掙值法在城市高端住宅項目成本管理中的應用研究

朱紹偉，王海亮

(1.山東科技大學，山東 青島 266590； 2.綠地集團山東置業(yè)有限公司，山東 濟南 250012)

0 引言

隨著我國經濟收入及文化水平的日漸提升，在人民收入顯著增加的同時，對居住環(huán)境的要求同樣日漸提高，對高端住宅的需求也有所提升。然而，政府宣布并實施的各項限購、限售、限價政策也在不斷升級。目前，高端住宅市場從前“多投入,多回報”的時代已逐漸式微。因此，部分房地產項目盲目地增加投資的做法已無意義。如何確定合理項目成本，有效控制項目性價比已成為成本管理的重中之重?；谶@樣的現(xiàn)實基礎，本文研究案例對象為A高端住宅項目，于2020年9月10號建設，預計竣工日期為2021年9月10號，建設周期為12個月。由于該項目的投資成本較大，導致企業(yè)利潤較小，因此需要對成本進一步進行調整，故本文介紹了一種改進過的獲取方法來進行成本管理研究。

1 高端住宅項目成本控制

1.1 高端住宅項目的特點

1)住戶對宅區(qū)環(huán)境要求較高。

高端住宅(別墅或者大平層等)宅區(qū)內應有理想的休憩空間，即要求有較開闊的公共活動空間及優(yōu)美的景觀設施。因此在一般情況下，高端住宅宅區(qū)內部建筑密度較低，綠化率較高，構造了公園室的區(qū)內環(huán)境，并且為住戶提供較為充裕的活動空間。

2)有較為優(yōu)良的地理位置。

高端住宅項目一般在建設過程中，考慮到面向的客戶往往為高端人士，住宅位置通常會有兩種選擇：

第一，擁有特別的地理環(huán)境，或是完善且便利的配套設施。如：市中心CBD、商業(yè)中心、市區(qū)江景房、湖景房等。

第二，地點選在城市郊區(qū)，是較為成熟的別墅群。這些區(qū)域內生活及交通設施均較成熟，擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，適合中老年人群居住。

3)住戶對于房屋的私密性及外觀形象有較高的要求。

高端住宅外觀設計要求擁有較為突出的風格特征及較高端的品位。為體現(xiàn)建筑質感，外觀用材較多為進口系統(tǒng)窗及石材、金屬等。另外，高端住宅為非高密度居住，因此更講究居住的安全性和私密性，這方面的要求不僅僅體現(xiàn)在建筑的內部環(huán)境上，還體現(xiàn)在住宅區(qū)的每一個角落。因此，高端住宅項目要關注住宅的隱私性，在需考慮室外人員對室內的視線干擾的同時，也要保證室內人員對外有通透的視角。

1.2 傳統(tǒng)掙值法的不足

雖然通過掙值法可針對項目實際成本以及進度績效開展評估，但其自身仍舊存在相應不足。

1)無法針對項目開展有效分解。學者Koppelman，F(xiàn)lening(1999)認為，針對WBS開展分解工作期間，掙值法自身效果較差。若項目被細分為不同工作包，則需提升財力、人力投入針對數(shù)據開展處理，同時應通過相關技術針對工作開展細分。若想通過評價體系實踐項目地合理分解，其關鍵準則為工程量計算以及核算原則，而若依據計劃系統(tǒng)針對項目分解，則需對不同工序時間次序以及流程邏輯進行相應參照。上述方式均具備自身特點，無法進行彼此契合。

2)若工作自身不在規(guī)劃范圍中，掙值法則無法進行進度信息的有效供給。若相關任務自身不具備提前計劃，則基線工作量數(shù)值即為零，而掙值也相應為零。針對柔性工程項目而言，無法對于項目開展期間計劃外界工作活動進行有效預估，而此類工作普遍將對項目管理帶來顯著影響，例如，因為質量層面相關問題而開展返工的工作。但假如不考慮這些工作很可能就會影響整體的發(fā)展。

3)未對成本所受質量影響進行考慮。假設先關項目質量恰好滿足計劃質量目標之中使用掙值法的基礎條件，但普遍而言，工程質量無法達到相應標準。實際工程項目成本控制期間，針對成本、質量以及工期的控制是其核心所在，僅有針對其開展集中控制，才可對工程項目成本管理的順利運作進行有效保障?，F(xiàn)階段研究開展期間，普遍僅涵蓋了成本與進度，針對質量層面掙值管控的缺失將導致無法針對項目開展集成化、系統(tǒng)化控制。所以，應針對傳統(tǒng)掙值法開展優(yōu)化與完善。

