國有企業(yè)資產(chǎn)出租問題與對策

□文/古詠梅

（廣州水務(wù)資產(chǎn)管理有限公司廣東·廣州）

［提要］當(dāng)前，國有資產(chǎn)管理處于提質(zhì)生效的重要時期。本文從內(nèi)控視角出發(fā)，對國有企業(yè)資產(chǎn)出租過程中存在的問題進(jìn)行探討，并提出相應(yīng)對策。

近年來，國有資產(chǎn)效率不高、管理不善等問題日益嚴(yán)重，國家為支持國有企業(yè)的發(fā)展，出臺了一系列政策，采用改制、兼并重組等多種方式，最大力度盤活一部分國有資產(chǎn)，提升國有資產(chǎn)的效益，取得了初步成效。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷變化，國有資產(chǎn)虧損的情況也在上下浮動，特別是在國有資產(chǎn)租賃方面，一直沒有得到有效的管理，對于國有資產(chǎn)的效益表現(xiàn)十分不樂觀。

一、資產(chǎn)租賃的概念

資產(chǎn)租賃所指的是：資產(chǎn)所有權(quán)不改變的情況下，由自有所有者和承租者簽訂有效的契約，并在規(guī)定的時間范圍內(nèi)，對資產(chǎn)進(jìn)行有償出租，進(jìn)而使得承租者獲得資產(chǎn)占有權(quán)與使用權(quán)來開展經(jīng)營業(yè)務(wù)。而國有企業(yè)資產(chǎn)租賃指的是：國有企業(yè)將自己所擁有的或控股的資產(chǎn)出租給承租人，并收取一定的租金的行為。國有企業(yè)資產(chǎn)租賃在國企資產(chǎn)管理過程中，是一種非常重要的形式，因其自身的靈活性和低成本性，給予了國有企業(yè)一定的發(fā)展機(jī)遇。

二、國有企業(yè)資產(chǎn)租賃中存在的問題

（一）資產(chǎn)租賃體制建設(shè)不完善。當(dāng)前，我國大部分國有企業(yè)都制定了資產(chǎn)管理的相關(guān)制度，除了以租賃為業(yè)務(wù)的企業(yè)外，大多數(shù)企業(yè)都是以部門閑置資產(chǎn)進(jìn)行出售，沒有專門針對資產(chǎn)租賃制定相關(guān)的管理制度，也沒有設(shè)立專職部門負(fù)責(zé)國有資產(chǎn)的出租管理，而是將其職能分別交給后勤保障部門承擔(dān)，以至于在實(shí)際租賃過程中，對資產(chǎn)的管理不到位。承租人的選擇、租賃價格的制度、租賃審批程序等方方面面都存在著不規(guī)范性，以至于在實(shí)際租賃時，沒有嚴(yán)格的制度來把控，這將提高國有企業(yè)的租賃風(fēng)險。

（二）國有資產(chǎn)出租率低下。由于國有資產(chǎn)出租時，其流程非常繁瑣，需要進(jìn)行很多步審批，而且在后續(xù)的經(jīng)濟(jì)效益中，效果也沒有十分顯著。特別是在國有企業(yè)資產(chǎn)出租較少或尚未與國企物業(yè)從業(yè)人員業(yè)績掛鉤的情況下，對于個人的業(yè)績而言，不會出現(xiàn)太大的變動，對個人業(yè)績薪酬影響不大；但會導(dǎo)致一些國有企業(yè)未保留資產(chǎn)的使用價值，寧可閑置，也不對外出租。以至于很多資產(chǎn)閑置時間過久，失去了租賃價值，以至于資源浪費(fèi)。除此之外，隨著國有企業(yè)規(guī)模不斷壯大，固定投資的建設(shè)量也隨之增長，國有資產(chǎn)大部分項目都用于招標(biāo)，但國有企業(yè)并沒有絕對的自主經(jīng)營權(quán)，所以一般會選擇招標(biāo)后保留其他未招標(biāo)的資產(chǎn)，以確保招標(biāo)企業(yè)順利落地，這一因素也致使國有資產(chǎn)的出租率低下。

