住房銷(xiāo)售策略出現(xiàn)問(wèn)題也會(huì)導(dǎo)致商品房空置。還有限購(gòu)令頒布前許多購(gòu)房者為了資產(chǎn)保值或增值大量購(gòu)入房產(chǎn)，既不自住也不出租，導(dǎo)致大量商品房處于空置狀態(tài)。

商品房大量空置反映了房地產(chǎn)行業(yè)的利好時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，如果僅僅只是將經(jīng)濟(jì)作為自己的發(fā)展目標(biāo)，那么已經(jīng)落后于時(shí)代的腳步，必須要促進(jìn)這種經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展方向的支持力度增強(qiáng)。

四、提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策研究

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃，提升資源使用效率

首先，政府應(yīng)當(dāng)從優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境和人文形象、提升城市整體土地開(kāi)發(fā)利用效率的角度出發(fā)，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地面積和區(qū)域，不單純?yōu)榱嗽黾油恋刎?cái)政收入而盲目劃分城市土地。政府還應(yīng)當(dāng)避免過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)本地的GDP 目標(biāo)，優(yōu)化本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

開(kāi)發(fā)商要充分了解當(dāng)?shù)鼐用竦慕?jīng)濟(jì)實(shí)力、對(duì)住房的需求量以及地域性偏好，并做好水文、地質(zhì)等方面的探測(cè)工作，為進(jìn)行科學(xué)的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃提供依據(jù)。要認(rèn)識(shí)到土地資源的不可再生性，在土地資源利用最大化的前提下盡可能提升居住環(huán)境的質(zhì)量。還要對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化、便利超市、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等進(jìn)行合理規(guī)劃，不能為了縮短工期忽視配套設(shè)施建設(shè)。

開(kāi)發(fā)商還要做好科技創(chuàng)新工作，通過(guò)節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展?？梢栽黾涌稍偕再Y源在房屋建造中的使用，降低資源壓力。也就是這方面技術(shù)，還可以減少水資源的過(guò)度使用。

（二）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系，拓寬融資渠道

目前來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)，它的金融結(jié)構(gòu)體系又十分單一，貸款政策還不夠完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫一旦破裂會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較大損失，進(jìn)而影響到其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，甚至造成大批人員失業(yè)的現(xiàn)象。因此必須發(fā)展多元化的融資渠道，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系。

可以在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中引入民間資本的力量，拓寬開(kāi)發(fā)商融資渠道，降低國(guó)有銀行利率調(diào)整給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，增加房地產(chǎn)行業(yè)資金的流動(dòng)性，優(yōu)化資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，從而分散房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，更好地應(yīng)對(duì)全球化背景下的國(guó)際金融危機(jī)。

住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)，需要進(jìn)一步完善和建立，爭(zhēng)取抵押貸款證券化的實(shí)現(xiàn)，將市場(chǎng)要納入整體的大循環(huán)之中，將房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本聯(lián)系進(jìn)一步加強(qiáng)[3]。

（三）提升政府的監(jiān)管力度，發(fā)揮宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展中的作用

政府要發(fā)揮對(duì)這方面經(jīng)濟(jì)的掌控和管理，指導(dǎo)作用，彌補(bǔ)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的盲目性缺陷，及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)失靈。要加強(qiáng)對(duì)房屋建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)督，對(duì)開(kāi)發(fā)商的偷工減料行為作出嚴(yán)格的行政處罰，保障居民的生命健康權(quán)；要對(duì)開(kāi)發(fā)商的土地利用情況進(jìn)行監(jiān)督，避免土地閑置，保證土地資源的合理利用；還要對(duì)積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商適應(yīng)本地的資源、環(huán)境、市場(chǎng)需求等實(shí)際情況，避免盲目開(kāi)發(fā)。

政府還應(yīng)通過(guò)改革房地產(chǎn)業(yè)稅制來(lái)遏制房產(chǎn)投機(jī)行為。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅收多集中于開(kāi)發(fā)和流通環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)較少，應(yīng)加大對(duì)商品房保有的征稅力度，稅收政策可以抑制人民群眾對(duì)于炒房的熱情，貫徹房子用來(lái)住，而不是用來(lái)炒的定位。還應(yīng)減少房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，降低居民購(gòu)房壓力。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用不可忽視，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展水平直接影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)水平，必須重視房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化現(xiàn)象嚴(yán)重，虛高的房?jī)r(jià)、脆弱的金融體系增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。要以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指引，最終要達(dá)到一種經(jīng)濟(jì)與社會(huì)進(jìn)步，發(fā)展環(huán)境資源保護(hù)節(jié)約相統(tǒng)一，還要完善房地產(chǎn)行業(yè)金融體系，發(fā)揮好政府的監(jiān)督和指導(dǎo)作用，提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展水平。