2 改進掙值法在項目成本控制中的應用

本文以集成理念為基礎對于質量因素進行有效引進，針對傳統(tǒng)方法之中僅涵蓋進度目標以及統(tǒng)籌成本兩個維度進行有效優(yōu)化與合理完善，通過質量因素的有效引進，可降低錯誤出現(xiàn)的可能性，同時針對成本控制效率進行有效優(yōu)化，同時，其對于傳統(tǒng)掙值法自身優(yōu)勢與特點進行相應保障[1]。實際引入工作開展期間，核心在于通過工作包自身權重對于項目質量目標進行合理明確與有效量化，進而對于目標與實際質量管控成效開展比對，以二者之間具體差異為基礎，實現(xiàn)質量系數(shù)妥善合理的計算。

1)建立項目控制行為系統(tǒng)。相關系統(tǒng)構建的最終目的是對成本控制實施相應目標進行有效明確，具體涵蓋項目WBS分解、網絡圖繪制以及相關計劃落實等不同層面。同時，以工期計劃為基礎，合理設定成本控制節(jié)點，相關節(jié)點應可對全部目標控制信息進行妥善合理的收集，普遍以月為節(jié)點，但對于項目費用較高或工程量較大的項目而言，可在不同月度節(jié)點或建設關鍵流程期間設定專項控制點，最終對于不同點位三大目標計劃進行合理明確，同時針對相關計劃的實施，有針對性的設定具體管控流程。

2)量化項目質量執(zhí)行結果。相較于項目自身進度以及成本目標的量化，針對項目質量開展量化工作期間存在較為顯著的困難因素。在完成相關系統(tǒng)構建工作后，應基于驗收、工藝、流程等多樣化層面，對于工程質量目標進行合理細分，在明確核心質量目標后，基于工程計劃質量得分計算以及不同工作包實際權重，實現(xiàn)對不同節(jié)點質量分數(shù)的合理明確。

2018年，廚衛(wèi)電器行業(yè)遭遇下滑，但是從未來的發(fā)展趨勢來看，潛在的置換需求、消費升級帶來的新需求（如嵌入式微蒸烤、洗碗機、集成灶、凈水機等）以及四、五級市場的普及需求在不斷提升，當吸油煙機、燃氣灶這些傳統(tǒng)品類因房地產市場調控的波及而陷入負增長之時，嵌入式一體機、集成灶等高端新興品類保持了良好的走勢，對涉及到提升生活品質的凈水機，也保持了很好的增長態(tài)勢，為身處困境的廚衛(wèi)行業(yè)提供了增長的動力。此外，電商渠道的下沉對家電銷售的拉動作用也將會日益明顯。

3)處理項目具體運行數(shù)據。通過項目運作不同節(jié)點實現(xiàn)相應數(shù)據的有效獲取，同時通過優(yōu)化之后的證執(zhí)法開展計算工作，實現(xiàn)相應正直曲線的有效繪制，對于實際狀況與目標計劃二者差異進行直觀、具體地呈現(xiàn)。通過曲線圖，便可明確項目自身偏差是否需開展相關優(yōu)化，若需要優(yōu)化，則應探尋差異誕生的緣由，同時將責任細分至不同部門以及人員，合理開展相關優(yōu)化手段，盡可能降低自身成本以及損失。

3 案例應用分析

傳統(tǒng)掙值法使用期間，每月均需對項目整體開展參數(shù)統(tǒng)計，隨后進行掙值分析。

選取A高端住宅項目相關工程作為具體案例，項目實際實施期間，通過傳統(tǒng)掙值法以及相應偏差開展計算與分析，首先在每月針對工程自身掙值參數(shù)開展統(tǒng)計，隨后將相關數(shù)據開展整合、分析，通過相關數(shù)據的合理分析，最終針對項目開展優(yōu)化與完善[2]。

對于土建工程項目而言，其12月內計劃成本實際數(shù)值為2 761 228.85元，已達成的計劃成本實際金額數(shù)值為2 742 646.44元，最終完工期間具體成本投入數(shù)值為2 779 598.51元。