（三）租金收入管理混亂。國有資產(chǎn)長期租賃時會簽訂租賃合同，若短期或臨時租賃，可能就不簽訂租賃合同或以簡單的協(xié)議約定，如此便會導(dǎo)致租金收取工作難以進(jìn)行，無法確保其合理性和完整性，甚至還會出現(xiàn)私吞租金的現(xiàn)象。一部分承租者在租賃國有資產(chǎn)時，并未按照現(xiàn)行的國有物業(yè)出租經(jīng)營管理的要求，找第三方開展價值評估、選擇公開招標(biāo)比選；而且出租價格也沒有遵從市場規(guī)定，尤其是租期長的國有物業(yè)租賃，有時處于政策導(dǎo)向性因素，合同約定的租金收取遠(yuǎn)低于同類型物業(yè)租賃金。此外，承租方若一味地拖欠租金，物業(yè)存在無法按時收取租金或者完全收不到租的現(xiàn)象，若不及時采取有關(guān)的法律追償，國有資產(chǎn)有損失的隱患；長此以往，也會給國有企業(yè)帶來一定的財務(wù)危機(jī)。

（四）出租未完全市場化。國有企業(yè)資產(chǎn)出租會有著一定的目的性，因此在出租時，會選擇不對外公布招租信息，也不將招租文件按照有關(guān)規(guī)定在公共交易平臺上掛網(wǎng)出租，更多的是把資產(chǎn)以協(xié)議出租的方式給特定的客戶群。有些國有企業(yè)為獲得一定租金來源，會把“老、舊”的國有物業(yè)局部整修、重新包裝，同時將企業(yè)財務(wù)報表美化，并將整體資產(chǎn)出租給政府，等真正出租時，再由政府與招標(biāo)企業(yè)簽訂租賃合同，如此下來，雖融資情況有所改善，但國有資產(chǎn)的使用率并不高。

三、國有企業(yè)資產(chǎn)出租相應(yīng)對策

（一）建立健全國有企業(yè)資產(chǎn)租賃制度。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合國有企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營情況，制定相關(guān)資產(chǎn)租賃管理條例，并對其不斷完善，明確租賃范圍。且國有企業(yè)內(nèi)不同部門在資產(chǎn)租賃環(huán)節(jié)中，要發(fā)揮出各自的優(yōu)勢，履行各自職責(zé)，充分做好審批流程、租金收取、履行出租人義務(wù)與權(quán)力等多方面工作，為資產(chǎn)租賃管理提供良好的制度支持，規(guī)范國有企業(yè)資產(chǎn)租賃的一系列行為。

（二）規(guī)范國企內(nèi)部資產(chǎn)出租管理環(huán)境。除了建立健全科學(xué)規(guī)范的國企物業(yè)出租管理體制機(jī)制，規(guī)范資產(chǎn)出租管理環(huán)境也是重要先導(dǎo)條件。各國有大中型企業(yè)應(yīng)建立專職機(jī)構(gòu)，履行特定職責(zé)，開展制度建設(shè)、物業(yè)評估、簽訂服務(wù)合同、更新物業(yè)信息臺賬、管理監(jiān)督等職能，明確國有企業(yè)為資產(chǎn)出租管理第一責(zé)任人，并及時分解出租管理的工作任務(wù)，與員工績效考核工作掛鉤，積極開展考核結(jié)果運(yùn)用。同時，對承租戶的規(guī)范管理要雙管齊下，從日常社會綜合治理、消防安全、衛(wèi)生防疫、租金水電的及時繳納、規(guī)范承租戶的日常經(jīng)營性行為，督促承租戶對國有資產(chǎn)的適當(dāng)維護(hù)檢查。嚴(yán)格落實(shí)國有資產(chǎn)出租管理的有關(guān)制度，堵塞風(fēng)險漏洞，防范可預(yù)見性風(fēng)險，禁止未經(jīng)國企內(nèi)部集體統(tǒng)一決策，擅自將國有資產(chǎn)出租情況；禁止弄虛作假、惡意低價出租國有資產(chǎn)，導(dǎo)致國企利益受損的情況；禁止未按規(guī)定開展公開招租、私下協(xié)議出租等行為。

（三）提高國有資產(chǎn)出租率。國有企業(yè)如因地理位置問題導(dǎo)致難以招租的資產(chǎn)，可以加強(qiáng)對房產(chǎn)的營銷，采用商家聯(lián)合的方式，將閑置資產(chǎn)利用起來，并收取一定的資金，提升資產(chǎn)價值，為國有企業(yè)獲得一定的經(jīng)濟(jì)利益。若資產(chǎn)租賃的金額較小，在租賃流程上可適當(dāng)簡化流程，提高國有資產(chǎn)的出租率。另外，對于房產(chǎn)租賃人員可以制定一系列激勵制度，將資產(chǎn)租賃與個人利益聯(lián)系在一起，調(diào)動租賃人員的積極性，以此來提升租賃效率。除此之外，還需對以往盲目的建設(shè)進(jìn)行合理規(guī)劃，根據(jù)資產(chǎn)使用率和閑置情況，重新對新項目進(jìn)行規(guī)劃，從原來的只對企業(yè)承租可以轉(zhuǎn)變?yōu)楣_招租，盡可能多的提高國有企業(yè)資產(chǎn)使用率。當(dāng)外來企業(yè)入駐時，要不斷完善所有手續(xù)的內(nèi)容，并確保在收取一定租金之后方可入駐，以往租金收取與政府優(yōu)惠掛鉤，而經(jīng)過制度改變，需要兩者無關(guān)聯(lián)管理，最終達(dá)到資產(chǎn)出租的目的，而租金也能與市場標(biāo)準(zhǔn)保持一致。

（四）嚴(yán)格管理租賃審批流程。首先要由國企租賃人員制定一套合理的出租方案，方案包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容：資產(chǎn)的基本情況、出租目的、可行性、用途、期限、承租條件、最低價等，在制定方案后，需要交由企業(yè)決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核、授權(quán)，最后由機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)審批。國有企業(yè)在資產(chǎn)租賃的過程中，要遵守公開、公平、公正的原則，通過公開招標(biāo)等方式來選擇承租人。另外，承租公告與結(jié)果需要按照規(guī)定時間張貼出來，并詳細(xì)說明其中注意事項，當(dāng)承租人租賃的一系列手續(xù)都完成后，可以簽訂租賃合同。資產(chǎn)出租的底價可以根據(jù)評估機(jī)構(gòu)的結(jié)果來制定，為確保評估結(jié)果的科學(xué)性，可以同時選用兩家或三家機(jī)構(gòu)，得到結(jié)果對比后，綜合考慮評估結(jié)果，再交由主觀部門進(jìn)行備案，并按照“三重一大”的機(jī)制，并將其作為底價的參考。對于不同商業(yè)承租，應(yīng)制定不同的底價，以此來獲得更好的出租收益，促進(jìn)國有租賃租賃的價值提升。

（五）加強(qiáng)物業(yè)租金收入管理。在簽訂租賃合同后，后續(xù)需要嚴(yán)格按照合同上規(guī)定的金額定期收取租金，避免出現(xiàn)免租期的現(xiàn)象發(fā)生，而且承租人的消費(fèi)支出不能用作抵減押金。要注重廣告、場地等費(fèi)用的收取管理，確保將國有資產(chǎn)中所有租賃的部分全部收到足量的收益，提升國有資產(chǎn)租賃的顆粒度。實(shí)力較強(qiáng)的國有企業(yè)，可以自主搭建出租信息管理平臺，將日常業(yè)務(wù)與財務(wù)相連接，減少其他因素的影響。另外，對于出租人在租賃過程中違規(guī)操作的行為或故意不予承租人簽訂合同、自主減免租金的人，需要給予嚴(yán)厲處罰。若其行為已經(jīng)造成對國有企業(yè)資產(chǎn)流失的現(xiàn)象，應(yīng)立即移交司法部門進(jìn)行處理。對于拖欠租金的承租人，應(yīng)及時發(fā)出催收信息，提醒承租人收取資金；若多次提醒無果，必要時需采取法律手段來維護(hù)出租人的合法權(quán)益，并通過法律手段將其列入不合格承租人名單中。