若后續(xù)項目成本依照現(xiàn)階段成本發(fā)展開展計算，可知12月月底預估完成成本實際金額為：

EAC=ACWP+(BAC-BCWP)/CPl=2 779 598.51+(51 499 993.11-2 742 646.44)/0.986 7=52 194 158.83元。

ETTC=OD/SPI=290/0.993 2=291.99d。

若工程項目未完成部分依照原有計劃速度開展實施，則實際時間為：

ETTC=ATE+[OD-(ATE×SPI)]=111+290-111×0.993 2=290.75d。通過上述計算可知，12月項目成本偏差實際數(shù)值低于0，成本績效實際數(shù)值不足1，由此可知項目實際成本相較于預算成本有著一定的領先，具體偏離率數(shù)值為-1.35%，可知偏離的程度較為細微。12月內進度偏差實際數(shù)值低于0，進度績效數(shù)值不足1，可知項目存在一定程度的滯后，進度偏離率實際數(shù)值為-0.68%，可知實際滯后程度較為細微。通過計算可知，12月內土建分項工程具體成本超出預估成本的具體金額為36 952.07元，而進度滯后的實際金額為18 582.41元[3]。

對整個土建工程按以上的計算流程進行掙值計算，可以發(fā)現(xiàn)土建工程工期提前15 d完成，±0以上的成本節(jié)約25.95萬元，進度提前15.84萬元，工程質量也可對預期目標進行合理滿足。

綜上所述，針對掙值法開展優(yōu)化可實現(xiàn)對項目運行動態(tài)數(shù)據的有效掌握，進而合理有效的開展優(yōu)化與完善，實現(xiàn)問題的有效解決。此方法建立了較為完善的責任分配矩陣，方便對各部門進行績效考核，使各個崗位都明確自己的職責，提高了工作效率。由于管理行為均會受掙值管理程序的約束，所以掙值管理能使項目管理更加制度化、規(guī)范化。掙值管理實現(xiàn)管理工作主動性的有效提升，強化管理人員自身責任理念，同時實現(xiàn)人員進度理念以及成本理念的相應增強。

4 對策及建議

4.1 進一步加強成本控制意識

雖然大部分負責項目成本管理的主管人具有豐富的實踐經驗和對成本管理的整體認識，但需要注意的是大多數(shù)身在一線的成本管理及控制人員缺乏實踐經驗，對成本控制的專業(yè)意識不敏感，一些小問題沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)，最終造成對整體的項目成本控制產生重大影響。因此，項目所在的企業(yè)應通過交任務、壓擔子的方式，對部分年輕的成本管理人員進行重點培養(yǎng)，使其提高自身的成本控制意識，在工作中發(fā)揮更加重要的作用。

4.2 保障制度與項目進度計劃的一致性

在工程項目施工之前，需要結合不同的管理制度的具體要求，找出與實際管理制度間的沖突。通過項目管理人員進行調整和糾正，確保制度和項目進度的一致性，例如項目進度控制具體職責的實施、各部門對項目進度的控制范圍、監(jiān)控上報以及對出現(xiàn)的延遲進度因素的處理程序、制定工程項目進度控制具體制度等，確保項目計劃控制能夠有效實施。

4.3 進一步推進施工項目成本控制的信息化建設

目前使用ERP財務系統(tǒng)，進一步考慮與軟件技術支持公司合作，考慮到改進掙值法的項目控制方法，整合工程信息與財務管理內容，系統(tǒng)從而夠根據上傳的數(shù)據情況，從而自動完成改進掙值法相關指標的計算和分析，幫助項目經理及時了解成本進度控制信息，建立合理的糾正措施，有效地解決了人工計算效率低下而最終產生的計算結果不及時這一問題[4]。

4.4 進一步加強對基礎物資的管理

增強管理基礎物資的力度，盡量減少基礎物資的合理損耗，促使成功實現(xiàn)高水平項目的成本控制。建立各部門物資需求定額分配物資程序和制度，嚴格按照制度，最大限度提高各部門基礎物資的投入產出比。通過對設備定期的保養(yǎng)維護，避免產生因管理不規(guī)范造成的二次采購的成本支出，所有支出必須合理、公開、透明，確?；A物資核算工作的完整性和準確性。

5 結語

本文基于項目成本控制及掙值法基礎理論，對傳統(tǒng)掙值法的不足展開了詳細的說明，利用改進掙值法的質量掙值分析A高端住宅項目成本控制問題，最終經過分析計算之后發(fā)現(xiàn)，改進掙值法使用之后，使得項目在保持原有進度的同時，成本得到了有效降低[5]。因此，本研究不僅能夠為A高端住宅項目成本控制提供參考，還能夠為類似的工程項目提供借鑒，促進改進掙值法的應用發(fā)展。