（六）強(qiáng)化物業(yè)出租監(jiān)督管理。堅持企業(yè)內(nèi)部審計與財務(wù)、審計、組織巡察相結(jié)合，防止國有資產(chǎn)出租過程中出現(xiàn)的違紀(jì)違法行為，充分發(fā)揮紀(jì)檢、審計的內(nèi)部監(jiān)督執(zhí)紀(jì)職能；夯實(shí)日常監(jiān)督，制定專項監(jiān)督方案，深入實(shí)地調(diào)研、查看出租全過程材料、開展談話了解。重點(diǎn)排查在國有資產(chǎn)出租中存在的空置、租金優(yōu)惠、延長租期等風(fēng)險點(diǎn)。督促管理部門落實(shí)有關(guān)責(zé)任人、完善出租過程決策程序，切實(shí)做到有章可循。加大對違規(guī)開展資產(chǎn)出租行為的問責(zé)力度，對不按制度規(guī)定和程序擅自出租，應(yīng)責(zé)令馬上停止有關(guān)損害國有企業(yè)利益的行為，對已收取的出租收入及時上交，視情形追究國企從業(yè)人員的違規(guī)違紀(jì)責(zé)任。

（七）加強(qiáng)從業(yè)人員的合規(guī)意識。國企的性質(zhì)決定了國企資產(chǎn)出租過程的風(fēng)險防范必須在國家的法律法規(guī)之下，為進(jìn)一步促進(jìn)國有資產(chǎn)出租的合規(guī)性，一是要結(jié)合現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)，及時修訂完善企業(yè)內(nèi)部的規(guī)章制度，動態(tài)調(diào)整，落實(shí)“事前排查、事中防范、事后監(jiān)督”。二是切實(shí)加強(qiáng)國企從事資產(chǎn)出租管理工作人員的法治教育及風(fēng)險意識防范，開展定期的系列的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，尤其是加大對國有資產(chǎn)出租法律法規(guī)的制度宣講、案例剖析，培養(yǎng)從業(yè)人員的辨識風(fēng)險的能力，及時發(fā)現(xiàn)異常及違法活動，及時采取補(bǔ)救措施，充分運(yùn)用法律這一武器，保障國有企業(yè)資產(chǎn)保障增值。三是倡導(dǎo)廉潔從業(yè)的企業(yè)氛圍。要求國企資產(chǎn)管理人員要堅持原則，嚴(yán)守工作紀(jì)律和底線思維，規(guī)范資產(chǎn)出租全過程管理，確保國有資產(chǎn)公開、公平、公正出租。

（八）加強(qiáng)資產(chǎn)出租信息管理。及時建立國有資產(chǎn)出租管理系統(tǒng)或臺賬管理，確保統(tǒng)一管理的出租物業(yè)信息的真實(shí)有效，做到動態(tài)更新，及時匯總，數(shù)據(jù)分析比對，定期對國有物業(yè)出租管理進(jìn)行總結(jié)分析，形成物業(yè)出租管理的全閉環(huán)。企業(yè)內(nèi)部審計定期開展出租物業(yè)額盤點(diǎn)監(jiān)督，及時排查風(fēng)險，堵塞漏洞，充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析及智慧物業(yè)系統(tǒng)的優(yōu)勢，推動國有物業(yè)管理信息化建設(shè)，有效減少企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險，有效提升企業(yè)內(nèi)部管理效率；減少國企資產(chǎn)管理過程的暗箱操作風(fēng)險，陽光公開，最大限度減少人為因素干擾，有效提升國企資產(chǎn)管理效率。

綜上所述，雖然國有企業(yè)資產(chǎn)租賃方面始終沒有得到妥善解決，但當(dāng)前已經(jīng)著力尋找解決之法，相信在不久的將來，會逐漸解決上述問題。為此，國有企業(yè)在資產(chǎn)租賃過程中，需要嚴(yán)格按照相關(guān)法律發(fā)條的要求，遵循公平、公開、公正的原則，進(jìn)行良性招標(biāo)，以此來提升國有資產(chǎn)的使用效益，實(shí)現(xiàn)國有企業(yè)資產(chǎn)價值的最大化。隨著市場競爭日漸激烈，國有企業(yè)資產(chǎn)租賃的方式和制度也要隨之改變，通過采取有效的策略盡可能規(guī)避風(fēng)險，充分發(fā)揮出其自身價值，為國有企業(yè)帶來更多經(jīng)濟(jì)效益。